房地產(chǎn)投資分析報(bào)告案例

1、房地產(chǎn)投資分析報(bào)告房地產(chǎn)投資分析報(bào)告一總論（一）項(xiàng)目的基本情況1項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于石家莊市時(shí)光街東，工農(nóng)路南，項(xiàng)目地塊呈狹長(zhǎng)的F型，南北最長(zhǎng)距離約1075米，東西最長(zhǎng)距離約470米，總面積4.71公頃，綠化率為3505%，地面條件較為平整。2項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1：項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地面積公頃4.71居住人數(shù)人2896總建筑面積平方米136670平均每戶建筑面積平方米140.5居住面積平方米101750平均每戶居住人數(shù)人4公建面

2、積平方米17760人均居住用地平方米35居住戶數(shù)戶724車庫(kù)面積平方米103003項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2：功能所占面積（㎡）合計(jì)（㎡）總計(jì)（㎡）共建面積9120商鋪14900地上面積住宅93710117730車庫(kù)10300地下面積設(shè)備面積864018940136670總投資20000萬(wàn)元（不含帶款利息）其中自有資金：4000萬(wàn)元高層住宅開(kāi)發(fā)成本：1643元平方米；超高層住宅開(kāi)發(fā)成本：1777元平方米稅后利潤(rùn)：4332.87萬(wàn)元全部投資利率：

3、32.6%：全部有資金內(nèi)部收益率30.6%總投資利潤(rùn)率：161.7%；自有資金內(nèi)部收益率：128.5%二項(xiàng)目的組織與實(shí)施（）1、項(xiàng)目工程計(jì)劃說(shuō)明項(xiàng)目總工期為一年零四個(gè)月（2006年1月1日至2007年5月1日）當(dāng)完成地下工程后開(kāi)展預(yù)售工作（2006.5.1—2007.5.1）總項(xiàng)目進(jìn)度分為四個(gè)周期，每個(gè)周期四個(gè)月。2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)附表三項(xiàng)目投資估算與投資籌措計(jì)劃（一）開(kāi)發(fā)成本1.土地成本按照國(guó)土資源部2002年出臺(tái)的11號(hào)令和有關(guān)規(guī)

4、定，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式獲得。本項(xiàng)目土地使用權(quán)是通過(guò)拍賣方式取得。土地以50萬(wàn)元公頃取得，共4.71公頃，總價(jià)合計(jì)235.5萬(wàn)元。2建筑安裝工程費(fèi)3工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi)建安成本4％469.464供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)0.3噸人2896人600元噸52.135供電用電負(fù)荷費(fèi)724戶4KVA戶480元KVA1396其它稅費(fèi)建安成本2％234.737合計(jì)2303.78.開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本為以上7項(xiàng)之和，共計(jì)17868.09

5、萬(wàn)元（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用（參見(jiàn)附表6）附表6開(kāi)發(fā)費(fèi)用匯總表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本3％535.022銷售費(fèi)用2.12.22.31412.732.1廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入2％565.712.2銷售代理費(fèi)銷售收入2％565.712.3銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入1％282.63貸款利息詳見(jiàn)“貸款還本付息表”另計(jì)4合計(jì)1947.75（三）投資成本費(fèi)用估算匯總（參見(jiàn)附表7）附表7投成本費(fèi)用估算匯總表開(kāi)發(fā)成本（元㎡）成本項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）高

6、層超高層（一）土地成本235.5234234（二）建安工程費(fèi)11736.519501084（三）前期工程費(fèi)1130.44338433.84（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)929.8790.3690.36（五）公建配套費(fèi)564.56101.52101.52（六）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)498.044545（七）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)2303.79090（八）開(kāi)發(fā)費(fèi)用1947.7598.2898.28（九）投資總額合計(jì)19815.5916431777（四）資金籌措與投入計(jì)劃及

7、貸款利息本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金二是銀行貸款三是預(yù)售用于投資的部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資首期貸款4080萬(wàn)元全部用于第一期投入，不足部分由銷收入扣除銷售稅金和投資利息后補(bǔ)足。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資共計(jì)20000萬(wàn)元，按照規(guī)定，自有資金投入不得少于總投資的20％，由此可以計(jì)算出，需要自有資金4000萬(wàn)元，需要貸款合計(jì)4264.41萬(wàn)元，預(yù)售房地產(chǎn)收入用于投資合計(jì)11920萬(wàn)元。本項(xiàng)目資金籌措及投資計(jì)劃情