基于GIS的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新研究——以吉林省松原市為例.pdf

1、自上世紀(jì)八十年代末期，我國土地使用制度由無償、無限期、無流動(dòng)變?yōu)橛袃?、有限期、有流?dòng)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移由自發(fā)、隱形、無序逐步向依法、公開、有序轉(zhuǎn)變，土地已成為一種資產(chǎn)，故需合理評估其價(jià)值，避免國有資產(chǎn)的流失。針對我國土地市場尚不完善，市場形態(tài)多樣的特點(diǎn)，我國學(xué)者結(jié)合地價(jià)評估實(shí)踐，對我國地價(jià)評估體系進(jìn)行研究。有關(guān)價(jià)格理論體系和土地估價(jià)理論方法的研究不斷深入，逐步建立了具有中國特色的地價(jià)評估方法體系?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為我國城鎮(zhèn)地價(jià)體系的重要組成部

2、分，是當(dāng)前我國政府公示地價(jià)之一，是土地價(jià)格評估的基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)隨著土地利用和管理形勢的變化，依照土地市場變化，適時(shí)更新。因而城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新方法的研究成為當(dāng)今地價(jià)研究的熱點(diǎn)。 針對目前我國大部分城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)存在的評估時(shí)間長、“基準(zhǔn)條件”不統(tǒng)一、內(nèi)涵不明確、基準(zhǔn)地價(jià)體系不完善等問題，本文采用GIS技術(shù)為輔助手段，結(jié)合吉林省松原市基準(zhǔn)地價(jià)更新實(shí)踐，縮短了基準(zhǔn)地價(jià)評估時(shí)間，提高定級估價(jià)成果的客觀性、科學(xué)性和實(shí)用性。結(jié)果表明，基于全組件式G

3、ISSuperMap城鎮(zhèn)土地定級估價(jià)信息系統(tǒng)不但完成了松原市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，而且建立了地價(jià)相關(guān)信息數(shù)據(jù)庫，為基準(zhǔn)地價(jià)的動(dòng)態(tài)更新奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；在重新構(gòu)建基準(zhǔn)地價(jià)評估方法體系和地價(jià)體系等方面取得了顯著成果，主要表現(xiàn)在以下幾方面： (1)城區(qū)土地定級成果全面系統(tǒng)。借助GIS強(qiáng)大的空間分析能力，不但自動(dòng)生成定級級別圖、各定級因素作用分等值線圖，而且對定級級別界線進(jìn)行優(yōu)化。本次松原市城區(qū)土地定級在60.48平方km2的

4、范圍內(nèi)(包括建城區(qū)和規(guī)劃區(qū))，生成30×30m2的單元格共68788個(gè)。采用分類定級方法生成綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地級別圖。對土地級別圖分別進(jìn)行圓滑和破宗處理，共生成3套12幅松原市城區(qū)土地定級圖。另外，還生成松原市城區(qū)土地定級總分值圖4幅，定級因素作用分值圖16幅。 (2)建立了較為完善的級別基準(zhǔn)地價(jià)體系。根據(jù)不同的區(qū)位條件對土地利用類型影響程度的不同，選取不同的土地質(zhì)量影響因素體系，采用分類別、分級別、分用途的基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)

5、方式。商業(yè)用地由于對道路通達(dá)度的影響敏感性強(qiáng)，在車流量和人流量較大的繁華路段采用路線價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)兩種表達(dá)方式。為便于宗地地價(jià)評估，采用比較法編制基準(zhǔn)地價(jià)修正體系系數(shù)表。 (3)探索了土地市場不發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)評估方法體系。對于土地市場初步形成的城鎮(zhèn)，土地市場交易案例少，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量有限，不能直接采用市場交易資料測算基準(zhǔn)地價(jià)。城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，商業(yè)中心、金融中心等城市結(jié)節(jié)點(diǎn)的集聚效益不明顯，城市內(nèi)部區(qū)位條件差異不大，更適

6、合采用級別基準(zhǔn)地價(jià)。因此，本文建議對于土地市場初步形成的城鎮(zhèn)應(yīng)采用“以土地級別為基礎(chǔ)、以市場交易資料為依據(jù)、以用地效益資料為參考”的基準(zhǔn)地價(jià)評估技術(shù)路線。 (4)對“基準(zhǔn)條件”進(jìn)行界定，對地價(jià)內(nèi)涵加以明確，使基準(zhǔn)地價(jià)評估結(jié)果具有更高的使用價(jià)值。分別對商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的容積率、建筑密度、開發(fā)狀態(tài)及最高使用年限等方面加以界定。明確地價(jià)內(nèi)涵為：基準(zhǔn)地價(jià)評估期日為2004年12月31日；土地開發(fā)程度按熟地，即達(dá)到市政基礎(chǔ)設(shè)施配套要求