房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制管理辦法

1、1房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制管理辦法第一章總則第一條為了加強公司在房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制工作，在重點考慮保障公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃效果、工程質(zhì)量進(jìn)度、開發(fā)周期、銷售業(yè)績等條件下統(tǒng)籌控制項目開發(fā)的開發(fā)成本以提高公司的開發(fā)經(jīng)營效益，使公司的開發(fā)成本不高于行業(yè)類似項目的開發(fā)成本平均水平并努力達(dá)到合理的低成本目標(biāo)，以保持公司的房地產(chǎn)項目在開發(fā)成本上具有合理的優(yōu)勢。根據(jù)公司制定的相關(guān)制度，參照公司的部門職責(zé)規(guī)定，特制定本實施辦法。第二

2、條根據(jù)開發(fā)項目各個階段，即指項目選擇、項目開發(fā)前期、項目施工建設(shè)、項目經(jīng)營銷售、項目評價五個階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制也按這五個階段來進(jìn)行控制。第三條成本控制管理的基本原則是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，以市場需求為導(dǎo)向，以保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作為手段，以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。第二章項目選擇期的成本調(diào)控第五條由工程部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項目的選擇工作并對選擇工作中的相關(guān)成本影響因素進(jìn)行把握和控制，成本合約部配合提供相關(guān)單方造價

3、指標(biāo)作為參考，銷售部進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)研工作配合項目選擇工作。（一）進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，對國家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行了解爭取優(yōu)惠政策，加強有關(guān)政策性問題的判定和解決，以達(dá)到較好的經(jīng)濟(jì)效益。（二）如擬選項目的建設(shè)用地屬非國有土地，需要辦理土地征用時，則需了解與土地征用有關(guān)的手續(xù)事項和經(jīng)濟(jì)支付情況；（三）當(dāng)擬選項目屬城市改造需要拆遷的項目，則需了解：應(yīng)拆居民戶數(shù)、應(yīng)拆民房面積（包括公房、私房）、應(yīng)拆單位戶數(shù)、應(yīng)拆房

4、屋面積、拆遷成本估算、有關(guān)文物保護(hù)等情況；掌握上述情況以便對拆遷成本進(jìn)行了解和掌控。（四）掌握項目所處地塊的城市詳細(xì)規(guī)劃情況，包括：擬建性質(zhì)、建筑限高、規(guī)劃道路、綠化比率等的調(diào)研；掌握上述狀況為規(guī)劃設(shè)計的整體經(jīng)濟(jì)考慮提供依據(jù)。（五）掌握項目所處地塊的大市政狀況，包括：上水、雨污水、燃?xì)狻崃?、電力、通訊等管網(wǎng)的管徑、路由、容量、站點、地上地下資源狀況的調(diào)研；掌握上述狀況為市政設(shè)計經(jīng)濟(jì)性的綜合考慮提供依據(jù)。3（4）在滿足市場定位和設(shè)計效果

5、的前提下，要求設(shè)計應(yīng)盡量標(biāo)準(zhǔn)化、通用化和系列化。在注重建筑工藝和材料設(shè)備經(jīng)濟(jì)性的前提下，優(yōu)選經(jīng)過實踐檢驗的新技術(shù)、新材料和新工藝。（5）若工程實行精裝修，則工程部組織設(shè)計、銷售部進(jìn)行模擬裝修，對空調(diào)洞、冷凝水排放、煙道、通風(fēng)口、開關(guān)插座、暖氣等位置要精心考慮，并將結(jié)果反映到施工圖之中，避免精裝對初裝的拆改。（6）工程部要求設(shè)計公司提交的設(shè)計文件必須達(dá)到國家相關(guān)規(guī)范、規(guī)定和設(shè)計任務(wù)書要求的設(shè)計深度和設(shè)計質(zhì)量。施工圖完成后工程部應(yīng)組織成本合

6、約部、相關(guān)設(shè)計、監(jiān)理以及外請專家成立聯(lián)合審查小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會審，特別要審查設(shè)計中極易忽視的薄弱環(huán)節(jié)，并提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計不合理、遺漏甚至失誤造成的投資損失，盡量減少工程實施中所造成的設(shè)計變更和現(xiàn)場洽商。（六）前期工作手續(xù)：對自來水、市政、燃?xì)?、電力、通訊、環(huán)保、人防、消防、審計、統(tǒng)計、建委等建設(shè)行政主管部門和市政管理部門辦理項目專項工程施工設(shè)計方案的審批手

7、續(xù)辦理期間，應(yīng)及時掌握和了解最新的相關(guān)規(guī)定，熟悉相關(guān)流程通過與相關(guān)部門及辦事人員協(xié)商探討做工作力爭在方案上體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性；（七）施工現(xiàn)場的開工準(zhǔn)備：包括現(xiàn)場建筑物、構(gòu)筑物的拆除，臨時道路的建設(shè)、臨時設(shè)施的搭建，施工用水、用電的解決和場地平整等。以上臨時工程的建設(shè)需與項目工程的整體開發(fā)施工安排相統(tǒng)一，考慮臨時方案與正式方案的相統(tǒng)一相協(xié)調(diào)，應(yīng)進(jìn)行整體統(tǒng)籌考慮盡量避免二次施工重復(fù)建設(shè)造成成本的提高。第四章項目施工建設(shè)的成本控制第七條由工程部負(fù)責(zé)房

8、地產(chǎn)開發(fā)項目的施工建設(shè)，會同成本合約部對項目施工建設(shè)成本進(jìn)行控制。（一）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、除有壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工和作業(yè)均須嚴(yán)格執(zhí)行《金隅陽光招投標(biāo)管理辦法》。2、壟斷性質(zhì)的項目應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。3、組織工程部、成本合約部、財務(wù)部等專業(yè)組成招標(biāo)小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)約定，擬定招標(biāo)文件，組織招標(biāo)活動。4、擬定施工類招標(biāo)文件前由成本合約部根據(jù)施工圖紙內(nèi)容確定甲供材料、甲指乙