北京雙花園房地產(chǎn)策劃案例

1、北京雙花園策劃案例北京雙花園策劃案例摘要我們對雙花園項目周邊的市場進行了調(diào)查與分析。通過我們的分析，我們認為目前市場建筑技術(shù)含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時購買房產(chǎn)的客戶對戶型的選擇更加合理實用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項目綜合方面的考慮。同時，我們也對本項目進行了認真的研究與分析。通過我們的分析，我們認為本項目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢。同時，在戶型設計、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價格體系

2、等方面存在一定的問題。為了更好的完成項目的銷售任務，最大化保證發(fā)展商的利益，我們對項目的營銷方案進行了分析和調(diào)整，提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。我公司具有多年的銷售經(jīng)驗和科學的管理體系。我們在客戶資源、網(wǎng)絡資源等方面均有很好的優(yōu)勢。我們本著為發(fā)展商負責、對項目負責的態(tài)度開展我們的工作。真誠希望能攜手合作。一、區(qū)域市場分析雙花園小區(qū)位于東二環(huán)廣渠門東北角，根據(jù)我們對市場的了解本次市場調(diào)查所設定的調(diào)查范圍東起西大望路，西

3、至廣渠門，南達勁松路，北抵鐵路，共對此區(qū)域的11個住宅項目進行了調(diào)查。本項目地處東二環(huán)和東三環(huán)之間，緊臨繁華的國貿(mào)商圈，周邊物業(yè)銷售業(yè)績良好。隨著CBD商圈的發(fā)展，泛CBD地區(qū)的住宅市場的供應速度在2002年急劇增加。（一）供應分析1、總供應量分析該地區(qū)近十年來一直是中低檔的居住類項目為主導，高檔項目的市場供應很少，但近期隨著四環(huán)路的開通，CBD商圈及其輻射區(qū)域的范圍不斷向外擴展，區(qū)域商品房的供應量迅速增大。自1998年來該區(qū)域內(nèi)的商品

4、房總供應量達到194.8萬平方米左右已售項目有廣馨居怡馨園九龍花園東環(huán)18，勁松嘉園。2001年以前每年的市場供應量不超過10萬平米，2002年的市場供應量約為50萬平米，其中規(guī)模較大的樓盤華騰園一期推出18萬平米左右。縱觀1998年以來該區(qū)域的供應狀況，今年本區(qū)域的商品房進入供應高峰期，短時間內(nèi)將打破供求穩(wěn)定的狀態(tài)。市場已銷項目表住宅名稱總建筑面積（萬平米）怡馨園10廣馨居1.8勁松嘉園5九龍花園80世橋國貿(mào)公寓普通住宅九龍花園普通住

5、宅東環(huán)18普通住宅樂瀾寶邸外銷公寓華騰園普通住宅3、物業(yè)品質(zhì)分析客戶的理性選擇影響著住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，開發(fā)商對于物業(yè)的定位越來越細分和明確。開發(fā)商無論在項目的運作還是在產(chǎn)品的設計上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。n目標客戶的細分n開發(fā)商品牌意識加強n注重環(huán)境規(guī)劃設計n注重細節(jié)設計n從各個方面體現(xiàn)“以人為本”隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價位全面抬升。由于同類地區(qū)樓盤價位、檔次相差懸殊，因此，同

6、樣是商品房，但不同樓盤未來社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運作的項目中樂瀾寶邸、世橋國貿(mào)公寓、世紀陽光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項目有很大的提升。4、樓體分析（1）建筑形式居住類物業(yè)項目為市場主流，產(chǎn)品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項目只有東環(huán)十八古柏家居。（2）環(huán)境規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。（3）小區(qū)規(guī)模除九龍花園外大多數(shù)項目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。（4）市