房地產(chǎn)項目招標(biāo)采購中供應(yīng)商管理研究

1、178房地產(chǎn)項目招標(biāo)采購中供應(yīng)商管理研究管理論壇謝天(重慶市工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)交易中心，重慶400000)摘要：房地產(chǎn)企業(yè)除了做好招標(biāo)采購的具體實施操作過程外，還應(yīng)該關(guān)注時招標(biāo)采購供應(yīng)商的管理，建立完善的供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫，通過對供應(yīng)商的分類管理和動態(tài)評價達(dá)到對供應(yīng)商的動態(tài)管理控制。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；招標(biāo)采購；供應(yīng)商；管理1招標(biāo)采購供應(yīng)商管理方面的問題及成因11參加投標(biāo)的有效供應(yīng)商數(shù)量不足。盡管很多與房地產(chǎn)公司合作的供應(yīng)商目前已經(jīng)建立了相應(yīng)的

2、供應(yīng)商管理制度，但缺乏對新供應(yīng)商的引進(jìn)，未能及時的對供應(yīng)商名錄進(jìn)行動態(tài)更新管理。很多房地產(chǎn)公司實際單個招標(biāo)采購項目的投標(biāo)供應(yīng)商數(shù)量不足3家，未能達(dá)到真正的貨比三家的要求。過分依賴少數(shù)曾經(jīng)合作過的供應(yīng)商，不注重引進(jìn)市場上的供應(yīng)商，甚至對新的供應(yīng)商不信任和排斥，不能有效的開發(fā)合理的供應(yīng)商導(dǎo)致房地產(chǎn)項目招標(biāo)采購工作受到一定限制，不利于長期的招標(biāo)采購成本降低和效率提高。12部分招標(biāo)采購未能吸引高水平供應(yīng)商參與投標(biāo)。很多房地產(chǎn)項目招標(biāo)采購執(zhí)行過程

3、中并不能有效的吸引行業(yè)綜合實力較強(qiáng)、知名品牌的供應(yīng)商參與競標(biāo)，主要原因包括：一是部分綜合實力較強(qiáng)、知名度較高的供應(yīng)商不愿意參與公開招標(biāo)項目；二是這些供應(yīng)商認(rèn)為房地產(chǎn)公司在招標(biāo)采購過程中的成本要求較高，通常選擇的中標(biāo)價格難以被其接受。13未建立有效的供應(yīng)商管理系統(tǒng)。目前很多房地產(chǎn)公司仍采用EXCEL數(shù)據(jù)架構(gòu)對供應(yīng)商進(jìn)行管理，盡管EXCEL具有操作簡單和功能強(qiáng)大等特點(diǎn)，但很難對供應(yīng)商進(jìn)行實時共享操作，同時需要借助其它管理軟件才能事先對招標(biāo)采

4、購的管理工作。少數(shù)大型房地產(chǎn)公司采用了客商管理系統(tǒng)，但通常僅是錄入中標(biāo)供應(yīng)商的相關(guān)信息，總之無法事先對供應(yīng)商進(jìn)行搜集、資質(zhì)審查和信息導(dǎo)人等工作，阻礙了供應(yīng)商的管理工作的全面開展，不利于進(jìn)一步擴(kuò)展公司的供應(yīng)商。2招標(biāo)采購供應(yīng)商的管理流程房地產(chǎn)公司工程采購部門是招標(biāo)采購供應(yīng)商管理的主導(dǎo)者，主要是收集、組織考察和選用供應(yīng)商，其中成本管理部、設(shè)計管理部和項目部也參與推薦意向供應(yīng)商和參與考察評審供應(yīng)商，項目部還對供應(yīng)商履約情況進(jìn)行考察評估。房地產(chǎn)

5、公司工程采購部門依據(jù)供應(yīng)商履約評估結(jié)果進(jìn)行動態(tài)管理，及時從供應(yīng)商名錄中刪除不合格者，并對供應(yīng)商進(jìn)行分級管理。房地產(chǎn)公司客戶中心、成本管理部和項目部也參與供應(yīng)商履約后的評估圖1為房地產(chǎn)公司的供應(yīng)商管理流程。最f鵑‘雨蚺竹jw成卓靜堆rj妊啦鉑鼎甜收集l黛向供L—捕薦孽向方[i爿l艤毒寨評審j供方r—q參考磷評審lJl劇八供古輯l硬萬右冪靜】施粟蚺供肖址履紛粘及罐進(jìn)靖效艘進(jìn)r～一1fjl據(jù)評繕珊丁1更新俳方名澩l酮諱矗礬；]砧腱鼴j赴績艘L

6、一一4參與麒釣聹評估訐估r茂避毒l1靖米腱j時更新供療軾采l供宵年度總站j!供方舒級f愛舒唾FI名毓圖1房地產(chǎn)公司的供應(yīng)商管理流程3招標(biāo)采購供應(yīng)商的履約評估應(yīng)該及時的對招標(biāo)采購過程中的供應(yīng)商的履約情況進(jìn)行評估，項目經(jīng)理部應(yīng)該在完成招標(biāo)采購當(dāng)前過程評估后才能申請當(dāng)期付款，作為支付款項的必要條件。項目經(jīng)理部在進(jìn)行過程評估時，應(yīng)該充分考慮招標(biāo)采購相關(guān)部門的意見。對完成履約的供應(yīng)商，應(yīng)該對其進(jìn)行后評估并作為支付結(jié)算款項的必要條件。供應(yīng)商履約評估

7、人員應(yīng)該依據(jù)供應(yīng)商的實際表現(xiàn)客觀真實的做出評價，如果供應(yīng)商履約存在不合格的情況應(yīng)該在其對應(yīng)項上做出相關(guān)說明。將對供應(yīng)商的履約評倍『青況上傳到采購平臺，并自動向供應(yīng)商房履約績效評估及改進(jìn)通知，由項目經(jīng)理部跟蹤供應(yīng)商績效改進(jìn)情況；工程與采購管理部門負(fù)責(zé)審核供應(yīng)商提交的績效改進(jìn)計劃。各區(qū)域公司應(yīng)該對合作供應(yīng)商進(jìn)行年度評估，對于尚未進(jìn)行后評估的供應(yīng)商，其年度評估結(jié)果取其過程評估得分的平均值；取得后評估的供應(yīng)商，其年度評估得分則是過程評分與后評估

8、得分的平均值。4招標(biāo)采購供應(yīng)商的管理體系41供應(yīng)商的資格管理。房地產(chǎn)公司將供應(yīng)商劃分為潛在供應(yīng)商(具備提供產(chǎn)品和服務(wù)能力)、競標(biāo)供應(yīng)商(參與招標(biāo)采購的供應(yīng)商)和中標(biāo)供應(yīng)商(確定中標(biāo))。房地產(chǎn)公司對供應(yīng)商資格管理有著嚴(yán)格的要求，具體來講歸納為以下幾點(diǎn)：(1)具備獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；(2)具有一定的資金實力和健全的財務(wù)會計制度；(3)具有一定市場知名度、良好的商業(yè)信譽(yù)；(4)產(chǎn)品質(zhì)量保障、具備履行合同所必須的專業(yè)技術(shù)和設(shè)備能力；(5)近

9、三年內(nèi)無重大事故或違法記錄；(6)符合法律法規(guī)及政策文件規(guī)定的其他條件。對供應(yīng)商的資格管理主要是審查供應(yīng)商提供的相關(guān)材料證件及實地考察基礎(chǔ)上確定的，最終形成《對供應(yīng)商資格管理的審查報告》，為今后招標(biāo)采購中與供應(yīng)商的合作管理提供決策依據(jù)。42潛在供應(yīng)商管理。依據(jù)供應(yīng)商是否合格的基本標(biāo)準(zhǔn)，將潛在供應(yīng)商劃分為不合格、待定和合格l一個類別。不合格是指未通過房地產(chǎn)公司資格審查的供應(yīng)商，待定是指未參加供應(yīng)商資格審查的供應(yīng)商，合格供應(yīng)商則是指通過考察

10、后認(rèn)定合格的供應(yīng)商。潛在供應(yīng)商的收集主要是通過查詢、網(wǎng)站、期刊資料或邀請等方式實現(xiàn)的，潛在供應(yīng)商應(yīng)該認(rèn)同并符合房地產(chǎn)公司招標(biāo)采購供應(yīng)商的相關(guān)規(guī)定。對供應(yīng)商的考察則是由工程與采購管理部完成的，包括市場上對潛在供應(yīng)商的信息收集，還可以要求潛在供應(yīng)商定期向房地產(chǎn)公司工程與采購管理部介紹供應(yīng)商的最新產(chǎn)品介紹等。組織考察小組到供應(yīng)商的營業(yè)場所或在建工程進(jìn)行實地考察，前者主要是實體考察，包括對供應(yīng)商人員情況、運(yùn)營狀況等進(jìn)行考察，后者主要是項目考察，

11、應(yīng)該作為_丁程與采購管理部的考察重點(diǎn)。房地產(chǎn)公司工程采購與管理部負(fù)責(zé)擬定潛在供應(yīng)商的考察名單及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，考察結(jié)束以后填寫《對XX供應(yīng)商的考察報告》，由考察小組采取會議討論的方式對供應(yīng)商進(jìn)行評價并做出統(tǒng)一的結(jié)論。43競標(biāo)供應(yīng)商管理。競標(biāo)供應(yīng)商是指參與房地產(chǎn)公司競標(biāo)的供應(yīng)商。競標(biāo)供應(yīng)商要認(rèn)同和遵守房地產(chǎn)公司提出的招標(biāo)選擇供應(yīng)商的程序和方式，具備房地產(chǎn)公司提出的供應(yīng)商資質(zhì)和條件，在過去1年時間內(nèi)至少有—個成功的項目，具備相應(yīng)能力的專業(yè)技術(shù)人員

12、，近三年內(nèi)不存在圍標(biāo)、串標(biāo)或其它違法行為。競標(biāo)供應(yīng)商必須是經(jīng)過房地產(chǎn)公司審核通過的合格的供應(yīng)商，通常是從房地產(chǎn)公司供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫中篩選，不合格供應(yīng)商或列入黑名單的供應(yīng)商不能作為競標(biāo)供應(yīng)商參與房地產(chǎn)公司所有業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的投標(biāo)。44中標(biāo)供應(yīng)商管理。招標(biāo)供應(yīng)商是指與房地產(chǎn)公司合作，向房地產(chǎn)公司提供合格產(chǎn)品或服務(wù)的供應(yīng)商。依據(jù)供應(yīng)管理合同，中標(biāo)供應(yīng)商有義務(wù)向房地產(chǎn)公司提供滿足合同要求的產(chǎn)品和服務(wù)，由房地產(chǎn)公司對中標(biāo)供應(yīng)商履約情況進(jìn)行評價，并作為進(jìn)行

13、合同款項結(jié)算的前提和依據(jù)，并作為今后是否與房地產(chǎn)公司繼續(xù)合作的重要依據(jù)。房地產(chǎn)公司對供應(yīng)商的履約評價分為履約過程評價和履約完成評價。過程評價主要是對供應(yīng)商履約執(zhí)行過程進(jìn)行抽平價，后評價主要(下轉(zhuǎn)281頁)工程論壇現(xiàn)代建筑與現(xiàn)代藝術(shù)的聯(lián)系孟青胡初華(浙江海天建設(shè)集團(tuán)有限公司，浙江東陽322100)281摘要：隨著科學(xué)技術(shù)的快速增長及人均收入的提高，現(xiàn)代的建筑從實用性逐漸向美觀、實用方向發(fā)展，越來越多的建筑與藝術(shù)設(shè)計角度聯(lián)系的更緊密。關(guān)鍵詞

14、：建筑；實用性；藝術(shù)設(shè)計1建筑藝術(shù)的困惑直到文藝復(fù)興時期，建筑一向被認(rèn)為是視覺藝術(shù)大家族的首要成員，是所有藝術(shù)門類中的集大成之作，古典主義的繪畫藝術(shù)和古典主義的建筑幾乎是并行的一個同構(gòu)體系。但隨著工業(yè)革命的完成，20世紀(jì)以來，科學(xué)技術(shù)取得了飛速的發(fā)展和進(jìn)步，它對建筑這一古老藝術(shù)和古老科學(xué)的沖擊是巨大的。無論中外，越來越明顯的事實是：雖然人們還將“建筑藝術(shù)”這樣的詞匯掛在嘴邊，但在實際的歷史研究和理論探討中，已經(jīng)很少而且越來越少地談?wù)摻ㄖ?/p>

15、與視覺藝術(shù)大家族其他成員的相互影響和聯(lián)系，取而代之的是技術(shù)決定論。這樣，建筑就迅速成為工具理性支配下的“技術(shù)成果”，住宅也成為居住的機(jī)器。以功能主義為核心的現(xiàn)代主義建筑運(yùn)動。以大拆大建的機(jī)械化原則，要將城市變成一塊擦去文字的白板，建筑的建構(gòu)也被還原為由普遍支配的生產(chǎn)技術(shù)與施工方法為中心的實體元素。有關(guān)藝術(shù)的問題似乎被徹底地消解了。然而，視覺藝術(shù)包括建筑和各種藝術(shù)形式，之所以被成為藝術(shù)，在于存在的合理性和現(xiàn)實性依賴于獨(dú)特的形式，對社會生活

16、的發(fā)展變化給予形象化的表現(xiàn)。表現(xiàn)的形式和技術(shù)手段，是有其自身的規(guī)律和準(zhǔn)則的。這種表現(xiàn)，往往是間接而非直接的，否則藝術(shù)就失去了存在的價值，變成科學(xué)技術(shù)和社會科學(xué)。所以，藝術(shù)和科技的根本不同，在于其不能向人們提供認(rèn)識自然科學(xué)規(guī)律的啟示，其根本作用在于表現(xiàn)人與自然和社會的關(guān)系，使生活飽滿，從感性上體驗自然和人生的韻味與詩意。事實上，正如科學(xué)和技術(shù)是兩個截然不同的概念一樣，建筑師與工程師也有著不同的職責(zé)?？茖W(xué)探索中蘊(yùn)含了技術(shù)上的無限可能性，而技

17、術(shù)的泛濫卻未必意味著科學(xué)的繁榮。工程師那急于事功的沖動往往會湮滅建筑設(shè)計師的靈感，在現(xiàn)代建筑史上，這樣的例子并不少見。然而，在2O世紀(jì)這個特殊的時代，在建筑社會化和功能化的浪潮中，工程師卻沖上了前臺，當(dāng)人們一廂情愿地用時代精神為某種特殊的建筑樣式辯解時，也失去了鑒賞的品位，失去了感受文化的機(jī)會。2建筑是藝術(shù)的存在21現(xiàn)代建筑設(shè)計從現(xiàn)代藝術(shù)中獲取了諸多的語匯引用。并對其語匯的哲學(xué)根源和思想進(jìn)行了理解和提煉，并對它表現(xiàn)和拓展。從現(xiàn)代藝術(shù)中風(fēng)

18、格派、至上主義構(gòu)圖的建筑化；構(gòu)成主義、立體主義與建筑邊界的融合，及其穿越時間與空間的限制對建筑藝術(shù)持久的影響力；到當(dāng)代藝術(shù)中將下意識狀態(tài)當(dāng)作一種構(gòu)思手段，將拼貼、復(fù)制、通俗化等作為一種設(shè)計方法，將極簡、裝置作為藝術(shù)與建筑的連接，將行為藝術(shù)、大地藝術(shù)作為某種建筑的表達(dá)方式，直至將觀念化的藝術(shù)品直接的建筑轉(zhuǎn)化，都體現(xiàn)出了當(dāng)代藝術(shù)創(chuàng)作手法對于建筑設(shè)計的影響。當(dāng)然，這些影響有些是直接來源于藝術(shù)流派和藝術(shù)作品本身，有些則是間接地從一種藝術(shù)風(fēng)格泛化

19、后的設(shè)計方法中獲得建筑的啟示。22現(xiàn)代藝術(shù)觀念對現(xiàn)代建筑設(shè)計也起著不可忽視的推動作用。這種作用在某種意義上同藝術(shù)語言是相輔相成和不可分割的，但它對建筑設(shè)計的觸動卻有著更為廣泛的影響。這種影響因為觀念的滲透而超越了單純的作為藝術(shù)的屬性。此外，由于作為藝術(shù)的個性化原因，不同的藝術(shù)作品往往因創(chuàng)作視點(diǎn)的不同、表現(xiàn)手法的不同、思考深度的不同，從而對建筑師產(chǎn)生不同的思想火花，這種觀念靈感的躍動，也在思維的不同層面上表現(xiàn)了頗多藝術(shù)價值的勃勃生機(jī)。2_

20、3對于藝術(shù)與建筑的互動，人們提出“藝術(shù)的概念，建筑的過程”的思想，這種思想，在于強(qiáng)調(diào)設(shè)計過程中藝術(shù)與建筑的平行思考，藝術(shù)與技術(shù)的平行思考。那并不是簡單地用建筑去表達(dá)藝術(shù)，或用藝術(shù)來體現(xiàn)建筑。重要的是建立在藝術(shù)基礎(chǔ)上的完整的知識結(jié)構(gòu)和完整的藝術(shù)化思維觀念，這樣，“建筑師就必須進(jìn)入知識乃至進(jìn)入‘知識的知識’的王國，必須深入到被哲學(xué)家稱為‘智慧層’的那個觀念的世界”。這意味著人類智慧最高層的哲學(xué)、科學(xué)與藝術(shù)的緊密結(jié)合。強(qiáng)調(diào)藝術(shù)與建筑的結(jié)合。強(qiáng)

21、調(diào)藝術(shù)與建筑的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)藝術(shù)的概念、建筑的過程，并非是追求絕對沒有的理想，更不是打著藝術(shù)家的旗號來為建筑正名。“建筑是以限制為基礎(chǔ)的藝術(shù)。建筑師不同于藝術(shù)家，他們有著明確的社會使命，那就是，把適合與公眾或一定地獄空間的知識，以建筑文化的方式創(chuàng)作出來。但是，要實現(xiàn)這一使命，建筑師又應(yīng)當(dāng)立志成為偉大的藝術(shù)家。當(dāng)藝術(shù)家不是建筑師的主旨，但應(yīng)當(dāng)這樣想，假如一名建筑師，當(dāng)面對著一大堆的材料和圖紙進(jìn)行設(shè)計的時候，能夠有所感悟，那么，前人上百年所做過

22、的各種探索，就有可能一朝出現(xiàn)，成為他今天創(chuàng)作的最堅實的基礎(chǔ)。不錯，建筑師不應(yīng)該完全照搬藝術(shù)家那套做法，但是，他們的確有必要在藝術(shù)家開創(chuàng)的道路上與其共同前進(jìn)?！?上接178頁)是針對供應(yīng)商整個履約過程及結(jié)果做出評價。對中標(biāo)供應(yīng)商的評價結(jié)果劃分優(yōu)秀(90)、合格(大于60分小于9O分)和不合格(6O)三個等級(百分制)，若在履約過程中發(fā)現(xiàn)中標(biāo)供應(yīng)商存在重大違法或違約行為的，應(yīng)該立即取消其投標(biāo)自合，視腈況在今后某段時期內(nèi)不允許其再次投標(biāo)；若在

23、連續(xù)1年內(nèi)被兩次被評定為不合格，或評價結(jié)果小于50分的供應(yīng)商應(yīng)該列入黑名單，在2年內(nèi)不得再次參與房地產(chǎn)公司的任何招標(biāo)工作，直到完全解禁為止。4I5黑名單供應(yīng)商管理。房地產(chǎn)公司針對在供方管理過程中產(chǎn)量質(zhì)量或服務(wù)出現(xiàn)重大偏差或違反供應(yīng)管理其他規(guī)定的供應(yīng)商應(yīng)該設(shè)置黑名單制度，一旦符合黑名單的條件則由房地產(chǎn)公司直接取消其中標(biāo)資格，并限制黑名單上的供應(yīng)商參與今后房地產(chǎn)公司所有業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的招投標(biāo)工作。房地產(chǎn)公司實行黑名單的目的在于對不合格的供應(yīng)商進(jìn)

24、行及時淘汰，選擇能夠長期合作的供應(yīng)商。滿足黑名單的主要條件包括：如果被房地產(chǎn)公司列入供應(yīng)商黑名單，則其兩年內(nèi)不得參與房地產(chǎn)公司所有業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的投標(biāo)，除非被房地產(chǎn)公司解除黑名單的資格。對于正在履約的情況下，除合同執(zhí)行部門提除終止外，應(yīng)該繼續(xù)按照原合同履行，黑名單上的供應(yīng)商應(yīng)該賠償房地產(chǎn)公司相應(yīng)的損失，如果房地產(chǎn)公司提出終止合同，則應(yīng)該及時凍結(jié)對供應(yīng)商的所有款項。房地產(chǎn)公司應(yīng)該慎重的考慮供應(yīng)商黑名單，通常是由工程與采購管理部門填寫《黑名單供