淺析房地產(chǎn)全生命周期成本管控思路分析

1、淺析房地產(chǎn)全生命周期成本管控思路分析摘要：目前，我國在經(jīng)歷2007年底以來的樓市寒冬后，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛認識到，僅僅關(guān)注外部市場的“開源”還遠不能適應(yīng)殘酷現(xiàn)實，向管理要效益，大幅度削減成本，實現(xiàn)有效“節(jié)流”將是未來房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力之一。誰不修好這門功課，未來將會受到市場無情的拋棄。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；思路；核算中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：0前言在成本管理實踐和創(chuàng)新中，我們發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)將2009年定義為“成本

2、管理年”。但目前大部分的房企還普遍停留在粗放向規(guī)范管理過渡階段，成本管理在地產(chǎn)企業(yè)實踐中也產(chǎn)生了諸多困惑和難題。如何才能將成本算得精、算得準？如何使成本控得住、控得牢？“成本管理四步法”雖然大家已經(jīng)耳熟能詳，但我們發(fā)現(xiàn)大多企業(yè)動態(tài)成本與目標成本的差距基本上都在5%以上，大部分企業(yè)的目標成本在現(xiàn)實中都演變?yōu)椤皞文繕恕?，基本上是“形同虛設(shè)”。我們也欣喜的發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)一些標桿企業(yè)通過自己的獨特理念和高效執(zhí)行，已經(jīng)成功將誤差控制在2%的范圍內(nèi)，我

3、們通過對這部分企業(yè)的經(jīng)典做法進行總結(jié)和歸納，提煉了一套基于全生命周期的成本管控新思路。接下來就和大家一起分享我們新的研究成果。項目立項后，企業(yè)根據(jù)確定的成本管理目標，由成本控制主體對過程中各種影響成本的因素和條件進行預(yù)防和提前謀劃，最終以保障成本管理目標的實現(xiàn)。在具體執(zhí)行過程中，主要表現(xiàn)為以下三個環(huán)節(jié)：1目標成本的確立及合約分解從測算成本開始，在方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計相應(yīng)完成后，最終確立該項目的目標成本。目標成本一旦制定，成本經(jīng)

4、理就要基于“合約規(guī)劃”理念對目標成本進行自上而下的層層分解，預(yù)估出未來將要簽訂的合同大類和細則。（1）目標成本確定。目標成本具體在什么階段確定根據(jù)每個公司的管理水平而定。一般而言，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是在施工圖紙出來之后確定目標成本；但一些管理水平較高的企業(yè)也開始將目標成本的確定前置到了擴初階段甚至是方案階段，并在不同的階段形成不同的版本，例如某標桿企業(yè)就將目標成本劃分為土地版、啟動版、方案版、基準版等多個版本。（2）目標成本分解。目標成

5、本一旦鎖定，接下來就由成本負責(zé)人按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合約規(guī)劃。對于成本管理經(jīng)驗比較豐富的企業(yè)來說，合約規(guī)劃可以一步到位，細化分解為各層級的明細合同；但對成本管控水平相對落后的企業(yè)來說，則講究量體裁衣，分階段、抓主干實施，成本經(jīng)理可以先按科目大類分解出合同大類，隨著項目推移，不確定因素逐步明朗后，再進一步將合約細化。另外，在項目招投標之前，相應(yīng)的合約規(guī)劃務(wù)必提前分解到位，這一點是由目標成本管理自身的“提前謀劃、防范未然”