[教育]浙江工商大學稅法第七章資源稅法和土地增值稅法

1、Prepared by shuji yan,第一節(jié)　納稅義務人與稅目、稅率　　資源稅是對在中華人民共和國領域及管轄海域從事應稅礦產品開采和生產鹽的單位和個人課征的一種稅?！　∫?、納稅人　　資源稅的納稅義務人是指在中華人民共和國領域及管轄海域開采應稅資源的礦產品或者生產鹽的單位和個人?！　∽⒁猓骸　?.開采地點——進口不征、出口不退 2.納稅人范圍廣泛【提示】2011年11月1日，中外合作開采石油、天然氣的企業(yè)繳納資源

2、稅，不再繳納礦區(qū)使用費（新變化）。 3.應稅與非應稅 4.有扣繳義務人的規(guī)定（含個體戶）。,第七章　資源稅法和土地增值稅法,Prepared by shuji yan,二、稅目　　（一）稅目（征稅范圍）：目前只有7大類，它們是：,Prepared by shuji yan,（二）其他需要說明的問題：　　1.納稅人在開采主礦產品的過程中伴采的其他應稅礦產品，凡未單獨規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產品或視同主礦產品稅目征收資

3、源稅。伴生礦（除主礦種以外，其他可供工業(yè)利用的成分） ——不征（不單獨征）伴選礦（以精礦形式伴選出的副產品）——不征巖金礦——不征（但尾礦與原礦劃分不清，仍繳納資源稅）　　　2.未列舉名稱的其他非金屬礦原礦和其他有色金屬礦原礦，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定征收或暫緩征收資源稅，并報財政部和國家稅務總局備案。,Prepared by shuji yan,三、稅率　　　　自2011年11月1日起，原油和天然氣由從量定額改為從

4、價定率征收資源稅。自此，資源稅采取從價定率或者從量定額的辦法計征。,Prepared by shuji yan,四、扣繳義務人——收購未稅礦產品的單位為資源稅的扣繳義務人：1.目前資源稅代扣代繳的適用范圍是指收購的除原油、天然氣、煤炭以外的資源稅未稅礦產品。2.代扣代繳資源稅適用的單位稅額規(guī)定如下:　　（1）獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購與本單位礦種相同的未稅礦產品，按照本單位相同礦種應稅產品的單位稅額，依據收購數量代扣代繳資源稅?！　?/p>

5、（2）獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購與本單位礦種不同的未稅礦產品，以及其他收購單位收購的未稅礦產品，按照收購地相應礦種規(guī)定的單位稅額，依據收購數量代扣代繳資源稅。　?。?）收購地沒有相同品種礦產品的，按收購地主管稅務機關核定的單位稅額，依據收購數量代扣代繳資源稅?！　　。?）其他收購單位收購未稅礦產品，按主管稅務機關核定的稅額（率），依據收購數量代扣代繳資源稅?！　　?.補充：扣繳義務人代扣代繳稅款，其納稅義務發(fā)生時間為支付首筆貨款或首次

6、開具支付貨款憑據的當天。　　4.補充：扣繳義務人代扣代繳的資源稅，應當向收購地主管稅務機關繳納?？劾U義務人代扣代繳資源稅應納稅額的計算公式為：　　代扣代繳稅額＝收購的未稅礦產品數量×適用的單位稅額,Prepared by shuji yan,第二節(jié)　計稅依據與應納稅額的計算,一、計稅依據　?。ㄒ唬膬r定率征收的計稅依據——銷售額　　銷售額為納稅人銷售應稅產品（原油、天然氣、煤炭）向購買方收取的全部價款和價外費用但不包括

7、收取的增值稅銷項稅額?！　。ǘ牧慷~征收的計稅依據——銷售數量　　1.基本規(guī)定：銷售數量包括納稅人開采或者生產應稅產品的實際銷售數量和視同銷售的自用數量。,Prepared by shuji yan,2.納稅人不能準確提供應稅產品銷售數量的，以應稅產品的產量或者主管稅務機關確定的折算比換算成的數量為計征資源稅的銷售數量?！　?.納稅人在資源稅納稅申報時，除財政部、國家稅務總局另有規(guī)定外，應當將其應稅和減免稅項目分別計算和報送。

8、　　4.對于連續(xù)加工前無法正確計算原煤移送使用量的煤炭：按加工產品的綜合回收率還原成原煤數量?！　?.金屬和非金屬礦產品原礦：因無法準確掌握納稅人移送使用原礦數量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數量，以此作為課稅數量，其計算公式為：,Prepared by shuji yan,【多選題】某銅礦2010年9月銷售銅精礦4000噸（選礦比為1:5），每噸不含稅售價1500元，當地銅礦石資源稅每噸1.2元，應納資源稅和增值稅稅額為（　）

9、　　A.資源稅1.68萬元　　　　B.資源稅2.4萬元　　C.增值稅78萬元　　　　D.增值稅102萬元『正確答案』BD『答案解析』應納資源稅＝4000×5×1.2＝24000（元）　　應納增值稅＝1500×4000×17%＝1020000（元）,Prepared by shuji yan,6.納稅人以自產的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數量為課稅數量。納稅人以外

10、購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。　　【單選題】某產鹽企業(yè)，2011年5月份以外購液體鹽3000噸加工成固體鹽600噸，以自產液體鹽5000噸加工成固體鹽1000噸，當月銷售固體鹽1500噸，取得銷售收入300萬元，已知液體鹽每噸單位稅額5元、固體鹽每噸單位稅額40元，該產鹽企業(yè)5月份應繳納資源稅（?。！　.20000元 　　B.35000元 　　C.45000元 　　D.60000元『

11、正確答案』C『答案解析』納稅人以自產的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數量為課稅數量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。應納資源稅＝1500×40－3000×5＝45000（元）,Prepared by shuji yan,煤炭資源稅計征：《財政部 國家稅務總局關于實施煤炭資源稅改革的通知》財稅〔2014〕72號，自2014-12-1起。 　　一、計

12、征方法： 　　應納稅額＝應稅煤炭（不含增值稅）銷售額×適用稅率 　　 應稅煤炭，包括原煤、以未稅原煤加工的洗選煤。 二、應稅煤炭銷售額 　　1.納稅人開采原煤直接對外銷售的　　原煤應納稅額=原煤銷售額×適用稅率　　銷售額不含從坑口到車站、碼頭等的運輸費用。　　2.納稅人將開采的原煤自用于連續(xù)生產洗選煤的，在原煤移送使用環(huán)節(jié)不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售原煤計算繳納資源稅

13、。,Prepared by shuji yan,3.納稅人將其開采的原煤加工為洗選煤　?。?）洗選煤對外銷售　　洗選煤應納稅額=洗選煤銷售額×折算率×稅率　　洗選煤銷售額包括洗選副產品的銷售額，不包括洗選煤從洗選煤廠到車站、碼頭等的運輸費用?！　。?）洗選煤自用的：視同銷售洗選煤繳納資源稅?！　　纠磕趁旱V企業(yè)（增值稅一般納稅人），2015年4月向某電廠銷售優(yōu)質原煤3000噸，開具增值稅專用發(fā)票注

14、明不含稅價款36萬元，支付從坑口到車站的運輸費用2萬元；向某煤場銷售選煤，開具增值稅普通發(fā)票列明銷售額7.6萬元。該煤礦資源稅稅率為5%，選煤折算率為92%。   『答案解析』當月應納資源稅=36×5%+7.6÷（1+17%）×92%×5%=2.10（萬元）。,Prepared by shuji yan,注意問題：　?。?）以初級礦產品作為課稅數量。　?。?）與增值稅之間

15、的關系：應稅礦產品也要交增值稅，按價格交；資源稅（只對初級礦產品），大部分礦產品按數量交?！　啥悈^(qū)別：①征稅范圍不同；　　②環(huán)節(jié)不同；　　③和價格的關系不同；　?、苡嫸惙椒ú煌?Prepared by shuji yan,第三節(jié)　稅收優(yōu)惠和征收管理,一、減免稅項目（一）開采原油過程中用于加熱、修井的原油，免稅。（二）納稅人開采或者生產應稅產品過程中，因意外事故或者自然災害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府

16、酌情決定減稅或者免稅。（三）鐵礦石資源減按80%征收資源稅。（新增）（四）尾礦再利用的，不再征收資源稅。（新增）（五）從2007年1月1日起，對地面抽采煤礦瓦斯暫不征收資源稅。（六）自2010年6月1日起，納稅人在新疆開采的原油、天然氣，自用于連續(xù)生產原油、天然氣的，不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售，依照規(guī)定計算繳納資源稅。三類減免稅項目：1.油田范圍內運輸稠油過程中用于加熱的原油、天然氣，免征資源稅。2.稠油、高凝油和

17、高含硫天然氣資源稅減征40%。3.三次采油資源稅減征30%。（七）對衰竭期煤礦開采的煤炭，資源稅減征30%。（八）對充填開采置換出來的煤炭，資源稅減征50%。 　納稅人開采的煤炭，同時符合上述減稅情形的，納稅人只能選擇其中一項執(zhí)行，不能疊加適用。,Prepared by shuji yan,【例】某油田原油價格每噸6000元（不含增值稅，下同），天然氣每立方米2元。2013年12月，該企業(yè)生產原油25萬噸，當月銷售20萬噸，加熱

18、、修井用2萬噸，將3萬噸原油贈送給協(xié)作單位；開采天然氣700萬立方米，當月銷售600萬立方米，待售100萬立方米，原油、天然氣的稅率均為5%，該油田2013年12月應納資源稅多少萬元。該油田2013年12月應納資源稅=（20+3）×6000×5%+600×2×5%=6900+60=6960（萬元）。【例】某鐵礦5月銷售鐵礦石原礦50000噸，另外銷售移送入選的精礦24000噸，選礦比為60

19、%，當地適用的單位稅額為2元/噸，該礦應繳納資源稅多少萬元。該礦應繳納資源稅=（50000＋24000/60%）×2×80%=90000×2×80%=144000（萬元）。,Prepared by shuji yan,二、資源稅進口不征，出口不退三、納稅義務發(fā)生時間（一）納稅人銷售自產應稅產品的納稅義務發(fā)生時間1.納稅人采用分期收款結算方式的，為銷售合同規(guī)定的收款日期當天；2.采取預收

20、貨款結算方式的，為發(fā)出應稅產品的當天；3.采取其他結算方式的，為收訖銷貨款或者取得索取銷貨款憑據的當天。（二）納稅人自產自用應稅產品的納稅義務發(fā)生時間，為移送使用應稅產品的當天。（三）扣繳義務人代扣代繳資源稅的納稅義務發(fā)生時間，為支付首筆貨款或首次開具支付貨款憑據的當天。,Prepared by shuji yan,四、納稅地點——開采或生產所在地主管稅務機關　　開采地、收購地。具體情況：　　1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應當

21、向應稅產品開采或者生產地主管稅務機關繳納?！　?.如果納稅人應納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采的礦產品一律在開采地納稅?！　?.扣繳義務人代扣代繳的資源稅，也應當向收購地主管稅務機關繳納?！　　締芜x題】甲縣某獨立礦山2009年7月份開采銅礦石原礦3萬噸，當月還到乙縣收購未稅銅礦石原礦5萬噸并運回甲縣，上述礦石的80%已在當月銷售。假定甲縣銅礦石原礦單位稅額每噸5元，則該獨立礦山

22、7月份應向甲縣稅務機關繳納的資源稅為（?。??！　.12萬元　B.15萬元 　C.32萬元　　D.40萬元『正確答案』A『答案解析』本題考核資源稅的計算。收購未稅礦產品應該向收購地稅務機關繳納資源稅。向甲縣稅務機關繳納的資源稅＝3×80%×5＝12（萬元）,Prepared by shuji yan,第四節(jié)　土地增值稅納稅義務人與征稅范圍 　　土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權

23、，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。其作用在于：　　（1）加強國家對房地產開發(fā)和房地產交易的調控；　?。?）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為； （3）增加國家財政收入為經濟建設積累資金?！　∫弧⒓{稅義務人　　土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。,Prepared by shuji yan,【例】轉讓國有土地使用

24、權、地上建筑及其附著物并取得收入的（?。际峭恋卦鲋刀惖募{稅義務人?！　.學校 　　　　B.稅務機關　　C.外籍個人 　　D.國有企業(yè)『正確答案』ABCD『答案解析』土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。,Prepared by shuji yan,二、征稅范圍　?。ㄒ唬┗菊鞫惙秶　⊥恋卦鲋刀愂菍D讓國有土地使用權及其

25、地上建筑物和附著物的行為征稅。　　包含的三個判斷標準：①轉讓的土地使用權是否國家所有；②土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產權轉讓；③轉讓房地產是否取得收入。,Prepared by shuji yan,（二）具體事項征稅的規(guī)定,Prepared by shuji yan,屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應征）：　?。?）出售國有土地使用權　　（2）取得土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的　?。?）存量房地產買賣　　（

26、4）抵押期滿以房地產抵債（發(fā)生權屬轉讓）　?。?）單位之間交換房地產（有實物形態(tài)收入）　?。?）投資方或接受方屬于房地產開發(fā)企業(yè)的房地產投資　?。?）投資聯(lián)營后將投入的房地產再轉讓的　?。?）合作建房建成后轉讓的,Prepared by shuji yan,不屬于土地增值稅征稅范圍的情況（不征）：　　（1）房地產繼承（無收入）　?。?）房地產贈與（無收入）　?。?）房地產出租（權屬未變）　?。?）房地產抵押期內（權屬未變

27、）　　（5）房地產的代建房行為（權屬未變）　?。?）房地產評估增值,Prepared by shuji yan,免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）：　　（1）個人之間互換自有居住用房地產　?。?）合作建房建成后按比例分房自用　　（3）與房地產商無關的投資聯(lián)營，將房地產轉讓到投資企業(yè)　　（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中　　（5）國家征用收回的房地產　?。?）個人轉讓居住用房地產　?。?）建造普通標準

28、住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的　?。?）企事業(yè)單位、社團及組織轉讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項目金額20%的（新增）,Prepared by shuji yan,【例】下列項目中，按稅法規(guī)定可以免征或不征土地增值稅的有（?。！　.國家機關轉讓自用的房產　　B.稅務機關拍賣欠稅單位的房產　　C.對國有企業(yè)進行評估增值的房產　　D.投資于房地產開發(fā)企業(yè)的房地產項目『正確答案』C『答案解析』對國有企業(yè)

29、進行評估增值的房產，房產雖有增值，但其既沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。,Prepared by shuji yan,第五節(jié)　土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目,土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率表如下——需記憶。,,Prepared by shuji yan,【例題】某房地產公司轉讓商品樓收入5000萬元，計算土地增值額準允扣除項目金額4200萬元，則適用稅率為（?。?。

30、　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60%『正確答案』A『答案解析』增值額占扣除項目金額比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19.05%，適用第一級稅率，即30%。,Prepared by shuji yan,計算土地增值額時準予從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：,Prepared by shuji yan,土地增值額＝應稅收入－扣除項目合計。新建房地產轉

31、讓，如果是房地產企業(yè)，那么扣除項目有5項；如果是非房地產企業(yè)，那么扣除項目有4項，房地產企業(yè)多了一項“加計扣除（20%）”。存量房轉讓，如果轉讓的是房屋建筑物，那么扣除項目有3項；如果轉讓的是土地，那么扣除項目有2項，兩者的差別是房屋的評估價格。,Prepared by shuji yan,二、應稅收入三、確定增值額的扣除項目（一）對于新建房地產轉讓，可扣除：1.取得土地使用權所支付的金額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權所支

32、付的地價款；（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。2.房地產開發(fā)成本：是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括6項：（1）土地征用及拆遷補償費（2）前期工程費（3）建筑安裝工程費（4）基礎設施費（5）公共配套設施費（6）開發(fā)間接費用等,,Prepared by shuji yan,3.房地產開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用?！　。?）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息

33、支出，并能提供金融機構的貸款證明的：　　房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內　　這里的利息注意兩點：　　①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。　?、诓话酉?、罰息?！　。?）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內,Prepared by sh

34、uji yan,【例題】某房地產開發(fā)公司受讓一宗土地使用權，支付轉讓方地價款8000萬元。使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售。在開發(fā)過程中，根據建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計6200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元（只有70%能夠提供金融機構的證明）?！　。ㄕf明：其他開發(fā)費用扣除比例為4%，契稅稅率為3%）　　要求：　?。?）計

35、算該房地產開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅?！　。?）計算該房地產開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)成本?！　。?）計算該房地產開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用?！赫_答案』　?。?）計算該房地產開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅＝8000×60%＋8000×3%×60%＝4944（萬元）　?。?）計算該房地產開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)成本＝6200（萬元）?！　。?）計算

36、該房地產開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用＝500×70%＋（4944＋6200）×4%＝795.76（萬元）,Prepared by shuji yan,【關于利息的其他規(guī)定】　?。?）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：　　房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)既向

37、金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。,Prepared by shuji yan,4.與轉讓房地產有關的稅金　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費”（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）　　（2）非房地產開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費” （營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加）?！　　纠}】房地產開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（?。　.營業(yè)稅、印花稅　　

38、B.房產稅、城市維護建設稅　　C.營業(yè)稅、城市維護建設稅　　D.印花稅、城市維護建設稅『正確答案』C『答案解析』房地產開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許扣除營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。,Prepared by shuji yan,5.財政部規(guī)定的其他扣除項目　　從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：　　加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×20%　　【例題】某房地產開發(fā)公司整體出

39、售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為（　）?！　.1500萬元　　　B.2000萬元　　　C.2500萬元　　　D.3000萬元『正

40、確答案』D『答案解析』應扣除的房地產開發(fā)費用和“其他扣除項目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（萬元）,Prepared by shuji yan,【例題】房地產開發(fā)公司支付的下列相關稅費，可列入加計20%扣除范圍的有（?。　.支付建筑人員的工資福利費　　B.占用耕地繳納的耕地占用稅　　C.銷售過程中發(fā)生的銷售費用　　D.開發(fā)小區(qū)內的道路建設費用『正確答案』ABD『答案解析』銷售

41、過程中發(fā)生的銷售費用屬于房地產開發(fā)費用，不能加計扣除。,Prepared by shuji yan,（二）對于存量房地產轉讓，可扣除：　　1.房屋及建筑物的評估價格。　　舊房及建筑的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。　　評估價格＝重置成本價×成新度折扣率　　重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣

42、層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用?！　?.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。　　3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營業(yè)稅的規(guī)定）。　　【特殊規(guī)定】　　1.凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：　　舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除?！　∮嬎憧鄢椖繒r“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一

43、年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。　　2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。　　3.對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以實行核定征收。,Prepared by shuji yan,【單選題】位于縣城的某商貿公司2010年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得

44、評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2007年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數為（）?！　.639.6萬元　　B.640.1萬元　　C.760.1萬元　　D.763.7萬元『正確答案』C『答案解析』銷售舊的辦公樓需要交營業(yè)稅、城建稅及教育費附加（1000-600）×5%×（1+5%+3%）＝21.6（萬元）；因為無法取得評估價格，所

45、以按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%扣除，600×（1+4×5%）＝720（萬元）；對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數，所以可以扣除的金額合計數為720+21.6+18+0.5＝760.1（萬元）。,Prepared by shuji yan,總結：,【關于土地增值稅扣除項目的歸納】（一）取得土地使用權所支付的金

46、額（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓） （二）房地產開發(fā)成本（適用新建房轉讓） （三）房地產開發(fā)費用（適用新建房轉讓） （四）與轉讓房地產有關的稅金（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用新建房轉讓） （六）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產轉讓）,Prepared by shuji yan,【1.房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新房可扣除的項目】　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~　?。ǘ┓康禺a開發(fā)成

47、本　?。ㄈ┓康禺a開發(fā)費用　?、倮ⅲú话酉?、罰息）+【（一）+（二）】×5%以內　　或：②【（一）+（二）】×10%以內　　（四）與轉讓房地產有關的稅金　?、贍I業(yè)稅；②城建稅和教育費附加。沒有印花稅　　（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）　　【（一）+（二）】×20%,Prepared by shuji yan,【2.非房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新房可扣除的項目】　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?/p>

48、所支付的金額　?。ǘ┓康禺a開發(fā)成本　?。ㄈ┓康禺a開發(fā)費用　　①利息（不包括加息、罰息）+【（一）+（二）】×5%以內　　或：②【（一）+（二）】×10%以內　?。ㄋ模┡c轉讓房地產有關的稅金　　①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加。,Prepared by shuji yan,【3.各類企業(yè)轉讓存量房可扣除的項目】　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~　?。ㄋ模┡c轉讓房地產有關的稅金　　①營業(yè)稅

49、；②印花稅；③城建稅和教育費附加；④不能取得評估價格而需按發(fā)票所載金額加計時，可單獨扣除原買房時的契稅?！　。┓课菁敖ㄖ锏脑u估價格　?、僭u估價格=重置成本價×成新度折扣率　　②不能取得評估價格的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％,Prepared by shuji yan,【4.各類企業(yè)轉讓未經開發(fā)的土地】　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~　?。ㄋ模┺D讓環(huán)節(jié)的稅金,Prepared by

50、shuji yan,第六節(jié)　土地增值稅應納稅額的計算,一、增值額（計稅依據）　　土地增值額＝轉讓收入-扣除項目金額　　在實際的房地產交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：　　1.隱瞞、虛報房地產成交價格的；　　2.提供扣除項目金額不實的；　　3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。　　4.舊房及建筑物的轉讓。,Prepared by shuji yan,二、應納稅額計

51、算　　應納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數,【提示】計算土地增值稅要注意4個步驟：　　第一，要計算扣除項目，注意扣除項目歸集時的具體內容；　　第二，計算土地增值額，就是收入減去扣除項目；　　第三，計算土地增值率，前述第二項目÷第一項目；據此選出稅率和扣除率；　　第四，計算稅額。,Prepared by shuji yan,【例題1·步驟型計算】某房地產開發(fā)公司與某單位于

52、1997年3月正式簽署一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%,教育費附加征收率為3%，印花稅稅率為0.5‰）。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用為3000萬元；投入房地產開發(fā)成本為4000萬元；房地產開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,也不能提供金融機構證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地

53、產開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。請計算該公司轉讓此樓應納的土地增值稅稅額。（1997年）,Prepared by shuji yan,【答案及解析】　?。?）確定轉讓房地產的收入15000萬元?！　。?）確定轉讓房地產的扣除項目金額：　?、偃〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~為3000萬元　?、诜康禺a開發(fā)成本為4000萬元　　③房地產開發(fā)費用為：（3000+4000）×10%=700（萬元）　　④與轉讓房地產有關的稅金為:

54、15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（萬元）　?、輳氖路康禺a開發(fā)的加計扣除為：（3000+4000）×20%=1400（萬元）　　⑥轉讓房地產的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925（萬元）　?。?）計算轉讓房地產的增值額:15000-9925=5075（萬元）　?。?）計算增值額與扣除項目金額的比率:5075÷9925

55、15;100%≈51%　?。?）計算應納土地增值稅稅額：　　第一種計算方法：　　應納土地增值稅稅額=9925×50%×30%+（5075-9925×50%）×40%=1533.75（萬元）　　第二種計算方法：　　應納土地增值稅=5075×40%-9925×5%=1533.75（萬元）。,Prepared by shuji yan,【例題2·步驟型計算】李某系

56、某市居民，于2005年2月以50萬元購得一臨街商鋪，同時支付相關稅費l萬元，購置后一直對外出租。2008年5月，將臨街商鋪改租為賣，以80萬元轉讓給他人，簽訂產權轉移書據，經相關評估機構評定，房屋的重置成本價為70萬元，成新度折扣率為80%?！　∫螅焊鶕鲜鲑Y料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數。（2009年原制度）　?。?）李某轉讓商鋪應繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加?！　。?）李某轉讓商鋪應繳納的印花稅?！　。?/p>

57、3）李某轉讓商鋪應繳納的土地增值稅。　?。?）……　　【答案及解析】　?。?）應繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加=（80-50）×5%×（1+7%+3%）=1.65（萬元）　?。?）應繳納的印花稅=80×0.05%=0.04（萬元）　?。?）可扣除項目=70×80%+1.65+0.04=57.69（萬元）　　增值額=80-57.69=22.31（萬元）　　增值率=22.31/57.6

58、9×100%=38.67%＜50%　　應繳納的土地增值稅=22.31×30%=6.69（萬元）　?。?）……,Prepared by shuji yan,【配比型——項目配比計算方法歸納】在紛繁成本費用項目條件中，只有已售（含視同銷售、產權屬于全體業(yè)主所有、無償移交政府）房地產的地價成本和建造成本可扣除；未開發(fā)以及已開發(fā)未售的地價成本和建造成本不可扣除。,Prepared by shuji yan,【例題

59、83;配比型計算】某房地產開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權，根據轉讓合同支付轉讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權權屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分攤并能提供金融機構的證明。3月下旬該公司將開發(fā)

60、建造的寫字樓總面積的20%轉為公司的固定資產并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月～6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元?！　。ㄕf明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為7%：教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%）　　要求：根據上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計

61、算出合計數?！　。?）計算該房地產開發(fā)公司2010年4～6月共計應繳納的營業(yè)稅?！。?）計算該房地產開發(fā)公司2010年4～6月共計應繳納的城建稅和教育費附加?！　。?）計算該房地產開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的土地成本?！　。?）計算該房地產開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本。　?。?）計算該房地產開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用?！　。?）計算該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額?！　。?）計算該房地產

62、開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。,Prepared by shuji yan,【答案及解析】　　（1）4～6月應繳納的營業(yè)稅=60×5%+14000×5%=3+700=703（萬元）　?。?）4～6月應繳納的城建稅和教育費附加=3×（7%+3%）+700×（7%+3%）=0.3+70=70.3（萬元）　　（3）應扣除的土地成本：應繳納的契稅=6000×3%=180（萬元）　

63、　應扣除的土地成本=（6000+180）×70%×80%=3460.8（萬元）　　（4）應扣除的開發(fā)成本=5800×80%=4640（萬元）　?。?）應扣除的開發(fā)費用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（萬元）　　（6）該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納土地增值稅的增值額=14000-［700+70+3460.8+4640+645.0

64、4+（3460.8+4640）×20%］=14000-11136=2864（萬元）　?。?）該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅　　增值率=2864/11136×100%=25.72%　　銷售寫字樓應繳納的土地增值稅=2864×30%-11136×0=859.2（萬元）。,Prepared by shuji yan,三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖那逅銌挝弧?/p>

65、　土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算?！　￠_發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額?！　　締芜x題】對房地產開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（　）?！　.規(guī)劃申報項目　　　B.審批備案項目　　C.商業(yè)推廣項目　　　D.設計建筑項目『正確答案』B『答案解析』清算審核時，應審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為

66、單位進行清算。,Prepared by shuji yan,（二）土地增值稅的清算條件　　1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：　　（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　?。?）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；　?。?）直接轉讓土地使用權的?！　?.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：　?。?）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比

67、例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；　?。?）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　?。?）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　?。?）省稅務機關規(guī)定的其他情況。,Prepared by shuji yan,【多選題】下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有（　）?！　.直接轉讓土地使用權的　　B.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的　　C.房地產開發(fā)項

68、目全部竣工并完成銷售的　　D.取得銷售（預售）許可證2年仍未銷售完的『正確答案』ABC『答案解析』D選項，取得銷售（預售）許可證3年仍未銷售完的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。,Prepared by shuji yan,【綜合題】府城房地產開發(fā)公司2010年4月開始銷售開發(fā)項目，可售總面積為45000m2，取得收入40500萬元；尚余4500m2房屋未銷售?！　?010年2010年9月主管稅務機關要求房地產開發(fā)公

69、司就“東麗家園”項目進行土地增值稅清算，公司以該項目尚未銷售完畢為由對此提出異議?！　∫蠡卮穑汉喴f明主管稅務機關于2010年9月要求府城房地產開發(fā)公司對該項目進行土地增值稅清算的理由。　『正確答案』已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算?！　「欠康禺a開發(fā)公司截止2010年8月底已經銷售了40500平米的建筑面積，占全部可銷售面

70、積45000平米的90%，已經達到了主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件。,Prepared by shuji yan,（三）非直接銷售和自用房地產的收入確定　　1.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產?！　?.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未產生轉移，不征收土