土地性質(zhì)及分類(lèi)資料

1、一、土地權(quán)屬性質(zhì)我國(guó)實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表行使?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有?！薄稗r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于 農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有?！币虼?，我國(guó)土地所有權(quán)性質(zhì)分國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。《土地管理法》第九條規(guī)定：“國(guó)有土地和農(nóng)民集體所

2、有土地可依法確定給單位或者個(gè)人使用。”這樣，土地使用權(quán)的性質(zhì)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。,土地的性質(zhì)及分類(lèi),二、土地使用性質(zhì)及分類(lèi),土地使用權(quán)：是指單位或者個(gè)人依法或依約定，對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)：是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在

3、補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用類(lèi)型分為國(guó)有土地出讓和國(guó)有土地劃撥兩種：土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)即為出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的

4、行為。除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。,土地出讓性質(zhì),土地出讓一般分五類(lèi)：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類(lèi)用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年.綜合用地是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科

5、研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等,三、用地性質(zhì),用地性質(zhì)是指具體的土地用途分類(lèi)，依據(jù)就是該宗地塊的實(shí)際用途。城市規(guī)劃管理部門(mén)根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對(duì)某宗具體用地所規(guī)定的用途。根據(jù)最新版本2011年城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011），城鄉(xiāng)用地分為2大類(lèi)、9中類(lèi)、14小類(lèi)。而常用的用地性

6、質(zhì)實(shí)際上是指其中一小類(lèi)——H11城市建設(shè)用地的性質(zhì)分類(lèi)。,H11城市建設(shè)用地共分8大類(lèi)、35中類(lèi)、44小類(lèi),居住用地,定義：按照現(xiàn)代居住區(qū)的規(guī)劃理念和方法，居住用地應(yīng)包含住區(qū)、住區(qū)內(nèi)的城市支路以下 的道路、綠地、配套服務(wù)設(shè)施等四項(xiàng)用地。分類(lèi)： 結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，仍按層數(shù)、布局、公共設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量等綜合因素，把居住 分為以下3個(gè)中類(lèi)“一類(lèi)居住用地”（R1）是設(shè)施齊全、布局完整、 環(huán)境良好、

7、以低層住宅為主的用地，包括別墅區(qū)、 獨(dú)立式花園住宅、四合院等“二類(lèi)居住用地”(R2)是設(shè)施較齊全、布局較完整、 環(huán)境良好，以多、中、高層住宅為主的用地“三類(lèi)居住用地”（R3）是設(shè)施較欠缺、環(huán)境較差, 以需要加以改造的簡(jiǎn)陋住宅為主的用地，包括的危 改房、棚戶(hù)區(qū)、臨時(shí)住宅等。,R居住用地調(diào)整說(shuō)明居住用地小類(lèi)的劃分調(diào)整： 新版修訂將居住用地小類(lèi)調(diào)整為“住宅用地”和“服務(wù)設(shè)施用地”，其中：“

8、住宅用地”既包括住宅建筑用地，也包括城市支路以下的附屬道路、停車(chē)場(chǎng)、小游園、綠地等用地；“服務(wù)設(shè)施用地”指居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的幼托、文化、體育、商業(yè)、衛(wèi)生服務(wù)、養(yǎng)老助殘?jiān)O(shè)施等用地，不包括中小學(xué)用地（中小學(xué)用地劃入公共管理與公共服務(wù)用地）。在“二類(lèi)居住用地”中增加“保障性住宅用地”小類(lèi)，以體現(xiàn)國(guó)家關(guān)注中低收入群眾住房問(wèn)題的公共政策。,居住用地,公共管理與公共服務(wù)用地,定義：行政、文化、教育、體育、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地、不包括居住用地

9、中的 服務(wù)設(shè)施用地。分類(lèi)：9個(gè)中類(lèi)，11個(gè)小類(lèi)此地類(lèi)以公益性用地為主，體現(xiàn)社會(huì)服務(wù)和保障水皮,商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地,定義：營(yíng)利為目的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地商業(yè)設(shè)施用地 (B1)零售商業(yè)用地批發(fā)市場(chǎng)用地餐飲用地旅館用地（包括休療養(yǎng)用地）商務(wù)設(shè)施用地 (B2)指金融、保險(xiǎn)、證券、新聞出版、文藝團(tuán)體等行業(yè)的寫(xiě)字樓或以寫(xiě)字樓為 主的綜合性辦公用地包含了原國(guó)標(biāo)中的“行政辦公用地”中除政府機(jī)關(guān)團(tuán)體以外的部分、“金

10、 融保險(xiǎn)業(yè)用地”、“貿(mào)易咨詢(xún)用地”、“科研設(shè)計(jì)用地”中除了科研事業(yè) 單位以外的部分等,商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地,娛樂(lè)康體用地 (B3)娛樂(lè)用地: 包括原標(biāo)準(zhǔn)“影劇院用地”和“游樂(lè)用地”中游樂(lè)場(chǎng)、舞廳、 俱樂(lè)部等用地;康體用地：包括原標(biāo)準(zhǔn)“體育用地”中溜冰場(chǎng)、賽馬場(chǎng)、跳傘場(chǎng)、射擊場(chǎng)及水上運(yùn)動(dòng)陸域部分用地等。旅館用地（包括休療養(yǎng)用地）公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地 (B4)（新增中類(lèi)）加油加氣站用地其他公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)

11、點(diǎn)用地：獨(dú)立地段的電信、郵政、供水、燃?xì)?、供電?供熱等其他公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地其他服務(wù)設(shè)施用地指業(yè)余學(xué)校、民營(yíng)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、私人診所、寵物醫(yī)院、汽車(chē)維修站等,“一類(lèi)工業(yè)用地”（對(duì)環(huán)境基本無(wú)干擾、污染和安全隱患） 如：電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地“二類(lèi)工業(yè)用地”（有一定干擾、污染和安全隱患） 如：食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地“三類(lèi)工業(yè)用地”（對(duì)環(huán)境有嚴(yán)重干擾、污染和安全隱患） 如：采掘工業(yè)、

12、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地 詳細(xì)工業(yè)用地政策及發(fā)展現(xiàn)狀請(qǐng)見(jiàn)PPT21頁(yè),工業(yè)用地,在原標(biāo)準(zhǔn)“倉(cāng)儲(chǔ)用地”的基礎(chǔ)上增加 物資中轉(zhuǎn)、配送、批發(fā)、交易等用地內(nèi)容?！拔锪鱾}(cāng)儲(chǔ)用地”（W)按其對(duì)居住 和公共環(huán)境的干擾污染程度分為：“一類(lèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地”（W1) (對(duì)居住和環(huán)境基本無(wú)干擾、 污染和安全隱患）“二類(lèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地”（W2)(對(duì)居住和環(huán)境有一定干擾

13、、污染和隱患）“三類(lèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地”（W3)（存放易燃、易爆和劇毒等危險(xiǎn)品的專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù)用地）,物流倉(cāng)儲(chǔ)用地,主要包括原標(biāo)準(zhǔn)“道路廣場(chǎng)用地”和“長(zhǎng)途客運(yùn)站用地”、“公共交通用地”、鐵路客貨運(yùn)站、港口客運(yùn)碼頭等用地，不包括游憩集會(huì)廣場(chǎng)用地”，分為5個(gè)中類(lèi)城市道路用地：與原標(biāo)準(zhǔn)一致，包括主干路、 次干路、支路以及步行街、自行車(chē)專(zhuān)用道等 其他道路用地軌道交通線路用地：是新增的一個(gè)中類(lèi)，指 獨(dú)立地段的軌道交通地上以上（包括

14、地面） 部分的線路用地，以滿(mǎn)足當(dāng)前軌道交通的發(fā) 展需要,道路與交通設(shè)施用地,交通樞紐用地：整合了原標(biāo)準(zhǔn)“對(duì)外交通用地” 中與城市生活較為密切的鐵路客貨運(yùn)站、公路 長(zhǎng)途客貨運(yùn)站、港口客運(yùn)碼頭及其附屬設(shè)施用地 以及原標(biāo)準(zhǔn)中的“交通廣場(chǎng)用地”交通場(chǎng)站用地：指與城市交通相關(guān)的交通服務(wù) 設(shè)施用地，但不包括交通指揮中心，交通隊(duì)用地 該用地應(yīng)劃入“行政辦公用地”。公共交通場(chǎng)站用地（S41）社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地

15、（S42):獨(dú)立地段的公共停車(chē)場(chǎng)其他交通設(shè)施用地：包括教練場(chǎng)等,道路與交通設(shè)施用地,“公用設(shè)施用地”分為“供應(yīng)設(shè)施用地”、“環(huán)境設(shè)施用地”、“安全設(shè)施用地”、“其他公用設(shè)施用地”四項(xiàng)中類(lèi)用地“供應(yīng)設(shè)施用地”中類(lèi)中增加了“廣播電視設(shè)施用地”、“郵政設(shè)施用地”（將原來(lái)其中的電信服務(wù)用地列入“其他商務(wù)設(shè)施用地”中）。熱電廠、熱氣場(chǎng)應(yīng)納入工業(yè)用地。新增“安全設(shè)施用地”中類(lèi)，以突顯對(duì)于公共安全的重視。其中包括原“其他公用設(shè)施用地”中的“

16、消防設(shè)施用地”與“防洪設(shè)施用地”。原國(guó)標(biāo)中類(lèi)“施工與維修設(shè)施用地”內(nèi)涵調(diào)整至“其他公用設(shè)施用地,公用設(shè)施用地,在“綠地”大類(lèi)的基礎(chǔ)上增加“廣場(chǎng)”的內(nèi)涵，剝離“生產(chǎn)綠地”的內(nèi)涵，分為“公園綠地”、“防護(hù)綠地”與“廣場(chǎng)”3個(gè)中類(lèi)“公園綠地”的界定仍采用原國(guó)標(biāo)“公共綠地”的標(biāo)準(zhǔn)，包括其中的水域和供游覽休憩、起到公園作用的風(fēng)景名勝區(qū)。“廣場(chǎng)用地”單指城市公共活動(dòng)的廣場(chǎng)，而交通用途的廣場(chǎng)應(yīng)歸為“綜合交通樞紐用地”。“防護(hù)綠地”，城

17、市中具有衛(wèi)生、隔離和安全防護(hù)功能的綠地，原“生產(chǎn)綠地”以及市域范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施兩側(cè)的防護(hù)綠地，按照實(shí)際用途納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地分類(lèi)“農(nóng)林用地”。,綠地與廣場(chǎng)用地,（1）獨(dú)立地段的單位用地內(nèi)往往有 多種不同性質(zhì)的建筑和用地一座工廠，除生產(chǎn)廠房外，還有附屬的辦公室、倉(cāng)庫(kù)、食堂等設(shè)施，但這些設(shè)備是從屬性的，為工廠生產(chǎn)服務(wù)的，因此整個(gè)工廠均歸工業(yè)用地一座大學(xué)，既有教室、實(shí)驗(yàn)室、圖書(shū)館等教學(xué)用房，還有體育室、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)習(xí)工

18、廠、食堂，以致所屬的研究所、設(shè)計(jì)院、汽車(chē)隊(duì)等等，但從其主要性質(zhì)來(lái)看，仍為高等院校用地。應(yīng)注意的是，單位內(nèi)的職工生活區(qū)（包括住宅、服務(wù)設(shè)施等用地）要?jiǎng)澇?，歸到居住用地(R),用地性質(zhì)分類(lèi)中注意事項(xiàng),（2) 具有雙重性質(zhì)的用地按實(shí)際使用的主要性質(zhì)歸類(lèi)，如北京的故宮和頤和園，均是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物古跡，但故宮用作博物館，頤和園用作公園，因此分別歸到圖書(shū)展覽設(shè)施用地(A21)和公園綠地（G1），而不是歸為文物古跡用地。（3）多功能綜合樓

19、用地，如一棟高層建筑的底層是商店，2-15層為企事業(yè)管理機(jī)構(gòu)辦公室，16-20層為公寓，地下室為車(chē)庫(kù)，總體看其使用的主要性質(zhì)是辦公，因此歸為行政辦公用地。如若綜合樓使用的主要性質(zhì)難以確定時(shí)，則按底層使用的的主要性質(zhì)進(jìn)行歸類(lèi)。（4）利用上空或地下作多種用途的用地按地面使用的主要性質(zhì)作為用地歸類(lèi)的依據(jù)。如一個(gè)廣場(chǎng)的下面雖作了地下汽車(chē)庫(kù)，但這塊用地仍為廣場(chǎng)用地(G3），而不是社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地(S42),用地性質(zhì)分類(lèi)中注意事項(xiàng),四、土地使用性

20、質(zhì),一、關(guān)于改變土地使用性質(zhì) 土地使用性質(zhì)由城市規(guī)劃控制，要改變土地的使用性質(zhì)通常是這樣的：  1、所取得的土地為出讓土地，通?？芍苯酉蛘恋夭块T(mén)申請(qǐng)變更用地性質(zhì)， 政府土地部門(mén)會(huì)征詢(xún)規(guī)劃等部門(mén)的意見(jiàn)，決定是否同意，如果同意，需補(bǔ) 交土地出讓金；  2、所取得土地為劃撥土地，按現(xiàn)行規(guī)定，則應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)方式或者拍賣(mài)方式 取得，并繳納土地出讓金。相關(guān)問(wèn)答 1

21、、一個(gè)未開(kāi)始銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，用地性質(zhì)是綜合用地土地，是否需要轉(zhuǎn)為商住用地后才能銷(xiāo)售？ 用地性質(zhì)屬于綜合用地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)行銷(xiāo)售。但綜合用地使用年限為50年，居住 用地為70年，為維護(hù)購(gòu)買(mǎi)者的權(quán)益，購(gòu)買(mǎi)者可要求開(kāi)發(fā)商到國(guó)土部門(mén)將該用地性質(zhì)改變?yōu)榫幼∮?地，并相應(yīng)延長(zhǎng)土地使用期限。2、若要轉(zhuǎn)的話(huà)，需要繳納費(fèi)用嗎？因?yàn)榫C合用地是50年，商住用地是70年. 用地改變用途所需繳納的費(fèi)用，是依據(jù)該用地的

22、原土地用地剩余年限評(píng)估價(jià)與新土地用途剩余年限評(píng)估價(jià)，如新用途評(píng)估價(jià)高于原用途評(píng)估價(jià)，則需按照差價(jià)進(jìn)行補(bǔ)交地價(jià)款，否則不用補(bǔ)交地價(jià)款。對(duì)于用地已使用的年限，則需按新用途的年均地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)交地價(jià)款。,,四、土地使用性質(zhì),二、關(guān)于閑置土地 1、什么是閑置土地？根據(jù)2003年修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》第五條規(guī)定，具有下列情形之一的土地為閑置土地： 超過(guò)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限

23、未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；  《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》未約定或者《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》生效或者土地行政主管部門(mén)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》頒發(fā)之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)當(dāng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足1/3，或者已投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。以上幾種情形俗稱(chēng)“批準(zhǔn)書(shū)階段”的閑置土地。 

24、另外，超過(guò)土地行政主管部門(mén)核發(fā)通知用地單位辦理建設(shè)用地手續(xù)各類(lèi)文件的有效期或規(guī)定期限，用地單位未取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的，也視為閑置土地。這種情形俗稱(chēng)“通知書(shū)階段”的閑置土地。2、改變國(guó)有土地建設(shè)用途由誰(shuí)批準(zhǔn)？建設(shè)用地單位使用國(guó)有土地，應(yīng)按照原依法確定的用途使用土地。如果確實(shí)需要改變土地的建設(shè)用途，必須按照法定程序辦理審批手續(xù)，即經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變用途，在報(bào)批前，應(yīng)先經(jīng)

25、城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。3、閑置土地收回來(lái)后，原征地拆遷遺留問(wèn)題由誰(shuí)負(fù)責(zé)？閑置土地被收回后，其原有的經(jīng)濟(jì)責(zé)任仍由原用地單位承擔(dān)，包括征地拆遷遺留問(wèn)題。已實(shí)施房屋拆遷，尚未完成補(bǔ)償安置的，由市房屋拆遷主管部門(mén)責(zé)令原拆遷人在限期內(nèi)償付臨遷費(fèi)并補(bǔ)償安置被拆遷人。4、閑置土地收回來(lái)后，前期投入是否予以?xún)斶€？根據(jù)《廣州市閑置土地處理辦法》第十六條規(guī)定，閑置土地被收回后，前期投入將不予償還。,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2.

26、工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價(jià)格政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)亍工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題6. 目前關(guān)于工業(yè)用地政策的幾點(diǎn)矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來(lái)發(fā)展前景,工業(yè)用地的基礎(chǔ)屬性——建設(shè)用地,一般地講，工業(yè)用地主要指工礦企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而所需的生產(chǎn)車(chē)間、庫(kù)房、堆場(chǎng)、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施（包括其與用的鐵路、碼頭和道路等）等建設(shè)用地。1998年8月，《中華人民共和國(guó)土地管理法》，第四條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行

27、土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地?！?007年8月，國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)共同發(fā)布《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T21010-2007）。對(duì)照新的土地用途分類(lèi)與“三大類(lèi)”合并歸納為：農(nóng)用地包括01耕地、02園地、03林地、04草地、11水域及水利設(shè)施用地、12其他土地建設(shè)用地包括05商服用地、06工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、07住宅用地、08公共管理及公共

28、服務(wù)用地、09 特殊用地、10交通運(yùn)輸用地；未利用地包括11水域及水利設(shè)施用地、12其他土地。,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2. 工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價(jià)格政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題6. 目前關(guān)于工業(yè)用地政策的幾點(diǎn)矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來(lái)發(fā)展前景,土地使用權(quán)的出讓不轉(zhuǎn)讓,《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)土地使用權(quán)的出

29、讓和轉(zhuǎn)讓做了明確定義：第二章第八條：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第三章第十九條：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。,工業(yè)用地的出讓——必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)ㄒ唬?2004年10月21日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)

30、院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 （國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)），對(duì)于工業(yè)用地要求：除按現(xiàn)行規(guī)定必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓2006年8月31日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào) ） ，明確規(guī)定：“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌斱式出讓?zhuān)涑鲎寖r(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。 2007年3月16日，胡錦濤簽署主席令62號(hào)令，發(fā)布《中華

31、人民共和國(guó)物權(quán)法》，其中第一百三十七條：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。,工業(yè)用地的出讓——必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)ǘ?2007年9月21日，國(guó)土資源部39號(hào)令《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上用地者的，應(yīng)當(dāng)

32、以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。2009年8月10日，國(guó)土資源部下發(fā)《國(guó)土資源部監(jiān)察部關(guān)亍進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》（國(guó)土資収〔2009〕101號(hào) ），進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：各地要嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度，凡屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批后由政府供應(yīng)的工業(yè)用地，政府收回、收購(gòu)國(guó)有土地使用權(quán)后重新供應(yīng)的工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式公開(kāi)確定土地價(jià)格和土地使用權(quán)人。,工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓—

33、—國(guó)家并未就工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓出臺(tái)明確的規(guī)定,廣東省相關(guān)政策：1、超出兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權(quán)；或足額收取閑置費(fèi)后，再另行安排新工業(yè)項(xiàng)目。2、超過(guò)出讓合同約定開(kāi)工時(shí)間又未超兩年的，并且投資（扣除土地成本）未達(dá)到投資總額25％的不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)舨焕^續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)交納閑置費(fèi)后，收回土地使用權(quán)。3、凡享受政府用地優(yōu)惠政策的工業(yè)用地已完成廠房建設(shè)（含投資超總額2

34、5％）的工業(yè)用地，必須按原享受的優(yōu)惠地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上限，交足差額土地出讓金，幵發(fā)更或重新簽訂出讓合同后方可辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。4、已辦理金融抵押的工業(yè)用地不得轉(zhuǎn)讓。、有第1、2、3項(xiàng)情形的，按上述規(guī)定結(jié)合省國(guó)土資源廳《關(guān)亍加快金融機(jī)構(gòu)抵債土地處置的若干意見(jiàn)》的意見(jiàn)辦理。5、按司法程序被法院查封的工業(yè)用地，未經(jīng)人民法院裁定不得辦理轉(zhuǎn)讓。6、實(shí)際已將工業(yè)用地改作其他用途的不得直接辦理轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毎催`法用地處理，追繳土地出讓金后斱可辦理轉(zhuǎn)讓或收回

35、土地使用權(quán)。7、共同共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人同意的，不得轉(zhuǎn)讓。8、土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的不得轉(zhuǎn)讓。9、政府已列入收回土地使用權(quán)的，不得轉(zhuǎn)讓。,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2. 工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價(jià)格政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題6. 目前關(guān)于工業(yè)用地政策的幾點(diǎn)矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來(lái)發(fā)展前景,規(guī)定十五個(gè)等級(jí)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn),2006年8月31

36、日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)亍加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào) ） ，明確規(guī)定：“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎寖r(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。2006年12月23日，國(guó)土資源部發(fā)布實(shí)施《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（國(guó)土資發(fā)[2006] 307號(hào) ）的通知，明確規(guī)定：為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)）精神，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)用地的調(diào)控和管理，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，

37、根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，部統(tǒng)一制訂了《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎尩變r(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn),十五等地價(jià)（元/平方米，土地）及代表區(qū)域,2006年制定的《標(biāo)準(zhǔn)》總體上涵蓋了各項(xiàng)成本費(fèi)用，包括“五通一平”的土地前期開(kāi)發(fā)成本，目的之一就是為了推行用地“五統(tǒng)一”模式，推動(dòng)各地熟地出讓?zhuān)岣咄恋乩眯?對(duì)《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策的調(diào)整,2009

38、年5月11日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知 》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào) ），著眼于適當(dāng)調(diào)整《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策，而非標(biāo)準(zhǔn)本身的調(diào)整，主要內(nèi)容有：第二條：對(duì)各?。▍^(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70%執(zhí)行。優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)是指各?。▍^(qū)、市）依據(jù)國(guó)家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整挃導(dǎo)目錄》制訂的本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。用地集約是指

39、項(xiàng)目建設(shè)用地容積率和建筑系數(shù)超過(guò)《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施〈工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)>的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕24號(hào)）所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%以上、投資強(qiáng)度增加10%以上。第三條：以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70%執(zhí)行第四條：對(duì)中西部地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國(guó)有未利用地，且土地前期開(kāi)發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地

40、出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的15%執(zhí)行。使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國(guó)有未利用地，可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的50%執(zhí)行。國(guó)有未利用地包括《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》中未列入耕地后備資源的鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地。,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2. 工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價(jià)格政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題6. 目前關(guān)于工

41、業(yè)用地政策的幾點(diǎn)矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來(lái)發(fā)展前景,工業(yè)用地集約節(jié)約涵義,工業(yè)用地集約節(jié)約利用包括四個(gè)層面的涵義 ：1.狹義的，即較低量的土地投入，相對(duì)大量的產(chǎn)出。2.工業(yè)用地集約利用必須在合理布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)的前提下進(jìn)行，否則即使 投人再多，容積率和使用強(qiáng)度再高，也不僅不能達(dá)到最佳的利用效果，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)效應(yīng)。3.在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，工業(yè)用地集約利用要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)同社會(huì)、生態(tài)環(huán)境效益的統(tǒng)一。4.工業(yè)用地集約利

42、用是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，應(yīng)充分考慮工業(yè)用地集約利用的動(dòng)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)。節(jié)約集約用地的國(guó)務(wù)院3號(hào)文,2008年1月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)亍促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》)，對(duì)工業(yè)用地的節(jié)約集約利用也做出相應(yīng)指示：第 八條：鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)利用地上地下空間，對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改發(fā)用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對(duì)新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價(jià)款。

43、,國(guó)土資源部發(fā)布《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的通知 ，呼應(yīng)國(guó)務(wù)院關(guān)于土地節(jié)約集約利用的通知,緊接著當(dāng)月31日，國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布和實(shí)施《 (國(guó)土資發(fā)(2008)24號(hào)文件 ) ，從投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)等五個(gè)方面就工業(yè)用地的節(jié)約集約利用進(jìn)行深化：? （一）工業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度控制指標(biāo)應(yīng)符合表1的規(guī)定；? （二）容積率控制指標(biāo)應(yīng)符合表2的規(guī)定；? （三）工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于30%；? （四）工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)

44、施用地面積不得超過(guò)工業(yè) 項(xiàng)目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住 宅、與家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施；? （五）工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等特殊要求需 要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過(guò)20%。鼓勵(lì)多層廠房建設(shè)：對(duì)適合多層標(biāo)準(zhǔn)廠房生產(chǎn)的工業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)建設(shè)或 進(jìn)入多層標(biāo)準(zhǔn)廠房,表1：投資強(qiáng)度控

45、制指標(biāo),表1：投資強(qiáng)度控制指標(biāo),表2：容積率控制指標(biāo),指標(biāo)解釋,投資強(qiáng)度：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。計(jì)算公式：投資強(qiáng)度=項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資÷項(xiàng)目總用地面積。其中：項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價(jià)款。容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積。建筑物層高超過(guò)8米的，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重：項(xiàng)目用地

46、范圍內(nèi)行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）占總用地面積的比例。計(jì)算公式：行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重=行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用地面積÷項(xiàng)目總用地面積×100% 當(dāng)無(wú)法單獨(dú)計(jì)算行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積時(shí)，可以采用行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總建筑面積的比重計(jì)算得出的分?jǐn)偼恋孛娣e代替。建筑系數(shù)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建筑物、用于生產(chǎn)和直接為生產(chǎn)服務(wù)的構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例

47、。計(jì)算公式：建筑系數(shù)=（建筑物地面積＋構(gòu)筑物占地面積＋堆場(chǎng)用地面積）÷項(xiàng)目總用地面積×100%綠地率：綠地率是按規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積不規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。計(jì)算公式：綠地率=規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積÷項(xiàng)目總用地面積×100%。綠地率所指綠地面積包括廠區(qū)內(nèi)公共綠地、建（構(gòu)）筑物周邊綠地等。,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2. 工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價(jià)格

48、政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題6. 目前關(guān)于工業(yè)用地政策的幾點(diǎn)矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來(lái)發(fā)展前景,同樣，在工業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)分割上，中央也沒(méi)有明確的規(guī)定,法規(guī)層面：深圳，鼓勵(lì)資源流轉(zhuǎn)深府辦〔2013〕3號(hào)《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》：定義：工業(yè)樓宇，是指在工業(yè)用地上興建的用于工業(yè)生產(chǎn)（含研發(fā)）用途的建筑物、構(gòu)筑物及其附著物。第四條 用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定可

49、以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇 ，可分割轉(zhuǎn)讓。第九條 城市更新項(xiàng)目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓。本條規(guī)定的工業(yè) 樓宇及配套設(shè)施分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照下列規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)第十三條 依照本辦法規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單 元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。依照本辦法規(guī)定不得 分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可以棟為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登

50、記并核發(fā) 房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。,同樣，在工業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)分割上，中央也沒(méi)有明確的規(guī)定,法規(guī)層面：上海明文禁止3.加強(qiáng)工業(yè)項(xiàng)目土地出讓合同、房地產(chǎn)登記監(jiān)管。各區(qū)縣政府應(yīng)力求從源頭做好監(jiān)督管理。土地管理部門(mén)應(yīng)在新簽產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地出讓合同或?qū)υ泻贤炗喲a(bǔ)充合同中明確：用地單位建造的工業(yè)廠房和配套設(shè)施僅供其生產(chǎn)使用，土地、房屋不得分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)粎^(qū)縣規(guī)土部門(mén)或園區(qū)管委會(huì)在園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施方案、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批中，

51、對(duì)用地單位規(guī)劃方案嚴(yán)格審查，避免出現(xiàn)易于分割轉(zhuǎn)讓的建筑形態(tài)；區(qū)縣政府作為責(zé)任主體，應(yīng)整合計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)、規(guī)土和環(huán)保等部門(mén)對(duì)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃、審批、建設(shè)、登記各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，不得出現(xiàn)園區(qū)房地產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓的情形。在具體房地產(chǎn)辦理中，根據(jù)土地出讓合同，登記機(jī)構(gòu)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中已出讓的土地不得將宗地分割辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)中出讓土地上的房屋竣工后，房屋應(yīng)以幢為基本單元辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)中同宗土地房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得分宗、分幢、分層、分套、分間辦理轉(zhuǎn)移登記；

52、登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)登記的，應(yīng)在房屋土地登記簿和房地產(chǎn)權(quán)證的附記欄內(nèi)注記“土地、房屋不得分宗、分幢、分層、分套、分間轉(zhuǎn)讓”。,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2. 工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價(jià)格政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題6. 目前關(guān)于工業(yè)用地政策的幾點(diǎn)矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來(lái)發(fā)展前景,工業(yè)用地的基本屬性不明確——工業(yè)用地是否屬于經(jīng)營(yíng)性用地？經(jīng)營(yíng)性用地的內(nèi)

53、涵和外延究竟是什么？工業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)分割不明確，各地規(guī)定不一致——如何分割，是否可以分棟、分層、分戶(hù)中央沒(méi)有明確規(guī)定，除上海、深圳等地外，大多數(shù)地方政府也未明確用地附屬的建筑物功能的評(píng)判和控制難——,工業(yè)用地政策的幾點(diǎn)矛盾或者不明晰的地方,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2. 工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價(jià)格政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題6. 目前關(guān)于工業(yè)用地政策的幾

54、點(diǎn)矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來(lái)發(fā)展前景,工業(yè)地產(chǎn)用地未來(lái)發(fā)展前景光明,2012年全國(guó)工業(yè)用地成交均價(jià)不到300元/平方米，成交面積高達(dá)61000萬(wàn)平方米，在120000萬(wàn)平方米的總土地成交面積中占比過(guò)半除騰飛、豐樹(shù)、嘉民、普洛斯等外資巨頭和聯(lián)動(dòng)U谷、華夏幸?；鶚I(yè)、天安數(shù)碼城等專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商外，綠地、富力、萬(wàn)通、招商、五礦等傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)“大鱷”也紛紛進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，并向二、三線城市布局

55、 ——《2012年中國(guó)300城市土地交易情報(bào)》,工業(yè)地產(chǎn)用地未來(lái)發(fā)展前景光明（政策+制度改革向好）,首先從政策方面來(lái)看，2013年12月3號(hào)，在國(guó)土資源部召開(kāi)的“全國(guó)法制宣傳日”座談會(huì)上，副部長(zhǎng)胡存智表示，國(guó)土資源部將修訂《劃撥用地目錄》，擴(kuò)大有償使用范圍。同時(shí)，還要采取措施提高工業(yè)用地價(jià)格。探索實(shí)行“租讓結(jié)合、先租后讓”的工業(yè)用地供應(yīng)制度，積極推行工業(yè)用地出讓彈性年期制。

56、提高工業(yè)用地價(jià)格，將有利于遏制地方政府“零地價(jià)”出讓工業(yè)用地造成的市場(chǎng)混亂的現(xiàn)象，用地價(jià)格的提升將帶動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)租金價(jià)格的上漲;國(guó)家對(duì)工業(yè)用地的審批更加嚴(yán)格，可以避免重復(fù)、低效率的建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)，減少無(wú)用投資，提高土地使用效率。未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)日益市場(chǎng)化、透明化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可避免，現(xiàn)存的工業(yè)土地的資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯，對(duì)一些擁有大量工業(yè)用地的企業(yè)而言，公司固定資產(chǎn)價(jià)值明顯提高。,工業(yè)地產(chǎn)

57、用地未來(lái)發(fā)展前景光明（政策+制度改革向好）,其次，土地制度改革。近日，深圳歷史上第一塊原農(nóng)村集體用地成功上市，這是繼1987年深圳首創(chuàng)國(guó)有土地拍賣(mài)后的又一次歷史性改革破冰之舉。這次由深圳市方格精密器件有限公司以底價(jià)1.16億元競(jìng)得，土地收益的70%歸政府，30%歸村集體鳳凰社區(qū)股份有限公司所有。方格公司競(jìng)得的A217-0315宗地，位于寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)，占地面積為1.45萬(wàn)平方米，掛牌底價(jià)為1.16億元，規(guī)劃用途為工業(yè)用地(新型產(chǎn)

58、業(yè)用地)，土地使用期30年，準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類(lèi)別為新一代信息技術(shù)通信終端設(shè)備制造業(yè)。深圳第一塊農(nóng)村集體建設(shè)用地的成功上市，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展而言有一定的影響。土地制度改革牽一發(fā)而動(dòng)全身，國(guó)家明確指出，允許土地上市交易并不是指農(nóng)村土地，可能性最大的就是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，而深圳此次出讓的該地塊就是此類(lèi)型。1.45萬(wàn)平方米，1.16億元，合約1900元/平方米左右。這意味著一方面，未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)用地范圍有可能增大;另一方面，工業(yè)用地價(jià)格會(huì)上漲。在

59、這兩方面的綜合作用下，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境總體是向好的，因?yàn)樾枨蟛粩嗌蠞q;土地供應(yīng)有保障;土地價(jià)格有望抬升等;受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響小。中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮指出，工業(yè)地產(chǎn)具有大投資、快速啟動(dòng)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的特性，同時(shí)開(kāi)發(fā)商獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，要注意下面幾個(gè)關(guān)鍵要素:選址、定位、客戶(hù)(目標(biāo)群體)、招商、服務(wù)等，各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，開(kāi)工建設(shè)前還需要了解地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚情況等。只有因地制宜的建設(shè)工業(yè)園區(qū)，滿(mǎn)足