上海市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證研究【畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0_ _屆）</b></p><p>　　上海市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證研究</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級 金融

2、學(xué) </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號 </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b>

3、;</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)既是生產(chǎn)和生活的必需品，同時(shí)也是一種資產(chǎn)或者說是財(cái)富。房地產(chǎn)的價(jià)格既關(guān)系到一般老百姓的生產(chǎn)和生活問題，也關(guān)系到一個(gè)城市發(fā)展的潛力和競爭力，更關(guān)系到國家的金融穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等。定性和定量研究房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，可以為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為消費(fèi)者提供信息支持，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)提供

4、參考。對于促進(jìn)上海市房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，保持上海市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展有重要的現(xiàn)實(shí)意義。</p><p>　　本文依據(jù)1999-2009年上海市商品住宅的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，從需求、供給和其它因素的角度分析上海市房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格與其影響因素之間的關(guān)系。利用多元回歸法對上海市數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)：作為需求因素的人均可支配收入對商品住宅價(jià)格呈顯著正相關(guān)；作為供給因素的房地產(chǎn)開發(fā)投資和建造成本對商品住宅價(jià)格呈顯著正相關(guān)，商品住

5、宅竣工面積對商品住宅價(jià)格呈顯著負(fù)相關(guān)；其它因素中，金融機(jī)構(gòu)貸款余額對商品住宅價(jià)格呈顯著正相關(guān)。</p><p>　　本文最后根據(jù)前面的研究結(jié)果，提出了房地產(chǎn)價(jià)格的政策建議，如實(shí)施貸款差別利率，保持適度住宅投資規(guī)模，完善土地供應(yīng)機(jī)制，希望這些建議可以為政府有效調(diào)控房價(jià)提供相應(yīng)的決策依據(jù)，為房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者對未來房價(jià)走勢進(jìn)行判斷提供參考。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；住宅價(jià)格；影響

6、因素；實(shí)證研究</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The real estate industry is capital intensive, correlation degree high industry, as well as provides the necessities of fundamental industry

7、: real estate is both production and necessities of life, also be a kind of assets, or wealth. Real estate prices is related to a stream of ordinary people’s life and production problems, but also related to a city devel

8、opment potential and competitive, but also related to national financial stability, macro economic policies. Qualitative and quantitative re</p><p>　　Based on the relative data of Shanghai commodity resident

9、ial house form 1999 to 2009, this paper analyzes the relations between price and its influence factors from demand, supply and other factors of Shanghai real estate commodity residential house. Using multiple regression

10、method to Shanghai data analysis finds that: as a demand factor, the per capita disposable income to commodity house price is a significant positive correlation; as supply factors, investment in real estate development a

11、nd </p><p>　　Based on the researches above, this paper finally gives some advices for the government’s real estate price control and supports a reference for consumers’ and real estate investor’s decision, s

12、uch as implementing loan interest rate, maintaining moderate different residential investment scale, improving land supply mechanism.</p><p>　　Keywords: Real estate; Housing prices; Influencing factors; Empi

13、rical study目 錄</p><p>　　1 房地產(chǎn)價(jià)格理論分析1</p><p>　　1.1 房地產(chǎn)市場特征1</p><p>　　1.2 房地產(chǎn)價(jià)格決定機(jī)制2</p><p>　　1.3 影響房地產(chǎn)價(jià)格的供給因素3</p><p>　　1.4 影響房地產(chǎn)價(jià)格的需求因素3</p>&

14、lt;p>　　1.5 影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素4</p><p>　　2 上海市房地產(chǎn)住宅市場現(xiàn)狀6</p><p>　　2.1 上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段回顧6</p><p>　　2.2 2010年上海市住宅市場情況7</p><p>　　3 上海市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證檢驗(yàn)9</p><p>　　3

15、.1 模型的基本假定9</p><p>　　3.2 變量選擇和數(shù)據(jù)9</p><p>　　3.3 需求因素影響下的住宅價(jià)格影響因素模型10</p><p>　　3.3.1 線性回歸模型估計(jì)和參數(shù)處理10</p><p>　　3.3.2 檢驗(yàn)估計(jì)的模型11</p><p>　　3.3.3 線性回歸模型的分析1

16、3</p><p>　　3.4 供給因素影響下的住宅價(jià)格影響因素模型14</p><p>　　3.4.1 線性回歸模型估計(jì)和參數(shù)處理15</p><p>　　3.4.2 檢驗(yàn)估計(jì)的模型16</p><p>　　3.4.3 線性回歸模型的分析18</p><p>　　3.5其他因素影響下的住宅價(jià)格影響因素模型1

17、9</p><p>　　3.5.1 線性回歸模型估計(jì)和參數(shù)處理19</p><p>　　3.5.2 檢驗(yàn)估計(jì)的模型20</p><p>　　3.5.3 線性回歸模型的分析21</p><p>　　4 結(jié)論及政策建議22</p><p>　　4.1 研究結(jié)論22</p><p><

18、b>　　4.2 建議22</b></p><p>　　4.3 上海市房地產(chǎn)價(jià)格走勢未來預(yù)測23</p><p><b>　　結(jié) 論25</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)26</b></p><p>　　致 謝錯(cuò)誤!未定義書簽。</p><

19、;p>　　目前，我國房地產(chǎn)市場正處于高速上升期到成熟期的拐點(diǎn)時(shí)期，各項(xiàng)規(guī)章制度逐步完善，在市場發(fā)展的同時(shí)，對房地產(chǎn)的理論研究也快速發(fā)展，對于房地產(chǎn)價(jià)格居高不下且持續(xù)上漲的現(xiàn)狀也提出了不少觀點(diǎn)。但是，對于房地產(chǎn)價(jià)格的研究仍然存在不足，尤其是針對不同城市的研究。事實(shí)上，各區(qū)域無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是政府職能工作部門，研究房地產(chǎn)價(jià)格都是十分必要的。</p><p>　　1 房地產(chǎn)價(jià)格理論分析</p>

20、<p>　　1.1 房地產(chǎn)市場特征</p><p>　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權(quán)利之總和。顯然，房地產(chǎn)實(shí)際上由三個(gè)要素構(gòu)成，一是土地；二是建在土地上的建筑物等地上定著物；三是土地和地上定著物的權(quán)利或產(chǎn)權(quán)。</p><p>　　房地產(chǎn)市場是指以房產(chǎn)或者地產(chǎn)為市場交易對象的市場形態(tài)。我國目前房地產(chǎn)市場交易的對象主要是房屋。按不同用途劃分，房屋

21、可分為住宅、商用房和生產(chǎn)用房。從歷史角度來看，房地產(chǎn)市場不是從來就有的。偶然出現(xiàn)的房產(chǎn)和地產(chǎn)的買賣不能稱之為房地產(chǎn)市場。只有在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，房地產(chǎn)的買賣達(dá)到一定規(guī)模，而且在房地產(chǎn)買賣的過程中有大量的附加勞動(dòng)的出現(xiàn)，此時(shí)真正現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)市場才出現(xiàn)。它產(chǎn)生的前提是住房商品化和房產(chǎn)歸私人或集團(tuán)所有。房地產(chǎn)市場具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：</p><p>　?。?）房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場。其交易對象實(shí)際上是附

22、著在每一宗具體房產(chǎn)上的權(quán)益（或權(quán)利），而不是土地或物業(yè)本身。由于我國土地歸國家所有，所以，房地產(chǎn)市場需要在國家的調(diào)節(jié)和指導(dǎo)下流通。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)市場易于出現(xiàn)不均衡和壟斷。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性導(dǎo)致地區(qū)市場間的不完全競爭；資本市場的不完全性可能會(huì)阻礙潛在的房地產(chǎn)投資者融入必要的資金以購買某些大型物業(yè)入高層寫字樓等；房地產(chǎn)空間位置的固定性，容易使某些物業(yè)的持有者在房地產(chǎn)交易過程中處于比買家更有利的地位

23、。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響比較大，在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)市場通常也比較活躍；在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，房地產(chǎn)市場一般就比較低迷。而且房地產(chǎn)市場比較容易受到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的影響，不同的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略安排會(huì)形成房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同結(jié)果。</p><p>　　（4）由于土地、房屋等要素具有不可移動(dòng)性，所以房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了很強(qiáng)的地域性，即在有效交通距離以外的不同的房地產(chǎn)市場幾

24、乎是相互獨(dú)立的。</p><p>　　（5）房地產(chǎn)市場具有滯后性和投機(jī)性。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，新增供給能力的形成較為緩慢，供給具有一定的滯后性，就可能導(dǎo)致在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)供不應(yīng)求，吸引大量資金流入市場進(jìn)行炒作，從而使房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的投機(jī)性。</p><p>　　1.2 房地產(chǎn)價(jià)格決定機(jī)制</p><p>　　關(guān)于商品價(jià)格決定的理論主要有四種：價(jià)值決定論、供

25、求決定論、收益決定論和效用決定論。房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，與任何其他商品為什么有價(jià)格一樣，因此，以上四種價(jià)格決定理論同樣適用于房地產(chǎn)商品。每種理論，都從不同的角度解釋了房地產(chǎn)的價(jià)格形成。</p><p><b>　?。?）勞動(dòng)價(jià)值論</b></p><p>　　價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。價(jià)值是由勞動(dòng)者凝聚在商品中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來決定的。</p>

26、<p>　　從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，房地產(chǎn)商品的價(jià)格是由其價(jià)值決定的，也是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。</p><p><b>　　（2）供求決定論</b></p><p>　　商品的價(jià)格是由市場上的供求雙方?jīng)Q定的，商品本身并沒有一定的價(jià)格。</p><p>　　從房地產(chǎn)市場的角度來看，所有的價(jià)值能夠?qū)崿F(xiàn)，都依賴于商品交換，即房地產(chǎn)商

27、品的消費(fèi)者愿意購買。因此，學(xué)者認(rèn)為，供求才是房地產(chǎn)價(jià)格形成的最直接原因。</p><p><b>　　（3）收益決定論</b></p><p>　　商品有價(jià)值，是因?yàn)樯唐纺軌蛟谖磥斫o商品擁有者帶來收益。</p><p>　　從房地產(chǎn)投資的角度來看，房地產(chǎn)商品的投資需求者最關(guān)心投資的房產(chǎn)能夠在未來給他帶來多少收益。</p><

28、p><b>　?。?）效用決定論</b></p><p>　　效用是商品能夠滿足人們某種需要或欲望的能力。效用越大，價(jià)格越高，效用越小，價(jià)格就越低。</p><p>　　從房地產(chǎn)消費(fèi)的角度來看，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對效用有所作用才能形成價(jià)格。</p><p>　　本文選擇以供

29、求決定論為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)市場的角度探討影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。</p><p>　　1.3 影響房地產(chǎn)價(jià)格的供給因素</p><p><b>　?。?）房屋竣工面積</b></p><p>　　它是反映住宅建設(shè)的重要成果指標(biāo)。在完全競爭的房地產(chǎn)市場上，竣工面積對房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。當(dāng)竣工面積增加時(shí)，房地產(chǎn)供給量就會(huì)增加，價(jià)格就會(huì)下降；竣工

30、面積下降，供給就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模</p><p>　　投資額的增加，會(huì)直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；投資水平的降低，則會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。就社會(huì)總投資來說，社會(huì)總投資和房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模成正相關(guān)的關(guān)系。投資部門結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)程度越高，對房地產(chǎn)的刺激作用就越大；相關(guān)程度越低，投資額的增減對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的影響就越小。</

31、p><p><b>　?。?）成本因素</b></p><p>　　在房地產(chǎn)成本中，土地成本占了相當(dāng)大的比重。土地價(jià)格的提高使得開發(fā)商獲得的利潤減少，開發(fā)商提供新建房地產(chǎn)的積極性便會(huì)下降；土地成本的降低會(huì)給項(xiàng)目開發(fā)投資帶來更多的利潤，促使開發(fā)商開發(fā)更多的房地產(chǎn)，從而增加市場的供給。在我國，地價(jià)的剛性上漲直接推動(dòng)了房價(jià)的上升。</p><p>　　建

32、材成本占房地產(chǎn)成本的比重也較大，其中主要是是鋼材、鋁材等的成本。隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)加速升級換代。生態(tài)、綠色、智能、舒適等新觀念的引進(jìn)，住宅小區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施的完善和建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高，也使得住房建設(shè)費(fèi)不斷的上升，節(jié)能設(shè)備的運(yùn)用，也會(huì)使每平方米住宅的建筑安裝成本相應(yīng)增加（邵慧，2010）。</p><p>　?。?）開發(fā)商對未來的預(yù)期</p><p>　　這種預(yù)期一般包括城市

33、規(guī)劃的調(diào)整、對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢預(yù)測、房地產(chǎn)市場行情及價(jià)格走勢等，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，對未來的預(yù)期顯得非常重要。若開發(fā)商看好對未來的預(yù)期，就會(huì)開發(fā)較多的房地產(chǎn)來增加供給；反之，則會(huì)減少房地產(chǎn)開發(fā)量，減少供給。</p><p>　　1.4 影響房地產(chǎn)價(jià)格的需求因素</p><p><b>　?。?）人口數(shù)量</b></p><p>　　房地產(chǎn)的需

34、求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。人口的增長是影響房地產(chǎn)需求的直接因素。人口數(shù)量，人口結(jié)構(gòu)等影響著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需求數(shù)量及結(jié)構(gòu)。例如，A城市商業(yè)發(fā)達(dá)，且以中高學(xué)歷高級人才流入為主，購買能力強(qiáng)且有置業(yè)需求的人口增加，則該城市房地產(chǎn)需求就會(huì)持續(xù)增加，從而導(dǎo)致房價(jià)不斷攀升。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市人口不斷增長，必然造成人們對房地產(chǎn)需求的增加。</p><p>&l

35、t;b>　?。?）消費(fèi)者的預(yù)期</b></p><p>　　消費(fèi)者的預(yù)期是指對未來房地產(chǎn)市場前景和房地產(chǎn)價(jià)格走勢的估計(jì)、預(yù)測。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期一種商品的價(jià)格將會(huì)變化時(shí)，他對這種商品的需求量就會(huì)變化。房地產(chǎn)的需求者對未來的預(yù)期將直接影響對房地產(chǎn)的需求，因此對房地產(chǎn)價(jià)格的變化具有舉足輕重的影響。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，人們預(yù)期今后價(jià)格還會(huì)上升，投資性需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而會(huì)減少，從而進(jìn)一

36、步刺激了房價(jià)的上漲。同理，在房價(jià)下跌時(shí)，人們預(yù)期價(jià)格還會(huì)下跌，市場上投資性需求就會(huì)減少，購買者就會(huì)持幣觀望，持有人紛紛拋售房產(chǎn)，造成恐慌性價(jià)格下跌，這時(shí)無人買入需求量減少，這樣就會(huì)加劇房價(jià)的下跌。</p><p><b>　?。?）收入水平</b></p><p>　　收入是影響消費(fèi)行為的最重要的因素。居民可支配收入指居民家庭在調(diào)查期獲得并且可以用來自由支配的收入。此

37、指標(biāo)直接反映了一個(gè)地區(qū)的購買力和消費(fèi)水平，是城鎮(zhèn)房地產(chǎn)健康、繁榮發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)，直接影響著居民在房地產(chǎn)市場中的購買能力。隨著可支配收入的增長，房地產(chǎn)的需求量會(huì)相應(yīng)增加：人們對于居住標(biāo)準(zhǔn)的要求會(huì)不斷提高；通過收入的增加，部分原來沒有購買力的需求轉(zhuǎn)化為有效需求；還會(huì)增加人們的投資需求。因此，收入的增加會(huì)使房地產(chǎn)需求增加，房價(jià)上升。</p><p><b>　　（4）風(fēng)俗習(xí)慣</b></

38、p><p>　　房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著很強(qiáng)的地域特色，所以各地風(fēng)俗習(xí)慣的差異對房地產(chǎn)市場的需求有著明顯的差別影響。如某些地區(qū)和中小城市，還保留著大家庭的生活習(xí)慣，在這些地區(qū)就難以推行的90平米以下小戶型。但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，生活節(jié)奏較快的大中城市，多以2-3人的小家庭為主，對住宅的需求多以中小戶型為主（何星納，2009）。</p><p>　　1.5 影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素</p>&

39、lt;p>　　（1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平</p><p>　　國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是全面反映國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平的綜合指標(biāo)。一般來說，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的國家或地區(qū)的居民收入水平也相對較高、資金較充裕。國民生產(chǎn)總值總量較大，意味著城鎮(zhèn)就業(yè)率較高，用于生產(chǎn)性、投資性或消費(fèi)性等方面的房地產(chǎn)的支出增加。個(gè)人財(cái)富的增加會(huì)導(dǎo)致人們對住房的要求和標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，促進(jìn)人們更換更高級的房產(chǎn)。因此，作為衡量經(jīng)濟(jì)水平的GDP指標(biāo)對房

40、價(jià)起到了較大的推動(dòng)作用。</p><p><b>　?。?）利率因素</b></p><p>　　利率下降，消費(fèi)者貸款購房的成本就會(huì)降低，對住房的需求就會(huì)上升，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本降低了，開發(fā)商的投資涌向房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)供給增加，根據(jù)供求曲線，將會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下降。因此，利率因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響有雙重作用（況偉大，2010）。</p>

41、<p>　?。?）金融機(jī)構(gòu)貸款余額</p><p>　　房地產(chǎn)市場屬于資金密集型市場，房屋作為一種商品有一個(gè)重要的特點(diǎn)是單位價(jià)值較高。較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒需要幾千萬資金，而大的開發(fā)項(xiàng)目可能會(huì)達(dá)到幾十億甚至上百億元，這么大的資金量僅靠開發(fā)商是無法提供的，因此銀行貸款成為了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要資金來源。大多數(shù)消費(fèi)者購買房屋的主要方式是按揭貸款，貸款條件是否優(yōu)惠、服務(wù)效率高低在一定程度上也會(huì)影響購房者的購買

42、積極性。</p><p><b>　　（4）政策因素</b></p><p>　　房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，它關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)估計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)直接帶動(dòng)57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增加，因而是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。市場機(jī)制的作用固然是決定房價(jià)走勢最重要的力量。但在我國，政府這只“有形的手”對房地產(chǎn)市場的作用也不可忽視。房價(jià)如果有大的波動(dòng)，勢必會(huì)影響整個(gè)

43、國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。</p><p>　　從中央政策來看，政府既不允許房價(jià)漲幅過高、超過普通群眾的購買能力，也不希望房價(jià)有太大的波動(dòng)影響金融、社會(huì)穩(wěn)定。“國八條”等政策的出臺(tái)目的就是完善調(diào)控政策，加大力度控制房價(jià)漲幅。</p><p>　　總的來說，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是多種多樣的，這些因素除了本身會(huì)直接影響房地產(chǎn)價(jià)格以外，各種因素也會(huì)相互影響，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)反過來影響這些因素。房地產(chǎn)價(jià)

44、格與這些因素的相互影響使得房地產(chǎn)價(jià)格的變化變得互相聯(lián)動(dòng)、錯(cuò)綜復(fù)雜。</p><p>　　2 上海市房地產(chǎn)住宅市場現(xiàn)狀</p><p>　　2.1 上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段回顧</p><p>　　上海的房地產(chǎn)市場是1992年正式啟動(dòng)的。1992年，鄧小平南巡講話和黨十四大的召開，以沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。上海房地產(chǎn)市場更是在開發(fā)浦東的有力推動(dòng)下，迎來了

45、房地產(chǎn)市場發(fā)展的高潮。經(jīng)過1993-1995這三年迅速的發(fā)展，1995年與1992年相比，房地產(chǎn)投資額上漲了608.4%，商品房銷售面積上漲了796.78%，商品房銷售價(jià)格上漲了57.21%。這是上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的過熱階段。</p><p>　　1993年下半年，經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致高通貨膨脹，國家開始實(shí)行適度從緊的政策，房地產(chǎn)市場自然成為此次調(diào)控的重點(diǎn)，嚴(yán)重收縮銀根，并規(guī)定房地產(chǎn)公司不得上市融資。上海房地產(chǎn)投資增速開

46、始逐步減緩，1997-1999年經(jīng)歷了住宅投資額的負(fù)增長，商品房銷售價(jià)格的上漲也趨于穩(wěn)定，但商品房銷售面積的增長率卻依然增長。雖然1998年上海商品房銷售面積增長率高達(dá)66.5%，主要與1998年貨幣分房、購房退稅政策以及個(gè)人住房貸款政策的實(shí)施有關(guān)。但總體來說，1996-1999年上海房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控政策作用下有所回落。這是上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的調(diào)整階段。</p><p>　　經(jīng)過三年的盤整，上海的房地產(chǎn)市場在

47、2000年回暖，上海的房地產(chǎn)市場迎來了另一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期。從2000年開始投資總量持續(xù)放大，特別是2003年-2005年初期間，上海房地產(chǎn)出現(xiàn)了非理性繁榮，投資額快速上升，房價(jià)更是一路飚升。2003年上海商品房均價(jià)達(dá)5118元，首次超過北京，成為全國房價(jià)最高的城市。2004、2005上半年房價(jià)仍然飛速上漲，2005年3月中旬出現(xiàn)上海樓市最高均價(jià)，達(dá)10327元。2005年下半年宏觀調(diào)控作用開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)指標(biāo)都有了不同程度的回

48、落。2005年商品房均價(jià)與2004年相比只有小幅上漲，房地產(chǎn)投資額和商品房銷售面積都比2004年有所下降。上海房地產(chǎn)市場開始回歸理性。</p><p>　　從以上關(guān)于上海房地產(chǎn)周期的分析可以看出，上海房地產(chǎn)市場從1992年真正起步至今，發(fā)展還不成熟，表現(xiàn)為波動(dòng)幅度大，常出現(xiàn)大漲大跌；政策在房地產(chǎn)市場中的影響作用較大，仍未形成完善的市場機(jī)制。但從上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史與趨勢可以看出，上海房地產(chǎn)市場波動(dòng)幅度有逐漸縮

49、小的趨勢，可以預(yù)見未來上海房地產(chǎn)市場會(huì)朝著更平穩(wěn)、更理性的方向發(fā)展（閆國平，2007）。</p><p>　　2.2 2010年上海市住宅市場情況</p><p>　　2010年上海市商品住宅成交151009套，成交面積1581.57萬平方米，同比下跌40. 19%，成交價(jià)格13316元/平方米，同比上漲13.38%。2010年12月，上海市商品住宅成交17596套，成交面積193.96萬

50、平方米，環(huán)比上漲17.68%，成交價(jià)格14888元/平方米，環(huán)比上漲10.68%。</p><p>　　2010年上海市商品住宅市場“前低后高”，后半年成交量約占全年成交量的2/3。除1月以外，全年單月同比均下跌，年初“國十一條”及4月17日調(diào)控新政的出臺(tái)，對上海商品住宅市場的影響直接且迅速，致使2月、5月環(huán)比跌幅皆為50%左右。5、6、7月份處于調(diào)控政策消化期，成交量顯著低于全年月均水平。9月成交量再度回升，成

51、為全年月度峰值，之后四季度，供需兩旺，成交量維持在一個(gè)較高水平。二次調(diào)控對于上海商品住宅市場的影響相對溫和。</p><p>　　2010年上海商品住宅成交價(jià)格總體上揚(yáng)。剛性需求是商品住宅價(jià)格上漲的主要原因。2010年上海商品住宅價(jià)格漲幅為09年同比漲幅的一半，漲幅下降約13個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　圖1 上海2010年商品住宅成交面積同比變化圖</p><p&g

52、t;　　資料來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com</p><p>　　圖2 上海2010年商品住宅價(jià)格環(huán)比變化圖</p><p>　　資料來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com</p><p>　　從2007年至今上海商品住宅市場變化趨勢可以看出，2010年成交量約為2009年的6成，略高于2008年。從成交量總體趨勢看，08年下半

53、年和2010年上半年都處于低谷，不同的是，兩個(gè)低谷分別是在低迷的、不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與調(diào)控的、抑制投機(jī)需求的政策環(huán)境中形成的。長期來看，上海商品住宅市場仍面臨的是需求大于供給，政策調(diào)控的大環(huán)境。</p><p>　　圖3 上海商品住宅成交面積及價(jià)格走勢圖</p><p>　　資料來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com</p><p>　　3 上海市房地

54、產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證檢驗(yàn)</p><p>　　3.1 模型的基本假定</p><p>　　本文利用計(jì)量模型，通過建立多元回歸模型，分析影響住宅價(jià)格的顯著因素。計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型就是抓住經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中本質(zhì)的、主要的因素，舍棄某些非本質(zhì)的、次要因素，把經(jīng)濟(jì)問題理想化、模型化。就房地產(chǎn)價(jià)格來說，影響它的因素非常多，很難全面考慮，而且從實(shí)證分析的角度，目前也很難搜集到上海市影響房地產(chǎn)價(jià)格的所有因素歷年的統(tǒng)

55、計(jì)數(shù)據(jù)。所以，本文決定以研究影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素為主，忽略那些影響比較小的次要因素，把房地產(chǎn)價(jià)格問題簡單化、模型化。</p><p>　　3.2 變量選擇和數(shù)據(jù)</p><p>　　本文選取下列八項(xiàng)指標(biāo)作為上海市房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素：</p><p>　　（1）常住人口：由于房地產(chǎn)商品具有固定性和銷售的區(qū)域性特征，當(dāng)?shù)鼐用袢丝诘亩嗌袤w現(xiàn)了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求的一般趨勢

56、。人口的增加和聚集必然會(huì)刺激該地區(qū)的市場需求，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而可能促使房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。</p><p>　?。?）城市居民人均可支配收入：此指標(biāo)直接反映了一個(gè)地區(qū)的購買力和消費(fèi)水平，是城市房地產(chǎn)健康、繁榮發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)。</p><p>　?。?）商品房銷售面積：反映了房地產(chǎn)市場中當(dāng)年的需求狀況。</p><p>　?。?）商品房竣工面積：

57、反映一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的市場供應(yīng)量。由一般的需求理論可知，現(xiàn)實(shí)的需求量是由供給函數(shù)和需求函數(shù)共同決定的，該指標(biāo)的大小會(huì)造成售價(jià)的變動(dòng)。</p><p>　　（5）房地產(chǎn)開發(fā)投資：它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。 </p><p>　?。?）建造成本：反應(yīng)房地產(chǎn)的成本情況。</p><p>　?。?）GDP：GDP反映了當(dāng)?shù)氐貐^(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)走向，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展有利于房地

58、產(chǎn)市場的培育和發(fā)展。</p><p>　?。?）金融機(jī)構(gòu)貸款余額</p><p>　　反映房地產(chǎn)市場中資金供給的指標(biāo)，通過影響市場供需影響價(jià)格波動(dòng)的重要金融指標(biāo)。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的起點(diǎn)較低，資本金普遍較少，融資渠道單一，貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)中主要的資金來源；另一方面，隨著住房體制改革，城市化進(jìn)程的加快，居民對于住房的需求正以高于收入增長的速度提前釋放，而個(gè)人住房貸款是實(shí)現(xiàn)并擴(kuò)張這種需求的主

59、要支撐力量。因此，金融機(jī)構(gòu)貸款是影響房地產(chǎn)供給、需求的重要影響因素。</p><p>　　3.3 需求因素影響下的住宅價(jià)格影響因素模型</p><p>　　構(gòu)建需求因素影響下的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素模型為：</p><p>　　此模型包含三個(gè)預(yù)測變量，分別為X1：常住人口(萬人)；X2：人均可支配收入(元)；X 3：銷售面積(萬平方米)；四個(gè)回歸參數(shù)、、、，一個(gè)隨機(jī)擾動(dòng)

60、項(xiàng)ε。</p><p>　　表1 住宅價(jià)格與需求因素統(tǒng)計(jì)</p><p>　　資料來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒，中國統(tǒng)計(jì)年鑒</p><p>　　3.3.1 線性回歸模型估計(jì)和參數(shù)處理</p><p>　　表1給出了1999-2009年商品住宅價(jià)格與需求因素統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，下面用該數(shù)據(jù)利用Eviews軟件進(jìn)行回歸模型估計(jì)：（1）建立數(shù)據(jù)文件；（2）進(jìn)行OLS

61、回歸；（3）檢驗(yàn)估計(jì)的模型。</p><p>　　OLS（普通最小二乘法）估計(jì)</p><p>　　建立數(shù)據(jù)文件，對上海1999-2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)利用Eviews軟件的OLS回歸進(jìn)行分析，以確定各自變量對住宅價(jià)格的影響程度，即可得到輸出結(jié)果（見圖4）。</p><p>　　Y= 22153.39 -18.096X1+ 0.693X2+ 1.273X3</p

62、><p>　　(-1.284) (2.867) (1.81)</p><p>　　圖4 OLS回歸分析</p><p>　　3.3.2 檢驗(yàn)估計(jì)的模型</p><p>　　利用樣本數(shù)據(jù)估計(jì)出模型之后，為保證模型的可靠性，需要采用一些統(tǒng)計(jì)方法對模型進(jìn)行檢驗(yàn)?；貧w模型的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)主要包括擬合度檢驗(yàn)、方程的顯著性檢驗(yàn)、變量的顯著性檢驗(yàn)、方程的自相關(guān)

63、性檢驗(yàn)和異方差性檢驗(yàn)。</p><p><b>　?。?）擬合度檢驗(yàn)</b></p><p>　　擬合度檢驗(yàn)，是檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛯颖居^測值的擬合程度。擬合度的取值范圍在[0，1]之間。當(dāng)R2 =1時(shí)，模型與樣本觀測值完全擬合。根據(jù)回歸結(jié)果，模型擬合度高達(dá)0.9483，調(diào)整后的R2也高達(dá)0.9261。可以說模型對樣本觀測值的擬合度是相當(dāng)高的。但是判斷模型回歸分析的質(zhì)量時(shí)，擬合

64、度并不是唯一的標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)甚至為了追求模型的經(jīng)濟(jì)意義，可以犧牲一點(diǎn)擬合度。</p><p>　?。?）方程的顯著性檢驗(yàn)</p><p>　　方程的顯著性檢驗(yàn)，是來檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷木€性關(guān)系在總體上是否顯著成立。根據(jù)回歸結(jié)果，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)值為42.77055，在n=11，k=3，給定顯著性水平=0.05的情況下，查表得到臨界值</p><p>　　F0.05（3，11-3-1）=4.

65、35，F(xiàn) >，所以模型的線性關(guān)系在概率為95%的水平下是顯著成立的。</p><p>　?。?）變量的顯著性檢驗(yàn)</p><p>　　對于多元線性回歸模型，方程的總體線性關(guān)系是顯著的，并不能說明每個(gè)解釋變量對被解釋變量的影響都是顯著的，必須對每個(gè)解釋變量進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，以決定是否作為重要的解釋變量保留在模型中。如果某個(gè)變量對被解釋變量的影響并不顯著，應(yīng)該將它剔除，以建立更為簡單的模型

66、。這就是變量顯著性檢驗(yàn)的任務(wù)。根據(jù)回歸結(jié)果，已經(jīng)由軟件計(jì)算出所有的t統(tǒng)計(jì)量值，分別為t0=1.164，t1=-1.284，t2=2.867，t3=1.81。給定顯著性水平=0.05的情況下，查t分布表中自由度為7(n –k-1 =7)的臨界值，得到t 0.025=2.36462，顯然|t1 |< t 0.025，</p><p>　　|t2 |>t 0.025 ，|t3 |< t 0.025，因

67、此，t2通過了變量的顯著性檢驗(yàn)，而t1、t3沒有通過變量的顯著性檢驗(yàn)，即解釋變量X1、X3是不顯著的。</p><p><b>　?。?）自相關(guān)性檢驗(yàn)</b></p><p>　　根據(jù)回歸分析，D.W統(tǒng)計(jì)量為2.031713，通常DW統(tǒng)計(jì)量的值在2左右時(shí)，無須查表檢驗(yàn)即可判定回歸模型不存在自相關(guān)，此時(shí)回歸模型有效，所以方程不存在自相關(guān)性。</p><

68、;p><b>　　（5）異方差性檢驗(yàn)</b></p><p>　　一般經(jīng)驗(yàn)告訴我們，對于采用截面數(shù)據(jù)作樣本的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)問題，由于在不同樣本點(diǎn)上解釋變量以外的其他因素的差異較大，所以往往存在異方差性。</p><p>　　本文所采用的是時(shí)間序列數(shù)據(jù)，因此存在異方差的可能性較小，但為了模型估計(jì)的準(zhǔn)確性，本文采用懷特檢驗(yàn)來分析是否存在異方差，另外，本文收集1999-2

69、009年共11年的數(shù)據(jù)，樣本容量較小，解釋變量又較多的情況下，為了保證自由度，在輔助回歸模型中省略交叉項(xiàng)。執(zhí)行命令后，顯示(見圖5)所示的輔助回歸模型的估計(jì)結(jié)果，由于nR2=10.38298，取顯著性水平=0.05時(shí)， =12.592 >nR2，所以方程不存在異方差。</p><p><b>　　圖5 懷特檢驗(yàn)</b></p><p>　　3.3.3 線性回歸模

70、型的分析</p><p>　　根據(jù)以上的回歸模型檢驗(yàn)，可以看出變量X1、，X3即常住人口和銷售面積不能顯著的影響被解釋變量，從模型中剔除，需求因素影響下的模型變?yōu)椋?lt;/p><p>　　其中X2：人均可支配收入(元)；兩個(gè)回歸參數(shù)、，一個(gè)隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)ε。</p><p>　　再次進(jìn)行OLS估計(jì)，得到輸出結(jié)果（見圖6）。</p><p>　　圖6

71、 OLS回歸分析</p><p>　　從圖6可以看出，人均可支配收入依然具有很高的擬合程度，R2值達(dá)到0.9239。在5%的顯著水平下，自變量通過了t檢驗(yàn)，這表示回歸系數(shù)是有意義的。F值也通過了檢驗(yàn)，反映出回歸模型顯著成立，表明回歸方程是有意義的。可見人均可支配收入對商品住宅價(jià)格的解釋力較強(qiáng)。又由于根據(jù)模型分析結(jié)果DW=2.298，接近于2，所以模型不存在序列相關(guān)性。</p><p>　　

72、綜合以上分析檢驗(yàn)可得，在需求因素影響下的回歸方程如下：</p><p>　　Y= -1711.302+0.433X2</p><p>　　(-2.172) (10.454)</p><p>　　從以上分析可以看出，人均可支配收入對模型具有良好的解釋能力。另外，我們還可以從模型看出人均可支配收入為正效應(yīng)（系數(shù)符號為正），這樣的結(jié)果和實(shí)際情況是相吻合的，也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)常

73、識。一個(gè)城市的價(jià)格水平，總會(huì)隨著這個(gè)城市的人均可支配收入的增加而不斷的提高。這是供求變化的必然結(jié)果。</p><p>　　其次，從具體數(shù)值來看，人均可支配收入每增加1元，對應(yīng)的商品住宅價(jià)格會(huì)增加0.433元/平方米。根據(jù)輸出結(jié)果的判定系數(shù)表明：人均可支配收入對商品住宅價(jià)格變動(dòng)的92.4%作出解釋。</p><p>　　說明影響上海市1999-2009年房價(jià)的最重要因素是人均可支配收入的增長

74、。</p><p>　　3.4 供給因素影響下的住宅價(jià)格影響因素模型</p><p>　　構(gòu)建供給因素影響下的商品住宅價(jià)格影響因素模型：</p><p>　　其中：X 4：竣工面積(萬平方米)，X 5：房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元），X 6：建造成本(元/m2)</p><p>　　3.4.1 線性回歸模型估計(jì)和參數(shù)處理</p><

75、;p>　　OLS（普通最小二乘法）估計(jì)</p><p>　　根據(jù)表2，對上海1999-2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)利用Eviews軟件的OLS回歸進(jìn)行分析，以確定各自變量對住宅價(jià)格的影響程度，得到的輸出結(jié)果（見圖7）。</p><p>　　對應(yīng)的回歸表達(dá)式為：</p><p>　　Y=-1671.862-2.369 X 4 +8.273 X 5 +1.948 X 6&

76、lt;/p><p>　　(-1.395) (-5.651) (7.52) (2.42)</p><p>　　表2 住宅價(jià)格與供給因素統(tǒng)計(jì)</p><p>　　資料來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒，中國統(tǒng)計(jì)年鑒</p><p>　　圖7 OLS回歸分析</p><p>　　3.4.2 檢驗(yàn)估計(jì)的模型</p><

77、;p><b>　?。?）擬合度檢驗(yàn)</b></p><p>　　根據(jù)回歸結(jié)果，模型的擬合度R2=0.9664。說明模型對樣本觀測值的擬合度是相當(dāng)高的。</p><p>　?。?）方程的顯著性檢驗(yàn)</p><p>　　根據(jù)回歸結(jié)果，F(xiàn)=67.15215，在n=11，k=3，給定顯著性水平=0.05的情況下，查表得到臨界值F0.05（3，11

78、-3-1）=4.35，F(xiàn) >，所以模型的線性關(guān)系在概率為95%的水平下顯著成立。</p><p>　?。?）變量的顯著性檢驗(yàn)</p><p>　　根據(jù)回歸結(jié)果，已經(jīng)由軟件計(jì)算出所有的t統(tǒng)計(jì)量值，分別為t0=-1.395，t4=-5.651，t5=7.52，t6=2.42。給定顯著性水平=0.05的情況下，查t分布表中自由度為7(n –k-1 =7)的臨界值，得到t 0.025=2.3

79、6462，顯然|t4 |> t 0.025，|t5|>t 0.025 ，|t6 |>t 0.025，因此，t4、t5 t6 都通過了變量的顯著性檢驗(yàn)。</p><p><b>　　（4）自相關(guān)性檢驗(yàn)</b></p><p>　　圖8 殘差的偏相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)</p><p>　　根據(jù)回歸分析，D.W統(tǒng)計(jì)量為2.739，在5%和1%

80、的顯著水平下，臨界值的4-dU<DW <4-dL，無法確定是否存在自相關(guān)性。因此采用偏相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)的方法，選擇滯后期為11，如圖8所示，圖中AC表示各期的自相關(guān)系數(shù)，PAC表示各期的偏自相關(guān)系數(shù)，為了直觀的反映相關(guān)系數(shù)值的大小，在圖形左半部分繪制了相關(guān)系數(shù)和偏相關(guān)系數(shù)的直方圖，其中虛線表示+0.5和-0.5。當(dāng)s期偏相關(guān)系數(shù)的直方圖超過虛線部分時(shí)，即存在s階自相關(guān)性。從圖的偏相關(guān)系數(shù)（PAC）可以看出，所有的ρ<0.5

81、（對應(yīng)的直方塊也明顯的都在虛線內(nèi)），所以方程不存在自相關(guān)性。</p><p><b>　　（5）異方差性檢驗(yàn)</b></p><p>　　執(zhí)行命令后，顯示(見圖9)所示的輔助回歸模型的估計(jì)結(jié)果，由于nR2=3.983089，取顯著性水平=0.05時(shí)， =12.592 >nR2，所以方程不存在異方差。</p><p>　　綜合以上分析檢驗(yàn)可

82、得，在供給因素影響下的回歸方程為：</p><p>　　Y=-1671.862-2.369 X 4 +8.273 X 5 +1.948 X 6</p><p>　　(-1.395) (-5.651) (7.52) (2.42)</p><p><b>　　圖9 異方差性檢驗(yàn)</b></p><p>　　3.4.

83、3 線性回歸模型的分析</p><p>　　說明當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資和建造成本保持不變時(shí)，竣工面積每增加1萬平方米，住宅商品房平均銷售價(jià)格將減少2.369元/平方米；當(dāng)竣工面積和建造成本保持不變時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額每增加1億元，住宅售價(jià)將平均增加8.273元/平方米；當(dāng)竣工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資保持不變時(shí)，建造成本每增加1元/ m2，住宅售價(jià)將平均增加1.948元/平方米；</p><p>　　

84、根據(jù)輸出結(jié)果的判定系數(shù)表明：竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資和建造成本的擬合優(yōu)度高，對住宅商品房平均銷售價(jià)格變動(dòng)的96.6%做出解釋。根據(jù)根據(jù)輸出結(jié)果的F統(tǒng)計(jì)量顯示，5%顯著性水平下，竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資和建造成本對住宅商品房平均銷售價(jià)格的共同影響是顯著的。同時(shí)，根據(jù)輸出結(jié)果的t值表明，5%顯著性水平下的t檢驗(yàn)中，竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資、建造成本對住宅商品房平均銷售價(jià)格的影響也是顯著的。</p><p>　　從分析

85、模型函數(shù)可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、建造成本與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，竣工面積與價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。</p><p>　　3.5其他因素影響下的住宅價(jià)格影響因素模型</p><p>　　構(gòu)建其它因素影響下的商品住宅價(jià)格影響因素模型：，模型包含兩個(gè)預(yù)測變量，分別為X7：國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)，X8：金融機(jī)構(gòu)貸款余額（億元）。</p><p>　　表3給出了1999年到20

86、09年商品住宅價(jià)格與其它因素統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，仍然用該數(shù)據(jù)利用Eviews軟件對模型進(jìn)行回歸估計(jì)。</p><p>　　表3 住宅價(jià)格與其他因素統(tǒng)計(jì)</p><p>　　資料來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒，中國統(tǒng)計(jì)年鑒</p><p>　　3.5.1 線性回歸模型估計(jì)和參數(shù)處理</p><p>　　OLS（普通最小二乘法）估計(jì)</p><p&

87、gt;　　對上海1999-2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)利用Eviews軟件的OLS回歸進(jìn)行分析，以確定各自變量對住宅價(jià)格的影響程度，輸出結(jié)果（見圖10）。</p><p>　　圖10 OLS回歸分析</p><p>　　對應(yīng)的回歸表達(dá)式為：</p><p>　　Y =886.212-0.257X7 +0.483 X8</p><p>　　(1.573

88、) (-0.801) (2.987)</p><p>　　3.5.2 檢驗(yàn)估計(jì)的模型</p><p><b>　?。?）擬合度檢驗(yàn)</b></p><p>　　根據(jù)回歸結(jié)果，模型擬合度為0.9579，調(diào)整后的R2 =0.9474。模型對樣本觀測值的擬合度是較高的。</p><p>　?。?）方程的顯著性檢驗(yàn)</

89、p><p>　　根據(jù)回歸結(jié)果，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)值為91.08，在n=13，k=2，給定顯著性水平=0.05的情況下，查表得到臨界值F0.05（2，13 -2 –1）=4.10，F(xiàn) >，所以模型的線性關(guān)系在概率為95%的水平下顯著成立。</p><p>　?。?）變量的顯著性檢驗(yàn)</p><p>　　根據(jù)回歸結(jié)果，已經(jīng)由軟件計(jì)算出所有的t統(tǒng)計(jì)量值，分別為t0=1.573，t7

90、=-0.801，t8=2.987。給定顯著性水平α=0.05的情況下，查t分布表中自由度為8的臨界值，得到t 0.025=2.306。|t7 |< t 0.025，|t8|>t 0.025，因此，t8通過了變量的顯著性檢驗(yàn)， t7 沒通過檢驗(yàn)，即解釋變量X7是不顯著的。</p><p><b>　　（4）自相關(guān)性檢驗(yàn)</b></p><p>　　根據(jù)回歸分

91、析，D.W統(tǒng)計(jì)量為1.643，在5%和1%的顯著水平下，dU <DW <4- dU，無自相關(guān)性，所以方程不存在自相關(guān)性。</p><p>　　3.5.3 線性回歸模型的分析</p><p>　　根據(jù)以上的回歸模型檢驗(yàn)，可以看出變量X7即國內(nèi)生產(chǎn)總值不能顯著影響的被解釋變量，從模型中剔除，需求因素影響下的模型變?yōu)椋?lt;/p><p>　　X8：金融機(jī)構(gòu)貸款余

92、額（億元）</p><p>　　再次進(jìn)行OLS估計(jì)，得到輸出結(jié)果（見圖11）。</p><p>　　圖11 OLS回歸分析</p><p>　　R2=0.9546，說明金融機(jī)構(gòu)貸款余額擬合優(yōu)度較高。在5%的顯著水平下，自變量通過了t檢驗(yàn)，這表示回歸系數(shù)是有意義的。F值也通過了檢驗(yàn)，反映出回歸模型顯著成立，表明回歸方程是有意義的。可見金融機(jī)構(gòu)貸款余額對商品住宅價(jià)格的解

93、釋力較強(qiáng)。又由于根據(jù)模型分析結(jié)果D.W=1.987，接近于2，所以模型不存在序列相關(guān)性。</p><p>　　綜合以上分析檢驗(yàn)可得，在需求因素影響下的回歸方程如下：</p><p>　　Y=616.457+0.355X8</p><p>　　從以上可以看出，金融機(jī)構(gòu)貸款余額對房價(jià)變動(dòng)的95.46%作出解釋，模型具有良好的解釋能力。金融機(jī)構(gòu)貸款余額和房價(jià)正相關(guān)，說明貸

94、款余額因素對房價(jià)的影響反映在供需上應(yīng)該是對需求的影響大于對供給的影響，由于貸款余額的上升，房地產(chǎn)商獲得貸款的數(shù)額會(huì)增加，房價(jià)上漲。</p><p>　　從具體數(shù)值上看，金融機(jī)構(gòu)貸款余額每增加1元，對應(yīng)的商品住宅的價(jià)格會(huì)增加0.355元。</p><p><b>　　4 結(jié)論及政策建議</b></p><p><b>　　4.1 研究結(jié)

95、論</b></p><p>　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是錯(cuò)綜復(fù)雜的，本文選取了以上八項(xiàng)指標(biāo)作為上海市房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素來進(jìn)行分析，不是說沒有選取的因素對房價(jià)的影響就不顯著，而是其中有些因素如國家政策，消費(fèi)者偏好，無法量化，因此沒有進(jìn)入考慮范疇。本研究只是剛剛?cè)腴T，考慮分析不全面，還有許多問題有待深入的探索。</p><p>　　本文對影響上海商品住宅價(jià)格的因素進(jìn)行梳理，依據(jù)19

96、99-2009年上海市房地產(chǎn)商品住宅的相關(guān)數(shù)據(jù)，分別從需求、供給和其它因素的角度觀察上海市房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格與其影響因素之間的關(guān)系。通過以上研究，本文得出的結(jié)論如下：</p><p>　?。?）從需求角度研究發(fā)現(xiàn)：住宅價(jià)格受到人均可支配收入的影響最大，住宅價(jià)格與人均可支配收入呈顯著正相關(guān)。人均可支配收入是決定家庭一切消費(fèi)最重要的因素，收入的增加增強(qiáng)了居民的購買能力，對住宅的需求量就大，需求量越大，房地產(chǎn)價(jià)格就越高

97、。</p><p>　?。?）從供給角度研究發(fā)現(xiàn)：住宅價(jià)格與房地產(chǎn)開發(fā)投資、建造成本這兩個(gè)影響因素均呈顯著正相關(guān)關(guān)系，與商品住宅竣工面積呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。建造成本提高了，開發(fā)商獲得的利潤就會(huì)減少，開發(fā)商提供新建房地產(chǎn)的積極性便會(huì)下降，價(jià)格就會(huì)上升；反之，價(jià)格則會(huì)下降。當(dāng)竣工面積增加時(shí)，房地產(chǎn)供給量就會(huì)增加，價(jià)格就會(huì)下降；竣工面積下降，供給就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升。</p><p>　　

98、（3）從其它因素角度研究發(fā)現(xiàn)：金融機(jī)構(gòu)貸款余額與住宅價(jià)格顯著正相關(guān)，說明上海市房價(jià)與貸款余額呈正方向變化，貸款余額對上海市房地產(chǎn)價(jià)格的影響，反映在供需上應(yīng)該是對需求的影響大于對供給的影響，由于貸款余額的上升，房地產(chǎn)商獲得貸款的數(shù)額會(huì)增加，房價(jià)上漲。</p><p>　　綜上，人均可支配收入、竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資、建造成本和金融機(jī)構(gòu)貸款余額是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，商品住宅年銷售面積、常住人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值，

99、對上海市房地產(chǎn)價(jià)格的影響不顯著，是次要因素。</p><p><b>　　4.2 建議</b></p><p>　?。?）實(shí)施貸款差別利率，抑制投資需求。針對不同的收入階層所需的購房種類和數(shù)量,銀行可以實(shí)行不同的貸款利率和貸款期限。如，采取措施提高貸款首付比例，控制多套住房貸款，提高房地產(chǎn)信貸的門檻；同時(shí)也可以通過提高貸款利率等政策，提高購房成本，利用價(jià)格杠桿來調(diào)節(jié)房

100、地產(chǎn)價(jià)格。</p><p>　?。?）保持適度住宅投資規(guī)模，確保供需基本平衡。政府可以利用各種有效手段，引導(dǎo)和調(diào)控住宅建設(shè)投資的規(guī)模和方向，使消費(fèi)者對不同類型住宅的有效需求均能得到滿足，避免在住宅消費(fèi)上出現(xiàn)過大的貧富差距。央行可以采取相關(guān)的引導(dǎo)措施，影響商業(yè)銀行提高對開發(fā)商的貸款條件，限制建筑公司用貸款墊資等行為。</p><p>　?。?）完善土地供應(yīng)機(jī)制，加強(qiáng)土地市場管理。首先控制土地

101、供應(yīng)總量，加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，穩(wěn)定土地價(jià)格。要確保市場穩(wěn)定，需要建立一套完善的法律法規(guī)和交易程序。其次國家須制定和完善相應(yīng)法規(guī)，對建筑結(jié)構(gòu)關(guān)鍵工序?qū)嵭胁僮饕?guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，強(qiáng)化工程檢驗(yàn)制度，要保證建筑市場的穩(wěn)定，保證建筑成本的平穩(wěn)，擴(kuò)大“規(guī)范市場秩序”成果，繼續(xù)確保公平公正和信息對稱。</p><p>　　4.3 上海市房地產(chǎn)價(jià)格走勢未來預(yù)測</p><p>　　受“國十條”、“滬十二條”

102、、“國八條”等中央和地方各部門多項(xiàng)調(diào)控政策的影響，2009年以來上海房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的勢頭得到了控制，2010年市場供求均出現(xiàn)明顯下調(diào)，投資和投機(jī)性需求在一定程度上也受到了相應(yīng)的遏制。</p><p>　　總體來看，2010年上海房地產(chǎn)市場整體環(huán)境依舊向好，在政府的適當(dāng)調(diào)控下供應(yīng)有望得到改善。需求方面，由于上海住宅市場潛力巨大，尤其是世博會(huì)的舉辦以及外來人口導(dǎo)入效應(yīng)繼續(xù)增強(qiáng)，將有效拉動(dòng)上海房地產(chǎn)市場需求；價(jià)格方面

103、，將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢，但在國家遏制高房價(jià)政策的影響下，漲幅將進(jìn)一步趨緩。</p><p>　　市場人士認(rèn)為“限購令”是在壓制暫時(shí)需求，而不會(huì)消滅需求，抑制房價(jià)效果有待市場檢驗(yàn)。從中期來看，房價(jià)的漲與降，就取決于市場供求的高與低。要想控制房價(jià)，就要增加土地供應(yīng)量，否則沒辦法蓋更多的房子，房子太少，房價(jià)自然就漲上去了。 </p><p>　　對于目前被大家寄予厚望的房產(chǎn)稅政策，房產(chǎn)稅是長

104、期性的政策，它影響的是人們對未來10年甚至20年的房地產(chǎn)市場預(yù)期，而對短期房價(jià)沒有太大的影響。房產(chǎn)稅的主要作用有兩個(gè)：政府穩(wěn)定的財(cái)政來源和均衡貧富的工具之一，房產(chǎn)稅雖然能夠一定程度起到抑制房價(jià)的作用，但這不是主要的。</p><p>　　因此可以預(yù)見，在未來的一段時(shí)期，上海的住宅價(jià)格還是會(huì)持續(xù)上漲，但將會(huì)趨于穩(wěn)定。政府的調(diào)控只是加速或者延緩價(jià)格的上漲，以及讓住宅價(jià)格的上漲比較平和，以求對住宅市場與金融市場產(chǎn)生的影

105、響比較小。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　近年來我國房地產(chǎn)市場獲得了迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)迅速成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。部分大中城市出現(xiàn)了房價(jià)快速上漲的局面?？焖偕蠞q的房價(jià)導(dǎo)致部分城鎮(zhèn)家庭購房困難，這種現(xiàn)象引起了社會(huì)各界的關(guān)注和憂慮。房價(jià)一直是老百姓關(guān)注的熱點(diǎn)問題。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也起著重要的作用。</p>&

106、lt;p>　　在此背景下，本文試圖運(yùn)用上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行的實(shí)際數(shù)據(jù)，以房地產(chǎn)價(jià)格為主線，通過建立多元回歸模型，分析影響住宅價(jià)格的顯著因素。本文采用定性和定量分析相結(jié)合的方法，逐步回歸法建立多元回歸模型，對模型進(jìn)行了擬合度檢驗(yàn)、變量系數(shù)顯著性的t檢驗(yàn)、模型總體顯著性的F檢驗(yàn)、一階自相關(guān)檢驗(yàn)、方差分析，得出以下結(jié)論：人均可支配收入、竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資、建造成本和金融機(jī)構(gòu)貸款余額這五個(gè)解釋變量對上海住宅價(jià)格具有顯著影響。其中人均可

107、支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資、建造成本、金融機(jī)構(gòu)貸款余額與住宅價(jià)格呈同方向變動(dòng)，竣工面積與住宅價(jià)格呈反方向變動(dòng)。</p><p>　　因此，上海市房地產(chǎn)業(yè)可以充分利用世博會(huì)的契機(jī)來獲得自身提高和發(fā)展；適度保持住宅投資規(guī)模，規(guī)范建筑市場，降低住宅建造成本，進(jìn)而有效控制房價(jià)。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]中國

108、指數(shù)研究院．2010年中國主要城市住宅市場交易情報(bào)[EB/OL]．</p><p>　　http://fdc.soufun.com/1410.htm，2011.01.06．</p><p>　　[2]顧建發(fā)．2010上海房地產(chǎn)市場盤點(diǎn) [J]．上海房地，2010(12).</p><p>　　[3]龍均云．影響我國房價(jià)波動(dòng)的因素及對策探討—兼論自住性買房與

109、投機(jī)性炒房正負(fù)效應(yīng) [J]．價(jià)格理論與實(shí)踐，2010(07).</p><p>　　[4]況偉大．利率對房價(jià)的影響[J]．世界經(jīng)濟(jì)，2010(04)．</p><p>　　[5]王鵬，李菁．開征物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)市場的影響分析[J]．稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)，2010(01)． </p><p>　　[6]邵慧． 我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析及房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測[D]．陜西：

110、西安理工大學(xué)，2010． </p><p>　　[7]佟繼萍．2010年上海房地產(chǎn)備忘錄[N]．房地產(chǎn)時(shí)報(bào)，2010．</p><p>　　[8]尹愛青，趙貼敏．從土地市場看房價(jià)變化[J]．城市開發(fā)，2009(12)．</p><p>　　[9]袁強(qiáng)．上海房產(chǎn)：大開發(fā)至少持續(xù)十年[J]．上海經(jīng)濟(jì)，2009(10）．</p><p>　　[10