商品房預(yù)售合同中保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益.pdf

1、商品房預(yù)售制度起源于我國(guó)香港地區(qū)，由香港立信置業(yè)公司于1954年首創(chuàng)。商品房預(yù)售是一種融資與銷售為一本的“雙贏”方式。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，它可以消除房屋需求的不確定性和潛在破產(chǎn)成本，可以降低甚至消除房屋的過(guò)剩，還可以解決部分資金來(lái)源。對(duì)于預(yù)購(gòu)人來(lái)說(shuō)，它滿足了預(yù)購(gòu)人的預(yù)期利益，減輕了一次性全額購(gòu)房的壓力。但是，因?yàn)樯唐贩康念A(yù)售房屋是以將來(lái)建好的房屋為標(biāo)的物，在預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)房屋正在建造中，開(kāi)發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)和對(duì)構(gòu)建商品房材質(zhì)、面積、周

2、圍環(huán)境的發(fā)展、有無(wú)抵押等信息的掌握比預(yù)購(gòu)人優(yōu)越的多。在這種信息不對(duì)稱的情況下，開(kāi)發(fā)商很可能借助這些信息的優(yōu)勢(shì)，隱瞞重大事實(shí)、利用虛假宣傳廣告、不平等的格式合同等手段對(duì)預(yù)購(gòu)人的利益進(jìn)行侵害。就上述情況，本文就從如何完善商品房預(yù)售制度、預(yù)購(gòu)人的利益、預(yù)購(gòu)人的權(quán)利和風(fēng)險(xiǎn)等方面提出了的看法。
　　 本文分為四大部分。
　　 第一部分，主要介紹了商品房預(yù)售合同概述。首先闡述了商品房預(yù)售制度實(shí)施的淵源及原因、我國(guó)使用商品房預(yù)售的原因

3、。但是對(duì)商品房預(yù)售合同概念有不同的看法，因此，與預(yù)售合同相同幾個(gè)合同的比較來(lái)確定了商品房預(yù)售合同是一種遠(yuǎn)期交貨合同。其次，分析了簽訂預(yù)售合同的前提和格式條款的利益沖突。再次，比較了國(guó)外與我國(guó)商品房預(yù)售的預(yù)售規(guī)模、預(yù)售資金收取和使用管理、預(yù)售管理制度。
　　 第二部分，介紹了，在商品房預(yù)售過(guò)程中預(yù)購(gòu)人的權(quán)利和遇到的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售過(guò)程中，預(yù)購(gòu)人的有些權(quán)利的使用要合法才不能侵犯開(kāi)發(fā)商的利益。開(kāi)發(fā)商在預(yù)售中不能利用資金、信息等優(yōu)勢(shì)，法

4、律法規(guī)的不全面，使預(yù)購(gòu)人陷入風(fēng)險(xiǎn)之中。
　　 第三部分，商品房預(yù)購(gòu)人的利益保護(hù)，這部分是分析問(wèn)題的部分。預(yù)購(gòu)人的保護(hù)從四個(gè)方面進(jìn)行的，一是，行政機(jī)關(guān)對(duì)預(yù)購(gòu)人的保護(hù)。從行政機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司的成立進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)及提高商品房預(yù)售條件和實(shí)行多部門的立體審查;對(duì)格式合同的不公平條款進(jìn)行監(jiān)督和預(yù)售資金的使用應(yīng)嚴(yán)格按法律規(guī)定，從而保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法利益。二是，中介組織對(duì)預(yù)購(gòu)人的保護(hù)。房地產(chǎn)中介組織包括房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、

5、房地產(chǎn)公證等，但主要從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的角度分析了保護(hù)預(yù)購(gòu)人的措施。三是，從民法、特別是《合同法》《物權(quán)法》角度，分析了買受人利益保護(hù)的相關(guān)法律問(wèn)題。四是，預(yù)購(gòu)人的自我保護(hù)。預(yù)購(gòu)人在簽合同之前、簽合同之時(shí)、簽合同之后應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)。
　　 第四部分，從預(yù)購(gòu)人利益保護(hù)角度完善商品房預(yù)售制度。依據(jù)我國(guó)法律法規(guī)體系中對(duì)預(yù)購(gòu)人合法利益保護(hù)的不足問(wèn)題，從商品房預(yù)售信息披露制度、預(yù)售房轉(zhuǎn)讓制度、預(yù)售監(jiān)管制度、格式條款使用的立法等角度提出了商品房