長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

1、河南省長(zhǎng)葛市 房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,目錄,Ⅰ.城市概況發(fā)展研究 Ⅱ.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究Ⅲ.未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,Part 1: 城市概況發(fā)展研究,I. 城市區(qū)位分析,Ⅱ. 城市未來(lái)前景研判,3,長(zhǎng)葛：許昌主要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，依托產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和自身規(guī)劃，極具發(fā)展活力,長(zhǎng)葛市隸屬河南省許昌市，位于豫中平原腹地，南鄰魏都許昌，北接省會(huì)鄭州，東觀汴京開封，西望古都洛陽(yáng)，轄8個(gè)鎮(zhèn)和4個(gè)鄉(xiāng)及四個(gè)街道辦事處，總面積648.6平方公里，總?cè)丝诩s7

2、9萬(wàn)人，其中市區(qū)25平方公里、市區(qū)人口約16.4萬(wàn)人。,城市概況,4,交通：位置優(yōu)越，交通便利,長(zhǎng)葛交通發(fā)達(dá)，集鐵路、公路、航空優(yōu)勢(shì)于一體，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。長(zhǎng)葛地處中原腹地，交通運(yùn)輸便利，國(guó)家南北交通大動(dòng)脈京廣深港高速鐵路、京廣鐵路、107國(guó)道、京港澳高速公路、 鄭石高速公路穿境而過(guò)；城北25公里即是鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)；優(yōu)越的地理位置確定了其未來(lái)非常鮮明的發(fā)展前景。長(zhǎng)葛距離鄭州市40公里，距離許昌市10公里，處于30分鐘都市生

3、活圈中心，是建設(shè)中原城市群的核心區(qū)域。,城市概況,5,經(jīng)濟(jì)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速,2009年綜合實(shí)力在全省縣域經(jīng)濟(jì)排序中居第12位。2019年完成生產(chǎn)總值257億元，同比增長(zhǎng)13.2%；增長(zhǎng)16.3%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資160億元，同比增長(zhǎng)25.3%；農(nóng)民人均純收入7385元，同比增長(zhǎng)12.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14045元，同比增長(zhǎng)10%；城鎮(zhèn)化率達(dá)到43.36%。,城市概況,6,?八大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，重工業(yè)發(fā)展實(shí)力強(qiáng)勁金剛石制造及制

4、品、機(jī)械裝備制造、電瓷電器、建筑衛(wèi)生陶瓷、有色金屬加工、農(nóng)副產(chǎn)品加工、紡織服裝、人造板材加工等八大產(chǎn)業(yè)集群。其中，金剛石制品加工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模亞洲第一、世界三強(qiáng)；三輪汽車年產(chǎn)銷量居全國(guó)第三；有色金屬加工業(yè)長(zhǎng)江以北規(guī)模最大；擁有黃河旋風(fēng)、眾品食業(yè)、森源電氣3家上市公司。?產(chǎn)業(yè)基地帶動(dòng)區(qū)域行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展2009年11月18日，中國(guó)建筑衛(wèi)生陶瓷協(xié)會(huì)正式授予長(zhǎng)葛市“中國(guó)中部衛(wèi)浴產(chǎn)業(yè)基地”稱號(hào)，這標(biāo)志著首個(gè)國(guó)家級(jí)衛(wèi)浴產(chǎn)業(yè)基地在長(zhǎng)葛誕生。2019年

5、10月11日，長(zhǎng)葛市被中國(guó)工程機(jī)械工業(yè)協(xié)會(huì)正式授予“全國(guó)小型建筑機(jī)械產(chǎn)業(yè)基地”稱號(hào),經(jīng)濟(jì)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展清晰,城市概況,7,前景：中原城市群核心城市區(qū)節(jié)點(diǎn)城市、鄭許經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)發(fā)展節(jié)點(diǎn)城市,城市概況,《中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要》（2019—2020）中提出，鄭州與許昌之間縣級(jí)城市中選擇人口規(guī)模較大、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、具有良好發(fā)展?jié)摿π锣?、長(zhǎng)葛等市（縣）作為重要節(jié)點(diǎn)城市加快發(fā)展。      

6、新鄭、長(zhǎng)葛被作為鄭州與許昌、與群內(nèi)南部城市之間的兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)城市加快建設(shè)。長(zhǎng)葛中心城區(qū)近期主要向南呼應(yīng)許昌發(fā)展，遠(yuǎn)期向北呼應(yīng)新鄭發(fā)展。,8,小結(jié)：城市未來(lái)發(fā)展不可限量,1、政府政策大力支持；2、城市居民購(gòu)買力增強(qiáng)；3、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期；4、產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展規(guī)劃清晰。,城市概況,在中原城市群的規(guī)劃整體環(huán)境下，長(zhǎng)葛作為中原城市群核心區(qū)域的節(jié)點(diǎn)城市，城市正在進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段，而房地產(chǎn)行業(yè)作為城市領(lǐng)跑者，未來(lái)前景廣闊。,9,Part

7、 2: 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,II. 區(qū)域市場(chǎng)研究分析,I. 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)研究,10,房地產(chǎn)整體市場(chǎng),長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,?長(zhǎng)葛市房地產(chǎn)近兩年來(lái)開始活躍。長(zhǎng)葛市投放的產(chǎn)品品質(zhì)較高，各項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力同樣躍升至一個(gè)新層次。 ?目前長(zhǎng)葛商品房銷量從08年40萬(wàn)平米，09年65萬(wàn)平米，到10年70㎡，每年穩(wěn)定逐步在增加。 ?價(jià)格在08年的1830元/㎡，09年的2100元/㎡，10年的2500元/㎡,價(jià)格穩(wěn)步上漲。

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步上升階段,11,長(zhǎng)葛商業(yè)概況,商業(yè)主要圍繞市中心主干道八七路、長(zhǎng)社路、文化路、人民路沿街向周圍輻射，有長(zhǎng)社路步行街、一峰購(gòu)物中心、保盛生活廣場(chǎng)（裝修未正式開業(yè)）、盛世年華、福盈門購(gòu)物廣場(chǎng)、香港商業(yè)街、麗姿華都A、商業(yè)形態(tài)主要以沿街店及低檔商場(chǎng)為主，中高檔的綜合百貨店稀缺；B、中高端商業(yè)發(fā)展緩慢，無(wú)法較大的滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求；C、長(zhǎng)葛市緊缺以餐飲、娛樂(lè)為代表的商業(yè)形態(tài)。,長(zhǎng)葛商業(yè)概況,12,長(zhǎng)葛商業(yè)概況,13,

9、14,商業(yè)現(xiàn)狀綜述： 1、整體商業(yè)發(fā)展層次較為落后，尤其體現(xiàn)在商業(yè)規(guī)劃、物業(yè)供應(yīng)及業(yè)態(tài)組合分布上； 2、商業(yè)布局多沿主干道呈自發(fā)性發(fā)展，沒(méi)有形成一個(gè)核心概念，規(guī)劃性弱，核心商業(yè)不明； 3、物業(yè)供應(yīng)多為街鋪，大中型商場(chǎng)幾乎為零， 4、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化嚴(yán)重，底商與商業(yè)街基本占有95%以上的比例； 5、業(yè)種層次較為豐富，但種類組合單一,長(zhǎng)葛商業(yè)概況,15,商業(yè)發(fā)展前景

10、 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，未來(lái)長(zhǎng)葛區(qū)域經(jīng)濟(jì)及個(gè)人消費(fèi)將呈現(xiàn)以下三個(gè)特征：1、整體需求將由日常滿足型向時(shí)尚特色型轉(zhuǎn)換，個(gè)人消費(fèi)也將出現(xiàn)明顯的選擇性及品位性；2、消費(fèi)構(gòu)成也將由單純的購(gòu)物向多元化發(fā)展，更多地體現(xiàn)在休閑、娛樂(lè)方面；3、經(jīng)營(yíng)模式更多地體現(xiàn)在新的業(yè)態(tài)組合及業(yè)種經(jīng)營(yíng)模式的引入上 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展、社會(huì)整體消費(fèi)層次以及個(gè)人消費(fèi)能力的不斷提升，促使長(zhǎng)葛城市商業(yè)發(fā)展需要注入新的商業(yè)模式、新的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。這不僅是城市發(fā)展的必

11、然、也是提高居民生活水平以及區(qū)域商業(yè)層次的必然。因此，長(zhǎng)葛必須要有一個(gè)標(biāo)桿性的城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目（業(yè)態(tài)全面、管理先進(jìn)、服務(wù)一流）來(lái)帶動(dòng)和引導(dǎo)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這正是長(zhǎng)葛商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力價(jià)值所在。,長(zhǎng)葛商業(yè)概況,,,,,在售項(xiàng)目分布圖,區(qū)域住宅市場(chǎng)分析,在售項(xiàng)目分布較為分散，辦案周邊有四個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析---宏基鉆石城,區(qū)域個(gè)案分析,17,,項(xiàng)目目前一期二批次清盤，三批次現(xiàn)在認(rèn)籌排號(hào)中預(yù)計(jì)7月開盤推出5棟多層，約400

12、套左右，價(jià)格在3500元/㎡，包含89平米兩房到08平米五房。目前整個(gè)樓盤銷售有60%，銷售情況較好。,宏基鉆石城是長(zhǎng)葛新區(qū)中高端樓盤，體量大、設(shè)計(jì)新穎。水景園林式庭院。已5500畝生態(tài)園林為主打造成熟社區(qū)，園林別墅，生態(tài)園林預(yù)計(jì)規(guī)劃河南最大的人工湖與人工山消費(fèi)群體中。許昌和長(zhǎng)葛消費(fèi)者占一半以上，整體銷售情況良好。,目前在售全部為多層為帶電梯洋房，三房占60%，兩房占15%，客戶主要是公務(wù)員和周邊 郊縣、許昌市私企老板等高收入人群。,區(qū)

13、域個(gè)案分析,18,19,社區(qū)配套：大型購(gòu)物中心、生活超市、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、室內(nèi)籃球場(chǎng)、健身娛樂(lè)中心、水吧、書吧、體操房、棋牌室、社區(qū)醫(yī)療、兒童游樂(lè)場(chǎng)、乒乓球室、燒烤場(chǎng)、銀行、郵局……,周邊配套：市民廣場(chǎng)、林蔭大道、游艇碼頭、音樂(lè)大道、森林歡樂(lè)谷、CS戰(zhàn)場(chǎng)、馬術(shù)俱樂(lè)部、野營(yíng)世界、冰雪世界、山地公園、水上樂(lè)園、陽(yáng)光沙灘、垂釣場(chǎng)、音樂(lè)島、18洞高爾夫球場(chǎng)、會(huì)議中心、療養(yǎng)基地、學(xué)校教育園區(qū)、溫泉會(huì)所……,依托占地6000畝的葛天生態(tài)園（35萬(wàn)

14、平米的葛山、33萬(wàn)平方米的豫湖、100萬(wàn)平方米的18洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、會(huì)議中心、老年療養(yǎng)基地、精品生態(tài)園、學(xué)校教育園區(qū)、高端溫泉會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街等眾多配套于一身）作為宣傳亮點(diǎn)，本著綠色環(huán)保理念及人性化設(shè)計(jì)，立體景觀、商業(yè)氣氛等打造出歐洲景觀的風(fēng)格，金牌物業(yè)管理，營(yíng)銷推廣很到位，定位明確，戶型精良，銷售目標(biāo)針對(duì)性強(qiáng)，但項(xiàng)目體量過(guò)大，施工時(shí)間過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致生活、商業(yè)配套設(shè)施的完善需要一個(gè)較長(zhǎng)過(guò)程。,整體屬于高端項(xiàng)目,區(qū)域個(gè)案分析,三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

15、建筑面積：143㎡,三房?jī)蓮d二衛(wèi)建筑面積：124㎡,全明戶型設(shè)計(jì)，通透性好，動(dòng)靜區(qū)分明顯。主臥設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)浴、觀景飄窗，弧形大陽(yáng)臺(tái)。是目前長(zhǎng)葛市唯一的多層電梯洋房,區(qū)域個(gè)案分析,20,住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析---遠(yuǎn)大瑞園,區(qū)域個(gè)案分析,21,,遠(yuǎn)大瑞園是長(zhǎng)葛高端樓盤之一，項(xiàng)目本身定位為高品質(zhì)、高綠化、低密度。,項(xiàng)目分期為二期，一期多層銷售60%小戶型房源不多二房售完，以三房為主在售、五房復(fù)式在售，多層價(jià)格為2300-2700元/㎡。小高層1

16、1層，二期規(guī)劃高層為主。 客戶以公務(wù)員、私企老板和周邊上班族較多。,戶型以大三房為主,區(qū)域個(gè)案分析,22,四房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積160㎡,三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：129㎡,南北通透，全明設(shè)計(jì)，入戶花園、局部架空，贈(zèng)送面積大,區(qū)域個(gè)案分析,23,住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析---世紀(jì)豪庭,區(qū)域個(gè)案分析,24,世紀(jì)豪庭的戶型以實(shí)用性戶型為主，104㎡—142㎡的戶型占到了80%，以三室兩廳一衛(wèi)為主力戶型。目前尾盤剩余少量房源。價(jià)格24

17、00-2800元/㎡?？蛻糁饕獮楸镜乜蛻艉椭苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)客戶。,區(qū)域個(gè)案分析,25,兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積：85㎡,三室兩廳一衛(wèi)建筑面積：104㎡,三室兩廳二衛(wèi)建筑面積：142㎡,戶型設(shè)計(jì)緊湊合理，通透性、采光好，全明設(shè)計(jì)、大陽(yáng)臺(tái)面積贈(zèng)送等賣點(diǎn),區(qū)域個(gè)案分析,26,住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析---世紀(jì)鑫城,區(qū)域個(gè)案分析,27,,本項(xiàng)目現(xiàn)況處于清盤，商鋪售完，住宅剩余幾套房源。入住時(shí)間為今年年底。多層價(jià)格為1700㎡，小高層為2800㎡

18、 此次推出戶型主要針對(duì)私企老板和長(zhǎng)葛周邊的年輕客戶群，產(chǎn)品以實(shí)用為主，低總價(jià)和較高的經(jīng)濟(jì)性是其最大 的賣點(diǎn)。,客戶多為長(zhǎng)葛的年輕上班族和周邊年輕客戶,區(qū)域個(gè)案分析,28,三房?jī)蓮d二衛(wèi)建筑面積143㎡,兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積110㎡,客廳主臥朝陽(yáng)，180度景觀大飄窗的設(shè)計(jì)，增加了房間的采光性和通透性,區(qū)域個(gè)案分析,29,住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析---百禾都市領(lǐng)域,區(qū)域個(gè)案分析,30,本項(xiàng)目已三房為主以居住為中心。主打年輕和首次置業(yè)、經(jīng)濟(jì)

19、實(shí)力較弱的客戶。,其緊鄰商都大道，低總價(jià)、高實(shí)用性也降低了投資客的投資門檻,客戶主要是年輕購(gòu)房者和部分投資客,區(qū)域個(gè)案分析,31,一梯兩戶，南北通透和采光性較好，設(shè)計(jì)有飄窗和大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),區(qū)域個(gè)案分析,32,三室二廳二衛(wèi)建筑面積：139㎡,三房二廳二衛(wèi)建筑面積：116㎡,住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析---城市花園,區(qū)域個(gè)案分析,33,本項(xiàng)目是共19棟樓2棟小高層17棟多層住宅，多層1700元/㎡小高層2690元/平米，車位3000元/㎡，明年3月

20、入住，地下商鋪未售，項(xiàng)目銷售階段為80%，存量不多，多為頂層房源。外立面為 涂料。周邊配套比較完善相對(duì)來(lái)說(shuō)銷售較好。,本項(xiàng)目戶型為三房、二房為主，居住為中心，商業(yè)配套完善。,客戶主要是本地的投資客、年輕的購(gòu)房者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分年輕客戶,區(qū)域個(gè)案分析,34,戶型南北通透，全明設(shè)計(jì)，增加有飄窗和大陽(yáng)臺(tái)，居住舒適性強(qiáng),區(qū)域個(gè)案分析,35,兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：90㎡,三室二廳二衛(wèi)建筑面積：139㎡,在售項(xiàng)目情況,區(qū)域住宅市場(chǎng)分析,36,37,1

21、、項(xiàng)目都有一定的規(guī)模，10萬(wàn)㎡以上項(xiàng)目較多，并且出現(xiàn)了區(qū)域性遠(yuǎn)郊大盤2、價(jià)格水平：多層均價(jià)在1700元/平米左右，高層在2300—2700元/㎡左右，別墅產(chǎn)品在7800元/㎡左右。 價(jià)格差很大主要是因?yàn)槎喾N建筑形態(tài)并存造成的局面（小高層、高層、花園洋房、別墅），雖然本區(qū)域消費(fèi)能力有限，但開發(fā)商憑借自身獨(dú)特的環(huán)境、位置、品牌等優(yōu)勢(shì)把銷售對(duì)象目標(biāo)推向了整個(gè)長(zhǎng)葛市乃至許昌、鄭州的中高層消費(fèi)者（政府官員、私企老板、白領(lǐng)），定位準(zhǔn)確

22、，銷售前景可觀3、產(chǎn)品：市場(chǎng)上產(chǎn)品目前以小高層為主，附帶少量多層、別墅；未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)也是以小高層、高層為主。戶型面積段在80—160平米之間，兩房在80—100之間，三房在115平米以上，市場(chǎng)上主力戶型為三房。多層一梯兩戶，高層一梯兩戶、或者兩梯三戶。4、產(chǎn)品的附加值：在長(zhǎng)葛由于出現(xiàn)了定位較高端的樓盤，所以智能化設(shè)施、雙氣設(shè)施、品牌物業(yè)管理、會(huì)所、高端建材、生態(tài)園林等已經(jīng)出現(xiàn)，并被賦予較高的產(chǎn)品附加值被客戶認(rèn)可。未來(lái)必將是高端社區(qū)的

23、必備條件。5、項(xiàng)目的銷售情況較好，尤其是遠(yuǎn)郊的配套較好的高檔樓盤，客戶定位精準(zhǔn)，倡導(dǎo)綠色生態(tài)園林式住宅，銷售非常好。,住宅分析---區(qū)域產(chǎn)品特征分析,區(qū)域個(gè)案分析,38,區(qū)域產(chǎn)品特征分析小結(jié),?已售在售項(xiàng)目中多層、小高層物業(yè)目前是市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品，高層產(chǎn)品在市場(chǎng)上比例正在逐步增加。并且出現(xiàn)了別墅產(chǎn)品。?市場(chǎng)中的主力戶型是85—100㎡的兩房和110-140㎡左右的三房；中小戶型套數(shù)保有量較多。這意味著市場(chǎng)對(duì)85—100㎡兩房和11

24、0-140㎡左右三房客戶爭(zhēng)奪嚴(yán)重，而50 ㎡ 左右小戶型和140 ㎡以上大三房、四房戶型屬于明顯市場(chǎng)空白點(diǎn)。?部分高性價(jià)比產(chǎn)品、產(chǎn)品創(chuàng)新項(xiàng)目，如宏基鉆石城電梯洋房產(chǎn)品，因此以產(chǎn)品為導(dǎo)向的銷售執(zhí)行推廣原則是目前市場(chǎng)中最有效果的競(jìng)爭(zhēng)武器。,區(qū)域個(gè)案分析,39,住宅分析---區(qū)域客戶分析,區(qū)域個(gè)案分析,40,區(qū)域客戶分析小結(jié),?長(zhǎng)葛本地的客戶占到了60%左右，其余40%為外地客戶，主要為下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。高檔項(xiàng)目周邊的區(qū)域客戶更多。?主

25、力客戶年齡在30-40歲，多為首次自住置業(yè)，投資性客戶較少。其它年齡段的客戶有待挖掘。,對(duì)區(qū)域外客群的把握和本地客群的挖掘?qū)⑹俏磥?lái)客戶挖掘的主要方向,區(qū)域個(gè)案分析,41,整體商品房市場(chǎng)價(jià)格分層與產(chǎn)品強(qiáng)烈相關(guān)，區(qū)域之間差別并不是很大。目前市場(chǎng)價(jià)格基本趨同，個(gè)樓盤差異性不大，需要在產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、附加值方面、性價(jià)比等方面發(fā)力?？腿耗繕?biāo)趨同，需要進(jìn)一步細(xì)分，挖掘細(xì)分市場(chǎng)高性價(jià)比產(chǎn)品、產(chǎn)品創(chuàng)新項(xiàng)目受市場(chǎng)追捧。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段普遍有限，主要以戶

26、外為主，形象包裝差。未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；本案周邊市場(chǎng)外部環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。未來(lái)中原城市群的核心地位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是極大的推動(dòng)，未來(lái)價(jià)格上漲預(yù)期非常明顯。,長(zhǎng)葛樓市分析小結(jié),42,Part 3: 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,I. 目前市場(chǎng)的供銷情況,Ⅱ. 本地塊的SWOT分析,43,目前市場(chǎng)供銷狀況,44,長(zhǎng)葛市商品房銷量從08年40萬(wàn)平米，09年65萬(wàn)平米，到10年70萬(wàn)平米，每年穩(wěn)步增長(zhǎng)，近兩年銷售較為平衡，一般在交房時(shí)基本售