構(gòu)建政府主導(dǎo)型土地儲備模式.pdf

1、本文以馬克思主義土地經(jīng)濟理論為指導(dǎo)，分析了我國城市土地使用制度的歷史變遷過程，考察了土地儲備制度產(chǎn)生的歷史背景與發(fā)展現(xiàn)狀。在我國推行土地儲備制度的過程中，宏觀政策給予地方政府較大的“自由度”，致使各城市土地儲備模式差異較大，主要有三種模式：一是以上海為代表的市場主導(dǎo)型土地儲備模式，二是以杭州為代表的政府主導(dǎo)型土地儲備模式，三是以南通為代表的市場政府混合型土地儲備模式。借鑒發(fā)達國家(地區(qū))土地儲備的成功經(jīng)驗，結(jié)合我國城市土地市場的實際情況

2、，本文認為政府主導(dǎo)型土地儲備模式更符合我國國情。 政府主導(dǎo)型土地儲備模式要求所有進入城市流轉(zhuǎn)的土地都必須由政府強制統(tǒng)一收購，在此基礎(chǔ)上，政府成為土地一級市場上唯一的供應(yīng)者，真正實現(xiàn)“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個口子供水”。該模式從根本上克服了多頭供地的弊端，地方政府能夠根據(jù)城市發(fā)展對建設(shè)用地的需求制定供地計劃，適時適量向市場供應(yīng)土地，調(diào)控土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮了政府對土地市場的宏觀調(diào)控作用。 在肯定成效的同時

3、，還應(yīng)看到政府主導(dǎo)型土地儲備模式還處在發(fā)展初期，實際工作中也遇到了一些問題：一是要求所有進入城市流轉(zhuǎn)的土地必須由政府統(tǒng)一收購，容易引起地方政府利用壟斷權(quán)利，壓低土地收購價格，侵犯土地被收購者的合法權(quán)益；二是政府牢牢掌握城市土地供應(yīng)的主動權(quán)，一切土地經(jīng)由政府壟斷供應(yīng)，但由于土地供應(yīng)與地方財政收入密切相關(guān)，為增加土地出讓收益，地方政府采用“饑餓供地法”來達到提高土地價格的目的，引起了人們對土地儲備制度的懷疑；三是政府主導(dǎo)型土地儲備模式需要巨

4、額資金加以支持，但以銀行貸款為主的融資方式難以滿足其資金需求，增加了土地儲備資金運行的風(fēng)險。 鑒于上述問題，本文提出，土地儲備機構(gòu)在收購?fù)恋貢r，應(yīng)該在體現(xiàn)政府意志的前提下，按照權(quán)力和利益相一致的原則，科學(xué)界定土地收購價格，合理分配政府和被收購者之間的土地收益；在供應(yīng)土地時，要增加土地供應(yīng)量，改進土地供應(yīng)方式，加強土地供應(yīng)后的監(jiān)督管理，特別是要改革土地出讓金管理辦法，完善地方公共財政體制來改變地方政府的“土地財政”格局；在籌集土地