基于GIS技術(shù)的城鎮(zhèn)土地基準地價評估研究.pdf

1、本文以焦作市博愛縣城區(qū)為研究對象，在充分借鑒國內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合博愛縣土地市場發(fā)展的實際情況，確立了博愛縣城區(qū)基準地價評估的基本思路，在原有商服用地、住宅用地和工礦倉儲用地基準地價評估的基礎(chǔ)上，研究提出了用途轉(zhuǎn)換+用途因素修正法進行公共管理與公共服務(wù)用地、交通用地、特殊用地和水利設(shè)施用地等新增四類用地的基準地價評估方法，對商服用地的微觀基準地價評估進行了探討，并對其進行了三維地價可視化模擬。具體研究內(nèi)容和成果主要包括以下幾個方面

2、： (1)從地價的本質(zhì)入手，對“基準條件”進行界定，對地價內(nèi)涵加以明確，使基準地價評估結(jié)果具有更高的使用價值。分別對各類用地的評估期日、容積率、開發(fā)程度及最高使用年限等方面加以界定，并明確了基準地價表達方式為各類用地級別基準地價和商服用地的網(wǎng)格點基準地價。 (2)借助GIS強大的空間分析能力，采用分類定級，分別對影響城市某類用地質(zhì)量的各類經(jīng)濟、社會、自然因素進行分析，建立符合博愛縣實際的分類定級因素體系。自動生成了定級級

3、別圖、各定級因素作用分等值線圖，而且對定級級別界線進行優(yōu)化。本次博愛縣城區(qū)土地定級估價在21.63k㎡的范圍內(nèi)(包括建城區(qū)和規(guī)劃區(qū))，生成20m×20m的單元格共54086個。 (3)理論與實踐相結(jié)合，在利用三種基本估價方法評估出商服、住宅和工礦用地的基準地價的基礎(chǔ)上，提出了用途轉(zhuǎn)換+用途因素修正法進行公共管理與公共服務(wù)用地、交通用地、特殊用地和水利設(shè)施用地等新增四類用地的基準地價評估方法，并編制了基準地價修正系數(shù)表，以此為依據(jù)

4、評估具體宗地的地價。 (4)通過對基準地價成果分析得出了博愛縣城區(qū)各類同級別地價水平呈現(xiàn)出較強的由商服用地－住宅用地－交通運輸用地－公共管理與公共服務(wù)用地－特殊用地－工礦倉儲用地－水利設(shè)施用地依次降低的趨勢的結(jié)論，揭示出了各用地類型土地收益在空間上的變化規(guī)律，也體現(xiàn)了小城市的地域結(jié)構(gòu)和土地利用模式。 (5)利用GIS技術(shù)，建立了博愛縣基準地價評估基礎(chǔ)資料和樣點資料數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)土地質(zhì)量評價因素、土地利用、地籍和樣點等信息的