[教育]養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究73頁

1、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究,,第一章國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件研究第二章養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究第三章養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究,專題總綱,第一章,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件研究,宏觀視角開發(fā)機會研究——養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀發(fā)展維度中觀視角開發(fā)條件研究——養(yǎng)老地產(chǎn)城市進入維度微觀視角開發(fā)條件研究——意向地塊微觀條件維度開發(fā)機會及條件小結(jié),我國“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流中國現(xiàn)已步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構(gòu)成沖擊，

2、老人自我養(yǎng)老意識加強，更多老人們傾向于高級老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。,宏觀視角開發(fā)機會研究,現(xiàn)狀,趨勢,到21世紀中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%2010~2040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%,截止2009年，我國60歲以上的老年人已達到1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%依據(jù)聯(lián)合國標準，當一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占總?cè)丝诘?0%，或65歲以上

3、老年人口占總?cè)丝诘?%，即視為進入老齡化社會,第一階段：市場發(fā)展初期（1999 年-2010 年）——老年住宅市場發(fā)展緩慢老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經(jīng)濟水平還遠遠沒有達到能夠支持老年人住房消費的能力，老年人不能構(gòu)成老年住宅消費的主體，同時，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風險稍大，老年住宅市場發(fā)展緩慢。第二階段：市場快速發(fā)展階段（2010 年-2025

4、年）——老年住宅井噴式增長一方面，我國經(jīng)濟發(fā)展到一個新的水平，人均GDP 達到3000 美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗；另一方面，目前年齡在35 — 45 歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；同時，這一時期，老年人獨立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準，約在10

5、% 左右。第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從2025 年-2055 年）——處于較高水平穩(wěn)定期老年住宅市場的發(fā)展已進入一個穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費需求釋放階段已經(jīng)過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢，因此，老年住宅市場的發(fā)展將穩(wěn)定在一個較高的合理水平。,宏觀視角開發(fā)機會研究,“421“家庭養(yǎng)老壓力加大，針對“獨子養(yǎng)老”面臨的困境，目前市場形成了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補

6、充”的養(yǎng)老服務體系”,緩解”421“家庭養(yǎng)老壓力大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)服務養(yǎng)老使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢，這對老年人、對家庭、對社會都是最好的選擇 。,”421“家庭養(yǎng)老壓力加大一對夫妻，一個孩子，四個老人的新型家庭成為城鎮(zhèn)家庭結(jié)構(gòu)的主要模式，城市家庭結(jié)構(gòu)模式的變遷。,,,宏觀視角開發(fā)機會研究,政策制度扶持促進老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,,民政部《關(guān)于開展養(yǎng)老服務社會化示范活動的通知》由點到面，逐

7、步推開。省級民政部門要在試點的基礎(chǔ)上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構(gòu)示范單位；民政部將在適當時機命名全國養(yǎng)老服務社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構(gòu)示范單位，以進一步深化示范活動，推進社會福利社會化。,2005.3,,民政部公布《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機構(gòu)的意見 》一、支持社會辦福利機構(gòu)的重要意義 二、支持社會辦福利機構(gòu)的基本原則 三、制定優(yōu)惠政策，抓好政策落實，支持社會辦福利機構(gòu)的發(fā)展四、多渠道、多形式籌

8、集資金，支持社會辦福利機構(gòu)的發(fā)展五、發(fā)揮職能作用，維護社會辦福利機構(gòu)的合法權(quán)益,,2005.12.15,2006.9,,中國老齡委出臺《老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》一、繼續(xù)建立健全老齡政策法規(guī)體系 二、不斷健全和完善老年社會保障體系三、加快構(gòu)建養(yǎng)老服務體系 四、努力豐富老年人精神文化生活,2008.1,民政部轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務總局關(guān)于老年服務機構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知,,宏觀視角開發(fā)機會研究,市場需求及供應缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項目

9、中老年住宅基本位于遠郊區(qū)，市場需求量較大，整體市場供應項目較少，推出項目基本全部售罄，老年住宅市場存在較大機會。,隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致了市場的細分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績。,宏觀視角開發(fā)機會研究,養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大

10、動力，開發(fā)機會良好,推動中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,,養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變,社會對養(yǎng)老住宅的關(guān)注,“421”家庭養(yǎng)老壓力,社會老齡化趨勢,宏觀視角開發(fā)機會研究,政策的優(yōu)惠,市場的需求及供應缺口,養(yǎng)老地產(chǎn)城市進入主要判斷參數(shù)指標模型,中觀視角開發(fā)條件研究,人口狀況判斷城市是否進入老齡社會的標準,人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標準,,國際標準為人均可支配收入達到3000美元（約20000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件,,,,

11、,擬進入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？,從社會經(jīng)濟指標層面兩維度進行判斷,,,以核心城市為代表，對全國七大城市群進行分析研究,中觀視角開發(fā)條件研究,根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。,中觀視角開發(fā)條件研究,注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。,成熟區(qū)：華東、華北、西北城市群考察區(qū)：東北、華中、西南城市群潛力區(qū)：華南移

12、民城市群暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟發(fā)展水品及老齡化程度均不高的其它城市群,根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。,中觀視角開發(fā)條件研究,注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。,成熟區(qū)：老齡化程度高，經(jīng)濟水品發(fā)達。目前階段可立即進入的成熟區(qū)域。以上海、北京、西安為代表的華東地區(qū)、華北地區(qū)和西北地區(qū)城市群因為其老齡化程度最嚴重，具有

13、巨大的潛在市場，另外，強大的消費力又提供了有力的消費支撐，為老年住宅的試點開發(fā)和良性發(fā)育提供了有利條件。,根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。,中觀視角開發(fā)條件研究,注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。,考察區(qū)：老齡化程度嚴重，經(jīng)濟發(fā)展水平有待提高。具體項目應重點考察當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況和消費能力。以沈陽、武漢、成都為代表

14、的東北地區(qū)、華中地區(qū)和華南地區(qū)城市群老齡化程度嚴重，具有巨大的潛力市場，但經(jīng)濟發(fā)展狀況和消費力相對較差，該區(qū)域具體項目應重點考察當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況和消費能力。,根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。,中觀視角開發(fā)條件研究,注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。,潛力區(qū)：經(jīng)濟發(fā)展水平高，老齡化程度有限，具體項目應重點考察當?shù)貙?/p>

15、養(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。以廣州為代表的華南移民城市群經(jīng)濟發(fā)展水平較高，消費力強，但人口老齡化程度相對較輕，該區(qū)域具體項目應重點考察當?shù)貙︷B(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。,根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。,中觀視角開發(fā)條件研究,注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。,暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟發(fā)展水品及老齡化程度均不高老齡化程度較輕，且經(jīng)濟發(fā)

16、展水平較差的城市。,微觀視角開發(fā)條件研究,養(yǎng)老地產(chǎn),民政系統(tǒng)項目 （社會福利用地）,產(chǎn)權(quán)用地,“養(yǎng)老”地產(chǎn)項目：前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷售住宅產(chǎn)品,綜合型地產(chǎn)項目：通過醫(yī)院／養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā),,開發(fā)商有土地使用權(quán),,開發(fā)商無土地使用權(quán),,通過醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地,,通過一般地產(chǎn)項目開發(fā)渠道獲取土地,,以產(chǎn)權(quán)用地地塊為研究對象,將產(chǎn)權(quán)類用地作為研究對象,,微觀視角開發(fā)條件研究,養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)

17、權(quán)用地土地微觀條件,交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、 森林、自然水體等自然資源地塊條件：方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃,拿地方式：通過招、拍、掛形式土地性質(zhì)：綜合用地優(yōu)惠條件：土地出讓金應比周圍 同等條件住宅用地低廉,,土地出讓政策方面,地塊微觀條件方面,,,,微觀視角開發(fā)條件研究,土地出讓政策方面,拿地方式現(xiàn)有項目大部分都是通過公開市場上招、拍、掛取得

18、土地土地性質(zhì)綜合用地，大部分采用住宅+商業(yè)的模式，住宅用地與其它性質(zhì)用地（養(yǎng)老配套用地)建筑面積比例大致為8：2優(yōu)惠條件土地出讓金應比周圍同等條件住宅用地便宜,,,,,,大部分成功項目拿地價格都較低,微觀視角開發(fā)條件研究,地塊微觀條件方面,交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源地塊條件方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃,,,,,,良好的交通條件是項目成功的重要先決條件,綠

19、化率高、溫泉能有效提升項目檔次,土地方正便于規(guī)劃,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件總結(jié),宏觀視角開發(fā)機會——養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動力，開發(fā)機會良好目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場的井噴式增長時期已經(jīng)初步形成 ，“居家養(yǎng)老”成為主流養(yǎng)老方式。政策制度扶持促進老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展市場需求及供應缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項目中觀視角開發(fā)條件——根據(jù)城市人口老齡化程度及人均可支配收入兩個維度衡量擬進入城市成熟區(qū)域： 華東、華北、西北城市群（以北京、上海、西安等為

20、代表）考察區(qū)：東北、華中、西南城市群（以沈陽、成都、武漢等為代表）潛力區(qū)：華南移民城市群（以廣州等為代表）其它城市群暫不考慮微觀視角開發(fā)條件——地塊資質(zhì)良好、捆綁優(yōu)惠條件的產(chǎn)權(quán)用地產(chǎn)權(quán)用地住宅占大比例（市場經(jīng)驗值為80%）低價較周邊土地低廉土地交通、環(huán)境等資源良好,第二章,養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究,東方太陽城北京太陽城上海親和源燕達國際健康城,我國老年住宅模式分類,目前我國市場中老年住宅可分為三種模式:,政府收益型,政府

21、福利型,企業(yè)贏利型,多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來設計和建造，由社會投資按照市場化運作的商品住宅如：上海親和源老年公寓、北京東方太陽城銀齡老年公寓,老年公寓,老年社區(qū),,老年社區(qū)類似于一般的住宅小區(qū)，但主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起如：北京東方太陽城、北京太陽城、燕達國際健康城,,本專題確定將企業(yè)盈利型的老年公寓和老年社區(qū)作為案例研究對象,企業(yè)型養(yǎng)老住宅按盈利模式分類如下

22、：,,“銷售+持有運營”的方式運作， “銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設施持有運營相結(jié)合方式典型案例：北京太陽城,,采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有”模式典型案例：上海親和源老年社區(qū),,只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金典型案例：燕達國際健康城,,以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級別配套并舉典型案例：東方太陽城,,“全部出售”模式——養(yǎng)老概念住宅＋超配套設施,

23、,“只租不售”模式——醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營,,“會員制管理”模式——銷售會籍,,“銷售+持有”模式——養(yǎng)老概念住宅＋養(yǎng)老地產(chǎn),我國老年住宅模式分類,全部出售模式——北京東方太陽城,區(qū)位坐落于有“東方萊茵河”之美譽的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人；物業(yè)類型獨棟別墅、聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公

24、寓面積為78-716平方米不等；,開發(fā)商中國希格瑪有限公司，成立于1986年，隸屬中國科學院所在區(qū)域概況項目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認知的中央別墅區(qū)板塊開盤時間一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年,針對老年人需求的大規(guī)模超級配套服務設施設備總建筑面積為70萬平方米，其中配套公建近5萬平方米,北京東方太陽城,主體配套建筑概況：規(guī)劃面積5萬平米的

25、配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身。,大型公共建筑群,太陽城社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積1.6萬平米；專業(yè)醫(yī)師和設備：醫(yī)護人員由北京市老年病研究中心選派，設施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標準（社區(qū)擬引進中日友好醫(yī)院）；定期體檢提出保健計劃：醫(yī)院對每位業(yè)主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定

26、做保健方案；全覆蓋的應急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；專業(yè)急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設立急救站。,專業(yè)醫(yī)師問診,專業(yè)的醫(yī)療器械,北京東方太陽城,,大型康體中心： 康體中心接近8000平米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對老年人特別設計。,社區(qū)農(nóng)莊： 在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多

27、老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺.,老年大學:是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學，開設多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔當教師。,開敞空間： 通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園。,看護健身中心,農(nóng)莊苗圃,老年大學,健康步道,全部出售，構(gòu)建復合的產(chǎn)品體系滿足多元化的客群需求客戶群體來源多樣,北京東方太陽城,產(chǎn)品體系類型多樣四層電梯公寓共600套， 1

28、70 ㎡-250 ㎡聯(lián)排共230套， 222 ㎡-260 ㎡獨棟共118套，268 ㎡-380 ㎡ 四合院共7套，424 ㎡-716 ㎡銷售情況良好一期、二期、三期分批開盤后均已售罄,北京東方太陽城,開盤時間：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年歷史價格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米,人性化、生態(tài)化的組團規(guī)劃設計，體現(xiàn)項目養(yǎng)老理念,北京東方

29、太陽城,整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團呈帶狀平鋪，保證了每個組團與景觀最大的接觸面組團設計，功能獨立：由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組團式設計，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團內(nèi)引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個組團內(nèi)單獨布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要；多層級交流空間：組團式布局，組團內(nèi)部設置小型公共交流空間，組團外部設置

30、相對較大的活動場所；,規(guī)劃依據(jù)：目標：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸 福之標準理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所 學、老有所養(yǎng)、老有所樂，老 有所為,北京東方太陽城,針對老年人人性化的規(guī)劃設計,,無障礙設計：四層公寓均設電梯并設無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預埋扶手，陽角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風衛(wèi)生間離臥室不遠并設有防滑

31、扶手插座、開關(guān)都相應地降低高度感應門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強環(huán)境的可識別性,戶型設計各有側(cè)重：老年人渴望交流：有些別墅設了雙客廳；中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室老人需要照顧：有些戶型設計了保姆間。環(huán)境設計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設計強調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間；,景觀步道加寬以便通行,寬電梯入口，方便進入,會所,針對老年人打造多彩的精

32、神文化生活,北京東方太陽城,精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動：舉辦過3屆國際風箏節(jié)舉行了3次新年音樂會社區(qū)運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓、交流活動數(shù)不勝數(shù)社區(qū)組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；業(yè)主自發(fā)的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人都能找到自己喜愛的活動.,案例小結(jié)：“超級配套+復合的產(chǎn)品形式+優(yōu)美的景觀環(huán)境”是東方太陽城成功

33、的關(guān)鍵因素,北京東方太陽城,養(yǎng)老住宅應將環(huán)境和養(yǎng)老配套并重以全項目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，打造全齡社區(qū)概念,“銷售+持有”模式——北京太陽城,區(qū)位：位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機場17公里、南距亞運村15公里。規(guī)模：占地面積42萬m2（623畝） ，總建筑面積30萬m2 ， 容積率0.7，綠化率60％?？偼顿Y5億多人民幣 。產(chǎn)品類型：獨棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、四合院住宅 社區(qū)特色：中國式的

34、園林，2萬平米的人工聯(lián)體雙湖，L型綠化帶。根據(jù)老年人的特點進行了無障礙設計，三層以上的住宅全部配有電梯，24小時溫泉水入戶區(qū)域環(huán)境：周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應基地,,北京太陽城,北京太陽城開發(fā)物業(yè)類型概覽,北京太陽城,開發(fā)策略及銷售情況分析,一、二期公寓和聯(lián)排別墅已售罄，目前正在銷售的是三期公寓（戶型面積60-70平方米為主），銷售均價在8100元/

35、㎡左右，精裝修，總價約為51萬/套左右。,銷售情況,北京太陽城銀齡公寓——完全租住式老年公寓北京太陽城銀齡公寓位于太陽城社區(qū)內(nèi)，是一處具有醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能的租住式老年公寓。分為公寓A棟和公寓B棟，總建筑面積為28700 平方米;A棟擁有各類戶型房間175間，接待半自理和無自理能力老人，以醫(yī)療護理為主，生活照料為輔;B棟擁有各類戶型房間297間，接待健康老人，以生活照料為主，醫(yī)療護理為輔。,北京太陽城,銀鈴公寓收

36、費標準采取會員制（目前只針對健康老人包括會員費+房費+服務費），會費從2萬到30萬不等，會費在老人退宿時返還，會費越高每月房租也就越低。,主要配套服務設施分析,主要配套設施面積指標,北京太陽城,醫(yī)療護理服務：北京太陽城醫(yī)院、國醫(yī)堂文化娛樂設施：文化宮休閑度假設施：假日酒店、溫泉會館商業(yè)服務設施:購物中心其他設施：家政服務中心（提供9款33項免費服務）,銷售客群分析北京太陽城項目客戶地域劃分，北京客戶約占90％，外地客戶約占10

37、%；客戶層次以離退休的老干部為主；自住養(yǎng)老是主要購買目的,北京太陽城,案例小結(jié)：,北京太陽城,,昌平是北京城市總體規(guī)劃中重點發(fā)展的衛(wèi)星城，小湯山為示范鎮(zhèn),,開發(fā)商拿出一定比例的住宅面積進行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求，從而實現(xiàn)可持續(xù)運營,,由財政和民政部門劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)以及物業(yè)服務企業(yè)合作開發(fā)、銷售,,以養(yǎng)老為重要功能的商業(yè)住宅區(qū)，并提供全套專門的老年物業(yè)服務,,“銷售+持有運營”的運作方式,,區(qū)

38、位處于城市發(fā)展方向,,多方合作開發(fā),,完善的養(yǎng)老配套,,本項目雖然打著老年社區(qū)的名義，但主流客戶仍以中青年人為主,,客群基礎(chǔ)多元化,“會員制管理”模式——上海親和源,區(qū)位：親和源會員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。距浦東國際機場12公里，虹橋機場22公里，離上海市中心人民廣場12公里，人稱“小上海”的周浦鎮(zhèn)3公里占地面積：84000平方米建筑面積：100000平方米公寓數(shù)量：老年公寓設838套，可供1600位左右老人入住土地性質(zhì)：

39、公共建筑用地土地價格：50萬元/畝已于2010年啟動全國復制計劃,具有養(yǎng)老特色的功能構(gòu)成與服務設備設施,上海親和源,,服務內(nèi)容：每周預約上門一次家政服務每兩周預約上門收集清洗床單被套一次；物業(yè)管理費；每人每年一次全身醫(yī)療體檢；每人購買一份意外保險；公寓內(nèi)所有家具家電的保養(yǎng)維修和更換；社區(qū)內(nèi)各類文體設施的使用；管家部提供的其他類免費服務等,上海親和源,具有養(yǎng)老特色的建筑設計,,上海親和源,項目盈利模式分析——長、短期租

40、賃并舉由開盤時的小產(chǎn)權(quán)銷售向會員銷售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費者的心理抗性,長期租賃,短期租賃,A卡：——銷售概念的長租性質(zhì)需一次性支付一筆89萬元入會費，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬—6.98萬元不等的會費（根據(jù)房型不同）,B卡： ——租賃概念的短租性質(zhì)該卡對應大、中、小三種戶型，一次性支付價格

41、從45萬-88萬元不等，另外每年需支付2.98萬元的會費。不能轉(zhuǎn)讓有效期至老人生命終結(jié)，但有一個15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過部分免費,項目一期于2007年開盤，二期于2010年1月開盤截止到2011年5月，共售出450張卡,項目取地模式分析,,新建橋（親和源前身）,上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府,南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司,土地出讓工業(yè)用地（50萬/畝）,,合資公司政

42、府1875萬元入股,上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府,新建橋（親和源前身）,出讓,殼公司,+,上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司,,立項開發(fā)變更用地性質(zhì),工業(yè)用地,公共建筑用地,融資抵押貸款,用首批建成的房產(chǎn)獲得7500萬元的銀行抵押貸款,上海親和源,案例小結(jié)取地模式親和源項目用地是工業(yè)用地，出讓年限僅為50年，由于項目性質(zhì)特殊，親和源養(yǎng)老公寓所處地塊于2006年辦理土地使用權(quán)出讓，出讓的土地性質(zhì)變更為公共建筑用地土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變?nèi)Q于當?shù)?/p>

43、政府的大力支持盈利模式租售并舉，其中以租為主，但是租期長，實際為變相出售運營模式為會員制加管理費，會員費的收入將投入到下一次的老年公寓開發(fā)，管理費作為日常服務運營費用項目設計亮點彩色標識風雨連廊無障礙設施寬敞過道,上海親和源,只租不售模式——燕達國際健康城,宏觀背景：我國成熟的、高水平的醫(yī)院大多集中在大型城市的市中心，人流過于集中，醫(yī)療空間狹小，環(huán)境擁擠不堪項目背景：在燕郊設立燕達國際健康城是因為京東的幾個縣

44、市中，缺乏大型、高水平的醫(yī)院,區(qū)位：位于北京衛(wèi)星城東燕郊，潮白河畔。地理位置優(yōu)越，距天安門30公里，距首都國際機場25公里規(guī)模：占地面積50萬平方米(不含附屬用地)，總建筑面積106萬平方米，總投資約70億元人民幣項目運營方式以出租為主（土地性質(zhì)為醫(yī)療用地）,機場,健康城,燕達國際健康城,,,醫(yī)院部,,燕達金色年華健康養(yǎng)護中心,醫(yī)學研究院醫(yī)護培訓學院會議中心,,兩大功能板塊：“醫(yī)院＋養(yǎng)護” 養(yǎng)護板塊1、燕達金

45、色年華健康養(yǎng)護中心（12000床） 醫(yī)院板塊1、定位國內(nèi)外高端客戶群的燕達國際醫(yī)院（3000床，三甲標準）2、醫(yī)學研究院（3大研究主題） 3、醫(yī)護培訓學院（可容納1500名學員） 4、會議中心（5星級標準）,“醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈+養(yǎng)老養(yǎng)護”,依托醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈，投入巨資打造大型醫(yī)療養(yǎng)護社區(qū),燕達國際健康城,“產(chǎn)學研”體系,通過高端配套產(chǎn)品的打造，在市場定位高端,燕達國際健康城,,,高端產(chǎn)品配套,9洞高爾夫多功能街區(qū)配套設施高等級醫(yī)院

46、養(yǎng)護中心……,,高規(guī)格接待（會議、醫(yī)療論壇等）,第五屆世界養(yǎng)生大會前沿生物醫(yī)學高峰論壇召開 美國Samaritan醫(yī)療集團和林本頓社區(qū)學院代表團及教育部官員來燕達集團參觀訪問 ……,,客戶定位：吸引北京、天津等城市和國際的高端、海外人士前來就醫(yī)、養(yǎng)老采用“入門費＋月費”的收費方式：入門費為目前背景養(yǎng)老社區(qū)的最高水平：30－100萬，月費為4200－13000元/月,燕達國際健康城,醫(yī)院,醫(yī)學研究院,醫(yī)護培訓學院,養(yǎng)護中心,會議

47、中心,,,收益來源,主要收益,國家課題專項資金課題成果獎勵國際資金投資……,學費財政撥款……,房屋租賃會員制度……,場館租賃……,國家課題專項資金國際資金投資……,財政撥款……,房屋租賃會員制度……,場館租賃……,學、研,學、研,產(chǎn),產(chǎn),本項目主要收益點來源于養(yǎng)護中心的租賃收入,養(yǎng)護中心分為家居式養(yǎng)護樓（洋房）以及賓館式養(yǎng)護樓（板樓）養(yǎng)護中心收費依據(jù)不同的護理級別進行養(yǎng)護中心收費標準在市場中處于較高水平,

48、燕達國際健康城,然而，由于市場階段和定位不符的問題經(jīng)營狀況較差,燕達國際健康城,案例小結(jié)：此種模式需投入大量的資金，且對醫(yī)療資源要求高，可能面臨較大的難度與風險,燕達國際健康城,,2：無法復制燕達國際健康城的模式，一是限于項目資金量的限制，二是擁有的醫(yī)療資源的限制,資金投入量大燕達國際健康城投入近百億元,擁有強勢的醫(yī)療資源,,,,,1：要成功打造老年社區(qū)，醫(yī)療配套是養(yǎng)老社區(qū)的首要條件，環(huán)境打造也將是項目的重大投入之一,第三章,

49、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究,盈利模式研究 ——從哪里盈利（目標客群） ——怎樣盈利（盈利載體）運營模式研究 ——核心價值體系 ——養(yǎng)老地產(chǎn)概念下的軟、硬件服務體系 ——國內(nèi)外養(yǎng)老機構(gòu)的資源整合開發(fā)運營模式小結(jié),盈利模式研究——從哪里盈利（目標客群）,目標客群應參考大規(guī)模房地產(chǎn)項目客群特征——多元化客群年齡多元化強調(diào)全齡化社區(qū)概念

50、，在立足老年客戶的同時，廣泛擴大其它年齡客戶群體，避免排他性客群來源多元化本地客群兼顧周邊城市客群置業(yè)需求多元化在考慮以養(yǎng)老自住需求同時，兼顧剛性需求、改善置業(yè)及投資需求客群檔次多元化主流檔次客群為主高知、高干、高管、海歸、社會名流等高端需求為輔,銷售部分客群,盈利模式研究——從哪里盈利（目標客群）,持有部分客群,年齡：全齡化社區(qū)概念，立足老年群體，兼顧中青年來源：本地客戶為主，兼顧周邊城市客群購買主要目的：立足養(yǎng)老自

51、住需求，兼顧剛性需求、改善置業(yè)及投資需求客戶特征：養(yǎng)老一族：離退休老人，以自理性健康老年人為主 養(yǎng)老一族子女：希望與父母就近居住，方便照顧父母 準養(yǎng)老一族：計劃將來退休生活而養(yǎng)老置業(yè)的中年客群； 地緣性客戶：周邊工作人群,自營部分養(yǎng)老公寓：面向較為高端的養(yǎng)老客群，離退休老干部，有較高收入來源，較高知識水平；中期、短期使用整售部分養(yǎng)老公寓：面向國際大型養(yǎng)老機構(gòu)整

52、體出配套公建：面向客群包括社區(qū)養(yǎng)老人群及住戶、來此進行會議度假娛樂客群,盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）,建立綜合性的項目盈利體系 “住宅銷售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運營”,“銷售+持有”的盈利模式劣勢最少，更適合開發(fā)企業(yè)應用,盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）,以地產(chǎn)銷售作為主要盈利載體住宅銷售為主要利潤來源點,,,持有物業(yè)20%,銷售物業(yè)80%,萬科集團養(yǎng)老地產(chǎn)銷售與持有比例為8:2,目前，市場上養(yǎng)老

53、地產(chǎn)項目大都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，其它收益僅占利潤的較少部分,以“養(yǎng)老地產(chǎn)”作為項目背書打造養(yǎng)老示范區(qū)——以養(yǎng)老設施、組團作為體現(xiàn)項目開發(fā)理念的示范區(qū)例：上海綠地21城·孝賢坊，以尊老社區(qū)（孝賢坊）作為項目養(yǎng)老理念的示范區(qū),盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）,,,,,度假社區(qū),,尊老社區(qū)（孝賢坊）,,國際社區(qū),,商務社區(qū),孝賢坊：孝賢坊老年社區(qū)規(guī)劃為獨立主題組團；產(chǎn)品整體戶型面積偏小，控制總價，降低客戶購買門

54、檻精裝產(chǎn)品，標準為450-500元/平方米,整售與“會員制”銷售并舉——作為持有型物業(yè)盈利載體將養(yǎng)老公寓整售國際專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，以最大限度快速回籠資金以會員制形式銷售，獲得經(jīng)營性養(yǎng)老設施（如：老年公寓）利潤,盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）,以綜合性商業(yè)租售作為項目配套設施及持續(xù)盈利載體老年住宅需要一系列配套的醫(yī)療、酒店、購物中心、康體娛樂等配套設施，后續(xù)配套經(jīng)營與物業(yè)服務方面的需求顯著,盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）,

55、大型公共建筑群,東方太陽城5萬平米的公建集群,北京太陽城的養(yǎng)老社區(qū)配套體系,,社區(qū)中心康體中心度假酒店商業(yè)中心酒店公寓,運營模式研究——核心價值體系,一以貫之的“養(yǎng)老”理念為背書，打造項目的復合價值體系老年社區(qū)開發(fā)成功必須與休閑旅游、教育、產(chǎn)業(yè)等多種主題共同打造，才能使項目充滿活力，造就不可復制的符合核心價值競爭力,老年社區(qū)開發(fā)融入到整個大盤主題中，否則單純的老年社區(qū)會使消費者心理抗性大，因此必須走復合主題開發(fā)路線；根據(jù)老年

56、人生活、養(yǎng)生、娛樂、休閑需求，完善各種功能配套，消除區(qū)域陌生感；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力，形成項目與周邊項目鮮明差異；,體現(xiàn)新一代的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)價值理念,運營模式研究——核心價值體系,不僅老有所居，老有所養(yǎng)，,還要老有所為，老有所樂。,根據(jù)老年人需求打造的功能服務體系和設施模型,運營模式研究——養(yǎng)老概念下的軟硬件服務體系,居住功能,醫(yī)療護理功能,生活休閑功能,文化溝通功能,志愿者服務計劃，滿足自我價值的實現(xiàn)，帶來年輕感覺,

57、完整的、可應對緊急情況醫(yī)療服務系統(tǒng),多元化、現(xiàn)代的住宅，關(guān)注人性化的細節(jié),精神與價值訴求,豐富的、滿足不同需求的運動娛樂配套,方便學習交流的、跟上時代節(jié)奏的環(huán)境和設施,方便和安全,健康和獨立,運動和娛樂,學習和交流,年輕和自我價值,運營模式研究——硬件服務體系,基于老年住宅的專用化，完善針對老年社區(qū)配套服務設施,由于老年住宅具有老年人的專用性，因此在設計上有別于一般的住宅產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在各個細部針對老年人特征的專用設計上，如健康服務體系

58、、日常服務體系、文化教育服務體系、增值服務體系等；而所有的專用設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎(chǔ)之上，以實現(xiàn)的住宅產(chǎn)品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。,合理安排節(jié)奏，使配套設施開發(fā)與住宅開發(fā)銷售的節(jié)點相配合配套設施的合理投入及產(chǎn)品形式和開發(fā)規(guī)?？刂坪侠砜刂?，可使項目價值穩(wěn)定提升并維持項目的持續(xù)性經(jīng)營。,運營模式研究——硬件服務體系,物業(yè)管理模式的創(chuàng)新針對老年人需求提供不

59、同等級的菜單式物業(yè)服務，并面向高端客群提供更為細致的個人訂制化服務，提升老年社區(qū)附加值,運營模式研究——軟性服務體系,生活保障服務社區(qū)有大型老年購物中心內(nèi)設副食品專柜\老年用品專柜及電視\電話購物專柜對老人實行免費導購\物品搬運服務對通過電視\電話\網(wǎng)絡預約購物的老年人,實行免費送貨上門免費為老年社區(qū)內(nèi)的居民推薦小時工、保姆等服務人員社區(qū)實行封閉型管理，實行免費乘坐電瓶車往來于社區(qū)內(nèi)部免費乘坐社區(qū)與市區(qū)之間的往返巴士娛樂文

60、化服務在社區(qū)內(nèi)的老年大學設立圖書館，老年 免費閱讀，免費參加社區(qū)組織的講座為老年人公益性的活動提供陪同社區(qū)免費組織適合各年齡段的老年人參與各種文體娛樂活動及比賽在社區(qū)的娛樂交流場所，定期為老年提供免費服務 組織老人外出旅游醫(yī)療養(yǎng)生服務社區(qū)醫(yī)院對老年人每年進行一次免費體檢，建立健康檔案社區(qū)醫(yī)院提供送醫(yī)、送藥上門，免收出診費免費使用緊急呼叫系統(tǒng)，社區(qū)醫(yī)院與急救中心建立急救站，對老年人在社區(qū)內(nèi)的緊急救護，免費服務免費參加社

61、區(qū)醫(yī)院舉辦的健康咨詢和健康教育講座,老齡產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的新的項目盈利體系衍生出一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應顯著，可以作為新的贏利點而目前市場中老年人產(chǎn)品及服務體系開發(fā)薄弱，資源整合力度不夠,運營模式研究——養(yǎng)老配套服務所衍生出新的項目贏利點,運營模式研究——養(yǎng)老機構(gòu)資源整合,國際著名養(yǎng)老機構(gòu)資源整合,運營模式研究——養(yǎng)老機構(gòu)資源整合,國內(nèi)著名養(yǎng)老機構(gòu)及具有養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)資源整合,盈利模式目標客群多元化——立足

62、但不僅限于于老年群體建立綜合性的項目盈利體系 ——“住宅銷售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運營”以住宅銷售為主要利潤來源點以“養(yǎng)老地產(chǎn)”作為項目理念，并打造養(yǎng)老示范區(qū)體現(xiàn)項目理念通過會員制銷售作為持有型物業(yè)盈利載體以綜合性商業(yè)租售作為項目配套設施及持續(xù)盈利載體運營模式以“養(yǎng)老”理念為核心，打造項目的復合價值體系建立養(yǎng)老概念下的軟硬件配套服務體系，并以此衍生出新的價值利潤點引入國內(nèi)外著名養(yǎng)老機構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式