基于模糊理論的住房反向抵押貸款定價研究

1、 基于模糊理論的住房反向抵押貸款定價研究 重慶大學碩士學位論文 （學術學位） 學生姓名：朱 剛 指導教師：肖 智 教授 專 業(yè)：管理科學與工程 學科門類：管理學 重慶大學經(jīng)濟與工商管理學院 二 O 一七年五月 重慶大學碩士學位論文 中文摘要 摘 要 住房反向抵押貸款是一種全新的養(yǎng)老方式，其含義是老年人（借款人）以自有住房為抵押

2、向貸款機構貸款，等到合同到期或老年人離世時貸款機構獲得房屋所有權。這種方式可以前提變現(xiàn)固化在房地產(chǎn)中的價值，解決“現(xiàn)金窮人、房子富人”的問題，實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的目的。隨著我國人口老齡化水平的逐漸加深和家庭人口結構的變化， 傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老等養(yǎng)老方式已經(jīng)不能滿足養(yǎng)老需求。 我國在 21 世紀初引進“以房養(yǎng)老”的概念，并陸續(xù)在多地進行試點，例如“南京湯山留園老年公寓項目”、“上海公積金管理中心以房自助養(yǎng)老項目”等，但是效果并不明顯，截止 20

3、16年全國僅 58戶 79 人投保。 反向抵押貸款業(yè)務在我國推展不開的原因有很多，例如運營機制和運營模式的不確定、法律制度不完善等，但是最為核心的問題在于定價困難，也就是在反向抵押貸款合同存續(xù)期內，借款人和貸款機構雙方對“支付額度”無法達成共識。 從資產(chǎn)定價理論出發(fā)，反向抵押貸款的定價過程就是對影響反向抵押貸款產(chǎn)品未來現(xiàn)金和貼現(xiàn)值的各種因素的描述過程。因此，本文對影響定價的各種因素進行了分析，包括住房價值的波動、貸款利率的波動、預期余命

4、的不確定性、道德風險和逆向選擇、 借款人的遺贈動機等。 分析發(fā)現(xiàn)， 前三種是影響定價模型的主要因素，并且已經(jīng)得到眾多學者的認同，但是對于這三種因素的描述卻沒有達成一致?？紤]到我國房地產(chǎn)市場的復雜多變和利率的非完全市場化，傳統(tǒng)的因素回歸模型、隨機模型等可能無法對其準確預測，本文引進模糊理論將未來住房價值的增長率和長期貸款利率看做模糊數(shù)，在傳統(tǒng)的定價模型基礎上構建了新的基于模糊理論的反向抵押貸款定價模型。 并以五年期以上長期貸款利率和重慶市

5、二手房銷售價格指數(shù)為例，采用模糊時間序列分析方法得到了住房價值增長率和長期貸款利率的模糊預測模型，得到每一時期的區(qū)間模糊數(shù)。再通過對房屋初始價值等參數(shù)的設定得到反向抵押貸款定價結果，定價結果為一個區(qū)間模糊數(shù)，并對定價結果進行了分析。 采用模糊數(shù)對住房價值增長率和貸款利率進行描述符合我國實際情況，模糊定價結果也具備一定的靈活性，通過對定價結果的分析對反向抵押貸款定價和該項業(yè)務在我國的推廣具有一定的指導意義。 關鍵詞： 關鍵詞：住房反向抵押