北京市限購政策對商品住宅市場的調(diào)控效應(yīng)研究.pdf

1、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快促使住房剛性需求激增，加之現(xiàn)有民間資本投資渠道的狹窄，導(dǎo)致了商品住宅市場中投資、投機(jī)需求旺盛。2009年后，已出臺的調(diào)控政策無法改變民眾對房價上漲的預(yù)期，我國房市陷入越調(diào)越漲的怪圈。由此，2010年4月住房限購政策出臺。限購前期，房價增速趨緩，住房銷售量也顯著減少。但自2013年以來樓市逐漸轉(zhuǎn)冷，地方政府開始陸續(xù)解除限購政策“救市”，截至目前，僅存“北上廣深”4大一線城市和三亞市仍執(zhí)行。因此，深入探求限購政策對商品住宅市

2、場的調(diào)控效應(yīng)具有重要理論意義和現(xiàn)實意義。
　　本文采用定性和定量分析相結(jié)合方法，以北京市商品住宅市場為例。首先，從房價收入比和房價合理性兩方面論述了北京市限購政策出臺的必要性。其次，通過北京住房市場中量價情況長期趨勢曲線作描述性分析，獲得對限購政策調(diào)控效果的感性認(rèn)識。再者，運(yùn)用時滯灰色關(guān)聯(lián)分析法對限購前后住房市場中表征供求關(guān)系的相關(guān)變量變動情況進(jìn)行分析，結(jié)果表明限購政策對北京商品住宅市場的供求變化產(chǎn)生顯著影響：對需求方2個變量產(chǎn)生

3、明顯抑制作用，在時間上表現(xiàn)為大幅滯后；對供給方則是正向刺激作用，大大加快商品住宅開發(fā)進(jìn)度。最后，通過GM(1,1)模型，選取北京市2004~2013年商品住宅市場交易數(shù)據(jù)作為原始數(shù)據(jù)序列進(jìn)行模擬與預(yù)測，以此來分析未來5年內(nèi)商品住宅市場供求情況，進(jìn)而探討北京市限購政策的存續(xù)問題，結(jié)果顯示：限購政策下北京市的房價收入比和商品住宅未售出面積(庫存量)仍舊呈逐年上升趨勢，這表明北京市限購政策的預(yù)期目標(biāo)未能實現(xiàn)，故應(yīng)適時取消。綜上，本文提出以下4