房地產(chǎn)評估報(bào)告案例

1、第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)知識點(diǎn)一：商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn) 知識點(diǎn)一：商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn) 1 定義、3 分類定義：商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。分類標(biāo)準(zhǔn) 類型 含義①小型寫字樓 建筑面積在 1 萬㎡以下的②中型寫字樓 建筑面積在 1～3 萬㎡的1．按建筑面積的大?、鄞笮蛯懽謽?建筑面積在 3 萬㎡以上的，有些大型寫字樓的建筑面積可達(dá) 10 萬㎡以上。

2、①單純型寫字樓寫字樓基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能（如展示廳、餐飲等）②商住型寫字樓既提供辦公又提供住宿，其中一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿；另一種是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿2．按使用功能的不同 ③綜合型寫字樓以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。①甲級寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收

3、益能力能與新建成的寫字樓建筑相媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服 務(wù)，包括 24 小時(shí)的維護(hù)及保安服務(wù)。②乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建 筑物的功能不是最先進(jìn)的（有功能陳舊因素影 響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。3．按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀 況和收益能力③丙級寫字樓已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存

4、在較明顯 的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租 人的需求，并與其租金支付能力相適應(yīng)，相對于乙級寫字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個(gè)合 理的出租率。*還有一種分類是 5a 寫字樓。（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn) 3 特點(diǎn)因素，如垂直交通對于商務(wù)辦公房地產(chǎn)非常重要，因此電梯的 數(shù)量、質(zhì)量、速度、安裝位置直接影響到商務(wù)辦公房地產(chǎn)的吸引力。4．智能化 程度以網(wǎng)絡(luò)為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā) 展，因此寫字樓也必須能夠提供完善的智能化辦

5、公條件才具有吸引力。同時(shí)智能化程度的高低也是衡量寫字樓等級的重要指標(biāo)之一，如甲級寫字樓，其智能化程度需達(dá)到 3a 以上，最好達(dá)到5a，即須具備 bas 樓宇自動化系統(tǒng)、oas 辦公自動化系統(tǒng)、 fas 消防自動化系統(tǒng)、sas 安防自動化系統(tǒng)、cas 通信自動化系統(tǒng)。5．物業(yè)服務(wù)水平通常甲級寫字樓都是聘請一流的服務(wù)企業(yè)公司進(jìn)行管理。注意：辦公房地產(chǎn)如無物業(yè)因素調(diào)整算錯(cuò)誤實(shí)物狀況 6 方面6．租戶類型入住同一商務(wù)房地產(chǎn)的租戶間的相互影響，會

6、增加或減低他們各自的形象和聲譽(yù)，大廈內(nèi)的主要租戶，往往決定了一幢商務(wù)房地產(chǎn)的租戶類型，權(quán)益狀況知識點(diǎn)三：商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法 知識點(diǎn)三：商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（一）收益法其主要的工作是測算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈收益和收益率。凈收益的測算與出租型商業(yè)房地產(chǎn)類似。收益率的確定應(yīng)區(qū)分不同類型、檔次的商務(wù)房地產(chǎn)，如甲級寫字樓的收益水平會 高于乙級、丙級寫字樓。（二）市場法商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租也比較頻繁，因此較易獲得可比實(shí)例，所以市