土地儲備模式優(yōu)化研究.pdf

1、土地儲備制度起源于國外，經(jīng)過一百多年的發(fā)展，已較為完善。我國實施土地儲備開始于1996年，起步雖晚，但推行速度非?？欤潭處啄?，就風(fēng)行人江南北。其蓬勃發(fā)展的同時伴隨著土地儲備制度開始從“存量”向“增量”擴張，從“管理”向“經(jīng)營”、從由“國家壟斷”向事實上的“地方政府壟斷”、從糾正“市場失靈”、向糾正“計劃缺陷”的演變特點。為什么發(fā)展速度如此之快?為什么會有如此演變特點?其的演變動力機制是什么，這是理論界比較關(guān)注的問題。土地儲備建立的過程

2、，也是土地增值收益重新分配的過程。我國現(xiàn)行土地制度不僅滿足不了不同利益主體對潛在利益獲取的可能，而且還在新的制度環(huán)境下?lián)p害了部分行為主體的既有利益，如在土地儲備過程中，地方政府強大的擴張動機和行為，使農(nóng)民失去土地卻得不到合理的補償和安置，極大的損害了農(nóng)民的經(jīng)濟利益。政府對土地一級市場的壟斷也將開發(fā)商口袋里的錢轉(zhuǎn)移到了地方政府的“儲錢罐”中，開發(fā)商的利益被擠壓的過程中，一路水漲船高，房價也一路飆升。鏈?zhǔn)椒磻?yīng)牽扯到的利益主體和學(xué)術(shù)界都在思考

3、，土地為什么會增值，增值機理是什么?一時關(guān)于“城市土地漲價歸誰”的問題成為理論界爭論的焦點。國家的政治代表-政府，在潛在收益存在的情況下，成為土地儲備制度推行的主體，政府如何在現(xiàn)有的制度環(huán)境下制定和選擇新的游戲規(guī)則，合理規(guī)劃利益分配格局，成為土地儲備制度繼續(xù)存在與發(fā)展的關(guān)鍵問題。與此同時，怎樣的土地儲備規(guī)模是合理的?儲備地塊如何選擇?儲備地塊的經(jīng)濟價值如何評價?這些都有待認真探討。 為了解決上述問題，本文分別從十地儲備制度產(chǎn)生的

4、動力機制，土地的增值機理和土地收益的合理分配，土地儲備的適度規(guī)模研究，儲備地塊的選擇與經(jīng)濟評價等方面進行了探討。 土地儲備制度發(fā)展與演變動力機制，可以為戰(zhàn)略性把握土地儲備制度提供基礎(chǔ)。 文章第一部分利用需要-利益理論，構(gòu)建了土地儲備動力函數(shù)模型，研究表明生產(chǎn)力的發(fā)展是土地儲備制度的客體動力：需要和利益是十地儲備制度形成的主體動力；博弈力是土地儲備制度形成的直接原因，環(huán)境動力影響土地儲備制度變遷的發(fā)生和進程。指出在今后土地

5、儲備的具體實踐中，應(yīng)充分發(fā)揮利益的動力機制作用，克服利益沖突的負面影響：應(yīng)采取有力措施進一步加強土地儲備制度的宏觀調(diào)控。 為了更好的解決增值收益分配問題，文章探討了土地增量儲備過程中土地增值機理。依據(jù)土地增值原理，將土地增值分為“相對增值”和公共增值兩部分，建立了“相對增值”和公共增值的計算模型。利川重慶市近年的十地儲備交易數(shù)據(jù)和相犬資料，測算山近年來農(nóng)民集體在土地征收環(huán)節(jié)的相對增值約占到總增值量的46％，而公共增值約占54％。

6、 研究結(jié)果表明，現(xiàn)行土地征地補償制度對農(nóng)民利益損害嚴(yán)重，應(yīng)改革征地制度，保障增量儲備土地增值收益的合理分配。國有土地儲備分為規(guī)劃控制儲備與開發(fā)性儲備兩大類。文章分別對規(guī)劃控制儲備和開發(fā)性儲備的預(yù)測方法進行了探討。我國的土地儲備實踐表明，土地儲備有利于促進但不必然帶來城鎮(zhèn)建設(shè)用地的集約和節(jié)約利用。以重慶市都市圈為例，文章探討了在土地集約和節(jié)約利用條件下，一定時期十地儲備規(guī)劃控制規(guī)模的(即規(guī)劃儲備量)預(yù)測方法。文章分析了土地儲備控制

7、規(guī)模確立的思路與技術(shù)流程，包括預(yù)測城鎮(zhèn)建設(shè)用地總需求、總供給：評價或評估現(xiàn)狀土地集約利用水平與潛力；在此基礎(chǔ)上預(yù)測土地儲備控制規(guī)模(含土地儲備增量規(guī)模和存量規(guī)模)。據(jù)此方法和原理預(yù)測出重慶市都市圈未來15年的土地儲備控制規(guī)模。研究認為基于集約利用的土地儲備控制規(guī)模的確定是土地儲備規(guī)劃和十地儲備年度計劃制定的基礎(chǔ)。 土地供求分析是建立適度的土地儲備規(guī)模，促進城市健康發(fā)展的必要條件。對儲備用地的開發(fā)性儲備規(guī)模進行預(yù)測可以建立在經(jīng)營性

8、用地需求和經(jīng)營性用地的供給分析基礎(chǔ)上，文章首先對重慶市都市圈房地產(chǎn)用地的需求進行了分析；接著依據(jù)供給制約需求的原則，對重慶市都市圈城市用地的可供性進行了評價，在此基礎(chǔ)上提出了土地儲備適度規(guī)模的計算模型，探討了儲備用地供應(yīng)計劃制定方法，構(gòu)建了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)分解模型。 文章以重慶市都市圈為例，以遙感作為輔助手段，結(jié)合地面調(diào)查等方式，探討了存量土地儲備潛力地塊的選擇以及采用GIS手段對存量儲備地塊的經(jīng)濟價值進行評價的方法，指出土地儲備