房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)研究

1、房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究梅楊（河南省建筑職工大學(xué)）摘要：本文引用實(shí)際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行特征進(jìn)行了分析，進(jìn)而對(duì)此期間我國(guó)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行了評(píng)析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)房地產(chǎn)泡沫指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)上漲?？傮w來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫定義包含二方面意思:一是泡沫載體的價(jià)格飄升，這個(gè)價(jià)格飄升遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其合理的市場(chǎng)定價(jià)，導(dǎo)致泡沫載體價(jià)格畸形二是由于價(jià)格信號(hào)作用最終使資源配置失衡，

2、最終這個(gè)泡沫有一個(gè)破滅的過(guò)程，表現(xiàn)為泡沫載體價(jià)格急劇下跌，從而導(dǎo)致一系列對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的破壞。因此預(yù)測(cè)和防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生具有重要的研究意義。本文將介紹一套房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并結(jié)合某市的各類數(shù)據(jù)予以說(shuō)明，以期能夠達(dá)到事先預(yù)測(cè)、有效防范房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的危害。1評(píng)價(jià)指標(biāo)體系評(píng)價(jià)指標(biāo)體系在這套房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，按照屬性可以劃分為以下幾類房地產(chǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)1.1生產(chǎn)類預(yù)生產(chǎn)類預(yù)警指警指標(biāo)當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模劇增，房

3、地產(chǎn)投資增幅巨大，房地產(chǎn)投資的收益率過(guò)高，引起過(guò)度投機(jī)，地價(jià)飛漲。因此可選房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、土地與樓宇供應(yīng)量增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資收益率、GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金總額增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)占GDP的比重等指標(biāo)作為反映生產(chǎn)狀況變動(dòng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)。1.2交易狀況類指標(biāo)交易狀況類指標(biāo)可選擇商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率、上地轉(zhuǎn)手率、商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率、空置面積增長(zhǎng)率等交易狀況類指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)泡沫。1.3消費(fèi)狀況類指標(biāo)消費(fèi)狀

4、況類指標(biāo)當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，吸引大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)，由于人們預(yù)期房地產(chǎn)將升值，炒賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重，可能引起商品房和土地價(jià)格暴漲?？蛇x擇商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)家庭年均收入等指標(biāo)作為反映消費(fèi)狀況變動(dòng)的評(píng)價(jià)圖21999－2004年固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)、住宅投資增幅變動(dòng)Fig2Amplitudeinvestmentincapitalassertsrealestateresidencefrom19992004inHangzhou0.00%10

5、.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%20002001200220032004全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率(%)上年=100住宅投資增長(zhǎng)率(%)上年=100%圖3房地產(chǎn)、住宅投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重Fig3Theratebetweenttheinvestmentinrealestateresidencetheinvestmentinwholecommunitycapitalasserts0

6、.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%199920002001200220032004房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重住宅投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重2002年的住宅投資增幅接近60％，2003年和2004年增幅也在30％左右，如果宏觀調(diào)控力度不夠，投資增幅極有可能反彈；住宅投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重分別在20％以上而且依然呈遞增趨勢(shì)。該市住宅投資規(guī)模過(guò)大。2.2房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)飛漲飛漲，居民，