限購政策對房價的影響研究結(jié)課論文

1、<p>　　限購政策對房價的影響研究</p><p>　　——城市政策分析結(jié)課論文</p><p>　　年 級: </p><p>　　專 業(yè): </p><p>　　指導(dǎo)老師: </p>

2、<p>　　完成時間: </p><p>　　小組成員: </p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　房地產(chǎn)調(diào)控是當(dāng)前的社會熱點問題,在受到社會各界廣泛關(guān)注的同時也被大量討論。尤其在房地產(chǎn)限購令出臺后,各種評論、解讀更是鋪天蓋地而來。

3、然而,這些對限購令的討論主要集中在該政策出臺的合法性、對該政策出臺后市場走勢的描述和該政策對市場影響的基本判斷等三方面上,缺少利用科學(xué)的方法論進行嚴(yán)謹規(guī)范的推理和討論,因此在理論貢獻和實踐指導(dǎo)上均有不足。</p><p>　　為了彌補以上不足,本研究應(yīng)運而生。本文試圖在對前人文獻進行梳理后,通過橫向比較（對北京、天津兩個城市實施限購政策前后的效果比較）和縱向比較（實施限購令的城市之間的效果比較），檢驗實施后的政策

4、效果,以期解決限購令出臺的理論基礎(chǔ)、政策實施的傳導(dǎo)過程以及實施后出現(xiàn)的經(jīng)濟后果等理論問題。</p><p>　　通過理論分析和對比研究,本文得出限購令對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響效果，基于這樣的研究提出對于房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾點建議。一是推進稅制改革，減少地方政府土地財政依賴。二是完善房地產(chǎn)信息披露機制，加強住房市場信息收集工作。三是合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)政策目標(biāo)的一致和連貫性。四是“發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)+”：從營銷、交易到物業(yè)服

5、務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的結(jié)合將更深更廣。</p><p>　　關(guān)鍵詞：限購令； 房地產(chǎn)價格； 影響機理； 回歸方程； 發(fā)展前景</p><p><b>　　Abstract：</b></p><p>　　The regulation of real estate is a social focus nowadays, which has attra

6、cted extensive concern and been widely discussed. What’s more, the introduction of house purchase restriction has brought overwhelming comments and interpretations. However, those discussions are mainly concentrated on t

7、hree aspects： the legitimacy of the policy, the description of market trend after the introduction of the restriction as well as the judgment of the policy’s influence on market, lack of rigorous reasoning w</p>&

8、lt;p>　　This paper is aimed at making up the above weaknesses. To solve the problems about the policy’s theoretical basis, the transmission channel through which the policy implements and the economic consequence, this

9、 paper empirically tests the policy effects by horizontal comparison (comparing the different effects before and after the implementation of the house purchase restriction in Beijing and Shanghai) and vertical comparison

10、 (comparing the different effects among cities which have adopted the </p><p>　　Finally this paper obtains the influence that the house purchase restriction has on the real-estate industry, and then put forw

11、ard some suggestions on the development of the property market. Firstly, we need to advance the tax system reform, and reduce the financial dependence of the local government on land revenue. Secondly, we need to improve

12、 the information disclosure mechanism and boost the efficiency in information-collection process in the housing market. Thirdly, we should try to guide e</p><p>　　Key words: house purchase restriction； real

13、estate price； influence mechanism； regression equations； prospect of development</p><p><b>　　目錄：</b></p><p><b>　　1引言5</b></p><p><b>　　1.1研究背景5</b&

14、gt;</p><p>　　1.2研究目的和意義5</p><p>　　1.3研究思路與框架5</p><p><b>　?、?研究思路5</b></p><p><b>　　② 研究框架6</b></p><p><b>　　2理論綜述6</b&g

15、t;</p><p><b>　　2.1理論概述6</b></p><p><b>　　2.2小結(jié)7</b></p><p>　　3限購政策對房價的影響8</p><p>　　3.1限購政策對房價的影響機理8</p><p>　?、?不同時間階段的影響機理8<

16、/p><p>　?、?不同方式的影響機理11</p><p>　　3.2限購政策實施效果的縱向?qū)Ρ确治?2</p><p>　?、?以北京市為例12</p><p>　?、?以天津為例18</p><p>　　3.3限購政策實施效果的橫向?qū)Ρ确治?1</p><p>　?、?限購城市和非限

17、購城市對比21</p><p>　?、?不同限購城市對比22</p><p><b>　?、?結(jié)論24</b></p><p><b>　　4.前景預(yù)測24</b></p><p>　　4.1一線城市和二三線城市前景24</p><p>　　4.2短期與長期前景分析

18、26</p><p>　　5.意見與建議26</p><p><b>　　1引言</b></p><p><b>　　1.1研究背景</b></p><p>　　近年來，房價的快速上漲已經(jīng)成為全國各大城市的共性問題。房價問題不僅事關(guān)老百姓切身利益，而且還關(guān)系到我國經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)

19、定。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚但發(fā)展速度驚人，其以迅雷不及掩耳之勢迅速崛起成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。可是現(xiàn)階段我國住房市場出現(xiàn)了非理性膨脹，已經(jīng)發(fā)展到單純依靠市場力量無法持續(xù)健康發(fā)展的地步，部分城市出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫，房價成為脫韁的野馬，老百姓望樓興嘆。為徹底遏制投機和過度投資，被稱為“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策”的“限購令”應(yīng)運而生，繼北京率先出臺限購令后，全國部分城市地方版“限購令”如雨后春筍般大量涌現(xiàn)。</p><p&

20、gt;　　1.2研究目的和意義</p><p>　　鑒于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，特別在城市經(jīng)濟中的基礎(chǔ)支撐作用更加明顯，是城市經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展和空間布局的重要推動力量，城市房地產(chǎn)調(diào)控研究無疑具有理論價值和實踐意義。本文希望能取得如下兩點裨益： </p><p>　　一是有助于更好地認識我國城市房地產(chǎn)市場的獨特性，進而可以更好地思考我國城市房地產(chǎn)調(diào)控戰(zhàn)略的取向問題； &

21、lt;/p><p>　　二是有助于更好地認識我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施效果，進而可以更好地思考我國城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的選擇和搭配問題。</p><p>　　1.3研究思路與框架</p><p><b>　?、?研究思路</b></p><p>　　房地產(chǎn)市場的運行是個十分復(fù)雜的問題,其中即涉及到在宏觀層面上對國民經(jīng)濟的重大影響

22、,又涉及到微觀層面各主要參與主體之間的利益博弈。因此,理清房地產(chǎn)市場中限購令的發(fā)展?fàn)顩r、對房價的影響機理就顯得尤為重要。要分析限購令對房價的影響，就要從有沒有影響和影響大不大兩個角度進行，通過一個城市限購令實施時間前后上的比較和多個城市限購令實施同一時間的比較來對比得出結(jié)論，從而指導(dǎo)政策的發(fā)展。針對這樣的研究思路，主要運用理論研究和對比分析的方法。</p><p><b>　　1）理論研究</b&

23、gt;</p><p>　　本研究建立在查閱大量相關(guān)文獻的基礎(chǔ)上。通過文獻閱讀,梳理了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的理論依據(jù)、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的效果研究,商品量價關(guān)系的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)以及金融、房地產(chǎn)市場的量價關(guān)系研究,使得筆者對房地產(chǎn)市場量價關(guān)系有了一定的了解,為研究的順利展開打下基礎(chǔ)。</p><p><b>　　2）對比分析</b></p><p>　

24、　對比分析是通過實際數(shù)與基數(shù)的對比來提示實際數(shù)與基數(shù)之間的差異，借以了解經(jīng)濟活動的成績和問題的一種分析方法。在本研究中，通過同一時間不同城市的對比和同一城市不同時間的對比，橫向和縱向并行，對于限購政策對房價的影響做全面深刻的分析。</p><p><b>　?、?研究框架</b></p><p><b>　　2理論綜述</b></p>

25、<p><b>　　2.1理論概述</b></p><p>　　針對我國政府出臺的房地產(chǎn)限購政策,學(xué)術(shù)界從理論和實證兩個方面對這一政策進行了研究,概括起來主要有以下幾個方面:</p><p>　　第一,限購政策短期效果有限,應(yīng)將限購政策長期化。王敏和黃瀅(2013)通過構(gòu)建一個動態(tài)模型,從房地產(chǎn)供給一方對政策的反應(yīng)來研究限購政策對房價的影響,如果限購政策

26、是短期的,那么限購對房價的影響是有限的,延長限購期限和擴大限購群體都能起到降低房價的作用,但由于限購在限制投機需求的同時也限制了自住需求和正常投資需求,這將帶來一定的福利損失,因此最優(yōu)的限購政策是將限購的對象限制在投機需求上,并使其永久化。劉江濤等(2012)通過討論兩期條件下開發(fā)商預(yù)期和投資需求預(yù)期對市場的影響,認為限購有利于降低當(dāng)前的房價,短期內(nèi)取消限購令會帶來房價的報復(fù)性反彈,房價長斯走勢與限購的執(zhí)行時間和力度有關(guān),市場中開發(fā)商和

27、投資人對政策穩(wěn)定性的預(yù)期是影響未來房價走勢的重要因素,決策者應(yīng)考慮加強房地產(chǎn)市場參與主體的預(yù)期管理。</p><p>　　第二,限購政策短期有效,長期無效,因而不應(yīng)長期堅持。蔡繼明和韓建方(2011)考慮到了夾心階層的購房問題,認為現(xiàn)行的包括限購令在內(nèi)的調(diào)控措施只能在短期內(nèi)遏制房價,引導(dǎo)房產(chǎn)調(diào)控走出困境的根本途徑是政府加強廉價自住房和改善性住房的供給。張慧(2012)討論了限購令對上海房地產(chǎn)市場的影響,認為住宅限

28、購政策在短期內(nèi)可以對投機性需求起到立竿見影的效果,但并沒有解決長期供需關(guān)系和貨幣政策環(huán)境等根本問題,因而限購令政策長期來看必然是無效的,被抑制的需求一旦釋放必將引起市場的反彈。</p><p>　　第三,限購政策可能帶來社會福利損失。胡濤和孫振堯(2012)的研究重點是限購政策下的額外福利損失,他們認為,限購政策下符合資格的需求子群體支付意愿的異質(zhì)程度是影響社會福利損失的一個重要因素,在達到相同調(diào)控目標(biāo)的政策中,

29、限購政策的福利損失最大。馮科和何理(2014)通過建立房地產(chǎn)市場的反需求函數(shù),定量分析了房地產(chǎn)限購政策對其他消費市場的影響以及產(chǎn)生的社會福利變化,研究結(jié)果顯示房地產(chǎn)限購政策會破壞其他消費市場的均衡,在限購政策下,剛性、改善性和投資性房地產(chǎn)需求者均面臨福利損失,福利損失狀況決定于房地產(chǎn)需求類型。胡懷國認為,限購雖然在短期內(nèi)有助于穩(wěn)定房價,但由于政策持續(xù)時間等方面的不確定使其在預(yù)期管理方面具有缺陷,不利于資源的優(yōu)化配置和結(jié)構(gòu)調(diào)整,從長期來看

30、,價格型政策是比數(shù)量型政策更優(yōu)的選擇(李東軍、潘陳辰,2012)。</p><p>　　第四,從實證研究來看,劉堯(2012)以上海市為例,通過建立誤差修正模型,在控制了當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟變量和房地產(chǎn)供求變量后得出結(jié)論:房地產(chǎn)限購政策可以遏制房地產(chǎn)價格的快速上漲,但由于該政策自身所具有的缺陷不宜被長期堅持,房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵不在于限購,而在于管理房地產(chǎn)價格預(yù)期和增加市場投機者的持有成本。王敏和黃瀅 (2011)通過利用2

31、010年1月-2011年8月住宅價格數(shù)據(jù)進行了實證分析,實證結(jié)果表明限購的短期影響很有限,限購政策僅僅對二手住宅市場有輕微政策效果。喬坤元 (2012)通過使用倍差法對中國70個大中城市2009年3月-2011年12月的面板數(shù)據(jù)進行實證分析,實證結(jié)果顯示實施“限購令”的城市相比于沒有實施“限購令”的城市房價下降2. 5%,交易量升高0.15%。陳通和張小宏(2012)基于中國90個城市的數(shù)據(jù),從實證方面分析了實施住房限購政策對新建商品住

32、房市場的量價影響,得出了如下結(jié)論:住房限購政策有效地抑制了投機性購房需求,限購政策對新建商品住房價格上漲速度有顯著的抑制作用,對小戶型住房價格產(chǎn)生的影響最為顯著,限購政策對新建商品住房成交量的影響領(lǐng)先于對住房價格的影響。</p><p><b>　　2.2小結(jié)</b></p><p>　　綜上所述，從以上國內(nèi)外學(xué)者對政策評估的研究可知，政策評估對公共政策來說是十分必要

33、也是十分有意義的，對已實施的政策進行科學(xué)有效的評估會為政策的制度者提供政策實施情況直觀可靠地認識，為政策的后續(xù)跟進以及以后的政策制定提供借鑒意義。關(guān)于住房限購政策的評估研究國內(nèi)外學(xué)者的研究都很匱乏，國外沒有限購政策，國內(nèi)對于政策評估的研究尚處于起步階段，并沒有建立系統(tǒng)的政策評估體系；關(guān)于房地產(chǎn)市場限購政策影響的研究也多屬于定性分析。因此，本文嘗試通過對比分析的方法，針對限購政策，從時間和空間兩個方面進行對比，科學(xué)的得到限購政策對于房價的

34、影響情況，預(yù)測限購政策的法發(fā)展方向，對于房地產(chǎn)限購政策提出更加全面的評價體系，從源頭上闡述限購政策的利弊與影響大小，最后給出結(jié)論和建議。</p><p>　　3限購政策對房價的影響</p><p>　　3.1限購政策對房價的影響機理</p><p>　?、?不同時間階段的影響機理</p><p><b>　　1)從短期來看</

35、b></p><p>　　限購令的出臺通過戶籍限制在短期內(nèi)主要抑制了當(dāng)期決定購房的居民以及投機性購買者，從而立即將一部分房屋需求者清除出了市場，這會造成房屋需求的萎縮，在其他條件不變的情況下，短期內(nèi)房價會下跌。另外，滿足購房要求的購買者也可能會因為該政策的出臺而暫時延遲購買，這在短期內(nèi)也會造成成交量的下跌，從而也會帶來房價的下跌)從供給面來看，短期內(nèi)市場上的房屋供給主要是已建成正在銷售的房屋和居民通過預(yù)付款

36、購買的在建的房屋。一般說來，這些在建的房屋是以前決策帶來的住房投資，跟現(xiàn)期的政策變化沒多大關(guān)系，因此，可以認為短期內(nèi)房屋的總供給量沒什么變化。因此在短期內(nèi)，限購令的出臺會帶來房價的下跌，包括新房和二手房成交價的下跌。但是，由于住房需求是剛性的，居住是一種必需品，所以通過購買房屋滿足居住需求的這部分購買力和投機性購買力被限制后，這些購買力必然流向其他地區(qū)或房屋租賃市場等，因而也會給房屋的租金帶來上漲的壓力。</p><

37、p><b>　　2)從中期來看</b></p><p>　　限購令對需求面的影響主要取決于限購令執(zhí)行的時間，限購令是個政策性的東西，它不是一項具有長期影響的根本制度，只是個過渡性的東西，壽命是有限的，一旦政府覺得已無再繼續(xù)執(zhí)行這個政策的必要，該政策就會被取消，那么可以推知，政策取消的時候就應(yīng)該是政府認為房價比較合理或者是政府認為房價是老百姓基本可以接受的時候了。所以，從需求面講，限購令

38、對房價的影響取決于政策本身被執(zhí)行的時間，如果該政策一直被執(zhí)行的話，一部分購房需求就會始終被抑制，從而始終對房價上升起到一定的抑制作用，再從供給面來看，中期內(nèi)房屋的供給量主要取決于可用于建房的土地供應(yīng)量和房屋供給的結(jié)構(gòu)。對土地供應(yīng)做出了一些規(guī)定，包括保證土地的供應(yīng)和加強保障房、公共租賃房的供給等，但土地供應(yīng)的上限也是受到國土政策的限制的。因此，理論上講，中期內(nèi)房屋的總供給量會上升，這樣會促使房價下跌。但是，如果回到現(xiàn)實來看的話，政策的執(zhí)行

39、可能未必就按文件的要求來走。現(xiàn)實中，開發(fā)商作為房地產(chǎn)建造的一線執(zhí)行者，他們建造房屋是以利潤最大化為目標(biāo)的，在土地供應(yīng)量有限的情況下，他們會盡可能建造出附加值較高的房屋，而這類房屋中有相當(dāng)比例是面向富人的，一般來說，這種房屋的平均價格</p><p>　　綜上分析，限購令中期內(nèi)對房價的影響不明朗，現(xiàn)實中房價中期內(nèi)傾向于在較高位成交或達到均衡，當(dāng)然，這里的分析未提到政府對房地產(chǎn)商改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)的阻止，這是個比較復(fù)雜

40、的問題，它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和開發(fā)商可能會合謀等因素的影響，作為關(guān)鍵變量的地方政府的行為會因所處環(huán)境的變化而不斷調(diào)整，以最大化其收益。影響房屋需求的長期因素跟短期和中期因素是不太一樣的，中國經(jīng)濟依然可能持續(xù)若干年的高增長，城市化的推進以及由此形成的公眾認為房價長期將趨于上漲的預(yù)期等因素導(dǎo)致房價在長期內(nèi)一定是上漲的。由于這些長期因素是受到其他一些更根本因素影響的，因而限購令對長期內(nèi)房價上漲幾乎沒有影響。限購令只能是在

41、執(zhí)行比較嚴(yán)格的時候通過減緩這些長期因素的作用來減緩房價上漲的速度，就像給房價的長期上漲裝上一個緩沖器一樣。</p><p><b>　　3)從長期來看</b></p><p>　　長期內(nèi)用于建房的土地供應(yīng)量的存量是剛性的，房屋的供給只能在土地供應(yīng)存量有限的情況下在供給結(jié)構(gòu)上做文章。在全國或北京的房屋需求達到飽和之前，土地供應(yīng)的存量如果被耗盡的話，就只能帶來后續(xù)房價的不

42、斷上漲，而在需求未飽和之前，不斷加大的供給量和供給結(jié)構(gòu)調(diào)整都是可以緩解房價上漲的，限購令對房屋供給的長期影響幾乎看不到，所以，從長期來看，幾乎可以忽略限購令對房價的影響中的金融因素，房屋是一種非常特殊的商品，它既是耐用消費品又是投資品，影響房價的因素非常多，不僅包括經(jīng)濟層面的因素，也包括金融層面的因素。</p><p>　　因此，房價是多種因素作用下的一個綜合表現(xiàn)，其他因素對房價的影響可能比限購令本身的影響更重要

43、，并且這些因素可能會影響到限購令的持續(xù)時間和執(zhí)行與否。限購令的出臺可以說是抑制房價的一種退而求其次的辦法，它不是從源頭上去遏制房價的上漲，控制貨幣的投放量才是根本的，但貨幣政策的實施，又受到于宏觀經(jīng)濟的表現(xiàn)和外匯儲備變化。資本賬戶開放等因素的制約，但反過來也要看到，雖然限購令不是抑制房價的治本之策，但是它能比較有效地抑制當(dāng)前國內(nèi)非常充裕的閑置資金進一步流向房地產(chǎn)市場，把相當(dāng)一部分閑置資金擋在了房地產(chǎn)市場之外，這些資金的持有者因為戶籍身份

44、的限制而無法進入房地產(chǎn)市場，投機因素也是這樣被抑制了，房地產(chǎn)市場需求面的資被如此阻隔之后，需求也就受到了比較大的重創(chuàng)，所以房價就會下跌，由此可以看出，某種程度上講，限購令的出臺是被貨幣政策逼出來的。</p><p>　　那么，據(jù)此再往下思考一步，當(dāng)貨幣政策的壓力比較小的時候，比如說貨幣政策能夠單獨應(yīng)對房地產(chǎn)市場波動的時候或者轉(zhuǎn)向緊縮政策的時候，可能限購令也就沒有存在的必要了，限購令一旦取消，也就不會對房價有什么影

45、響了，限購政策出臺時，宏觀經(jīng)濟面臨比較大的通貨膨脹壓力，貨幣政策也在調(diào)轉(zhuǎn)方向，根據(jù)宏觀經(jīng)濟的走勢，如果經(jīng)濟跌入下行通道的可能性越來越大的話，限購令被取消的可能性也就會越來越大。關(guān)于房價的后話是一個非常復(fù)雜的問題，它受到很多因素的影響，限購令是影響房價的一個很重要的因素，但是宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)這一基本面因素是最基本的影響因素，其他的影響因素諸如貨幣政策、城市化進程、公眾預(yù)期等也很重要，現(xiàn)實生活中，中央政府和地方政府的博弈很大程度上也左右著房價的

46、走向，中央政府要考慮宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定和金融穩(wěn)定，所以它密切關(guān)注通貨膨脹率的變化和資產(chǎn)市場上的泡沫，把通貨膨脹率控制在一定范圍并抑制資產(chǎn)泡沫的形成，而地方政府往往關(guān)注轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟增長和稅收增長，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)既能帶來經(jīng)濟增長又能增加稅收收入，所以它們有時也和房地產(chǎn)商合謀以推高房價，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫并破裂的話，后果又不完全由地方政府承擔(dān)，因為泡沫破裂后由房地產(chǎn)開放過程中</p><p>　?、?不同方式的影響機理<

47、/p><p>　　1）房屋限購令具有市場引導(dǎo)、規(guī)制房價的作用</p><p>　　規(guī)制是指為市場主體的行為提供明確的具有可預(yù)見性的規(guī)則來指導(dǎo)市場的規(guī)范運行。其直接通過對市場主體行為的限制，增加市場主體的義務(wù)，縮小其相對應(yīng)的權(quán)利。因為規(guī)制的內(nèi)容限制了公民的權(quán)利和義務(wù)，所以對個人的權(quán)利、義務(wù)會產(chǎn)生比較大的影響。因此，規(guī)則其適用的領(lǐng)域、主體、形式和手段以及相應(yīng)的程序都必須由事前立法予以明確才可施行。

48、房屋限購令強制性規(guī)定，每個家庭，每個個人，在規(guī)定的時間段內(nèi)，只能購買規(guī)定數(shù)額的房產(chǎn)，超過該規(guī)定數(shù)額，則不予買賣；另外，強化對商品住房的預(yù)售管理登記，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房在銷售過程中明碼標(biāo)價的有關(guān)規(guī)定，強化房地產(chǎn)幵發(fā)商的信用管理制度，在銀行貸款方面嚴(yán)格加以控制，進一步全面性的壓制我國房價。此種規(guī)定是政府對房地產(chǎn)市場的主體，即對購房者與房地產(chǎn)企業(yè)的雙重規(guī)制，直接對房地產(chǎn)市場主體的權(quán)利進行大范圍的限制。房屋限購令跟針對壟斷、不正當(dāng)競爭的傳統(tǒng)規(guī)則是

49、完全不同的，其對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是從宏觀著眼，微觀入手，具有很強的相機塊擇性。這種規(guī)則更加側(cè)重的是管理參與房地產(chǎn)市場的主體行為，同時也是一種很強侵擾性的特殊行政干預(yù)措施。能夠直接認清房產(chǎn)市場的缺陷，把握正確的方向，引導(dǎo)、規(guī)制房產(chǎn)市場走向正常、穩(wěn)定</p><p>　　2）房屋限購令具有宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用</p><p>　　宏觀調(diào)控具體是指政府對經(jīng)濟發(fā)展的整體調(diào)配方式，是政府的調(diào)控市

50、場經(jīng)濟活動的行政手段的一種表現(xiàn)形式。整個國家的調(diào)控政策是政府根據(jù)市場經(jīng)濟的運行規(guī)律而制定的一系列政策，旨在規(guī)范市場經(jīng)濟運行的秩序，以達到市場資源最優(yōu)的分配狀態(tài)，為整個市場經(jīng)濟的發(fā)展提供良好、正常的發(fā)展環(huán)境。國家的宏觀調(diào)控政策旨在平衡經(jīng)濟總量，因地制宜、因時制宜地采取相應(yīng)的措施對經(jīng)濟進行間接調(diào)控，而不是直接干預(yù)。凱恩斯主義認為，國家的宏觀調(diào)控政策要注意市場的短期需求，而短期需求的滿足是市場本身所不能完成，則需要政府干預(yù)這一重要手段來達成。

51、進一步說明了政府干預(yù)、平衡房產(chǎn)市場的正當(dāng)性。從國務(wù)院出臺的限購令和地方政府出臺的限購細則來看，是完全符合宏觀調(diào)控的特征。房地產(chǎn)作為民生大計，是人民賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施，是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，關(guān)乎我國國民的切身利益，將直接影響到我國國民經(jīng)濟的健康、有序的發(fā)展。政府運用房屋限購令對房地產(chǎn)各方面的調(diào)控，保障我國國民經(jīng)濟的良性運行，是政府對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟管理行為。另外，相關(guān)文件規(guī)定：限購令只是一項臨時性的調(diào)控措施，只在一定時期內(nèi)有效

52、調(diào)控。</p><p>　　由此可以看出房屋限購令是地方政府可以擇機停止執(zhí)行的一項限購政策，只是在當(dāng)下房產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境下要作為一項重要措施去執(zhí)行，當(dāng)政府對房價的調(diào)控達到預(yù)期的目標(biāo)，廣大人民的“生活安居權(quán)”得到保障之后，就會適時退出房地產(chǎn)市場的一項臨時性措施。通過以上分析，可以看出房屋限購令是我國政府根據(jù)當(dāng)前住房形勢，結(jié)合我國房產(chǎn)市場本身的經(jīng)濟發(fā)展特點，制定的一項適合我國經(jīng)濟發(fā)展基本的、具體的房價調(diào)控措施，其細節(jié)依賴于

53、政府的自由裁量，而無法完全由法律加以規(guī)定，帶有明顯的宏觀調(diào)控作用。</p><p>　　3.2限購政策實施效果的縱向?qū)Ρ确治?lt;/p><p><b>　　① 以北京市為例</b></p><p>　　1）近幾年北京限購政策概況</p><p>　　2010年4月17日國務(wù)院出臺了 “國十條”，通知在稅收、信貸等政策以外，

54、首次提出了 “根據(jù)實際情況，地方人民政府可以在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)這一臨時性措施”。這是中國政府首次提出的限購政策。北京市于2010年4月30日頒布了 “京13號文”，將國十條具體細化為，一定時期內(nèi)規(guī)定為暫定，限定購房套數(shù)規(guī)定為一套，即一個家庭只能在北京購買一套商品住房?！熬?3號文”被稱之為北京地方版的限購令。</p><p>　　2011年2月15日，“京8號文”出臺，對限購范圍進行了明確規(guī)定：對于已經(jīng)擁有

55、一套北京住房的北京戶籍家庭和擁有購房資格的非北京戶籍的居民家庭，限定只能購買一套北京住房，并且這套住房不區(qū)分是新建商品住宅或是二手住房，而對于擁有兩套及以上的本市戶籍居民家庭和擁有一套及以上的非本市戶籍家庭，暫停向其出售北京住房，其他條件不符者也將不能在北京購房。</p><p>　　2013年2月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，政府提出了“國五條”。繼“國五條”7發(fā)布，同年3月31日，北京正式出臺了地方版的“國五

56、條”。規(guī)定細則實施之日起，對于北京戶籍單身人士，禁止其購買第二套住房；對于出售住房的行為，除了出售五年內(nèi)唯一住房的行為外，出售住房征收個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%為個人所得稅；對于二套房首付款比例進一步提高；政策的執(zhí)行以買賣合同簽訂日期為準(zhǔn)。為落實“國五條”，2013年2月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》提出了共六條實施細則，對限購政策細則進一步從嚴(yán)。國辦六條要求更進一步來完善我國住房限購措施，包括限購政策所應(yīng)

57、覆蓋的區(qū)域，應(yīng)包括全部行政區(qū)域；限購的具體住房類型，應(yīng)包括新建商品住宅和二手住宅；限購的資格審查應(yīng)落實的時間期限，應(yīng)在簽訂合同前審查；而對于房價上漲壓力較大的地區(qū)，要求除了滿足上述細則外，還應(yīng)進一步根據(jù)地方情況嚴(yán)格限購。接下來以限購政策出臺的各個時間節(jié)點為依據(jù)，研究這一系列限購政策在北京地區(qū)實施和進展的狀況。主要就商品住宅市場表現(xiàn)突出的商品住宅銷售面積和商品住宅市場價格為主要研究對象展開研究，以此研究限購政策對于北京商品住宅</p

58、><p>　　2）限購政策對北京商品住宅銷售面積描述性分析</p><p>　　2009年，北京商品住宅市場價格一路走高，且成不可阻擋之勢，為了控制房價不斷上漲可能給經(jīng)濟形勢帶來的泡沫經(jīng)濟，同時也為了保證人民的基本住房求，維護社會公平，北京市于2010年4月30日頒布了《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，具體要求“暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品

59、住房”。限購政策出臺后，北京市普通住宅銷售情況較2009年而言，降低幅度較大，但這也可能是商品住宅市場的銷售旺季集中在下半年，而從2011年下半年的銷售面積來看，普通住宅銷售面積回升，所以整體而言，限購政策對于普通住宅銷售量的影響不明顯；但是對于北京市別墅等高端住宅的銷售面積影響較大，政策實施后，該類住宅面積呈減少態(tài)勢；就總體而言，由于商品住宅銷售的主體為普通住宅，所以政策的實施在短期內(nèi)對于北京市商品住宅銷售面積影響不明顯，只是在一定程

60、度上降低了商品住宅銷售總面積，如圖一，2011年2月15日， “京8號文”出臺，面對這一明確而嚴(yán)格的限購政策，北京市別墅和高檔公寓銷售面積銳減，同時，北京市普通住房銷售面積減少，最終導(dǎo)致北京市2011年2月政策實施后，商品住宅市場銷售面積減少</p><p>　　3）限購政策對北京商品住宅銷售價格描述性分析</p><p>　　北京市于2010年4月30日頒布了 “京13號文”，細化國五

61、條，將一定時期內(nèi)規(guī)定為暫定，限定購房套數(shù)規(guī)定為一套，即一個家庭只能在北京購買一套商品住房。限購政策提出后，北京市商品住宅市場銷售價格，無論是普通住宅價格還是別墅、高檔公寓價格均未有明顯降低，如圖二，所以該政策實施后，北京市商品住宅市場價格仍然保持在高位。2011年，在“京8號文”正式出臺之后，北京市普通住宅價格呈現(xiàn)出波動式下滑，同時，北京市別墅和高檔公寓的銷售價格也呈現(xiàn)下降趨勢，如圖二。從初步統(tǒng)計來看，北京市商品住宅市場銷售價格在這一限

62、購政策實施后出現(xiàn)了一定程度的下降，北京市商品住宅價格上漲過快的趨勢得到一定程度上的遏制。</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站</p><p>　　4）基于預(yù)期理論分析限購政策對北京商品住宅市場短期影響</p><p>　　首先，由于預(yù)期的形成有一個相對滯后的過程，面對限購政策的出臺，每個不同個體都會對這一政策進行信息加工，為了個人利益對信息

63、進行利用，以及個體間會對信息傳播方式不同。因此，2010年4月30日頒布的“京13號文”實施短期效果不是很明顯。其次，由于北京限購政策具體要求“暫定同一購房家庭在北京市只能新購買一套商品住房”，這一政策目前而言，只是一個暫時的試行政策，沒有十分明確和具體的實施方案和細則，這在一定程度上，降低了公眾對于該項政策調(diào)控力度的信任度，許多人會因此持觀望態(tài)度，不同利益主體出于對自身利益的考慮，等待政策帶來市場的大變化而伺機出手，如剛性購房者期待房

64、價能因此項政策而回落，于是持幣觀望等待政策具體化后房地產(chǎn)市場價格的回落。再次，由于政策處于暫行階段。如果人們認為政府所實施的經(jīng)濟調(diào)控政策只是暫時的而不會對政策做出反應(yīng)，而當(dāng)人們看到這一政策是一種長期政策，并與政府預(yù)期相近才會配合。許多人在這一暫行階段想利用政策實行的空當(dāng)，對政策做最后的抵制，例如，限購政策實施后，北京市出交通銀行北京分行和北京市農(nóng)村商業(yè)銀行明確停止發(fā)放“第三套”住房貸款外，其他各行印發(fā)的通知中只是重復(fù)“國十條”的基本要求

65、</p><p>　　首先，這進一步完善和補充限購政策的“京8號文”的出臺，已經(jīng)達到了限購政策實施效果展現(xiàn)的周期，盡管限購政策剛出臺時的實施效果不明顯，但經(jīng)歷這將近一年的信息傳播，限購政策已經(jīng)植入經(jīng)濟行為主體的心理預(yù)期中，其調(diào)控力度也將體現(xiàn)出作用效果。</p><p>　　其次，“京8號文”進一步明確了限購范圍，對于已經(jīng)擁有一套北京住房的北京戶籍家庭和擁有購房資格的非北京戶籍的居民家庭，限

66、定只能購買一套北京住房，并且這套住房不區(qū)分是新建商品住宅或是二手住房，而對于擁有兩套及以上的本市戶籍居民家庭和擁有一套及以上的非本市戶籍家庭，暫停向其出售北京住房，其他條件不符者也將不能在北京購房。限購政策提出了明確的實效方案和具體細則，使限購政策有法可依，政策改革方案十分明確、毋庸置疑。明晰化和具體化的限購政策給人們的預(yù)期以強烈的引導(dǎo)。政策實施效果因而開始朝向政府預(yù)期的方向調(diào)整。</p><p>　　再次，如果

67、人們認為政府所實施的經(jīng)濟調(diào)控政策只是暫時的而不會對政策做出反應(yīng)，而當(dāng)人們看到這一政策是一種長期政策，并與政府預(yù)期相近才會配合?！熬?號文”進一步的明晰化的限購政策，使北京市民看到，限購政策這一變動政策不是暫時的，而是一個連續(xù)的調(diào)控政策，因此在這一階段，居民紛紛響應(yīng)政策，在政策的預(yù)期引導(dǎo)下實施個人的經(jīng)濟行為。最后，公眾預(yù)期與調(diào)控政策初衷是否一致顯得是否重要。由于限購政策的實施目的是為了保障經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，和人民的安居樂業(yè)，這符合人民的利益

68、，政策的連貫實施，使群眾看得了政府的力度和決心，對于保障商品住宅的供應(yīng)和價格的合理回歸產(chǎn)生了積極預(yù)期，正是由于這一預(yù)期的不斷傳導(dǎo)和加強，使得限購政策政府預(yù)期與公眾預(yù)期不斷融合。</p><p>　　正是由于“京8號文”對于限購政策的補充和進一步的鞏固。使得限購政策不斷在群眾中形成積極的心理預(yù)期，進而使得公眾預(yù)期向調(diào)控政策的預(yù)期發(fā)展，最終導(dǎo)致公眾行為開始體現(xiàn)政府調(diào)控的目標(biāo)。因此，從2011年2月以后，限購政策的實施

69、效果不斷體現(xiàn)，從北京市商品住宅銷售面積來看，商品住宅銷售面積開始減少；從北京市商品住宅銷售價格來看，商品住宅銷售價格出現(xiàn)降低，限購政策調(diào)控初具成效。</p><p>　　5）限購政策對北京商品住宅的長期經(jīng)濟影響分析</p><p>　　限購政策實施后，在一定時期內(nèi)，遏制了北京商品住宅市場的投機需求，使得北京市商品住宅市場價格從2010年起，一直處于平穩(wěn)穩(wěn)中略有上漲的狀態(tài)。從圖三中可以看出，

70、從2010年到2012年，北京市商品住宅市場價格從每平米23327.3元上漲到2012年的26808.8元，年平均增速僅為7.2%，限購政策在這一階段發(fā)揮了應(yīng)有的作用。</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站</p><p>　　然而自2013年起，北京市商品住宅市場出現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，北京商品住宅價格從2012年26808.8元每平方米，增至2013年35675元每

71、平方米，年增幅達33.07%?？梢园l(fā)現(xiàn)，從2013年第一季度起，北京市商品住宅價格指數(shù)一躍增至110.9%，全年平均價格指數(shù)也維持在109.8%的高位，如圖四。</p><p>　　圖四：2011年到2013年各季度商品住宅市場銷售指數(shù)</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站</p><p>　　2013針對北京商品住宅市場形勢，為了防止房價的

72、持續(xù)增長，促進市場平穩(wěn)發(fā)展，鞏固限購政策的成果和一致性，2013年2月20日國務(wù)院召幵常務(wù)會議上，提出“國五條”。繼“國五條”發(fā)布，同年3月31日，北京正式出臺了地方版的“國五條”。規(guī)定細則實施之日起，對于北京戶籍單身人士，禁止其購買第二套住房；對于出售住房的行為，除了出售五年內(nèi)唯一住房的行為外，出售住房征收個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%為個人所得稅；對于二套房首付款比例進一步提高；政策的執(zhí)行以買賣合同簽訂日期為準(zhǔn)。為落實“國五條”，2013

73、年2月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》提出了共六條實施細則，對限購政策細則進一步從嚴(yán)。國辦六條要求更進一步來完善我國住房限購措施，包括限購政策所應(yīng)覆蓋的區(qū)域，應(yīng)包括全部行政區(qū)域；限購的具體住房類型，應(yīng)包括新建商品住宅和二手住宅；限購的資格審查應(yīng)落實的時間期限，應(yīng)在簽訂合同前審查；而對于房價上漲壓力較大的地區(qū)，要求除了滿足上述細則外，還應(yīng)進一步根據(jù)地方情況嚴(yán)格限購。</p><p>　

74、　新的限購政策是前一階段限購政策的延續(xù)，體現(xiàn)了我國政府將長期堅持這一限購政策不動搖的態(tài)度。政策實施后，尤其是按20%征收住房交易收益?zhèn)€人所得稅這一條款，產(chǎn)生了強烈的市場反應(yīng)，該舉措的實施加大了住房交易成本，在北京地方具體措施還沒有出臺的空檔期，許多二手房持有者紛紛拋售二手住房，北京月中旬二手房交易量達到1.3萬套，周環(huán)比上漲35.1%，而新建商品房成交量則未出現(xiàn)明顯變化。如圖4-13，北京市2013年第二季度，也就是北京市“國五條”實施

75、后，商品房銷售價格指數(shù)明顯回落，降低了4.3%，限購政策的出臺和實施，使得住房投資收益將受到擠壓，從而降低了北京商品住宅市場銷售價格。</p><p>　　從上述數(shù)據(jù)中可以看出，限購政策從出臺到實施以及后續(xù)的政策補充過程中，在每一具體政策實施之初，限購政策都能夠很好的調(diào)控商品住宅市場，然而隨著后續(xù)剛性需求的爆發(fā)，調(diào)控力度的降低，使得政策的有效期僅存在于一定的時間范圍內(nèi)。因此限購政策對北京的長期經(jīng)濟影響期待與后續(xù)政

76、策的補充跟進和現(xiàn)有政策的發(fā)展完善。</p><p>　　資料搜集自2009年2月起對新浪房產(chǎn)頻道的北京城八區(qū)2，100個小區(qū)掛牌二手房交易數(shù)據(jù)，進行數(shù)據(jù)挖掘，以月度為單位儲存器價格和相關(guān)特征信息，這些小區(qū)中，其中學(xué)區(qū)為北京市排名前20小學(xué)的小區(qū)共計16個，這16個小區(qū)分布在北京8個主要行政區(qū)中的4個之中，具體數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計結(jié)果見下表（表1）。</p><p><b>　　6)結(jié)

77、論</b></p><p>　　根據(jù)以上計量結(jié)果和理論分析得出以下結(jié)論：限購政策能夠很好地抑制房屋價格過快上漲的勢頭，有利于平抑房屋價格，以上限購政策有效地降低了市場房屋投資需求，在一定程度上達到了預(yù)期的政策效果。</p><p>　　限購政策還產(chǎn)生了房屋需求的分化，進而導(dǎo)致了房屋價格的馬太效應(yīng)，中低檔房屋價格下降的同時，學(xué)區(qū)房和高檔住房等占據(jù)更多教育和公共資源的房屋更加受到市

78、場歡迎，價格并未受到限購政策的影響，甚至有所上升。這種房屋價格上的馬太效應(yīng)不僅導(dǎo)致房屋價格的急劇分化，也有可能進一步形成城市居民之間教育和公共資源的分配不公，進一步加劇貧富差距，造成城市居民社會資源分配的馬太效應(yīng)。在制定限購政策的同時應(yīng)當(dāng)通盤考慮限購政策對于不同教育和公共資源的房地產(chǎn)項目的不同效果，以及價格馬太效應(yīng)可能引起的教育和公共資源的分配不公。應(yīng)當(dāng)改進中、小學(xué)入學(xué)升學(xué)制度，促進教育資源的公平、公正分配。提高中低端小區(qū)和地區(qū)的配套設(shè)

79、施建設(shè)和交通通達能力，實現(xiàn)社會公共資源的全體居民公平共享。本文利用微觀數(shù)據(jù)，闡釋了房屋限購政策下，對于不同類型和功能房屋價格的差別影響，并且進一步推論出房屋價格馬太效應(yīng)可能進一步帶來的在國民收入和公共資源分配上的不平等現(xiàn)象，在一定的程度上填補了理論空白，對政策制定有一定的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。</p><p><b>　?、?以天津為例</b></p><p>　　1）近幾年

80、天津限購政策概況</p><p>　　2011年1月26日，“國八條”的出臺輻射全國各大中小城市，意在抑制投機性購房。隨后，北京、廣州、南京、天津、上海等部分城市響應(yīng)“國八條”而發(fā)布限購令細則。天津政府在同年3月發(fā)布限購令規(guī)定。</p><p>　　2010年 7月開始一年內(nèi)，天津全市房產(chǎn)價格的走向表現(xiàn)為三個階段(見圖五)2010年內(nèi)總體走向穩(wěn)定； 2011年開始以后，1-3月連續(xù)下滑；4

81、月成交均價達到最高點，5月相對穩(wěn)定，6月又稍微下滑。</p><p>　　2）限購政策對天津商品住宅面積描述性分析</p><p>　　限購政策出臺后，天津市普通住宅銷售情況較前一年而言，銷售面積的升高幅度比前幾年稍大，整體而言，限購政策對于普通住宅銷售量的影響不明顯，反而在一定程度上升高了商品住宅銷售總面積，如圖五。2011年2月15日，“京8號文”出臺，最終天津市于2011年3月限購政

82、策實施間，2011年1-3月，天津市成交面積總體下降，但4月到5月開始大幅上漲。在6月又大幅減少(見圖六)，至此，短期內(nèi)限購政策對于北京商品住宅市場調(diào)控影響初見成效。</p><p>　　3）限購政策對天津商品住宅銷售價格描述性分析</p><p>　　2010年 7月開始一年內(nèi)，天津全市房產(chǎn)價格的走向表現(xiàn)為三個階段(見圖七)2010年內(nèi)總體走向穩(wěn)定； 2011年開始以后，1-3月連續(xù)下滑

83、；4月成交均價達到最高點，5月相對穩(wěn)定，6月又稍微下滑。在北京于1月正式實施限購。將一定時期內(nèi)規(guī)定為暫定，限定購房套數(shù)規(guī)定為一套，即一個家庭只能在天津購買一套商品住房，到天津市于2011年3月實施限購政策提出過程中，天津市商品住宅市場銷售價格未有明顯降低，如圖七。在天津市限購政策正式出臺之后，天津市商品住宅的銷售價格也呈現(xiàn)下降趨勢，如圖七。從初步統(tǒng)計來看，天津市商品住宅市場銷售價格在這一限購政策實施后出現(xiàn)了一定程度的下降，天津市商品住宅

84、價格得到一定程度上的遏制。</p><p><b>　　4）結(jié)論</b></p><p>　　通過以上數(shù)據(jù)分析可以看出，限購令對房價沒有多大的抑制作用，房價依然會上升，所以限購令的效果是有限的。從中國房地產(chǎn)市場來看，供需矛盾突出是房地產(chǎn)市場價格上漲的重要因素之一，而解決供需矛盾，僅僅靠抑制需求是不可能從根本上解決房價問題，更不可能解決住房問題。人多地少的基本國情使得我

85、國政府不得不嚴(yán)厲控制土地供給。所以，伴隨著土地價格的不斷上漲和對住房源源不斷的需求，再加上銀行的信貸支持，房地產(chǎn)開發(fā)商總是期許不停擴充資金投入而獲得更多生產(chǎn)要素，最后擴充生產(chǎn)規(guī)模，他們所付出的高昂土地成本和利息都轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上，房價上漲難以避免。</p><p>　　3.3限購政策實施效果的橫向?qū)Ρ确治?lt;/p><p>　?、?限購城市和非限購城市對比</p><p&

86、gt;　　1）指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)來源</p><p>　　首先，考慮到限購政策會對新建商品住宅市場及二手住宅市場的需求方都會產(chǎn)生直接的影響，并且影響還與限購政策的頒布、實施及起效之間存在一定的時滯，所以選取了70 個大中城市中選擇實施限購超過一年時間的 38 個城市作為限購城市的代表樣本，31 個城市作為非限購城市的代表樣本。為了實現(xiàn)限購前后的比較，我們選取 90 平方米及以下戶型作為新建商品住宅市場的代表，來研究限

87、購政策對整個新建商品住宅市場的影響。</p><p>　　表2：我國主要大中城市實施限購情況表</p><p><b>　　2）樣本描述</b></p><p>　　所選樣本的具體情況，如表3、表4所示。</p><p>　　表3：限購前后90平方米及以下新建商品住宅價格同比指數(shù)表4：限購前后二手住宅價格同比指數(shù)<

88、/p><p><b>　　3）結(jié)果分析</b></p><p>　　應(yīng)用 SPSS 進行組間方差分析，得到結(jié)果：</p><p>　　對新建商品住宅市場來說，限購政策實施之前兩組城市存在顯著差異，并且非限購城市價格同比指數(shù)的平均值更??；限購政策實施后兩類城市不存在顯著差異，兩組城市價格同比平均數(shù)的差距明顯縮小。</p><p&g

89、t;　?。?）對二手住宅市場來說，限購政策實施前后兩類城市始終存在顯著差異，限購前非限購城市價格同比指數(shù)的平均值更小，而限購后限購城市同比指數(shù)的平均數(shù)更小。</p><p>　　同比指數(shù)的平均值超過100說明與上一年度相比，房價仍有所上漲；小于100則說明房價有實質(zhì)性下降，其數(shù)值的大小反映了房價的增長速度。根據(jù)統(tǒng)計分析結(jié)果，我們認為對新建商品住宅市場來說，兩組城市之間的差異從顯著到不顯著，特別是限購城市價格同比指

90、數(shù)的明顯下降說明了限購政策一定程度上抑制了該市場的房價。而限購政策對二手住宅市場的作用更加明顯，兩組城市的差異始終顯著，但價格同比的比較情況卻發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。</p><p>　?、?不同限購城市對比</p><p>　　上面，我們主要探討了限購城市和非限購城市的差異性，但城市的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面對限購效果也會產(chǎn)生影響。為了探討城市異質(zhì)性對限購政策實施效果產(chǎn)生的不同影響，同時也為了克服多重共

91、線性問題，我們采用后向逐步回歸的方法對限購城市進行分析。</p><p><b>　　1）指標(biāo)選取及建模</b></p><p>　　首先，選取 36 個限購城市作為研究樣本，以房價收入比N產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)N限購前的房價增長率及波動情況作為解釋變量，限購以后的房價增長率作為被解釋變量建立回歸方程如下：</p><p>　　根據(jù)浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)

92、計分析：36 個限購城市中，長沙、呼和浩特兩個城市居民購房壓力較小；西安、金華、成都、廈門、哈爾濱、寧波等 24 個城市居民有一定的</p><p>　　購房壓力，廣州、天津、溫州、杭州、上海、北京、深圳等 10 個城市居民面臨著非常大的購房壓力。第三產(chǎn)業(yè)的比重通常被認為是一個國家或者城市發(fā)達程度的重要標(biāo)志，因此，我們加入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)作為解釋變量，探究城市經(jīng)濟發(fā)展水平（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）對房價變化的影響。此外，限購前房價上漲

93、及其波動情況會顯著影響住房市場買賣雙方的價格預(yù)期和交易行為，而且這兩個指標(biāo)也能從一定程度上揭示出不同城市住房市場的異質(zhì)性（投機性需求），因而也被加入回歸方程。</p><p>　　表5：回歸方程中各變量的含義</p><p>　　資料來源：人均可支配收入、第三產(chǎn)業(yè)比重來源于各城市2011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，房價來源于百城房價網(wǎng)站，房價指數(shù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。</p>

94、<p><b>　　2）結(jié)果分析</b></p><p>　　根據(jù) SPSS統(tǒng)計分析的結(jié)果，該模型的相關(guān)系數(shù)為 0.625，決定系數(shù)為 0.391。根據(jù)表4 可知，回歸方程中房價收入比、限購前的房價上漲率及波動系數(shù)均顯著小于 0.05，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)前面的系數(shù)不顯著。這可能是因為我國仍然屬于后發(fā)國家，在全球產(chǎn)業(yè)鏈中的定位，以及目前的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展階段，決定了我國第三產(chǎn)業(yè)對整個國家經(jīng)濟

95、的影響不如發(fā)達國家大。</p><p>　　表6： 后向逐步回歸結(jié)果</p><p>　　除此之外，房價收入比、限購前價格波動這兩個變量前的系數(shù)顯著為正，意味著房價收入比越高，限購前價格波動越大，限購以后房價變化幅度也越大。限購前房價上漲率這個變量前的系數(shù)顯著為負，說明限購前房價的上漲率越大，限購以后房價的上漲率越小。</p><p><b>　　③ 結(jié)論

96、</b></p><p>　　通過以上的不同城市的橫向比較分析我們主要得到以下結(jié)論：</p><p>　　（1）無論是對 90 平方米及以下新建商品住宅市場，還是對二手住宅市場來說，限購政策確實產(chǎn)生了抑制房價過快上漲的效果；（2）限購政策在實施一年至一年半時間之后，房價才開始呈現(xiàn)實質(zhì)性下降；（3）城市的異質(zhì)性導(dǎo)致限購政策對不同城市的作用效果存在差異。根據(jù)36個限購城市的回歸結(jié)果

97、可知，房價收入比越高，意味著所在城市住房市場的投機性需求較大，限購后房價的變化幅度也越大，即限購對這類城市作用明顯；限購前價格波動越大，同樣可能由投機性需求所致，限購后房價的變化幅度也越大。</p><p>　　總的來說，住房限購政策的實施抑制了部分不合理的住房需求，已經(jīng)對抑制房價的快速上漲起到了明顯的作用。從限購前后房價上漲率的變化情況可知，除蘭州以外，限購的其他 35個城市的房價上漲率都有不同程度的下降。限購

98、六個季度后，房價增長率為負的有溫州、寧波、青島、無錫、金華、徐州、成都7個城市，七個季度之后，房價上漲率為負的城市數(shù)增加到15個。由此可見，持續(xù)實施限購政策能有效降低各城市房價水平。但是，從目前來看，部分城市居民仍無法滿足基本的住房需求，這些住房市場上投機客投資回報率仍然偏高，沒有真正遏制這部分人的投資需求，一旦解除限購，這些不合理的需求可能會再次充斥各個城市的住房市場，導(dǎo)致房價再次被拔高。</p><p>　　

99、以上看來，住房限購政策具有一定的“鎮(zhèn)痛”效果，但是，僅僅依靠該政策，房地產(chǎn)市場不可能健康的持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前買賣雙方相互觀望的狀況已經(jīng)使得很多房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了資金鏈斷裂、運轉(zhuǎn)不靈的尷尬局面。我們認為，此時政府應(yīng)該采取其他有效措施，既要鞏固限購政策帶來的效果，又要盤活房地產(chǎn)市場。首先，可以推進財政體系的改革，使各地方政府不再過度依賴于土地財政，降低地價，進而降低房價；其次，推進房產(chǎn)稅改革，規(guī)范各城市住房市場；再者，可以增加居民的其他投資渠道，

100、抑制住房市場的投機性需求，等等。</p><p><b>　　4.前景預(yù)測</b></p><p>　　4.1一線城市和二三線城市前景</p><p>　　主流觀點將房地產(chǎn)市場需求分三類：剛性需求、改善性需求、投資類需求。此輪限購令的取消，理論上是激活改善型需求。因此，在房地產(chǎn)告別短缺的大背景下，此項政策帶來的機會僅僅是結(jié)構(gòu)性的機會。從目前數(shù)據(jù)

101、看（如表7），一部分二線城市和絕大部分三線城市依然在苦等房地產(chǎn)的“春天”?？傮w上， 根據(jù)2015年第一季度樓市成交數(shù)據(jù)，沒有取消限購的四大城市已經(jīng)全面回暖，其中深圳樓市堪稱火爆；已經(jīng)取消限購的城市，只有少部分二線城市成交量反彈力度夠大，大部分二三線城市僅僅是止跌，樓市分化現(xiàn)象明顯。</p><p>　　價格方面，一季度百城住宅價格延續(xù)去年四季度下跌態(tài)勢，但跌幅明顯收窄，累計小幅下跌0.18%，各月價格漲跌幅均在0

102、.25%以內(nèi)，整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)。成交方面，市場開始回暖，50個代表城市月均成交接近2100萬平方米，同比增長2.6%，絕對量僅次于2013年同期水平。供應(yīng)方面，3月，新增供應(yīng)不到1000萬平方米，同比下降超三成，但2月供應(yīng)創(chuàng)同期新高，導(dǎo)致一季度新增供應(yīng)同比小幅增長3.8%。全國來看，1-2月全國商品房銷售、新開工同比下降且降幅顯著擴大，投資增速延續(xù)去年以來逐月放緩態(tài)勢，整體資金來源增速不及去年同期，企業(yè)到位資金依然承壓。</p&g

103、t;<p>　　數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)</p><p>　　圖八：2008年至今15個代表城市商品住宅成交面積同比漲幅</p><p>　　圖九： 2008年至今15個代表城市季度商品住宅成交面積</p><p>　　由圖可知，2014年限免政策解除以來，帶動了大部分城市的商品住宅成交增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)住房消費，一定程度上促進了改善性住房需求。&l