以租代售相關(guān)政策、案例

1、一、概念 一、概念2017 年 7 月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出在大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，租購并舉是健全房地產(chǎn)市場的重要舉措。于是，以租代售的銷售模式再次走進(jìn)人們視野。所謂的以租代售方式就是將空置的商品房進(jìn)行出租，并與租房者簽訂一個(gè)合同，在合同期內(nèi)買所租的房，開發(fā)商即以租房時(shí)的價(jià)格賣給租房者，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購房款，待租房者付清所有房款后，便獲得

2、該房的全部房產(chǎn)權(quán);如果租房者在合同期限內(nèi)不購房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開發(fā)商收取的房租。二、自持商品房“以租代售”模式被政府叫停 二、自持商品房“以租代售”模式被政府叫停所謂“自持商品房”，即開發(fā)商自持住房面積，并將其作為租賃住房用以出租。也就是說，這類房屋只能用來出租，不得用以銷售和轉(zhuǎn)讓。（1）天津2018 年 7 月 18 日，天津市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理的通知》。主要有五條要點(diǎn):第

3、一，企業(yè)自持租賃住房應(yīng)以租賃方式自持經(jīng)營，不得銷售，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。第二，自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過 10 年。第三，自持租賃住房應(yīng)以中小套型為主，優(yōu)化房型設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)采用符合市場需求的住房套型。第四，企業(yè)自持租賃住房應(yīng)納入天津市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺管理。第五，企業(yè)對自持租賃住房的租賃實(shí)行市場化機(jī)制，全部公開對外租賃，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場水平協(xié)商確定。（2）杭州2018 年 7 月

4、 17 日，杭州發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知》，規(guī)定“通過競自持比例所取得的涉宅用地上全部為住宅”。同時(shí)，《通知》還規(guī)定，自持商品房的單次租期不得超過 10 年，單次收取租金的期限不得超過 1 年。租賃價(jià)格一經(jīng)確定，1 年內(nèi)不得隨意上調(diào)。不難看出，此次新規(guī)主要打擊的是開發(fā)商“以租代售”、變相銷售租賃住房的行為，進(jìn)一步保障承租者的權(quán)益，避免租客“房財(cái)兩失”的現(xiàn)象出現(xiàn)。（2）消費(fèi)者購買此類房產(chǎn)的弊端：1、開發(fā)商的定

5、價(jià)是隨意的，價(jià)格可能會比限價(jià)情況下其他正常公證搖號的樓盤，價(jià)格高出50%－100%。2、開發(fā)商一定會要求購房者一次性支付 10 年、20 年的租金或押金，一次性付款高達(dá)數(shù)百萬，而公證搖號的購房者可以正常享受首付三成，甚至公積金貸款。3、以租代售在大多數(shù)城市實(shí)行的并不順利，被叫停是大概率事件，風(fēng)險(xiǎn)巨大。4、以租代售不能落戶，不能享受正常的購房所帶來的小孩讀書等權(quán)益。5、沒有取得商品房預(yù)售許可證等相關(guān)法律文書的樓盤開發(fā)商是否享有完整的房屋所