目前我國物業(yè)管理服務(wù)中存在的主要問題及對策

1、目前我國物業(yè)管理服務(wù)中存在的主要問題及對策[摘要]：物業(yè)管理越來越成為城市居民所關(guān)注的問題也有很多矛盾演化成為社會性矛盾；這就要引起我們的高度重視。要使物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，即要物業(yè)管理企業(yè)自身的完善，也要全社會各方面的共同努力，對物業(yè)管理工作給予必要的支持。[關(guān)鍵詞]：物業(yè)管理物業(yè)管理在我國始于1981年由深圳特區(qū)“引進”的。經(jīng)過政策的引導(dǎo)和法律的磨合，物業(yè)管理這個創(chuàng)新的管理模式，終于從1995年開始在我國城鎮(zhèn)中普遍推廣開來，并迅速形

2、成一股發(fā)展的熱潮。當(dāng)前，我國物業(yè)管理的發(fā)展已由打開局面普遍推廣的階段，進入到普及與提高、發(fā)展與進步同時并重的新階段。但是隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展和物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴大，行業(yè)發(fā)展的深層次問題和矛盾也隨之暴露出來。特別是最近幾年，各地因物業(yè)管理引起的糾紛越來越多，一些物業(yè)管理糾紛事件時常見諸報端物業(yè)管理問題已成為百姓和政府都非常關(guān)注的社會問題。因此面對我國物業(yè)管理的快速發(fā)展，如何從我國的國情出發(fā)，全面分析我國物業(yè)管理存在的問題，加快采取一

3、些更為切實可行的措施，排除困難化解矛盾，已成為我國物業(yè)管理亟待研究和解決的課題?，F(xiàn)就此談些粗淺的看法。1.存在的主要問題1.1物業(yè)管理的商品消費觀念淡薄，導(dǎo)致收費難。1998年全國停止住房實物分配之后，廣大居民擁有了房屋的產(chǎn)權(quán)，對房屋本身的商品屬性概念已經(jīng)確定，但對物業(yè)管理的商品消費觀念卻很淡薄。加上各地的經(jīng)濟發(fā)展水平與居民的經(jīng)濟承受能力限制，使很多地區(qū)普通居民住宅的物業(yè)管理長期入不敷出。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少

4、的管理費，更有一些業(yè)主對物業(yè)管理問題知之甚少，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，導(dǎo)致收費難成了目前物業(yè)管理公司最頭痛的問題。據(jù)廣州物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士介紹，在普通居住小區(qū).物業(yè)管理費的繳費率不到60%，絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費的現(xiàn)象。廣州約有20%的業(yè)主拒交管理費。再以長春市某省級優(yōu)秀住宅小區(qū)為例:環(huán)衛(wèi)、保安、綠化三項有償服務(wù)的基本項目收費標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶6元，在全市同類小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)是最低的，但收繳率僅為55%，一年下來，僅此

5、就虧損21.6萬元，長期的虧損運營導(dǎo)致物業(yè)管理無法生存。據(jù)統(tǒng)計70%以上的物業(yè)管理企業(yè)處于虧損境地。當(dāng)然業(yè)主拒絕繳費有很多原因，但最主要的是居民對物業(yè)管理的商品消費觀念尚未建立。物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營性質(zhì)的公司，有償服務(wù)是其生存的必要條件，成本投入是其專業(yè)化管理與服務(wù)的基礎(chǔ)，完全是一種“取之于民，用之于民”、“量入為出”的經(jīng)營模式。費用收繳率低，必將使物業(yè)管理走入惡性循環(huán)。如果不建立這種物業(yè)管理的商品消費觀念，我認(rèn)為即使其他問題都解決了，收費

6、難的問題仍然存在。1.2職責(zé)界定不明確.銜接不好，物業(yè)管理企業(yè)成了開發(fā)商的“替罪羊”。據(jù)統(tǒng)計，大約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)，重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題沒有根本解決。開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段留下來的問題.在居民人住后逐步暴露出來，引發(fā)居民對物業(yè)管理的不滿。目前，職責(zé)界定不明，已成為物業(yè)管理的一個重要問題。職責(zé)界定是指發(fā)展商、施工單位、物業(yè)

7、管理公司、業(yè)主四方，在以物業(yè)為中心而發(fā)生的責(zé)任確定。由于職責(zé)界定欠明確銜接不好，往往會造成某些責(zé)任的盲點。以長春市為例有三種情況:一是許多開發(fā)商緊緊抓住了居民日益重視居住環(huán)境、重視服務(wù)質(zhì)量的消費心理，把物業(yè)管理作為樓盤的新賣點，積極開展?fàn)I銷活動。在一些售樓廣告中，開發(fā)商在物業(yè)管理上大做文章，推出許多承諾，諸如免收三年物業(yè)管理費，贈送頂層花園，一入住即有24小時熱水供應(yīng)等。實際上呢，這使主要靠物業(yè)管理收費生存的物業(yè)管理公司無法正常運作；而

8、實踐中如果你收了，業(yè)主會說你言而無信，他們不找開發(fā)商，只找物業(yè)管理公調(diào)享受權(quán)利，拒絕承擔(dān)義務(wù)，這種觀念必須改變。物業(yè)管理是一種服務(wù)，服務(wù)也是商品，也需要用貨幣進行交換。物業(yè)管理公司是企業(yè)，企業(yè)經(jīng)營以贏利為目的，我們可以把利潤率控制在最低限，但不能讓企業(yè)虧本經(jīng)營。如果物業(yè)管理所需經(jīng)費長期不能落實，那么物業(yè)管理企業(yè)難以為繼，對業(yè)主也不會有什么好處。因此只有居民提高對物業(yè)管理的商品消費觀念，加之物業(yè)企業(yè)自身的努力和社會各方面的支持，才能使物業(yè)

9、企業(yè)的經(jīng)營運作實現(xiàn)良性循環(huán)，健康、迅速的發(fā)展。2.2分業(yè)經(jīng)營，向獨立化、專業(yè)化發(fā)展。從長遠(yuǎn)來看。物業(yè)管理公司，最終將走一條規(guī)范化、社會化、市場化、專業(yè)化的路子，國家《十五計劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和管理分業(yè)經(jīng)營。分業(yè)經(jīng)營后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種獨立的專業(yè)化的物業(yè)公司是招投標(biāo)的形式承接住宅小區(qū)的，沒有開發(fā)商的種種束縛，對開發(fā)商的前期行為進行監(jiān)督，使整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來

10、的物業(yè)管理，為大家的入住創(chuàng)造一個良好的條件，這將是今后物業(yè)管理的發(fā)展方向。2.3建立、建全法律法規(guī)。物業(yè)管理的運行機制，要遵循市場規(guī)律、引人競爭，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體關(guān)系。因此，在市場推人、行為規(guī)范、權(quán)利義務(wù)、糾紛處理、法律責(zé)任等方面，急需進行約束和規(guī)范，并提供法律依據(jù)。同時在行業(yè)自律方面，也要加快出臺一系列的規(guī)定和管理辦法，從而盡快建立起物業(yè)管理的行業(yè)性法規(guī)體系，為物業(yè)管理事業(yè)能健康有序發(fā)展提供法制保障。2.4嚴(yán)格合同規(guī)范管

11、理。據(jù)了解，目前業(yè)主投訴較多的問題之一，就是交了錢，沒有得到等值的服務(wù)，這是個質(zhì)價不相符的問題?，F(xiàn)在有關(guān)房地產(chǎn)和物業(yè)管理收費的官司一打就是幾個月，甚至是一年，一個是法律方面的原因，另一個原因就是合同問題。因此業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方都要增強合同意識，按合同約定，該承擔(dān)哪些責(zé)任，不承擔(dān)哪些責(zé)任，交了多少費用，得到什么樣的服務(wù)，在合同中都要寫清楚。如果相互之間一旦產(chǎn)生了矛盾和糾紛，就可通過法律途徑去解決。2.5加快培育物業(yè)管理市場，加速引進竟

12、爭機制。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟的運作和發(fā)展時刻離不開競爭。只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機和活力。加速競爭機制的形成，應(yīng)做好以下工作:(1)建立項目招投標(biāo)制度，促進物業(yè)管理的市場化進程。通過物業(yè)管理項目招投標(biāo)制度的建立，打破誰開發(fā)誰管理的運行模式，使開發(fā)和管理分離.使更多的物業(yè)公司不斷自我壯大，獨立成長，同時也為物業(yè)管理提供一個公開、公平、公正有序的競爭市場，創(chuàng)造公平的市場競爭格局。（

13、2)破除行業(yè)保護主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng)造條件。要勇于把符合招投標(biāo)條件的物業(yè)項目拿出來，推向市場實行公開、公平的竟?fàn)帲挥羞@樣，才能加速物業(yè)市場的培育和發(fā)展。(3)建立規(guī)則，實現(xiàn)物業(yè)競爭的有序化、規(guī)范化。物業(yè)管理的競爭，客觀上要它運作活動是有序的、規(guī)范的。要使物業(yè)管理競爭能正常運作和有序發(fā)展，實現(xiàn)物業(yè)管理競爭的規(guī)范化，有關(guān)部門應(yīng)加快制定物業(yè)管理競爭規(guī)則，使我國物業(yè)管理的招投標(biāo)活動盡快走上規(guī)范化的軌道。2.6建立物業(yè)管理人