寫字樓招商計劃 轉(zhuǎn)載

1、寫字樓招商寫字樓招商計劃轉(zhuǎn)載轉(zhuǎn)載寫字樓一般可定義為辦公大樓，主要承載辦公空間的功能。辦公室是腦力勞動者管理和生產(chǎn)信息的部門，一個企業(yè)中近乎有一半的工作人員是從事辦公室工作的。今天，辦公室作為生產(chǎn)和處理各種商務(wù)活動的信息場所，而正在成為社會生產(chǎn)的基礎(chǔ)。寫字樓招商是其價值的一個非常重要的環(huán)節(jié)。不管是統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，還是分散產(chǎn)權(quán)；不管是統(tǒng)一招商管理還是非統(tǒng)一招商管理，入住率始終是業(yè)主獲得回報的最終體現(xiàn)。目前寫字樓的招商主要有兩種形式存在：1、有專業(yè)

2、的代理公司統(tǒng)一招商管理，2、業(yè)主自己招商。寫字樓跟SHOPPINGMALL一樣，只有統(tǒng)一運(yùn)營管理才能將其價值最大化，從而給業(yè)主帶來豐厚的回報。寫字樓的招商是一個非常復(fù)雜的過程，主要是由以下6個環(huán)節(jié)組成：1、市場調(diào)查，2、項目定位，3、廣告推廣，4、預(yù)招商，5、正式招商，6、二次招商。一個項目的成功招商，是以上6各環(huán)節(jié)都順利實(shí)施并且完美的結(jié)合。市場調(diào)研市場是最復(fù)雜、最難摸透的而且有著很強(qiáng)時效性的，它是一種當(dāng)前狀態(tài)下的總體趨勢，趨勢這個東西

3、就像水流，如果你順著它了，你就可以不用花費(fèi)太多的力氣就很容易可以達(dá)到你的目標(biāo)，如果當(dāng)你逆勢的話，就好比“學(xué)如逆水行舟，不進(jìn)則退。“當(dāng)然這是對學(xué)習(xí)的一種勉勵，但是對于我們運(yùn)作項目來說，花最少的力氣做最多的事情才是我們以及我們的業(yè)主所追求的，也是我們專業(yè)價值的體現(xiàn)。我們需要市場趨勢的的推動，因此要對它進(jìn)行深入的調(diào)查分析，并且總結(jié)出對項目招商密切相關(guān)的信息。寫字樓的市場調(diào)查的著手點(diǎn)有：(1)項目所在城市的宏觀經(jīng)濟(jì)情況，(2)項目所在城市的企業(yè)

4、發(fā)展程度，(3)項目所在城市對商務(wù)區(qū)域的整體發(fā)展的規(guī)劃，(4)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)對寫字樓的需求習(xí)慣，(5)當(dāng)?shù)貙懽謽堑氖袌銮闆r。其中當(dāng)?shù)貙懽謽堑氖袌銮闆r的是我市調(diào)中的重點(diǎn)，也是寫字樓項目能否成功運(yùn)作的最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)。對于當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌龅狞c(diǎn)調(diào)查，由以下幾個方面構(gòu)成的：(1)當(dāng)?shù)貙懽謽堑恼w存量，(2)當(dāng)?shù)刂麑懽謽堑母鱾€主要指標(biāo)的調(diào)查(如：、位置、硬件配差異化的推廣。第三階段：在項目正式招商的階段，直接面對目標(biāo)客戶做針對性的推廣。第四階段：二次招商的

5、階段，主要是做項目美譽(yù)度的推廣。在推廣的每個階段都有每個階段不通的主題和特征，用到的推廣方式有所差異的。項目或產(chǎn)品的推廣方式是多種多樣的，其主要原則是白貓黑貓能逮到老鼠的就是好貓。以下介紹幾種在寫字樓的推廣中比較常用的推廣方式：(1)寫字樓自身的廣告墻或廣告位，(2)項目周邊的羅馬旗，(3)針對目標(biāo)客群派發(fā)的DM，(4)電梯廣告，(5)針對企業(yè)發(fā)廣告函，(6)主干道的立柱廣告，(7)機(jī)票上的廣告，(8)招商會推廣，(9)跟酒店配合相互推

6、廣，(10)通過房產(chǎn)中介推廣，(11)網(wǎng)絡(luò)推廣，(12)短息群發(fā)，(13)媒體廣告，(14)公關(guān)營銷，(15)招商人員關(guān)系營銷，(16)通過協(xié)會推廣，(17)掃同質(zhì)的寫字樓，(18)通過入駐企業(yè)的業(yè)的影響力來推廣等等，以上為比較常用的幾種推廣手法，當(dāng)然也有根據(jù)城市的不同和目標(biāo)客戶的不同而使用具有差異化的推廣方式。招商其實(shí)跟帶兵打仗一樣，大軍未動，糧草先行；我們現(xiàn)在是招商未動，推廣先行。預(yù)招商預(yù)招商是隨著營銷細(xì)微化過程中新興的一個環(huán)節(jié)，是

7、招商正式啟動前的對客戶的一個摸底的動作，為正式招商做鋪墊。其操作的方式基本為在定位完成后，初步完成項目的招商條件，在對客戶進(jìn)行市場調(diào)查的過程針對意向客戶進(jìn)行預(yù)招商。主要是讓客戶簽訂意向合同，并且繳納意向金，待項目完工正式啟動招商的時將意向金轉(zhuǎn)為租金。如果業(yè)主沒有按照合同約定將物業(yè)交付的話，意向金全額退還。以保障客戶的權(quán)利。預(yù)招商主要是針對項目的主力客戶進(jìn)行的，在租賃條件上是可以靈活控制，以便為后面正式招商的的租賃條件的制訂提供參考。同時

8、也為后續(xù)的招商減輕壓力。正式招商在項目施工進(jìn)入尾聲、前期蓄客達(dá)到一定程度的時候，并可以正式啟動招商?？梢砸曰顒拥姆绞絾诱猩?，并邀請意向客戶在開盤招商當(dāng)天簽訂租賃合同。也可以平靜的啟動招商，不做任何的造勢活動，因為寫字樓的招商是一個理性的過程，直接邀請客戶過來簽定合同即可。寫字樓招商針對的客戶是企業(yè)，企業(yè)對寫字樓的需求是相對理性的，需要經(jīng)過一定的流程，有時對辦公地點(diǎn)的選擇是其出于其戰(zhàn)略的考慮，決策周期相對比較長。對于寫字樓客戶的跟蹤是一