2019年濰坊市房地產(chǎn)市場報告116p 共117頁

1、2019年濰坊市房地產(chǎn)市場報告,報告目錄,2,經(jīng)濟篇,政策篇,規(guī)劃篇,市場篇,客群篇,總結(jié)篇,宏觀經(jīng)濟環(huán)境寒亭經(jīng)濟分析小結(jié),地方政策金融政策政策抗壓分析,城市功能定位接軌戰(zhàn)略城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)城市空間結(jié)構(gòu)城市發(fā)展方向小結(jié),濰坊房地產(chǎn)市場區(qū)域市場競品樓盤,客群分析,市場總結(jié)分析市場展望,一、 經(jīng) 濟 篇,3,關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好、房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展,1.1宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析,濰坊市GDP和增長率走勢圖,點評：

2、2019年GDP突破3000億元，2019年以來，濰坊全市生產(chǎn)總值增幅均在10%以上；2019-2019年7月全市生產(chǎn)總值仍保持10%以上的增長，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。按以往經(jīng)驗判斷，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段。但綜合考量宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的嚴控和抑制作用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度將大大減緩。,GDP增速與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系,數(shù)據(jù)來源：濰坊統(tǒng)計信息網(wǎng),4,二、三產(chǎn)業(yè)雙核發(fā)展，其中第三產(chǎn)業(yè)增幅更高。,第二產(chǎn)業(yè)仍是濰坊市的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)增加值占比重最大；

3、近6年來二、三產(chǎn)業(yè)增加值保持較高增長速度，增長率始終保持在10%以上；第三產(chǎn)業(yè)2019年起增幅比例超過第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好。,濰坊市三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況,數(shù)據(jù)來源：濰坊統(tǒng)計信息網(wǎng),5,濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與人均消費支出同步遞增。,濰坊市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入保持較高速度增長， 除2009年同比增長10%相對較低外，其他年份增長率均在14%左右。2019年1-7月人均可支配收入累計達到12850，同比增長率為14%，增長較快

4、。2019-2019年人均可支配收入平均增長率為13.8%，人均消費支出平均增長率為12.5%，比人均可支配收入低了1.3個百分點，表明居民儲蓄在逐步增加，未來對房地產(chǎn)的購買能力在加強.,青島人均可支配收入走勢,青島市歷年人均消費支出,單位：元,數(shù)據(jù)來源：濰坊統(tǒng)計信息網(wǎng),6,單位：元,人口增長緩慢，置業(yè)需求以內(nèi)部為主導(dǎo)，抑制了濰坊房價上漲,濰坊05-10年戶籍人口數(shù)量（萬人）,,點評：濰坊市近10年保持了較低的人口增長率，年均增長僅

5、為6.7%，10年增長59萬人；約為18.8萬戶。寒亭區(qū)總?cè)丝跀?shù)為42.3萬，總計約13.4萬戶,人口機械增長緩慢，對房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展產(chǎn)生了較大抑制作用。,7,數(shù)據(jù)來源：濰坊統(tǒng)計信息網(wǎng),全市常住人口為908.62萬人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的849.53萬人相比，十年共增加了59.09萬人。增長6.96%，年平均增長0.67%；常住人口中共有家庭戶269.39萬戶 ，平均每個家庭戶的人口為3.15人 。,濰坊城

6、區(qū)人口分布,1.2寒亭經(jīng)濟分析,,8,寒亭區(qū)GDP連續(xù)8年穩(wěn)步上漲，其中09年濰坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)并入，出現(xiàn)了較大幅度上漲；2019年寒亭區(qū)GDP達到了123.3億元，位居濰坊市區(qū)第三位，處于中上游水平。,濰坊市人均GDP增長率從2019年開始呈下降趨勢，未來增長速度趨于緩慢。2019年寒亭區(qū)人均GDP為28912元，按2019年底人民幣對美元匯率計算，折合4581美元，可以看出目前寒亭區(qū)房地產(chǎn)市場處在穩(wěn)定發(fā)展階段。,國際通用衡量標準表明，

7、宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段：,優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),鹽及鹽化工,現(xiàn)建有鹽田113萬公畝，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)海鹽360萬噸，占全國海鹽產(chǎn)量的1/9；擁有海鹽精深加工企業(yè)30余家，建有溴素生產(chǎn)企業(yè)11處、21條生產(chǎn)線，年產(chǎn)滇素2萬噸，占全國年產(chǎn)量的1/3，生產(chǎn)精制鹽、水洗鹽、低鈉鹽、味精鹽和加碘鹽．占全國年產(chǎn)量的1/4。,機械制造業(yè),擁有機械制造企業(yè)185家,固定資產(chǎn)20.8億元．從業(yè)人員3.6萬人,主要產(chǎn)品有建筑機械、環(huán)保機

8、械、動力機械、農(nóng)用機械、齒輪及齒輪總成等。,食品工業(yè),現(xiàn)有食品加工企業(yè)31家，從業(yè)人員6000人，主要產(chǎn)品有：休閑食品、奶制品、肉鴨熟制品、蘆筍罐頭、軟飲料等近百個品種，年生產(chǎn)能力1 2萬噸。,鑄造業(yè),現(xiàn)有鑄造企業(yè)72家，從業(yè)人員5000多人，主要產(chǎn)品有汽車配件、農(nóng)用機械配件、紡織機械配件及散熱器、供排水管道等100多個品種，年生產(chǎn)能力20萬噸，銷往全國各地及二十多個國家和地區(qū)。,紡織印染業(yè),現(xiàn)有紡織企業(yè)200多戶，固定資產(chǎn)16億元，從

9、業(yè)人員2萬人，年織造能力7.2億米，印染能力3億米，已成為寒亭區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。,水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè),寒亭區(qū)瀕臨渤海，負5米以內(nèi)的淺海水域28萬畝，適宜海水養(yǎng)殖的淺海水域20萬畝、灘涂12萬畝，是發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的天然場所，盛產(chǎn)魚、蝦、蟹、貝等。,農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè),全區(qū)現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)58家，總資產(chǎn)11億元，從業(yè)人員8000人，包括蔬菜加工、肉雞加工、肉鴨加工、水產(chǎn)品加工等。全區(qū)農(nóng)作物復(fù)種指數(shù)0.65，經(jīng)濟作物26萬畝。,點評：優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)覆蓋范圍較廣，主

10、要以勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主，能夠吸引大量外來就業(yè)者。,1.3小結(jié),隨著全市總?cè)丝谂c總戶數(shù)的增長，濰坊市城市化率的逐年提高，將必然帶來各種層面需求量的增加，推動房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展。從經(jīng)濟來看，濰坊經(jīng)濟快速、健康發(fā)展，居民收入、購買力不斷提升，經(jīng)濟的助推及需求拉動將帶動濰坊市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)生更多的有效需求，為濰坊房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。濰坊市固定資產(chǎn)投資逐步上升，房地產(chǎn)需求得到進一步釋放。另外，第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，各種商

11、業(yè)、辦公環(huán)境的需求及改善，對地產(chǎn)市場是利好因素。濰坊房地產(chǎn)市場總體已進入穩(wěn)定發(fā)展階段，各種物業(yè)結(jié)構(gòu)正逐漸趨于合理。房地產(chǎn)市場發(fā)展形式較好。需求也由普通剛需像其他改善性需求和投資需求轉(zhuǎn)變。從部分數(shù)據(jù)不難看出，濰坊雖然屬于三線城市但對國家宏觀調(diào)控的敏感度較高，受影響較大，預(yù)計未來一段時間政策面很難出現(xiàn)松動，而本地地產(chǎn)市場將受到來自政策的巨大沖擊。,二、政策篇,12,地方政策執(zhí)行情況,嚴格執(zhí)行國家出臺的契稅政策，對個人購買普通住房，且該住

12、房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。在認籌方式及認籌金繳納方面，政府表示嚴格執(zhí)行，但相關(guān)具體政策并未出臺。針對部分城市近期“限購令”政策，濰坊市政府尚未出臺相關(guān)政策。針對國家出臺的規(guī)范房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，濰坊市政府并未出臺相關(guān)實施細則。,濰坊金融機構(gòu)、銀行嚴格執(zhí)行國務(wù)院新政,首購房客戶首付3成及以上；二套房首付款不低于5成，利率不低于基準利率

13、的1.1倍；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購房第三套及以上住房貸款。 金融機構(gòu)一年期存款基準利率連續(xù)四次上調(diào)0.5個百分點，由現(xiàn)行的2.50 %提高到4.50%。一年期貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%。停止發(fā)放第三套及以上住房公積金個人住房貸款。,濰坊市場政策抗壓能力分析,供應(yīng)量過大：從市場供應(yīng)來看，濰坊市近幾年加大城市改造力度，整個城市處在全面改造階段，城區(qū)土地開發(fā)量巨大，市場供應(yīng)遍地開花。

14、剛性需求旺盛：從市場需求來看，濰坊市場以剛性需求為主，剛需在市場需求中所占比例超過50%。濰坊市場存在四大剛性需求，首先是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展帶來的大量住房需求；其次是舊城改造催生的住房需求；第三是濰坊經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了改善性剛需時代；第四是橄欖型經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定的收入帶來的剛性投資需求。四類需求在未來幾年將會繼續(xù)增長。,一邊是城市化發(fā)展，需求持續(xù)增長；一邊是城市改造加快，土地供應(yīng)量持續(xù)增加，市場整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。目前影響

15、較大政策僅僅是對市場部分需求的短期抑制，短期效果尚可，長期來看，一旦需求釋放，勢必會給樓市帶來反彈。,三、規(guī)劃篇,16,濰坊位于山東省規(guī)劃的藍色經(jīng)濟核心位置，連接經(jīng)濟區(qū)的東西兩翼，戰(zhàn)略地位十分重要。房地產(chǎn)市場外部發(fā)展環(huán)境優(yōu)越。,3.1 城市功能定位,以海洋化工、動力機械、紡織和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地；以高級職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地。 具有國際影響的世界風(fēng)箏文化傳播交流中心；半島地區(qū)重要的商貿(mào)物流中心。 聯(lián)系

16、山東半島城市群的重要交通樞紐。,即：“兩基地、兩中心、一樞紐”,3.2 接軌戰(zhàn)略,根據(jù)半島城市群總體規(guī)劃，濰坊處于半島城市群的地理中心，占據(jù)絕對的地理交通樞紐要塞之地。 半島城市群中具備鐵路、高速公路、機場和海港的四個城市之一，能方便地與省內(nèi)主要城市建立直接經(jīng)濟聯(lián)系。 濰坊城市定位：以海洋化工、機械、食品加工為主導(dǎo)的綜合性制造業(yè)城市，連接山東半島與魯中、魯西的交通樞紐。,主動接受青島的輻射，形成優(yōu)勢互補的發(fā)展局面。同時積

17、極配合以天津濱海新區(qū)為核心的環(huán)渤海灣經(jīng)濟區(qū)的開發(fā)。,3.3 城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu),濰坊城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)為“一主、五副、兩翼”的格局,“一主”：指濰坊中心城市,“五副”：指依托便捷的交通線構(gòu)筑的半小時交通圈中五個副中心城市，包括壽光、昌樂、安丘、昌邑及濱海新城。,“兩翼”：指以高密和諸城為主組成的東南部經(jīng)濟區(qū)和以青州、臨朐為主組成的西部經(jīng)濟區(qū)。,3.4 城市空間結(jié)構(gòu),城市空間建構(gòu)“一心、一環(huán)、一廊、一軸”的結(jié)構(gòu)模式。,3.5 城市發(fā)展方向,東擴西

18、延、南控北展,中心城區(qū)按照“東擴、西延、南控、北展”的戰(zhàn)略進行發(fā)展，城市規(guī)模正快速拓展；隨著高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，北部居住區(qū)將成為新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的熱點板塊。,3.6 小結(jié),濰坊處于山東藍色經(jīng)紀圈核心位置，優(yōu)越的地理位置必將帶動本地交通、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。濰坊城市定位為工業(yè)化城市，它的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在近期的濰坊城市規(guī)劃中，項目位于目前濰坊的

19、重點發(fā)展區(qū)域奎文區(qū)，本區(qū)域是濰坊市未來各種規(guī)劃的中心發(fā)展區(qū)域，區(qū)域繁榮指日可待。處于城市快速交通環(huán)，交通便利。伴隨舊城改造的加速，本地塊發(fā)展?jié)摿薮蟆H坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長形式，項目周邊已經(jīng)擴展迅速，其相關(guān)配套也已經(jīng)逐漸完善，成為濰坊市區(qū)的重要組成部分。根據(jù)目前濰坊城市發(fā)展，項目所在區(qū)域也是人口遷移區(qū)域之一，將為項目帶來巨大的客源,四、市場篇,24,濰坊房地產(chǎn)市場,濰坊市房地產(chǎn)投資,近年來，濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)處于迅

20、猛發(fā)展的態(tài)勢， 2019年出現(xiàn)發(fā)展過熱的局面。2019年國家進行宏觀調(diào)控，投資增長率出現(xiàn)回落，投資額有所上升。2019年，受金融危機影響，當年投資增長率也出現(xiàn)回落； 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資額再次回升，增幅達到26.3%。2019年，受國家宏觀政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資處于平穩(wěn)發(fā)展階段，增幅達到37.9%。整體來看，近年來濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況呈現(xiàn)出受宏觀經(jīng)濟形勢影響，大起大落，受政策因素影響顯著的特點。,濰坊市商品房施工竣工面積,20

21、19年-2019年濰坊市商品房施工面積穩(wěn)步增長，尤其2019年后 ，商品房施工面積增長迅猛，保持年均增長20%以上。2019年更突破3千萬㎡，同比增長23.7%。商品房竣工面積起伏較大，主要受國家宏觀調(diào)控等影響2019年、2019年兩年商品房竣工面積出現(xiàn)一定回落，2009-2019年增長迅猛。由此可見濰坊房地產(chǎn)市場對國家宏觀調(diào)控政策較為敏感，屬于較為典型的政策市場。,近年濰坊市商品房銷售額,濰坊市房地產(chǎn)市場起步較晚，但發(fā)展迅速，從上表可

22、以看出，濰坊市自2019年開始，商品房銷售額一直保持著較高的增長態(tài)勢。同時受國家調(diào)控等多方面影響，在個別調(diào)控年段中增幅明顯放緩。但整體在20%以上。同時由于濰坊市房地產(chǎn)市場的升溫迅速，其價格增長較快，很大程度上拉高了濰坊市房地產(chǎn)市場年整體銷售額。預(yù)計在目前的政策打壓下，本年度濰坊市銷售額增幅會出現(xiàn)較大的回落，銷售額會繼續(xù)保持增長。,2019年底濰坊市住宅可售面積,,截至2019年底濰坊市存量住宅共計65793套，700.7萬㎡；存量住宅

23、主要集中于奎文區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、和濰城區(qū)，三區(qū)共計存量住宅489.5萬㎡，占濰坊市住宅存量的69.85%。寒亭區(qū)存量住宅4924套、47.4萬㎡，僅占濰坊市住宅存量的6.7%，銷售壓力較其他區(qū)域相對較小。,近年濰坊市商品房銷面積,2019年至2019年7月份，濰坊市商品房銷售面積穩(wěn)步上漲，其中09年、10年上漲幅度最大，年漲幅均在60%以上共計銷售商品房面積，06年-11年7月濰坊市共計銷售商品房4254萬㎡，年均銷售700萬平米以

24、上。,濰坊市住宅預(yù)售價格走勢,,2019年全年濰坊市抓宅預(yù)售價格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，截至12月份商品房預(yù)售均價達到4435元/㎡；全年增長幅度先楊后抑，自5月份開始逐步下滑，由于政府調(diào)控作用的顯現(xiàn)，年底出現(xiàn)了小幅下降的局面。,濰坊市區(qū)年度住宅預(yù)售價格對比,,從濰坊市各區(qū)年度住宅銷售價格對比圖來看，寒亭區(qū)住宅價格漲幅最為明顯，主要原因：一方面，寒亭區(qū)住宅價格起步較低，基數(shù)相對較?。涣硪环矫?，寒亭區(qū)住宅供給量相對較小，有利于價格的提升。,濰

25、坊市住宅成交價格走勢,,從2019年濰坊市成交價格走勢圖來看，整個濰坊市住宅銷售均價先升后降，6月份達到全年峰值3849元/㎡，自7月份開始緩步下跌，11月、12月下降最為明顯月跌幅在1.5%以上，并且有加速下滑跡象。,濰坊市住宅成交量走勢,2019年濰坊市住宅成交量總體呈現(xiàn)逐步下滑趨勢，10月份期待中的成交量反彈并沒有出現(xiàn)，這表明調(diào)控政策的作用已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，購房者也逐步轉(zhuǎn)為觀望，購房者對房價的心理預(yù)期比較悲觀。,寒亭區(qū)住宅成交量走勢,

26、寒亭區(qū)住宅成交量走勢較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大幅下滑跡象，存量較少、尾盤項目較多，區(qū)域內(nèi)有相對獨立的客戶群體，受周邊區(qū)域影響較小等因素促使該區(qū)域成交量沒有出現(xiàn)大幅度波動。,12月濰坊市各區(qū)住宅成交價格對比,,12月份，寒亭區(qū)住宅成交均價為3232元/㎡，仍處于全市下游水平，僅高于濱海區(qū)。,區(qū)域市場,1 濰坊市去房地產(chǎn)板塊劃分概況,濰坊市區(qū)地產(chǎn)板塊主要劃分為：濰城區(qū)、開發(fā)區(qū)、奎文區(qū)、坊子區(qū)、高新區(qū)、寒亭區(qū)六個板塊，其中為奎文區(qū)、高新區(qū)、濰城區(qū)與

27、開發(fā)區(qū)板塊地產(chǎn)市場發(fā)展較快，區(qū)域價值較高，寒亭區(qū)、坊子區(qū)相對落后。,2 各板塊特點分析,3 各板塊市場現(xiàn)狀分析,3.1 濰城區(qū),濰城區(qū)屬于濰坊的老舊城區(qū)，舊村改造項目較多，片區(qū)建設(shè)和核心配套資源落后于其他片區(qū)。目前在售項目約46個，待售項目16個供應(yīng)體量較大。,濰城區(qū)在售待售項目示意圖,濰城區(qū)在售項目概覽,在售項目戶型展示,一室一廳58㎡,兩室一廳93㎡,兩室一廳80㎡,三室一廳120㎡,濰美國際,水岸華庭,小結(jié),產(chǎn)品形式：涵蓋多層、小

28、高層、高層；以高層為主，約占70%，多層約占25%；價格平臺：多層：約4500-6000元/㎡；高層：4500元/㎡；部分樓盤價格過高，對整個區(qū)域均價的拉升明顯。戶型面積：高層面積主要集中在80-135㎡之間?？蛻羧后w：主要是區(qū)域的改善型需求客戶和剛性需求客戶為主，職業(yè)主要是退休職工、公司職員、企業(yè)員工等中等收入人群。,3.2 開發(fā)區(qū),經(jīng)濟開發(fā)區(qū)屬于工業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域價值較低，主要是中低端項目的聚集區(qū)，客戶認同較低。目前在售項目約2

29、4個，待售項目3個。未來區(qū)域發(fā)展前景一般。,開發(fā)區(qū)在售項目示意圖,開發(fā)區(qū)在售項目概覽,在售項目戶型展示,三室兩廳92㎡,三室兩廳124㎡,兩室一廳72㎡,三室兩廳96㎡,德霖臻和園,新華名郡,產(chǎn)品形式：多層、小高層、高層；以高層為主，約占80%。價格平臺：多層：約3900-4700元/㎡；高層：3500-4500元/平米。戶型面積：高層面積主要集中在70-130㎡之間?？蛻羧后w：主要來源于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)職工，周邊事業(yè)單位的職員，年

30、齡大多在20-35歲之間的剛性需求客戶。,小結(jié)：,3.3、奎文區(qū),奎文區(qū)是濰坊市經(jīng)濟和政治中心，依托白浪河和虞河兩條河景資源優(yōu)勢，區(qū)域城市發(fā)展和建設(shè)都走在各區(qū)前列?？膮^(qū)目前在售項目76個，是目前濰坊市供應(yīng)項目最多的區(qū)域。,奎文區(qū)在售項目示意圖,奎文區(qū)在售項目概覽,在售項目戶型展示,兩室一廳100㎡,三室一廳105㎡,兩室一廳88㎡,三室一廳136㎡,陽光100,中央生活城,寶鼎花園,德潤康城,一室一廳35㎡,兩室一廳94㎡,兩室一廳8

31、9㎡,三室一廳127㎡,產(chǎn)品形式：區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)豐富，有多層、小高層、高層、別墅；以高層為主，約占90%；價格方面：多層價格在5500元/㎡之間；高層價格5300元/㎡；戶型面積：區(qū)域高層產(chǎn)品面積主要集中在80-140㎡之間；客戶群體：區(qū)域樓盤吸引的是全市客戶，大多為政府、企業(yè)、銀行、醫(yī)院、個體老板等中高端收入人群，年齡在30-50歲之間。,小結(jié),3.4、高新區(qū),新市府所在區(qū)域，區(qū)域建設(shè)和周邊環(huán)境資源優(yōu)勢明顯，是濰坊市未來重點發(fā)展區(qū)

32、域。目前在售項目約42個，新增項目速度加快，區(qū)域未來競爭激烈。,高新區(qū)在售樓盤示意圖,高新區(qū)在售項目概覽,在售項目戶型展示,兩室一廳88㎡,三室一廳118㎡,一室一廳94㎡,兩室一廳139㎡,怡和·四季園筑,銀楓家園,兩室一廳138㎡,三室一廳151㎡,兩室一廳84㎡,三室一廳110㎡,紫瑞園,賦海世家,價格方面：多層價格在5300元/㎡之間；高層價格4800元/㎡；產(chǎn)品形態(tài)：供應(yīng)產(chǎn)品以高層為主，約占80%；戶型面積：面積

33、主要以70-105㎡的兩室和110-150㎡的三室為主；客戶群體：區(qū)域樓盤吸引的是全市客戶，大多為政府、企業(yè)、銀行、醫(yī)院、個體老板等中高端收入人群,以區(qū)域外人口為主，年齡在25-45歲之間。,小結(jié),寒亭區(qū)在售樓盤示意圖,3.5、寒亭區(qū),寒亭區(qū)是濰坊市近年來房地產(chǎn)業(yè)增長速度最快的區(qū)域之一，依托高新區(qū)的快速發(fā)展，通亭街以南區(qū)域?qū)⑻幱诤^(qū)發(fā)展的制高點，目前寒亭區(qū)在售住宅項目23個，品質(zhì)較低，競爭力較弱。,寒亭區(qū)在售項目概覽,在售項目戶型展

34、示,三室兩廳91㎡,三室兩廳98㎡,三室一115㎡,三室兩廳125㎡,宏富頤景園,北美楓情,價格方面：多層價格在3800元/㎡之間；高層價格3500元/㎡；產(chǎn)品形態(tài)：供應(yīng)產(chǎn)品以多層為主，約占60%；戶型面積：面積主要以70-105㎡的兩室和110-150㎡的三室為主；客戶群體：區(qū)域樓盤吸引的是全市客戶，大多為政府、企業(yè)、銀行、醫(yī)院、個體老板等中高端收入人群,以區(qū)域外人口為主，年齡在25-45歲之間。,小結(jié),競品樓盤,居易家園,開發(fā)

35、商：濰坊順景置業(yè)有限公司,項目地址：北海路與玄武街交叉口西行100米,開盤日期：2019-10-23,交房日期：2019-3-31,項目基本指標,項目基本配套,學(xué)校：錦繡學(xué)校、錦繡幼兒園商場：北宮店中百佳樂家銀行 ：農(nóng)村信用社、建設(shè)銀行醫(yī)院 ：尊一醫(yī)院交通： 4、5、17、25路公交車內(nèi)部配套：地暖,戶型產(chǎn)品,一室一廳40平米,三室一廳64平米,三室一廳59平米,三室一廳63平米,三室一廳74平米,居易家園項目產(chǎn)品以60平米三

36、居小戶型為主，其戶型功能齊全，面積利用率很高，盡管總體面積小但并沒有給人產(chǎn)生局促感，是一種十分成功的小戶型產(chǎn)品；項目2019年10月份開盤，2019年底基本售罄，在無大型推廣活動的前提下，短短2個月時間即銷售300套房源，充分說明了客戶對其產(chǎn)品的認可度。,金山財富廣場,開發(fā)商：濰坊順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,項目地址：寒亭區(qū)富亭街與通亭街交匯處,開盤日期：2019-9-9,交房日期：2019-6-30,項目基本指標,項目基本配套,學(xué)校： 海

37、運學(xué)校、寒亭一中、外國語學(xué)校商場： 紅星美凱龍、百匯大市場、百大汽車城、百大萬家福銀行 ：農(nóng)村信用社醫(yī)院 ：八九醫(yī)院，尊一醫(yī)院交通： 新建汽車北站公建：百大綠洲生態(tài)園其他：酒店式公寓、寫字樓、集中式商業(yè)、步行街,戶型產(chǎn)品,一室一廳77平米,一室一廳71平米,一室一廳69平米,一室一廳73平米,兩室兩廳98平米,三室兩廳108平米,恒信首府,開發(fā)商：濰坊麗都置業(yè)有限公司,項目地址：寒祥街以北，富亭街以南,開盤日期：2019-5

38、-4,交房日期：2019-10-31,項目基本指標,項目基本配套,學(xué)校： 海運學(xué)校、寒亭一中、外國語學(xué)校商場： 紅星美凱龍、百匯大市場、百大汽車城、百大萬家福銀行 ：農(nóng)村信用社醫(yī)院 ：八九醫(yī)院，尊一醫(yī)院交通： 新建汽車北站公建：百大綠洲生態(tài)園其他：酒店式公寓、寫字樓、集中式商業(yè)、步行街 內(nèi)部配套：地源熱泵系統(tǒng)、20畝漲湎河生態(tài)主題景觀,戶型產(chǎn)品,兩室兩廳80平米,三室兩廳120平米,三室兩廳83平米,,三室兩廳136平米,

39、邦盛書香院,開發(fā)商：濰坊邦盛置業(yè)股份有限公司,項目地址：寒祥街與卉香路交叉口,開盤日期：2019-7-10,交房日期：2019-3-31,項目基本指標,中 小 學(xué)：寒亭一中，外國語學(xué)校綜合商場：市場幼 稚 園：陽光幼兒園 銀 行：蒙銀銀行，商業(yè)銀行醫(yī) 院：尊一醫(yī)院內(nèi)部配套：沿街商鋪,項目基本配套,戶型產(chǎn)品,兩室一廳75平米,三室兩廳104平米,三室兩廳112平米,四室兩廳190平米,五、客群

40、篇,94,置業(yè)目的,濰坊購房者中剛需力量仍然比較強勁，首次置業(yè)者多為婚房需求。從購房目的來看，自己無房和結(jié)婚用房所占比例最大，占比達54.55%，其次為改善用房占比15.91%。 另外購房者在滿足了居住需求之后，對學(xué)區(qū)房的需求度越來越高。從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，購房目的中9.09%的購房者表示為了孩子上學(xué)購買學(xué)區(qū)房。,,,置業(yè)次數(shù),從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，參與調(diào)查的59.09%的購房者為首次購房，第二次購房的人數(shù)占比31.82%，

41、三次及三次以上購房者僅占9.1%。,影響置業(yè)因素,在影響購房因素一項中，40.91%的購房者選擇的是價格，“買房最主要的還是看價格吧，只有價格滿意了才會去考慮開發(fā)商、地段等因素”，剛需購房者李先生告訴搜房網(wǎng)。地段、戶型等因素位列第二第三位。而房屋品質(zhì)僅占6.82%。,價格承受能力,從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，有31.82%的購房者表示所能承受的房屋總價在30萬以內(nèi)，另有59.09%的購房者表示可承受的房屋總價在30至50萬之間。,戶型傾向,受限購、

42、房貸收緊等一系列調(diào)控政策的影響，很過購房者放棄由小換大的過渡性購房，而是選擇一步到位。從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，選擇購買三居室的購房者占比達63.63%。,面積傾向,受價格因素的制約，大多數(shù)購房者選擇房型的面積為90-109平米占據(jù)調(diào)查擁護的54.55%；另外110-129平米，130-149平米均占18.8%。,付款方式,根據(jù)調(diào)查顯示貸款仍是目前購房者的首選付款方式，不過隨著利率的不斷上漲，部分購房者已經(jīng)傾向于一次性付清。,付款比例,在選擇

43、貸款買房的購房者中，40.91%的購房者表示可接受的首付比例在30%及以下，45.45%的購房者所接受首付比例為31-40%。,目前房價接受程度,由于2019年濰坊市房價的快速上漲，超出購房者的心理預(yù)期，因此大部分購房者都認為目前濰坊房價偏高，據(jù)調(diào)查顯示31.82%的購房者表示濰坊目前房價太高，54.55%的購房者認為濰坊房價偏高，僅僅13.64%的購房者認為濰坊目前房價基本合適。,市場預(yù)期,調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，63.64%的購房者看跌201

44、9濰坊樓市，并表示跌幅或在10%以內(nèi)。另有近四成購房者表示2019年濰坊房價或?qū)⒎€(wěn)中有升。,六、總結(jié)篇,105,市場總結(jié)分析,濰坊市住宅存量達到700萬平米，按2019年月均銷售38.1萬平米計算，濰坊市存量住宅需銷售18.4個月，嚴重超出合理范圍，目前房地產(chǎn)開發(fā)存在較大的風(fēng)險性。目前濰坊市在售項目較多，而且多為中小開發(fā)商打造，項目體量較小，資金薄弱，品質(zhì)較低，抵抗風(fēng)險能力較弱，沒有長久發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，在目前房地產(chǎn)市場大環(huán)境較差的情況

45、下，難以抵御國家的市場調(diào)控，給濰坊市房地產(chǎn)帶來較多的不安定因素。根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自2019年6月以來，濰坊市住宅成交價格、成交量雙雙走低，并且大有加速下滑趨勢，特別是濰城區(qū)、奎文區(qū)等存量較大的區(qū)域，房地產(chǎn)投資風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)。目前濰坊樓市打折促銷樓盤已經(jīng)達到170多個，部分項目已經(jīng)低至6.3折,但住宅成交量卻沒有任何反彈跡象，這說明購房者對房地產(chǎn)的投資熱情不高，觀望情緒濃厚，并且短時間內(nèi)難以得到改善。根據(jù)對濰坊市購房者調(diào)查顯示，首次

46、置業(yè)者占到調(diào)查人數(shù)的59%，說明濰坊市住宅剛性需求依然充足。40%購房者把房價作為是否購房的首選因素，并且86%的購房者認為目前濰坊市房價過高，這也成為濰坊市房地產(chǎn)市場低迷的主要原因。,2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場分析,從國務(wù)院及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)部門對2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策的表態(tài)來看，2019年國家將延續(xù)上年度的市場調(diào)控政策不動搖，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強生長。,由于上年度對貨幣從緊政策、限價政策、限購政策都沒有對商品房限制達到預(yù)

47、期，保障房的建設(shè)速度過于遲緩，因此本輪調(diào)控并沒有完成其歷史使命；另一方面城鎮(zhèn)住房的剛性需求得不到滿足，這也就決定了房地產(chǎn)業(yè)絕對不會崩盤，同時出現(xiàn)了開發(fā)商開發(fā)難度的增大，商品房價格漲跌兩難的現(xiàn)象；2019年下半年伴隨著房產(chǎn)稅的出臺，保障房的批量入市，房地產(chǎn)調(diào)控政策將會松動并逐步退出歷史舞臺。,市場展望,一、房地產(chǎn)政策調(diào)整,2019年國家對房地產(chǎn)的政策一是完善、二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

48、。1、國家將進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；2、國家將進一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策；3、一線城市征收房產(chǎn)稅陸續(xù)出臺；開征房產(chǎn)稅之時就是房地產(chǎn)限購政策自動取消之日；4、國家將區(qū)域性調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控政策由粗調(diào)轉(zhuǎn)變?yōu)榧氄{(diào)；5、下半年將對房地產(chǎn)金融政策初步放寬；6、下半年也會對商品房管理政策適度調(diào)整，但調(diào)整幅度不會太大。,二、土地供應(yīng)量走勢,2019年土地供應(yīng)總量會適度增加，但不會超過2019年的115%，土

49、地供應(yīng)向政策性商品住房傾斜，一、二線城市商品房土地供應(yīng)仍屬于嚴控范圍，呈現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面。三、四線城市為了積累財富土地供應(yīng)量會適當放開。 對保障性住房和商品房采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將成為土地供應(yīng)的主體。1、保障性住房的土地供應(yīng)方式：以計劃經(jīng)濟形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量的15%。2、政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計劃加市場經(jīng)濟形式供應(yīng)，實行限制性招、拍、掛；占總土地供應(yīng)量的50%。3、商品住房土

50、地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟形式供應(yīng)，招、拍、掛形式；占總土地供應(yīng)量的35%。,三、房地產(chǎn)資金走勢,房地產(chǎn)貨幣政策從緊會維持到2102年下半年，其主要原因有：1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調(diào)整還不到位。2、連續(xù)出臺的金融政策沒有達到預(yù)期，反而拉高了CPI， CPI回落緩慢。3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化現(xiàn)象沒有的到根本解決，政府需要構(gòu)建防范經(jīng)濟泡沫風(fēng)險圍墻。4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產(chǎn)品，全額由中央財政和地方財政支付

51、，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響到國家財政預(yù)算的總盤子。5、要利用房地產(chǎn)把增長過快的GDP拉下來，維持到國家理想的經(jīng)濟目標。,四、保障住房走勢,國家由于財政問題，會對保障性住房進一步放開，讓更多的民間資本融入進來，參加保障性住房建設(shè)，同時加強對保障性住房的建設(shè)監(jiān)管、使用監(jiān)管。 一線城市：第一批廉租房與公租房持續(xù)到位，第二批廉租房與公租房開建； 二線城市：第一批廉租房與公租房轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝陨唐纷》夸N售，用

52、來保障資金回籠，第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房、公租房未完成的任務(wù)。 三線城市：第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。 四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調(diào)配，要等到2019年啟動。,五、限價房走勢,限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮(zhèn)人口對房產(chǎn)的需求市場，30年內(nèi)房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產(chǎn)實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需

53、求。2019完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪?。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現(xiàn)政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產(chǎn)開發(fā)商新的相互角逐的戰(zhàn)場。,六、商品房開發(fā)走勢,無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經(jīng)濟共存的怪圈。土地在市場經(jīng)濟模式下循環(huán)，建設(shè)在計劃經(jīng)濟模

54、式下循環(huán)。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔莶豢赡孓D(zhuǎn)，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經(jīng)形成。2019年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴峻。　　一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟運行，建設(shè)按計劃經(jīng)濟模式中運行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向為商業(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個危險信號。　　

55、三線城市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。　　地方政府是持續(xù)土地財政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財政稅收?！　?四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。應(yīng)該說四線城市房地產(chǎn)商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。,七、商品房價格走勢,一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢較為樂觀，仍有較大

56、上漲空間?！　?一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。， 　　二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%?！　∪€城市價格: 將上漲空間3%—5%?！　∷木€城市價格: 將上漲空間4%—8%。,八、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標準化走勢,在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問題。　　2019年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標準化會有四點突破：1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標準化

57、；2、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化；3、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品標準化；4、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品工藝化?！　‖F(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無法有效的控制作業(yè)時間，二無法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。產(chǎn)品質(zhì)量標準化與質(zhì)量工藝化是我國房地業(yè)必經(jīng)之路。,2019年濰坊房地產(chǎn)市場展望,2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策將會繼續(xù)延續(xù)，房價將會繼續(xù)向理性回歸，差異化、性價比高的產(chǎn)品將成為下一步房地產(chǎn)開發(fā)的主要方向。由于濰坊市房地產(chǎn)市場供過于求的狀態(tài)短時間

58、內(nèi)難以得到改善，預(yù)計2019年上半年房價仍將以下行為主，成交量走勢將是先抑后楊，2019年中期將會得到初步回暖。2019年上半年濰坊市商品房推盤數(shù)量將會大幅減少，大部分開發(fā)商將放緩?fù)票P速度，開展打折促銷活動項目將會繼續(xù)增多，但市場存量將會得到初步減小，存量風(fēng)險將得到逐步緩解。預(yù)計2019年全年濰坊市住宅成交量將會穩(wěn)中有升，由于調(diào)控政策延續(xù)至2019年的可能性較小，部分觀望者將會在下半年趁著打折促銷的機會進行抄底購房，住宅成交量將在下