基于博弈論的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析

1、《經(jīng)濟(jì)師~2014年第8期.經(jīng)濟(jì)觀察摘要:隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和逐步完善，與之密切聯(lián)系的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)逐步升溫。房地產(chǎn)的商品房開發(fā)、銷售、交易、租賃、抵押和擔(dān)保等環(huán)節(jié)都離不開房地產(chǎn)咨詢，因此決策者和相關(guān)從業(yè)人員也加強(qiáng)了對(duì)專業(yè)咨詢意見的關(guān)基于博奔論的房地產(chǎn)器詢企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析注。但我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)起步晚，發(fā)展緩慢，外部生存環(huán)境、內(nèi)部管理上都存在一些問題，發(fā)展面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)也逐漸加劇。文章應(yīng)用博弈論的相關(guān)知識(shí)及模型，對(duì)房地

2、產(chǎn)咨詢企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行分析，并據(jù)此形成房地產(chǎn)咨詢企業(yè)發(fā)展應(yīng)注重產(chǎn)品創(chuàng)新的觀點(diǎn)。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)咨詢博弈論囚徒困境重復(fù)博弈中圖分類號(hào):F293.30文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):10044914(2014)08一05502一、引言我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)30多年發(fā)展日趨成熟，隨之產(chǎn)生的房地產(chǎn)咨詢業(yè)自上世紀(jì)90年代初產(chǎn)生并逐漸發(fā)展，自1996年中國(guó)樓市開始復(fù)蘇以來，專業(yè)咨詢代理企業(yè)不斷地涌現(xiàn)。根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部第50號(hào)令《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)

3、定》第2條規(guī)定，本規(guī)定所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?，F(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)可分為信息咨詢業(yè)務(wù)和投資決策咨詢業(yè)務(wù)兩大類。信息咨詢業(yè)務(wù)即以各種方式為有需要的房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，是房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)中最為廣泛和普及的一種:提供房地產(chǎn)開發(fā)、投資有關(guān)的各方面信息，如房?jī)r(jià)、地價(jià)及其動(dòng)態(tài)情況和預(yù)測(cè)、待出租、出讓、出賣和交換房的情況、尋求房地產(chǎn)投資伙伴、招商投資、政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策以及

4、其他關(guān)于房地產(chǎn)變動(dòng)信息等，以便開發(fā)商、投資商等客戶能及時(shí)了解某一城市或區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，還提供對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律法規(guī)和程序、資費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目包裝與廣告策劃等方面的咨詢和代理服務(wù)。投資決策咨詢業(yè)務(wù)是諸如接受房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃等?，F(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品多以調(diào)研報(bào)告，方案等書面或報(bào)告形式提供給客戶，主要是應(yīng)用SWOT分析，經(jīng)驗(yàn)理論等為

5、依托，對(duì)數(shù)據(jù)分析較少，產(chǎn)品單一，質(zhì)量、可信度上也不盡人意。博弈是指利益存在沖突的決策主體在相互對(duì)抗(或合作)中，對(duì)抗雙方(或多方)相互依存的一系列策略和行動(dòng)的過程合集。博弈論的方法和思想廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)和行為科學(xué)研究中。本文將囚徒困境和納什均衡等理論應(yīng)用到房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為分析。二、博弈模型的建立與分析王旭田乙強(qiáng)I對(duì)存在不合作可能性的博弈分析。假定存在兩個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè):甲公司和乙公司，兩提供的咨詢服務(wù)無差異，價(jià)格及市場(chǎng)占有率

6、均相同且利潤(rùn)均分。在上述假定下，有如下支付矩陣:表1存在不合作可能性的博弈支付矩陣(TPRS)Tspp(甲，乙)如表1所示，兩家房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的行動(dòng)集合是相同的(不創(chuàng)新，創(chuàng)新)，當(dāng)甲公司創(chuàng)新而乙公司不創(chuàng)新時(shí)，甲公司的收益為T，乙公司的收益為S，這時(shí)數(shù)量關(guān)系為:TPRS反之乙公司創(chuàng)新而甲公司不創(chuàng)新時(shí)，乙公司的收益為T，甲公司的收益為民當(dāng)雙方都進(jìn)行創(chuàng)新并獲得成功時(shí)，雙方收益為P。因此，在不合作的情況下，容易得出表1中矩陣的納什均衡是(創(chuàng)新，

7、創(chuàng)新)。因?yàn)闊o論甲公司還是乙公司，選擇“創(chuàng)新“才是最佳策略。但因創(chuàng)新是一項(xiàng)階段性、多變性的活動(dòng)，兩個(gè)公司之間可能不在同一時(shí)間完成創(chuàng)新。在寡頭競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，在每一階段各寡頭都在關(guān)注著對(duì)手的行動(dòng)，從而調(diào)整自身的決策。所以我們假定每個(gè)公司都是在通過多個(gè)時(shí)期的努力才能夠創(chuàng)新成功，而且企業(yè)在不同時(shí)期會(huì)增加在技術(shù)創(chuàng)新上的投入。設(shè)t表示不連續(xù)的時(shí)間段t=(0，1，2……，1)并假定存在一個(gè)從時(shí)間到隨機(jī)量k(t)映射，k(t)表示到時(shí)間t累積的創(chuàng)新上的投入

8、。用τ(i=I，2)表示廠商在另一廠商沒有率先成功的情況下分期獲得的利潤(rùn)，用節(jié)。表示另一廠商率先成功的情況下未成功廠商分期獲得的利潤(rùn)。設(shè)定貼現(xiàn)系數(shù)為8，人們對(duì)未來收益越看重(8越大)，寡頭雙方預(yù)計(jì)再次競(jìng)爭(zhēng)的可能性也越大。當(dāng)利率為r，則8=丁率先獲lr得成功者利潤(rùn)的現(xiàn)值可用~表示。用μ(k(t)，t)表示創(chuàng)新戰(zhàn)略18失敗的概率，這一概率取決于房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新上的投入。失敗的概率會(huì)隨著投入的增加而降低反之，則失敗的概率會(huì)升高。再令C

9、(k(t))為在創(chuàng)新活動(dòng)中投資的成本，則搶先成功的期望利潤(rùn)的現(xiàn)值為:節(jié)劇。，t)=ft(1μ側(cè)，t))擊一μ(k(t)，t)C(k(t))上式告訴我們，搶先成功的期望利潤(rùn)的現(xiàn)值是時(shí)間與累計(jì)和全體黨員作用是分不開的。在我國(guó)，黨的堅(jiān)強(qiáng)有力領(lǐng)導(dǎo)是政府發(fā)揮作用的根本保證。在全面深化改革過程中，我們要堅(jiān)持和發(fā)展我們的政治優(yōu)勢(shì)來引領(lǐng)和推進(jìn)改革，調(diào)動(dòng)各方面積極性，推動(dòng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。必須構(gòu)建決策科學(xué)、執(zhí)行堅(jiān)決、

10、監(jiān)督有力的權(quán)力運(yùn)行體系，要形成科學(xué)有效的權(quán)力制約和協(xié)調(diào)機(jī)制，健全懲治和預(yù)防腐敗體系，健全改進(jìn)作風(fēng)常態(tài)化制度，建設(shè)廉潔政治，努力實(shí)現(xiàn)干部清正、政府清廉、政治清明。全面推進(jìn)制度建設(shè)，通過深化改革防治腐敗。參考文獻(xiàn):深化改革不但需要勇氣，更需要智慧。中央已明確了改革路線圖，將進(jìn)一步深化各項(xiàng)改革。在經(jīng)濟(jì)體制改革中，只有正確處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控體系，才能進(jìn)一步推進(jìn)完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，使市場(chǎng)在資源自己置中發(fā)揮決定性作用和更

11、好地發(fā)揮政府作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。[1]白永秀，王頌吉政府與市場(chǎng)關(guān)系.管理科學(xué).2013(10)[2]改革重啟中國(guó)經(jīng)濟(jì)權(quán)威學(xué)者談十八屆三中全會(huì)東方出版社[3]胡舒立，張劍荊主編.中國(guó)2014改革升擋.民主與建設(shè)出版社(作者簡(jiǎn)介:張芒東，山西焦煤公共事業(yè)發(fā)展公司，山西省委黨校在職研究生山西太原030024)責(zé)編:賈偉)55一.經(jīng)濟(jì)觀察投入的函數(shù)。各寡頭采取理J性競(jìng)爭(zhēng)行動(dòng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是權(quán)衡搶先成功的期望利潤(rùn)和被人搶先后自身的所得利潤(rùn)

12、，即如果τA份，t)節(jié)。，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)便會(huì)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，(創(chuàng)新，創(chuàng)新)是納什均衡反之，(不創(chuàng)新，不創(chuàng)新)是納什均衡。在雙寡頭競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，博弈雙方不會(huì)因?yàn)轭A(yù)計(jì)同時(shí)創(chuàng)新后依然平分市場(chǎng)而且利潤(rùn)比不創(chuàng)新時(shí)有所增加就必然產(chǎn)生(創(chuàng)新，創(chuàng)新)的納什均衡。在不合作的情況之下，因?yàn)橐豁?xiàng)產(chǎn)品創(chuàng)新要經(jīng)歷多個(gè)研發(fā)階段，每個(gè)階段有不同的分任務(wù)并且需要不斷的資金投入，因此這種模型設(shè)計(jì)過于簡(jiǎn)單化。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)必須通過多方面調(diào)研了解市場(chǎng)及對(duì)手的動(dòng)態(tài)，適時(shí)對(duì)失敗概率函

13、數(shù)μ(k(t)t)進(jìn)行調(diào)整。2.對(duì)存在合作可能性的博弈分析。由于房地產(chǎn)當(dāng)事人對(duì)咨詢產(chǎn)品要求的多樣化，替代產(chǎn)品的增加，潛在的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)進(jìn)入，激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境使得各個(gè)企業(yè)紛紛以產(chǎn)品創(chuàng)新作為應(yīng)對(duì)措施。若不進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，原有產(chǎn)品可能不滿足客戶的需求，致使客戶尋求其他咨詢服務(wù)提供者，這樣，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)將減少在市場(chǎng)占有份額。但是在市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的調(diào)整過程中，寡頭們的利潤(rùn)不一定有增加，他們進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新的目標(biāo)是市場(chǎng)份額。表2囚徒困境博弈支付矩陣(TR

14、PS)(甲，乙)如表2所設(shè)，TRPS情況是可能出現(xiàn)的，兩個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)完全有動(dòng)力合謀，即有可能出現(xiàn)合作博弈。如果博弈雙方各自進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新并且成功后出現(xiàn)P陽，可得:8注tp→56一《經(jīng)濟(jì)師2014年第8期若T與P相差越大，同時(shí)T與R相差越小則(不創(chuàng)新，不創(chuàng)新)出現(xiàn)的可能性越大。但是，若T與R相差較大時(shí)，博弈雙方在自身選擇創(chuàng)新或不創(chuàng)新的差距較大，合作的關(guān)系可能被打破，則(創(chuàng)新，創(chuàng)新)出現(xiàn)的可能性較大。通過上述分析，無論房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中

15、是否合作，都有出現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的可能。隨著產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展，市場(chǎng)占有份額可能逐漸增加，隨之帶來的是良好的收益，也更容易獲得壟斷地位。三、房地產(chǎn)咨詢企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)例伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在我過的發(fā)展也逐步擴(kuò)大，各咨詢企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也不斷增加，每個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新腳步也越來越快。易居(中國(guó))控股有限公司是中國(guó)首家在美國(guó)紐交所上市的中國(guó)輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念公司，旗下克爾瑞信息集團(tuán)為企業(yè)提供房地產(chǎn)資訊、信息集成和解決方案，包括住宅、區(qū)域

16、開發(fā)、主題地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢等服務(wù)。易居在近些年發(fā)展中不斷地創(chuàng)新產(chǎn)品，2013年5月，獨(dú)立第二方房?jī)r(jià)指導(dǎo)平臺(tái)“克爾瑞房?jī)r(jià)“系統(tǒng)正式上線2013年11月，在上海舉辦的“超躍一一易居中國(guó)2013年度創(chuàng)新峰會(huì)“中宣布CRIC房地產(chǎn)決策咨詢信息系統(tǒng)升級(jí)，將使其房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)更加專業(yè)化、高成效從表3中可以看出，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)收入在2012年雖然有所下降，但是，在2013年全年過后，同比增長(zhǎng)40.667島，不僅遠(yuǎn)超2012年收入，也創(chuàng)下近

17、年新高。表3易居(中國(guó))近三年房地產(chǎn)信息和咨詢收入情況房地產(chǎn)信息和咨詢收入(萬美元)同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源:EHouse(Chir叫HoldingsLimited2013AnnualRept易居中國(guó)在2014年1月，B2C戰(zhàn)略全面啟動(dòng)，這是從B2B到以B2B與B2C為核心戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。在接下來的房地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢行業(yè)發(fā)展中，創(chuàng)新產(chǎn)品也成為提高競(jìng)爭(zhēng)力的主要手段之一。四、結(jié)論通過對(duì)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在相互競(jìng)爭(zhēng)中是否采用產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略博弈分析，從雙寡頭壟斷市場(chǎng)

18、人手，分別討論了企業(yè)不合作和合作的可能性。本文對(duì)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的發(fā)展戰(zhàn)略決策上有一定指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)應(yīng)借鑒優(yōu)秀咨詢企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，利用先進(jìn)的理論知識(shí)和專業(yè)軟件，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品。參考文獻(xiàn):[1]杜建國(guó)，彭萍我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)擴(kuò)展戰(zhàn)略與發(fā)展趨勢(shì)研究[A]房地產(chǎn)咨詢論文集[c]2011[2]陳俊華，武澤江國(guó)際房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)借鑒m中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，201O(11)[3]何軒.博弈論在動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析中的應(yīng)用[D]西南交通大學(xué)2006r

19、4]涂智勇博弈論[M].北京:北京大學(xué)出版社，2009[5]楊悉，祁守成.囚徒困境從單次博弈到重復(fù)博弈UJ商業(yè)時(shí)代，2009(2)[μ間6叫]EnuMatthewJeromeR.Bus臼eme句ye曰r.Understingco∞oper曰ationinthePris陽0nerf，sDi過lem口nu衛(wèi)1ll1a立丑m衛(wèi)lagameUJ.PersonalityIndivi嘰idua址1Differenc臼，2010(σ階3勻)[7]姚國(guó)