畢業(yè)論文--我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題研究

1、<p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘 要1</b></p><p>　　ABSTRACT2</p><p><b>　　0 引言4</b></p><p>　　1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展概況5</p>

2、<p>　　1.1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的概念5</p><p>　　1.2 美國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀5</p><p>　　1.2.1 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史5</p><p>　　1.2.2 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀6</p><p>　　1.2.3 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征7</p

3、><p>　　1.3 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀8</p><p>　　1.3.1 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史8</p><p>　　1.3.2 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀9</p><p>　　1.3.3 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征15</p><p>　　2 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類與

4、分析16</p><p>　　2.1風(fēng)險(xiǎn)的概念16</p><p>　　2.2 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)17</p><p>　　2.3商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)種類17</p><p>　　2.3.1 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)17</p><p>　　2.3.2 利率風(fēng)險(xiǎn)18</p><p>

5、;　　2.3.3 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)18</p><p>　　2.3.4 信用風(fēng)險(xiǎn)18</p><p>　　2.3.5 抵押物風(fēng)險(xiǎn)19</p><p>　　2.3.6 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)19</p><p>　　2.3.7 操作風(fēng)險(xiǎn)20</p><p>　　2.3.8 政策法律風(fēng)險(xiǎn)20</p><p>

6、;　　2.4 次貸危機(jī)給我們的警示20</p><p>　　2.4.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)21</p><p>　　2.4.2 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)22</p><p>　　3 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理政策23</p><p>　　3.1 國(guó)外商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理政策23</p><p>　　3.

7、2 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理政策24</p><p>　　3.2.1 貸前管理24</p><p>　　3.2.2 內(nèi)部復(fù)核25</p><p>　　3.2.3 貸后管理26</p><p>　　4 加強(qiáng)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的意義27</p><p>　　4.1 銀行利潤(rùn)27</p

8、><p>　　4.2 社會(huì)福利28</p><p>　　4.3 經(jīng)濟(jì)發(fā)展28</p><p>　　4.4 經(jīng)濟(jì)危機(jī)30</p><p>　　5 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題30</p><p>　　5.1 商業(yè)銀行內(nèi)部存在的問(wèn)題30</p><p>　　5.2 商業(yè)銀行外部存在的

9、問(wèn)題32</p><p>　　6 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題的對(duì)策建議32</p><p>　　6.1 加強(qiáng)商業(yè)銀行自身管理33</p><p>　　6.1.1 房?jī)r(jià)變動(dòng)分析33</p><p>　　6.1.2 內(nèi)部管理35</p><p>　　6.1.3 銀行間加強(qiáng)合作 38</p>

10、<p>　　6.2 建立抵押物交易拍賣平臺(tái)38</p><p>　　6.3 注重?fù)?dān)保與保險(xiǎn) 39</p><p>　　6.3.1 政府擔(dān)保與私人擔(dān)保39</p><p>　　6.3.2 住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)40</p><p>　　6.4 提高政策和法規(guī)支持41</p><p>　　6.5 建設(shè)

11、第三方監(jiān)督制度41</p><p>　　6.5.1 政府監(jiān)督41</p><p>　　6.5.2 社會(huì)監(jiān)督42</p><p>　　7 人行征信系統(tǒng)與住房抵押貸款證券化43</p><p>　　7.1 人行征信系統(tǒng)與個(gè)人信用管理體系的建立44</p><p>　　7.1.1 人行征信系統(tǒng)44</p&g

12、t;<p>　　7.1.2 人信用信息征信體系45</p><p>　　7.2 住房抵押貸款證券化46</p><p>　　7.2.1 住房抵押貸款證券化意義46</p><p>　　7.2.2 金融危機(jī)給我們的警示48</p><p>　　7.2.3 我國(guó)的住房抵押貸款證券化49</p><p&g

13、t;<b>　　8.結(jié)束語(yǔ)50</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)52</b></p><p><b>　　譯 文54</b></p><p><b>　　原文說(shuō)明66</b></p><p><b>　　摘 要</

14、b></p><p>　　住房抵押貸款是商業(yè)銀行重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一，在我國(guó)經(jīng)歷了二十幾年的高速發(fā)展，使其成為商業(yè)銀行重要的利潤(rùn)來(lái)源。一直以來(lái)，住房抵押貸款都是以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，較低的違約風(fēng)險(xiǎn)備受商業(yè)銀行的喜愛(ài)。但隨著美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，這個(gè)看似具有較高安全性的抵押性貸款備受人們關(guān)注，使其成為我國(guó)商業(yè)銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重點(diǎn)。本文通過(guò)對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款歷史、現(xiàn)狀、存在風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)用的風(fēng)險(xiǎn)管理制度進(jìn)行整理和分析

15、，提出對(duì)商業(yè)銀行管理其住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的新建議。另外，本文還分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)給商業(yè)銀行住房抵押貸款帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)，人行征信體系的完善對(duì)商業(yè)銀行評(píng)估住房抵押貸款申請(qǐng)者的幫助，以及住房抵押貸款證券化對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分散的作用。</p><p>　　關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行，住房抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理</p><p>　　Mortgage Risk Control Resea

16、rch of Chinese Commercial Banks</p><p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　Housing mortgage loan is one of the most important assets business of commercial bank, it has experienced rapid deve

17、lopment for more than twenty years in China, making it an important source of profit of commercial banks. All along, the housing mortgage loan is welcomed by commercial bank for its stable income cash flow and lower defa

18、ult risk. But with the United States sub prime mortgage crisis, this mortgages loan seemingly with high security has attracted much attention, making it become a fo</p><p>　　Key words： commercial bank， hous

19、ing mortgage loan， risk， risk management</p><p>　　我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題研究</p><p><b>　　0引言</b></p><p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款是商業(yè)銀行采用的一種最為常見(jiàn)的貸款形式之一，在國(guó)際商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中具有悠久的歷史。雖然住房抵押貸款在我國(guó)施行的歷史并

20、不長(zhǎng)，但憑借著每年的高速增長(zhǎng)，個(gè)人住房抵押貸款已經(jīng)成為了我國(guó)個(gè)人消費(fèi)性貸款中所占權(quán)重最大的品種。在它為商業(yè)銀行帶來(lái)客觀的利潤(rùn)的同時(shí)，其所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越被人們所重視。尤其是美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)，商業(yè)銀行住房抵押貸款的相對(duì)安全性神話被打破后，其自身存在的風(fēng)險(xiǎn)給整個(gè)金融界和經(jīng)濟(jì)界所帶來(lái)的巨大打擊，更是給人們敲響了警鐘。</p><p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款和普通貸款具有許多共性的問(wèn)題，它也存在這諸如利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)

21、險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。而作為貸款的一項(xiàng)具體品種，它也具有自身獨(dú)特的諸如流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。這里的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在資金來(lái)源短期、分散，資金投放長(zhǎng)期、集中，這種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題如果處理不好，則將會(huì)使商業(yè)銀行貸款出現(xiàn)損失，并進(jìn)一步影響商業(yè)銀行的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，從而引發(fā)金融動(dòng)蕩和危機(jī)。</p><p>　　本文主要通過(guò)歸納商業(yè)銀行住房抵押貸款的歷史、風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)管理政策和經(jīng)驗(yàn)，來(lái)總結(jié)出對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

22、和意見(jiàn)，以便對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理有所幫助。</p><p>　　1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展概況</p><p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)只有二十幾年的歷史，而其在國(guó)外卻是經(jīng)過(guò)了上百年的發(fā)展。因而我們需要多學(xué)習(xí)國(guó)外的現(xiàn)金經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)國(guó)外的教訓(xùn)，完善我國(guó)商業(yè)銀行自身的住房抵押貸款業(yè)務(wù)。</p><p>　　1.1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的概

23、念</p><p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款，又稱為按揭貸款。它是指商業(yè)銀行向借款人提供貸款，用于支付大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以其穩(wěn)定的收入進(jìn)行分期還本付息，并在還清本息前，用其所購(gòu)房屋房契向銀行抵押，若借款人不能按期限償還本息，銀行則有權(quán)將其房屋出售用以抵消欠款。</p><p>　　在商業(yè)銀行信貸實(shí)務(wù)中，住房抵押貸款有時(shí)指用借款者已經(jīng)擁有的可以上市流通的商品房屋，抵押給銀行來(lái)進(jìn)行貸款的一

24、種貸款業(yè)務(wù)。有區(qū)別于一手樓貸款和二手樓置業(yè)貸款，區(qū)別則主要在于一個(gè)是借款人已經(jīng)擁有了房產(chǎn)的所有權(quán)，而另一個(gè)是借款人即將擁有房產(chǎn)的所有權(quán)。</p><p>　　在學(xué)術(shù)研究中，由于二者內(nèi)在的實(shí)質(zhì)相同，因而將借款人通過(guò)向銀行融資購(gòu)房，并以該房屋做抵押的貸款一并劃入住房抵押貸款這一概念中。本文所指的住房抵押貸款均為學(xué)術(shù)研究所用，并不嚴(yán)格區(qū)分借款人是否已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)。而在具體闡述時(shí)，為了方便描述，在未加說(shuō)明的情況下

25、，均以借款人尚未完全取得房屋所有權(quán)的情況為代表，進(jìn)行敘述、說(shuō)明及分析。</p><p>　　1.2 美國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀</p><p>　　1.2.1 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史</p><p>　　王福林和田傳浩曾指出，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)最初起源于19世紀(jì)的英國(guó)。</p><p>　　美國(guó)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)則產(chǎn)生于2

26、0世紀(jì)初期，并在此時(shí)，住房抵押貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)成為了一種主要的住房金融工具，在歐洲其他的國(guó)家也得到了廣泛的發(fā)展。</p><p>　　因此我們可以看出，國(guó)外在住房抵押貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)開辦了很長(zhǎng)時(shí)間，該業(yè)務(wù)在美國(guó)已經(jīng)發(fā)展的非常成熟，并成為了其商業(yè)銀行乃至金融領(lǐng)域里的一個(gè)重要組成部分。</p><p>　　1.2.2 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀</p><p>　　美國(guó)的住房抵

27、押貸款也一般金融產(chǎn)品一樣，形成了比較完善的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。</p><p>　　一級(jí)市場(chǎng)是借款人通過(guò)向銀行或其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，來(lái)購(gòu)買房屋，并以該房屋作為抵押，按時(shí)償還本息的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是廣泛的投資者對(duì)商業(yè)銀行或其他機(jī)構(gòu)對(duì)借款人提供貸款后，所具有的按時(shí)收到貸款者繳納本息的權(quán)利進(jìn)行買賣的市場(chǎng)，即是一種對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)物進(jìn)行交易買賣的市場(chǎng)。</p><p>　　一級(jí)市場(chǎng)按照主體功能的不同，可

28、以將參與者分成三類：貸款人，即融資活動(dòng)的供給方，也是債權(quán)人；借款人，融資活動(dòng)的需求方，也是債務(wù)人；擔(dān)保人，融資活動(dòng)的中介方，融資活動(dòng)的次要參與者。</p><p>　　貸款人又包括許多組織機(jī)構(gòu)，如：儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)，它是美國(guó)最大的抵押貸款者，其主要資金投放于期限較長(zhǎng)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)中；商業(yè)銀行，它是住房抵押貸款的主要提供者之一，在美國(guó)大部分的商業(yè)銀行資產(chǎn)項(xiàng)目中，抵押貸款都占有15％－20％的比例；互助儲(chǔ)蓄銀行，它

29、于傳統(tǒng)的儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)相似；儲(chǔ)蓄互助會(huì)，它是為特定群體（如個(gè)體商人）服務(wù)的小型儲(chǔ)蓄貸款組織。人壽保險(xiǎn)公司，在美國(guó)，人壽保險(xiǎn)公司可以進(jìn)行長(zhǎng)期的抵押貸款業(yè)務(wù)；個(gè)人貸款者。</p><p>　　擔(dān)保人也包括許多組織機(jī)構(gòu)，如：聯(lián)邦住房管理局，它屬于一種政府機(jī)構(gòu)；退伍軍人管理局，它的宗旨是為退伍軍人取得住房貸款提供幫助；私人抵押保險(xiǎn)商，它在住房抵押貸款市場(chǎng)中的地位正逐漸增大。</p><p>　　二級(jí)

30、市場(chǎng)的參與者可以被分為以下四類：供給方、中介、作市商、投資者。</p><p>　　供給方（二級(jí)市場(chǎng)）也是一級(jí)市場(chǎng)上融資活動(dòng)的供給方，即貸款人。它們主要是商業(yè)銀行等提供住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)。</p><p>　　中介指的是出售住房抵押貸款證券的組織機(jī)構(gòu)，由投資銀行來(lái)?yè)?dān)任。</p><p>　　作市商是從住房抵押貸款的供給方那里購(gòu)買貸款債權(quán)，通過(guò)對(duì)其分類整理，進(jìn)行標(biāo)

31、準(zhǔn)化的打包，而后以這些貸款的債權(quán)為抵押，發(fā)行證券。從而使貸款人提前收回資金，提高其和市場(chǎng)上的流動(dòng)性。作市商一般由聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房抵押貸款公司三個(gè)政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)擔(dān)任，有時(shí)也由一些大型金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任。</p><p>　　投資者則主要是機(jī)構(gòu)投資者，如養(yǎng)老基金、人壽保險(xiǎn)公司等。</p><p>　　1.2.3 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征</p><

32、p>　　美國(guó)住房抵押貸款由于歷史悠久，因而形成了一個(gè)完整的體系。所以它具有如下特征：</p><p>　　多元的貸款人。美國(guó)住房抵押貸款的貸款人由儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、儲(chǔ)蓄互助會(huì)、人壽保險(xiǎn)公司和個(gè)人貸款者等組成。具有更有有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因而是各個(gè)貸款人不斷地改進(jìn)自身貸款品種，開拓創(chuàng)新，在贏得市場(chǎng)的同時(shí)更好地為借款者服務(wù)。</p><p>　　政府擔(dān)保人。美國(guó)住房抵押

33、貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保人除了保險(xiǎn)公司等商業(yè)機(jī)構(gòu)以外，還具有更加重要地政府機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局。它們的擔(dān)保為商業(yè)銀行等貸款人的貸款風(fēng)險(xiǎn)提供了堅(jiān)強(qiáng)的保障，從而大大降低了商業(yè)銀行等貸款人的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。</p><p>　　完善的二級(jí)市場(chǎng)。完善的二級(jí)市場(chǎng)，是美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的重要保障。它們起到了分散風(fēng)險(xiǎn)，提高流通性，增加市場(chǎng)投資品種，促進(jìn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的作用。</p&g

34、t;<p>　　1.3 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀</p><p>　　1.3.1 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史</p><p>　　與國(guó)外的住房抵押貸款業(yè)務(wù)相比，我國(guó)的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步的較晚，但它卻以一個(gè)逐年遞增的態(tài)勢(shì)高速的發(fā)展著。如今，我國(guó)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)也已經(jīng)成為了商業(yè)銀行的重要資產(chǎn)業(yè)務(wù)，為商業(yè)銀行分散投資風(fēng)險(xiǎn)，增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高資產(chǎn)配置

35、質(zhì)量起到了重要的作用。</p><p>　　我國(guó)的商業(yè)銀行住房抵押貸款產(chǎn)生于上世紀(jì)的90年代，但是由于當(dāng)年的商品房還沒(méi)有成為市場(chǎng)供應(yīng)的主體，因此住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的十分緩慢。</p><p>　　1998年，居民的個(gè)人住房需求被住房制度的改革推向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)從此走上了高速發(fā)展之路。1999年3月，人行發(fā)布了《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知，點(diǎn)燃了商業(yè)

36、銀行的放貸熱情。同時(shí)國(guó)家住房的改革和國(guó)土部門服務(wù)的提升，使購(gòu)買商品房成為了解決居住的唯一途徑。供給和需求的同時(shí)擴(kuò)大，使商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)迅猛的發(fā)展。貸款余額也從1997年的近200萬(wàn)億增長(zhǎng)到2008年的近30000萬(wàn)億，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超其他貸款品種。</p><p>　　1.3.2 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀</p><p>　　2012年年末，全部金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額為67.3萬(wàn)億元

37、，同比增長(zhǎng)15.6%，增速比上年末略低0.1個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加9.1萬(wàn)億元，同比多增1.2萬(wàn)億元。人民幣貸款平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。</p><p>　　其中，中長(zhǎng)期貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款增速回升。從人民幣貸款部門分布看，住戶貸款增速企穩(wěn)回升，年末同比增長(zhǎng)18.6%，比9月末和6月末分別高0.8個(gè)和2.0個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加2.5萬(wàn)億元，同比多增1071億元。</p><p>　　表1.1 商

38、業(yè)銀行公司類房地產(chǎn)業(yè)貸款表</p><p>　　單位：百萬(wàn)元，百分?jǐn)?shù)除外</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：各家商業(yè)銀行對(duì)外公布的2010、2011、2012年度財(cái)務(wù)報(bào)告</p><p>　　“貸款及墊款總額”來(lái)源于商業(yè)銀行財(cái)務(wù)報(bào)表的資產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)科目</p><p>　　“占比”=“房地產(chǎn)業(yè)貸款”÷“總量”</p><

39、;p>　　建設(shè)銀行的財(cái)務(wù)報(bào)告中并未按其貸款類型分列出公司類貸款，因而并未找到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)</p><p>　　圖：1.1 各家商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款額</p><p>　　根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：</p><p>　　三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款所占公司類貸款的比重在6%-15%范圍內(nèi)，屬于一個(gè)較大的

40、比重，因而房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類貸款中應(yīng)該予以相對(duì)重視。</p><p>　　三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款絕對(duì)數(shù)值有升有降，但整體保持穩(wěn)定，這應(yīng)該體現(xiàn)了我國(guó)近幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控所造成的影響。</p><p>　　三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款所占公司類貸款的比重均有所下降，顯然體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類各項(xiàng)貸款品種中增長(zhǎng)幅度相對(duì)較小甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)

41、宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)銀行信貸實(shí)施的影響。</p><p>　　表1.2 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款表</p><p>　　單位：百萬(wàn)元，百分?jǐn)?shù)除外</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：各家商業(yè)銀行對(duì)外公布的2010、2011、2012年度財(cái)務(wù)報(bào)告</p><p>　　“占比”=“個(gè)人住房貸款”÷“總量”</p><p>　　“

42、放貸占比”=（“房地產(chǎn)業(yè)貸款”+“個(gè)人住房貸款”）÷“貸款及墊款總 </p><p><b>　　額”</b></p><p>　　交通銀行的財(cái)務(wù)報(bào)告中并未按其貸款類型分列出個(gè)人貸款項(xiàng)，因而并未找</p><p><b>　　到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)</b></p><p>　　圖：1.2 各家商業(yè)銀行

43、發(fā)放的個(gè)人住房貸款額</p><p>　　根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論：</p><p>　　三家大型商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款比重在58%-80%之間，占比很大，因此對(duì)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)該予以特別重視。</p><p>　　三家大型商業(yè)銀行的近三年的個(gè)人住房貸款絕對(duì)數(shù)均處在遞增的趨勢(shì)下，表明購(gòu)房者個(gè)人

44、對(duì)房地產(chǎn)的需求增十分巨大，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)人處在不斷擴(kuò)大的狀態(tài)下。</p><p>　　三家大型商業(yè)銀行的近三年的個(gè)人住房貸款相對(duì)數(shù)均處在遞減的趨勢(shì)下，表明購(gòu)房者個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買增加趨勢(shì)正在相對(duì)減緩。商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)速度慢于商業(yè)銀行個(gè)人貸款其他品種業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)速度，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的放貸增加速度有所降低。</p><p>　　通過(guò)工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行放

45、貸占比來(lái)看，有關(guān)于住房抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)的貸款，占兩家銀行的24%左右，這一比重較高。因此商業(yè)銀行應(yīng)該增強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，以確保其良好的發(fā)展銀行整體業(yè)務(wù)。</p><p>　　表1.3 我國(guó)住房抵押貸款占比情況</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局</p><p>　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年至2009年，我

46、國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款期末余額成一個(gè)遞增的態(tài)勢(shì)，9年來(lái)的復(fù)核增長(zhǎng)率為26.84%，體現(xiàn)出我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款近些年來(lái)的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。</p><p>　　個(gè)人住房抵押貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款期末余額的比例則一直保持在80.61%左右，相對(duì)較為穩(wěn)定，體現(xiàn)出近些年個(gè)人消費(fèi)貸款的整體增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。</p><p>　　個(gè)人住房抵押貸款占金融機(jī)構(gòu)全部貸款期末余額比例的9年復(fù)核增長(zhǎng)率為10.16%，體

47、現(xiàn)出今年來(lái)個(gè)人住房抵押貸款占商業(yè)銀行貸款的比重處于較高速增長(zhǎng)的狀態(tài)。</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)年報(bào)2009、2010、2011</p><p>　　根據(jù)銀監(jiān)會(huì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房按揭貸款的不良貸款余額近幾年有所降低，不良貸款比率也有很大好轉(zhuǎn)。但在2009年時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)貸款的不良貸款比率為1.93，相對(duì)較高。而那年也是美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)

48、后對(duì)金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)沖擊重大的年份，我們不得不進(jìn)行深思，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生危機(jī)，將會(huì)形成多大的商業(yè)銀行不良貸款，從而對(duì)商業(yè)銀行造成多大的沖擊。</p><p>　　1.3.3 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征</p><p>　　由于我國(guó)的商業(yè)銀行并未處于完全的開放經(jīng)濟(jì)下，所以其住房抵押貸款業(yè)務(wù)具有其自身的特點(diǎn)。</p><p>　　政策性。我國(guó)的商業(yè)銀行雖然自身多位股份制銀

49、行，有些銀行的最大股東也并非為國(guó)有股東，但我國(guó)的所有商業(yè)銀行都要遵守中國(guó)人民銀行的政策制度，接受銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)督和管理。所以其在進(jìn)行業(yè)務(wù)的時(shí)候，必然會(huì)受到國(guó)家政策導(dǎo)向的指引。體現(xiàn)在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上，則表現(xiàn)出對(duì)住房抵押貸款的借款人的貸款利率、首付比例等的確定和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的嚴(yán)格審核。從而幫助國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房間進(jìn)行宏觀的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為的限制，對(duì)普通購(gòu)房者的保護(hù)。</p><p>　　內(nèi)外發(fā)展不均衡。這里的

50、內(nèi)指我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理政策和措施，外則指的是商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模。由于我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，因而其在經(jīng)驗(yàn)上、管理上、操作流程上等并未發(fā)展成熟，我國(guó)的商業(yè)銀行在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上也還并沒(méi)有遇到什么大的挑戰(zhàn)和打擊，導(dǎo)致對(duì)其并未形成完善的風(fēng)險(xiǎn)管理政策和措施，尤其實(shí)在遇到重大問(wèn)題的實(shí)務(wù)應(yīng)對(duì)上，其當(dāng)前的管理手段能否有效進(jìn)行應(yīng)對(duì)并未得到驗(yàn)證。同時(shí)，我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模卻已經(jīng)十分龐大。這樣，

51、一旦住房抵押貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)了問(wèn)題，將會(huì)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行造成巨大的打擊，使之成為我過(guò)金融業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大隱患。</p><p>　　2 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類與分析</p><p>　　2.1 風(fēng)險(xiǎn)的概念</p><p>　　風(fēng)險(xiǎn)有兩種定義：一是強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性，二是強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性。金融風(fēng)險(xiǎn)屬于后者，即風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性，其

52、產(chǎn)生的結(jié)果可能會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失、獲利或無(wú)損失也無(wú)獲利。</p><p>　　風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、普遍性、必然性、可識(shí)別性、可控性、損失性、不確定性以及社會(huì)性。</p><p>　　現(xiàn)實(shí)中風(fēng)險(xiǎn)頻率和損失程度的關(guān)系一般是成反比的，風(fēng)險(xiǎn)頻率越高，損失程度越低，反之也是如此。</p><p>　　由于風(fēng)險(xiǎn)的存在和風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生，人們所必須支出的費(fèi)用增加和預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益的減少，產(chǎn)生了

53、風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)，這包括風(fēng)險(xiǎn)損失的實(shí)際、無(wú)形、預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)損失的成本。</p><p>　　2.2 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)</p><p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于風(fēng)險(xiǎn)的一種，因而具有一般風(fēng)險(xiǎn)的特征，即商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是指由于內(nèi)外部原因?qū)ι虡I(yè)銀行住房抵押貸款所造成的影響的不確定性，這種不確定性既包括了損失，也包括了收益、非損失和非收益。</p><p

54、>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)又是一種特殊的風(fēng)險(xiǎn)，其主要表現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)的是商業(yè)銀行住房抵押貸款，因而其當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源主要是來(lái)自利率的變動(dòng)和借款者的信譽(yù)，即利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。其隱藏的最大潛在風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于短期融資和長(zhǎng)期投資所造成的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2.3 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)種類</p><p>　　2.3.1 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)</p><p>

55、;　　流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行資金短融長(zhǎng)投，難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　流動(dòng)性是商業(yè)銀行保證其資產(chǎn)質(zhì)量的重要原則之一。商業(yè)銀行住房抵押貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)在兩個(gè)方面：</p><p>　　一是我國(guó)住房抵押貸款的主要來(lái)源是儲(chǔ)蓄存款和公積金，銀行所吸納的儲(chǔ)蓄存款多屬于短期存款，一般均在五年以內(nèi)。而其發(fā)放的住房抵押貸款卻屬于長(zhǎng)期貸款，一般在二十年左右。</p><p&g

56、t;　　二是商業(yè)銀行所持有的放貸資產(chǎn)不易變現(xiàn)，容易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能使其錯(cuò)過(guò)更有利的投資機(jī)會(huì)，甚至是流動(dòng)性危機(jī)。</p><p>　　2.3.2 利率風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率水平的變動(dòng)，使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　利率無(wú)論是提高還是

57、降低都會(huì)給商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)帶來(lái)?yè)p失。</p><p>　　當(dāng)利率提高時(shí)，住房抵押可貸利率一并提高，借款人的還款金額就會(huì)增加，借款的額度越高、期限越長(zhǎng)，給其造成的還款壓力就會(huì)越大，從而增加了貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　當(dāng)利率降低時(shí)，借款人又可能會(huì)以當(dāng)前較低的利率重新借款，進(jìn)行提前還貸，不但降低了商業(yè)銀行的利潤(rùn)，而且使得住房抵押貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債的

58、集約化管理帶來(lái)困難。</p><p>　　2.3.3 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)又稱通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，是指因通貨膨脹、貨幣貶值而使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　實(shí)際貸款利率=名義貸款利率-通貨膨脹率</p><p>　　由此可知，通貨膨脹大小的不確定性，直接影響到了商業(yè)銀行獲得貸款利息的

59、實(shí)際價(jià)值，并同時(shí)影響到商業(yè)銀行收回貸款本金的實(shí)際購(gòu)買力。</p><p>　　2.3.4 信用風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　信用風(fēng)險(xiǎn)即為違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人未按期歸還借款本金或利息的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　信用風(fēng)險(xiǎn)包括：被迫違約風(fēng)險(xiǎn)和理性違約風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　被迫違約是借款人的被動(dòng)行為，借款人因自身支付能力不足而導(dǎo)致的違約。即借款

60、人有還款的意愿，但沒(méi)有還款的能力。</p><p>　　理性違約是借款人主動(dòng)行為，借款人因權(quán)衡損益后做出的違約行為。即借款人有還款的能力，但沒(méi)有還款的意愿。</p><p>　　權(quán)益理論認(rèn)為，在完善的資本市場(chǎng)上，借款人可以通過(guò)比較其當(dāng)前住房實(shí)際價(jià)值與抵押貸款債務(wù)價(jià)值，作出是否違約的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格低于所欠貸款時(shí)，借款者便可以選擇主動(dòng)違約，通過(guò)其他手段融資，用更低的價(jià)格購(gòu)買新的房屋。&

61、lt;/p><p>　　2.3.5 抵押物風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指由于抵押物價(jià)格下降而給商業(yè)銀行貸款銀行帶來(lái)的損失。 </p><p>　　抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)包括：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和人為風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是指因經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、房屋自然磨損等導(dǎo)致的抵押房屋價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)。 </p>

62、<p>　　抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)，是指因人為而造成的房屋損壞或損毀，未經(jīng)貸款人同意出售、出租、再抵押房屋，未經(jīng)貸款人同意單方面同意有關(guān)機(jī)構(gòu)征用、拆除房屋等風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2.3.6 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是指在借款人無(wú)力償還貸款時(shí)，擔(dān)保人并未對(duì)剩余欠款進(jìn)行及時(shí)、全額的償還的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸

63、款時(shí)，常常會(huì)要求擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，為借款人提供擔(dān)保，這是商業(yè)銀行防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)有效途經(jīng)。但是，當(dāng)借款人發(fā)生違約時(shí)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)是否及時(shí)有效地償還欠款也是一個(gè)不確定性。</p><p>　　當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生大幅下降時(shí)，住房抵押貸款很可能面臨大量集中違約，此時(shí)擔(dān)保機(jī)構(gòu)面臨巨大的償債壓力，一旦其也發(fā)生違約，便會(huì)將損失最終轉(zhuǎn)移到商業(yè)銀行上來(lái)。</p><p>　　2.3.7 操作風(fēng)險(xiǎn)

64、</p><p>　　操作風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，由于工作人員的疏忽、惡意，工作設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)的故障，或者是操作管理流程的不完善等給銀行貸款帶來(lái)的損失的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　操作風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行各種業(yè)務(wù)都存在的普遍、不可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但商業(yè)銀行可以通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部控制、完善管理流程、提高工作人員工作態(tài)度等來(lái)降低該風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2.3.8

65、 政策法律風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　政策法律風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策法規(guī)的不完善，政府對(duì)金融市場(chǎng)或其他市場(chǎng)的法律政策進(jìn)行調(diào)整，或是商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)違背了政策法規(guī)，而給商業(yè)銀行帶損失的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　如果把最后一條，即商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)違背了政策法規(guī)劃分到操作風(fēng)險(xiǎn)中，那么政策法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，則是一種外部風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行只能通過(guò)積極應(yīng)對(duì)、敏銳把握等來(lái)降

66、低風(fēng)險(xiǎn)，但不能通過(guò)自身的變化來(lái)完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　2.4 次貸危機(jī)給我們的警示</p><p>　　美國(guó)次貸危機(jī)是指美國(guó)因次級(jí)抵押貸款發(fā)生違約，次貸衍生品價(jià)格暴跌，導(dǎo)致的金融市場(chǎng)流動(dòng)性不足、次級(jí)貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金關(guān)閉、股市劇烈震蕩，使整個(gè)美國(guó)乃至世界金融市場(chǎng)遭受到巨大打擊的金融風(fēng)暴。</p><p>　　次級(jí)抵押貸款對(duì)借款人的信用記錄和還款能力要

67、求較低，貸款利率相應(yīng)較高。因此是具有高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的貸款品種，滿足了大量低收入或信用記錄不好的人群的貸款購(gòu)房需求。</p><p>　　在2006年前，由于美國(guó)低利率政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)升高，促使美國(guó)的次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展。</p><p>　　然而隨著美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，美國(guó)聯(lián)邦基金利率從1%上升到5.25%，大大加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)，也使得美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始大幅降溫。因此次

68、貸借款人都無(wú)法按期償還貸款，又難以將房屋出售變現(xiàn)，導(dǎo)致了大量的貸款違約。以此同時(shí)，與次貸有關(guān)金融衍生物價(jià)格下跌，使得大量機(jī)構(gòu)投資者出現(xiàn)巨額損失。當(dāng)一家公司倒下時(shí)，該公司的股權(quán)人和債權(quán)人又收到損失，從而波及了整個(gè)金融市場(chǎng)，最后導(dǎo)致了金融危機(jī)的爆發(fā)。</p><p>　　2.4.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)上場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)導(dǎo)致商業(yè)銀行住房

69、抵押貸款收益的不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　美國(guó)的次貸危機(jī)就是直接由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)所引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)的結(jié)果。</p><p>　　本次次貸危機(jī)中，美國(guó)倒閉的商業(yè)銀行超過(guò)上百家，包括：邁阿密山谷銀行、密蘇里道格拉斯銀行、密蘇里州的休姆銀行、ANB金融國(guó)民協(xié)會(huì)銀行、明尼蘇達(dá)第一誠(chéng)信銀行、加州印地麥克銀行、內(nèi)華達(dá)州第一國(guó)民銀行、加州第一傳統(tǒng)銀行、佛羅里達(dá)第一優(yōu)先銀行、哥倫比亞銀

70、行信托公司、佐治亞Inergrity銀行、誠(chéng)信銀行、銀州銀行、華盛頓互惠銀行和印地麥克銀行等，給美國(guó)的銀行業(yè)造成了巨大的打擊。</p><p>　　圖2.1 美國(guó)道瓊斯指數(shù)</p><p>　　從美國(guó)道瓊斯指數(shù)日K線中我們可以看到，道指在此次危機(jī)中，從最高時(shí)的14279.96點(diǎn)，將至了6440.08點(diǎn)，降幅達(dá)到了54.90%，顯示出在本次次貸危機(jī)中，美國(guó)的證券市場(chǎng)同樣遭受到了噩夢(mèng)般的打擊。

71、</p><p>　　本次次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了巨大的沖擊。2007年，由于美國(guó)和歐洲的進(jìn)口需求疲軟，我國(guó)月度出口增長(zhǎng)率從2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%，使我國(guó)出口企業(yè)受損嚴(yán)重。而面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩和嚴(yán)峻的就業(yè)形勢(shì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是工業(yè)面臨巨大壓力，大量中小型加工企業(yè)的倒閉，也加劇了失業(yè)的嚴(yán)峻形勢(shì)。最后，美國(guó)采取寬松的貨幣政策，使得美元大幅貶值，給我國(guó)帶來(lái)了巨大的匯率風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又加劇了我國(guó)出口

72、企業(yè)的損失。</p><p>　　2.4.2 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)</p><p>　　經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行住房抵押貸款因國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動(dòng)，而產(chǎn)生不確定性影響的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)，對(duì)商業(yè)銀行的影響可以分為直接影響和間接影響。</p><p>　　對(duì)商業(yè)銀行的直接影響。商業(yè)銀行自身受經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)的影響比較敏感

73、，起存款和貸款業(yè)務(wù)均會(huì)在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期時(shí)擴(kuò)張，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)收縮。</p><p>　　對(duì)商業(yè)銀行的間接影響。經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)主要通過(guò)影響房地產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款進(jìn)行間接影響。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期具有很高的敏感性。</p><p>　　當(dāng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)，居民的收入水平提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易頻繁，房屋變現(xiàn)能力相對(duì)提高，商業(yè)銀行與個(gè)人都對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)充滿樂(lè)觀的預(yù)期，

74、使得商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款量也急劇增加。</p><p>　　當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民的收入下降，大量住房抵押貸款無(wú)力償還，雖然銀行可以通過(guò)變賣抵押房產(chǎn)來(lái)收回部分損失，但卻會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的低迷而難以變現(xiàn)。這時(shí)抵押風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)銀行的不良貸款和損失，商業(yè)銀行面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致其產(chǎn)生流動(dòng)性危機(jī)和信用危機(jī)，甚至導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)。</p><p>　　3 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)

75、險(xiǎn)管理政策</p><p>　　3.1 國(guó)外商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理政策</p><p>　　現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理手段，是通過(guò)對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估后，制定出風(fēng)險(xiǎn)管理策略，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，將其降低至可接受水平。</p><p>　　國(guó)外商業(yè)銀行對(duì)其住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理時(shí)，采用的最典型的手段是證券化和保險(xiǎn)。通過(guò)將商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化

76、來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的分散和規(guī)避，通過(guò)種類繁多的保險(xiǎn)品種對(duì)其貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。</p><p>　　3.2 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理政策</p><p>　　我國(guó)商業(yè)銀行在對(duì)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的實(shí)務(wù)中，往往并不區(qū)分風(fēng)險(xiǎn)種類，而是采用通過(guò)有效的操作管理流程，來(lái)對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的管理的政策。</p><p>　　而從整個(gè)流程中我們可以看出，我國(guó)的商業(yè)

77、銀行對(duì)放貸的風(fēng)險(xiǎn)管理重要集中在對(duì)其的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)的管理。對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的管理主要是通過(guò)存款準(zhǔn)備金制度來(lái)實(shí)現(xiàn)的，包括央行規(guī)定的法定準(zhǔn)備金和超額準(zhǔn)備金。對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)的管理主要是通過(guò)簽訂浮動(dòng)利率貸款合同來(lái)實(shí)現(xiàn)的。對(duì)抵押物風(fēng)險(xiǎn)的管理主要是通過(guò)讓借款人購(gòu)買抵押貸款保險(xiǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。</p><p>　　我國(guó)的商業(yè)銀行住房抵押貸款的管理流程一般包括：貸款前檢查、銀行內(nèi)部復(fù)核、貸后跟蹤調(diào)查。</p>&

78、lt;p>　　3.2.1 貸前管理</p><p>　　商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸款前，要對(duì)借款人的信用進(jìn)行審查和評(píng)價(jià)。這種審查評(píng)價(jià)通常包括5個(gè)方面，即所謂的“5C”原則：品格（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔(dān)保（Collateral）和條件（Condition）。</p><p>　　品格是指借款人的信譽(yù)，即借款人在所在行業(yè)和金融界所處的地位

79、聲望、是否有穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)方針、是否信守合同、是否具有自覺(jué)的還款意識(shí)、是否具有不良的貸款記錄等。</p><p>　　能力是指借款人的法律和還款能力。其中，法律能力指的是借款人的民事能力。還款能力指的是借款人的收入是否穩(wěn)定且是否足夠用于償還貸款的本息。銀行一般均要求借款人的收入足夠覆蓋其每月還款額，并還會(huì)考慮其每月還款后有足夠的剩余用于生活。</p><p>　　資本是指公司企業(yè)股的自有資金，

80、即所有者權(quán)益，包括：實(shí)收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤(rùn)。資本同時(shí)也可以指?jìng)€(gè)人借款人所擁有的自有資產(chǎn)，包括其擁有的現(xiàn)金、存款、股票、房屋、車輛等。借款人的自有資本越多，其承受風(fēng)險(xiǎn)的能力也就越強(qiáng)，相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)也就越小。</p><p>　　擔(dān)保是指借款人所提供的用于貸款抵押的擔(dān)保品。銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)隨著貸款品種期限的增加而增大。因此，對(duì)于長(zhǎng)期貸款的借款人，商業(yè)銀行對(duì)其所提供的擔(dān)保品數(shù)量和質(zhì)量的要求更加嚴(yán)格。但是

81、通常來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行要求借款者提供擔(dān)保只是一種保護(hù)性措施，而銀行并非是希望將擔(dān)保品拍賣來(lái)作為還款的方式。借款人的還款能力與擔(dān)保品之間并沒(méi)有直接聯(lián)系，僅僅是充當(dāng)商業(yè)銀行降低貸款損失風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。</p><p>　　條件是指借款人所處的外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境。包括借款企業(yè)的行業(yè)地位、借款企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率、市場(chǎng)的供求情況、行業(yè)的平均利潤(rùn)水平、行業(yè)及企業(yè)受政府部門管制的程度等。</p><p>　　3

82、.2.2 內(nèi)部復(fù)核</p><p>　　我國(guó)的商業(yè)銀行在放貸時(shí)，具有一套嚴(yán)格的流程，大致如下：</p><p>　　商業(yè)銀行在得到購(gòu)房者的借款申請(qǐng)后，首先由客戶經(jīng)理對(duì)申請(qǐng)人的信息進(jìn)行審查及實(shí)地勘察，包括申請(qǐng)人及配偶基本信息、身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、收入證明及其他財(cái)產(chǎn)證明。</p><p>　　其次在將所有資料通過(guò)評(píng)分體系，通過(guò)人工或計(jì)算機(jī)打分等形式，對(duì)申請(qǐng)人

83、的信用等級(jí)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，將不符合要求（如：信用記錄過(guò)差，收入過(guò)低等）的申請(qǐng)人剔除。從而確定申請(qǐng)人是否可以辦理貸款業(yè)務(wù)。</p><p>　　再次尤其申請(qǐng)人提供第三方擔(dān)保。若是用申請(qǐng)人已擁有房屋進(jìn)行抵押貸款，則還會(huì)請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的價(jià)值等信息進(jìn)行評(píng)估，在根據(jù)評(píng)估結(jié)果對(duì)申請(qǐng)人的信用等級(jí)進(jìn)行更新。從而最終確定出申請(qǐng)人所能夠取得的最大貸款額。</p><p>　　然后交部門經(jīng)理和風(fēng)險(xiǎn)管理人員進(jìn)

84、行分別復(fù)核審批，重點(diǎn)是復(fù)核之前的操作流程和客戶的信用信息。從而降低該筆貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也通過(guò)彼此復(fù)核，降低單一人員可能與借款者具有特殊關(guān)系而給貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　最后，按照規(guī)定，對(duì)于大額貸款，還需將所以材料拿到貸款審批委員會(huì)，有大家共同討論后，進(jìn)行最后的審批。</p><p>　　綜上所述，我國(guó)商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，通過(guò)一套有效的流程，在貸款辦理

85、的過(guò)程中由同級(jí)人員進(jìn)行監(jiān)督復(fù)核，有上級(jí)人員進(jìn)行審批，最后可能還要經(jīng)過(guò)貸款審批委員會(huì)進(jìn)行集體確認(rèn)。使得銀行的住房抵押貸款操作風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)得到了較好的控制。</p><p>　　3.2.3 貸后管理</p><p>　　貸后管理是指從貸款發(fā)放或其他信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后，到貸款本息收回或信用結(jié)束的整個(gè)過(guò)程的信貸管理。</p><p>　　商業(yè)銀行貸后管理是信貸管理的最后環(huán)節(jié)，

86、對(duì)于確保貸款的安全性具極為重要的作用。貸后管理也是管理控制風(fēng)險(xiǎn)、防止不良貸款發(fā)生的重要一環(huán)。</p><p>　　事物是在不斷的發(fā)展和變化的，這種變化的方向具有一定的不確定性。借款人的財(cái)務(wù)狀況也是不斷變化的，因此在貸款辦理之后，借款人的信用水平存在著降低的風(fēng)險(xiǎn)。在住房抵押貸款進(jìn)行審批的過(guò)程中，借款人的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況一般處于良好的狀態(tài)。但由于政府政策的變動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的衰退、借款人工作的變動(dòng)、借款人投資失誤或是發(fā)生

87、了一些自然災(zāi)害等情況，會(huì)對(duì)借款人的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生較大不利影響。</p><p>　　商業(yè)銀行貸后管理就是要跟蹤借款人自身的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況、工作狀態(tài)、收入等變化，及時(shí)地對(duì)借款人的重大信用變化進(jìn)行更新和重新評(píng)估，從而將信用風(fēng)險(xiǎn)降低到可接受水平。</p><p>　　我國(guó)商業(yè)銀行在對(duì)住房抵押貸款的借款人信用狀況的變化進(jìn)行更新時(shí)，多采用的是定期調(diào)查的方式，通過(guò)電話詢問(wèn)、網(wǎng)絡(luò)信息更新等手段主動(dòng)調(diào)查。

88、在控制成本的同時(shí)，可以起到對(duì)借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制的作用。</p><p>　　4 加強(qiáng)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的意義</p><p><b>　　4.1 銀行利潤(rùn)</b></p><p>　　商業(yè)銀行的利潤(rùn)主要來(lái)源與存貸利息之間的差額，和諸如手續(xù)費(fèi)、理財(cái)產(chǎn)品等的中間業(yè)務(wù)收入。其中，最原始也是最重要的收益來(lái)自于其貸款業(yè)務(wù)。</p&

89、gt;<p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款為商業(yè)銀行重要的貸款業(yè)務(wù)之一，一直以來(lái)它都給商業(yè)銀行帶來(lái)不斷增長(zhǎng)的利潤(rùn)，該貸款資產(chǎn)也被商業(yè)銀行視為具有很高安全性的資產(chǎn)。</p><p>　　當(dāng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)損失時(shí)，不僅會(huì)對(duì)商業(yè)銀行利潤(rùn)造成重大損失，而且還會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的聲譽(yù)造成重大影響。商業(yè)銀行的聲譽(yù)則會(huì)直接影響其流動(dòng)性，甚至導(dǎo)致擠兌效應(yīng)的出現(xiàn)，從而給銀行帶來(lái)毀滅性的打擊。</p><

90、p>　　因此，對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理，對(duì)商業(yè)銀行自身的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)、穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。</p><p><b>　　4.2 社會(huì)福利</b></p><p>　　社會(huì)福利是指提高廣大社會(huì)成員生活水平的各種政策和社會(huì)服務(wù)，旨在解決廣大社會(huì)成員在各個(gè)方面的福利待遇問(wèn)題。其目的在于提高廣大社會(huì)成員的物質(zhì)和精神生活水平，使之得到更多的享受。</p>&

91、lt;p>　　商業(yè)銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)和住房公積金，可以為社會(huì)成員的購(gòu)房需要提供支持，幫助社會(huì)成員提高其居住水平，從而帶政府為社會(huì)成員提供了相關(guān)的社會(huì)福利。</p><p>　　商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的平穩(wěn)發(fā)展，可以更好地幫助廣大社會(huì)成員解決了購(gòu)房居住的需求。抵押貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)損失，不僅對(duì)商業(yè)銀行產(chǎn)生不利影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)廣大具有購(gòu)房需求的社會(huì)成員產(chǎn)生不利影響。</p><p>　　

92、因此，對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制，對(duì)保護(hù)民生，提供社會(huì)福利，具有重要的意義。</p><p><b>　　4.3 經(jīng)濟(jì)發(fā)展</b></p><p>　　一國(guó)的經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，離不開國(guó)內(nèi)的巨大消費(fèi)需求。商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)，為許多缺乏足夠經(jīng)濟(jì)能力的人的購(gòu)房提供了巨大的幫助，在刺激消費(fèi)者的購(gòu)房需求的同時(shí)，也促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。</p><p&g

93、t;　　房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有著非常重要的作用。這主要是由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的拉動(dòng)或“波及效應(yīng)”。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)所供的物質(zhì)資料，與其配合發(fā)展。在我國(guó)，建筑成本中有70％來(lái)自于原材料的消耗，因而發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)會(huì)同時(shí)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、機(jī)械、設(shè)備、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)共同發(fā)

94、展。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是房屋，它又為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)的產(chǎn)品的生產(chǎn)提供了前提和場(chǎng)所。建成房屋后，能為商業(yè)、家具業(yè)、電器業(yè)、汽車業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。</p><p>　　可以說(shuō)，當(dāng)人購(gòu)買了一套房子，他的消費(fèi)才剛剛開始。</p><p>　

95、　在工業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每增加1個(gè)單位，就會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5至2個(gè)單位。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明:房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)、感應(yīng)度系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中都處于平均數(shù)以上，與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門多達(dá)五十多個(gè)。</p><p>　　近年來(lái)，在我國(guó)每年的GDP增長(zhǎng)率中,由房地產(chǎn)業(yè)所拉動(dòng)的至少占2個(gè)百分點(diǎn)。2005年房地產(chǎn)的投資接近國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的13%,而在《中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書》上顯示,2006年中國(guó)房

96、地產(chǎn)投資為金額為1.94萬(wàn)億元,占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的17.6%。</p><p>　　因此，商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的保障作用。加強(qiáng)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理，是維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保障。</p><p><b>　　4.4 經(jīng)濟(jì)危機(jī)</b></p><p>　　經(jīng)濟(jì)危機(jī)是指一個(gè)或多個(gè)國(guó)家的國(guó)

97、民經(jīng)濟(jì)，或整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)在一段比較長(zhǎng)的時(shí)間里不斷收縮的現(xiàn)象。</p><p>　　美國(guó)次貸危機(jī)本身是一種金融危機(jī)，但當(dāng)它發(fā)展到后來(lái)，所波及的行業(yè)已經(jīng)從金融業(yè)擴(kuò)大到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)時(shí)，便形成了危害全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。</p><p>　　由于商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有著重要的促進(jìn)作用，而房地產(chǎn)業(yè)又對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的推動(dòng)作用。因此，商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，間接

98、的為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供保障。</p><p>　　而當(dāng)住房抵押貸款出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，勢(shì)必在波及整個(gè)銀行業(yè)的同時(shí)，也會(huì)波及的與其相關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)、擔(dān)保業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，從而阻礙了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，便會(huì)影響到國(guó)家的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)重時(shí)便會(huì)產(chǎn)生金融危機(jī)，甚至是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。</p><p>　　因此，對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理，同時(shí)也是為了防止尤其可能會(huì)引發(fā)的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。</p><

99、;p>　　5 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題</p><p>　　5.1 商業(yè)銀行內(nèi)部存在的問(wèn)題</p><p>　　由于我國(guó)的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)開展的時(shí)間相對(duì)較短，因此在其發(fā)展的過(guò)程中還有許多不完善的地方，我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理也存在者許多內(nèi)部問(wèn)題。</p><p>　　自身管理流程和監(jiān)管的不完善。一是，貸前調(diào)查流于形式。過(guò)分依賴貸款

100、人提供的申請(qǐng)資料，對(duì)貸款人提供的申請(qǐng)資料不進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，或是審核不嚴(yán)，或是信貸經(jīng)辦人員違反信貸規(guī)章制度。以權(quán)謀私，隨意超越權(quán)限，發(fā)放人情貸款、關(guān)系貸款。二是，貸中審查把關(guān)不嚴(yán)，出現(xiàn)貸款額度頂格抵押、超權(quán)限審批等現(xiàn)象。三是，未建立起良好的貸后主動(dòng)管理體系。而是根據(jù)違約的發(fā)生進(jìn)行被動(dòng)的貸后管理，這就使得商業(yè)銀行住房抵押貸款要面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國(guó)有些商業(yè)銀行雖然有較為完善的貸后管理制度，要求信貸人員進(jìn)行定期和不定期的借款人貸后跟

101、蹤。但在信貸人員具體實(shí)施使，往往應(yīng)付程序草草了事，并不進(jìn)行實(shí)際的電話詢問(wèn)，更談不上上門走訪。</p><p>　　缺乏房?jī)r(jià)變動(dòng)分析體系。我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款在發(fā)放時(shí)，首先要做的事情是對(duì)抵押房屋進(jìn)行估價(jià)，這一般是由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)完成的。然而，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房屋的估計(jì)有效期一般為一年，而住房抵押貸款的期限往往超過(guò)了二十年。因而，在這期間的抵押房屋價(jià)值變動(dòng)，并不能通過(guò)評(píng)估公司最開始給出的價(jià)格做保障。這便使得我國(guó)商

102、業(yè)銀行有必要建立一套房?jī)r(jià)變動(dòng)的跟蹤制度和分析體系，使住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口變化能夠及時(shí)得到分析和應(yīng)對(duì)。</p><p>　　抵押物處理方式的單一。目前，當(dāng)住房抵押貸款發(fā)生違約時(shí)，商業(yè)銀行對(duì)通常采用將抵押物出租或是怕賣的形式來(lái)彌補(bǔ)損失。這確面臨兩個(gè)問(wèn)題，一是如果抵押物為借款人唯一住房，則不可以對(duì)其進(jìn)行拍賣。二是即使可以進(jìn)行怕賣，一般也很難在短時(shí)間內(nèi)找到合適的買主，并因該房產(chǎn)的特殊性，勢(shì)必會(huì)影響其拍賣價(jià)格，甚至經(jīng)常出

103、現(xiàn)拍賣價(jià)格為原價(jià)的一半一下的情況。這些，便都是由于我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)生違約時(shí)，商業(yè)銀行對(duì)抵押物的處理方式單一所致。</p><p>　　5.2 商業(yè)銀行外部存在的問(wèn)題</p><p>　　缺乏抵押貸款保險(xiǎn)品種和政府擔(dān)保。我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的保險(xiǎn)品種單一，且沒(méi)有政府擔(dān)保形式。使得我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)不能有效地進(jìn)行轉(zhuǎn)移和分散，住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行自身體系中，這

104、將加重風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)對(duì)金融業(yè)的打擊。</p><p>　　缺少社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理，還主要集中在商業(yè)銀行自身和銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管層面上，并沒(méi)有有效的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，未利用起更廣泛的社會(huì)資源。</p><p>　　人行征信體系尚未完善。人行征信體系是新建立起的對(duì)防范信用風(fēng)險(xiǎn)具有重要幫助的體系，它的建立使得我國(guó)商業(yè)銀行在對(duì)借款人的信用分析時(shí)可以節(jié)約成本，并能大大增加信息取得的效

105、率。然而，我國(guó)的人行征信系統(tǒng)也還存在許多問(wèn)題，包括所含信息量較為狹窄，并未和其他信息系統(tǒng)建立聯(lián)系等。</p><p>　　缺少資產(chǎn)證券化意識(shí)。我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展緩慢，各家商業(yè)銀行缺少將住房抵押貸款證券化的意識(shí)，使得我國(guó)商業(yè)銀行并沒(méi)有利用的證券化所帶來(lái)的降低風(fēng)險(xiǎn)、增加收益的好處。</p><p>　　6 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題的對(duì)策建議</p&g

106、t;<p>　　根據(jù)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀、存在的風(fēng)險(xiǎn)以及當(dāng)前對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的管理政策的總結(jié)分析，可以進(jìn)一步提出住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策建議。</p><p>　　6.1 加強(qiáng)商業(yè)銀行自身管理</p><p>　　6.1.1 房?jī)r(jià)變動(dòng)分析</p><p>　　在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟和銀行利率的升高的相互作用下，商業(yè)銀行所提高的次級(jí)貸款發(fā)生了大量

107、的違約，并逐步形成了次貸危機(jī)。</p><p>　　當(dāng)時(shí)，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大約下降了15%，就導(dǎo)致了嚴(yán)重的災(zāi)難。</p><p>　　圖6.1 美國(guó)房屋平均價(jià)格走勢(shì)</p><p>　　“差額”=“房屋銷售價(jià)格指數(shù)”-“物價(jià)指數(shù)”</p><p>　　“實(shí)際增長(zhǎng)率”=（“房屋銷售價(jià)格指數(shù)”÷“物價(jià)指數(shù)”-1）×100&

108、lt;/p><p>　　圖6.2 年度房屋銷售價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)</p><p>　　根據(jù)中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，自1998年到2008年，我國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)與物價(jià)指數(shù)分別列于表中，并計(jì)算出“差額”和“實(shí)際增長(zhǎng)率”兩項(xiàng)數(shù)據(jù)，并做出圖6.2。</p><p>　　根據(jù)圖6.2可以看出，兩種去除物價(jià)指數(shù)后的房屋銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)值基本相同。去除物價(jià)指數(shù)前的房屋銷售價(jià)格指

109、數(shù)處于一個(gè)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，并在最近幾年產(chǎn)生了波動(dòng)。而去除物價(jià)指數(shù)后的房屋銷售價(jià)格指數(shù)則先升后降，但一直都為正數(shù)。</p><p>　　根據(jù)房?jī)r(jià)的實(shí)際增長(zhǎng)率大于零，我們可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于一個(gè)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而根據(jù)計(jì)算，這11年里的房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率的復(fù)合增長(zhǎng)率將近３％，約為一般行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展后的平均增長(zhǎng)率的上線。而2005年開始的實(shí)際增長(zhǎng)率的下降，使我們不得不應(yīng)該將視線放到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上來(lái)。</p>

110、<p>　　由于美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始也僅為減速上升，直到后期嚴(yán)重時(shí)的房?jī)r(jià)下降比例也僅為15%左右，說(shuō)明房?jī)r(jià)的小幅下降都很可能給商業(yè)銀行住房抵押貸款帶來(lái)巨大的違約風(fēng)險(xiǎn)。這便使得我們應(yīng)該更加關(guān)注我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及未來(lái)走勢(shì)，為商業(yè)銀行更好地管理住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)提供保障。</p><p>　　圖6.3 新建商品住宅月環(huán)比價(jià)格變化</p><p>　　根據(jù)中華人民共