完整房地產(chǎn)策劃案例

1、御陽(yáng)花園全程策劃報(bào)告一、項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目概況1、位置項(xiàng)目位于某市大營(yíng)坡地區(qū)，筑新路北段，第二十三中學(xué)對(duì)面，緊鄰百花山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，距新建大營(yíng)坡立交橋50米。2、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)用地面積：32738m2會(huì)所：1200m2總建筑面積：51860m2幼兒園：650m2建筑密度：27.2%停車場(chǎng)：4700m2容積率：1.6綠化率：35%3、周邊設(shè)施學(xué)校：緊鄰北郊小學(xué)及二十三中，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)、某市六中、財(cái)校、醫(yī)學(xué)院僅5分鐘車程菜場(chǎng)：百花山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、貴烏農(nóng)

2、貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)院：距市五醫(yī)200米、距醫(yī)學(xué)院700米酒店：神奇假日酒店、神奇星島酒店超市：距思君超市約800米銀行：中國(guó)銀行及中國(guó)建設(shè)銀行皆鄰近本項(xiàng)目郵局：貴烏北郵局距項(xiàng)目200米交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、82路4、區(qū)域綜析項(xiàng)目地理位置緊鄰?fù)猸h(huán)線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無重工業(yè)，無污染源，空氣質(zhì)量上乘。且背靠獅子山上千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無形中又為項(xiàng)目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。大營(yíng)坡地區(qū)經(jīng)

3、歷了幾十年的滄桑，無論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。一片片破舊老房被拆除，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級(jí)酒店、大型交易市場(chǎng)均定址其中。在市政支持下，擴(kuò)建道路，架設(shè)立交，仿佛一夜之間整個(gè)大營(yíng)坡變了個(gè)樣。居住人口數(shù)字不斷地上升，在建住宅項(xiàng)目不斷增多，目前它已成為某市民今后幾年投資置業(yè)的熱點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目只要在初期策劃、工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充分的準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢(shì)較佳的前提下必能獲得滿意的成果。（二）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、1、市場(chǎng)有空間某市，作為大西南開發(fā)的前沿，在國(guó)家提供有利政策的前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色，綜合素質(zhì)較高的精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住質(zhì)量的要求也在不斷擴(kuò)大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套較完善的高尚住宅小區(qū)，將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，

5、配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是您怎樣去做。（四）市場(chǎng)供給分析某市房地產(chǎn)業(yè)處于成長(zhǎng)的初級(jí)階段，開發(fā)意識(shí)、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)5—10年。自國(guó)家實(shí)施房改政策以后，某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，98年后市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)。地產(chǎn)開發(fā)商從98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一個(gè)緊接一個(gè)，并且項(xiàng)目單個(gè)開發(fā)量也越做越大。從剛剛結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會(huì)上看，上10萬方的項(xiàng)目競(jìng)?cè)挥?2個(gè)。某市去年房展會(huì)

6、參展項(xiàng)目共計(jì)建筑面積260多萬方，而今年卻猛增至519.76萬平方米，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場(chǎng)消化的供給，加上今年未參展的項(xiàng)目合計(jì)還有約280多萬方的供給量。這樣，今年整個(gè)市場(chǎng)的供給量將會(huì)超過800萬方。而據(jù)統(tǒng)計(jì)局信息，某市年商品房消耗量也不過90多萬方。市場(chǎng)的供給量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)的需求量。從目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品特性來看具有以下特點(diǎn)：1、絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點(diǎn)不突出，太單一。2、高層項(xiàng)目太多

7、，且集中在市中心一帶，價(jià)位3000元m2—4500元m2。3、市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價(jià)位2300元m2—4500元m2。4、環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價(jià)位較受大眾歡迎，但其配套設(shè)施不太齊全。（五）市場(chǎng)需求分析房改以后由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實(shí)，某市地產(chǎn)市場(chǎng)空前良好。目前市內(nèi)房改政策主要有：★住房公積金貸款★住房公積金的實(shí)施★存量補(bǔ)貼的發(fā)放★按揭貸款（可貸至8成30年利率調(diào)底）★個(gè)人住房貸款正是這些政策的實(shí)施，加大了人們購(gòu)房的

8、積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升。從去年的市場(chǎng)消化量和今年的政策形勢(shì)來預(yù)計(jì)，今年的市場(chǎng)需求量會(huì)在100萬—200萬平方米之間，但供需之比仍在5:1左右。（六）項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)分析1、提供有效供給從上面的供需狀況分析可看出市場(chǎng)的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了需求。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)上下很多的功夫，本項(xiàng)目的產(chǎn)品