房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制探討

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制探討</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)開發(fā)是個利潤較高的行業(yè)，在當前經(jīng)濟形勢下，隨著政府行為日益規(guī)范，市場競爭加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的微利時代即將到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制也就顯得更加重要。本文首先闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構成，接著說明了我國房地產(chǎn)項目成本控制的現(xiàn)狀，最后詳細分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目如何做到全過程成本控制。 </p><p>　

2、　關鍵字：房地產(chǎn)項目全過程成本控制 </p><p>　　中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號： </p><p><b>　　一、引言 </b></p><p>　　開發(fā)項目的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)商在項目實施過程中的一項重要工作，貫穿于項目實施的全過程，要保障開發(fā)項目取得良好的經(jīng)濟效益，就必須十分重視成本控制工作，切實提高成本管

3、理水平。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成 </p><p><b>　　土地成本 </b></p><p>　　土地成本，土地對于整個社會而言是一種稀缺資源，因此開發(fā)項目所占用的土地必須支付相應的土地費用。 </p><p><b>　　工程建設成本 </b></p>

4、<p>　　工程建設成本包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工程費用、建筑成本、公共配套設施費用等。 </p><p><b>　　相關稅費 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)過程的稅費，不論是開發(fā)商負擔還是購房者負擔，最終都構成房價，轉移到購房者身上。主要稅種有：營業(yè)稅及其附加、契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。 </p><p>&

5、lt;b>　　管理費用 </b></p><p>　　用于房地產(chǎn)開發(fā)到出售交付使用過程中，開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費用等。 </p><p><b>　　籌資費用 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型，需要大量的資金。開發(fā)商通常會選擇銀行貸款來解決，這就產(chǎn)生了利息。 </p><p>

6、;　　三、我國房地產(chǎn)項目成本控制現(xiàn)狀 </p><p>　　獲取土地是房地產(chǎn)開發(fā)成敗的關鍵步驟。土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的物質基礎。由于獲取土地占用需要大量的資金，通常占到整個開發(fā)成本的 40%以上，甚至更高，因此對土地成本費用控制至關重要。 </p><p>　　在工程項目進行到1/4時完成方案及初步設計，該階段對項目成本的影響最大約為75%一95%；到技術設計階段，影響項目成本的可能

7、性降低到35%一75%；而在施工圖設計階段，對項目成本的影響僅為5%一35%。由此可以看出，項目成本控制的重點就在施工前的投資決策與設計階段，只有切實有效的抓好這兩個階段的成本控制，才能有效地降低工程成本，提高企業(yè)效益。 </p><p>　　建設工程實行招投標，是我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革，有利于降低工程造價，縮短工期，提高工程質量，促進公平競爭，防止腐化現(xiàn)象的產(chǎn)生。目前我市房地產(chǎn)項目真正實施招投

8、標的不足一半。招投標工作推進不理想，工程招投標依然沒有起到成本控制的作用。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制 </p><p>　　1.土地競買階段成本控制 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)商參與競買報價的過程歸根到底也就是各方以各自實力為之博弈過程，因此在制定報價策略時，不但應當正視自身的實力更應當關注對手的實力。在開發(fā)資質、技術素質、管理能力、

9、開發(fā)經(jīng)歷與信譽等方面與手的對比，將直接影響報價策略的制定。 </p><p>　　1.1不平衡報價策略 </p><p>　　當采用評分的方法進行招標時，房地產(chǎn)開發(fā)商可認真分析評分方法，結合企業(yè)自身的優(yōu)勢，揚長避短，使本企業(yè)的綜合評分高。 </p><p>　　1.2高、低報價策略 </p><p>　　若項目所要求的專業(yè)性和管理水平較高，潛

10、在的手較少，可使用低報價策略；若項目的發(fā)展前景看好，競爭對手較多，則高報價策略。 </p><p>　　1.3合縱連橫策略 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)商出于競買的需要與互補之間的不足性競爭，采用合縱連橫進行聯(lián)合投標。 </p><p>　　1.4志在必得策略 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)商出于發(fā)展需要不惜采取微利甚至微虧進行高報價，

11、以期志在必得。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段的成本控制 </p><p>　　2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的動態(tài)控制 </p><p>　　2.1.1成本動態(tài)控制的含義 </p><p>　　建設項目成本進行全過程的動態(tài)控制，即要求實行系統(tǒng)的、全面的、科學的、有效的管理，針對不同階段的成本進行實時的控制。主要是在可行性研究階段

12、、設計階段、招投標階段、施工階段，應把資金的使用控制在允許的成本限額以內(nèi)，及時糾正或預防偏差，確保工程項目在其造價范圍內(nèi)，達到最大的收益。 </p><p>　　2.1.2成本偏差控制 </p><p>　　偏差控制法就是在編制出計劃成本的基礎上，通過采用成本分析方法找出實際成本與計劃成本之間的偏差并分析產(chǎn)生偏差的原因及偏差的變化趨勢，進而采取有效地措施以減少或消除不利偏差，從而實現(xiàn)目標成

13、本的一種科學的管理方法。成本控制中的偏差是指目標偏差，即項目的計劃成本與實際成本之間的差異。 </p><p>　　2.2決策階段的成本控制 </p><p>　　項目投資決策階段是項目全過程成本控制的重要階段，正確的決策是控制工程建設項目成本的首要前提。決策影響工程項目成本的主要因素有：項目的建設規(guī)模、項目的建設水平和技術裝備、項目建設地點、可行性研究及成本估算。 </p>

14、<p>　　決策階段成本控制的措施包括以下幾個方面：首先進行多方案的技術經(jīng)濟比較，擇優(yōu)選擇最佳建設方案；其次要建立科學決策體系，合理確定成本估算；最后要客觀、認真地做好項目評價。 </p><p>　　2.3設計階段的成本控制 </p><p>　　設計階段，不僅是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵所在，重點所在；也是處理建設過程中，技術與經(jīng)濟關系的重要環(huán)節(jié)；更是對建設項目早期進行全面規(guī)

15、劃和具體實施意圖安排的階段。 </p><p>　　技術方面，應該對設計多方案的選擇予以重視，分別對初步設計、技術設計、施工組織設計、施工圖設計進行嚴格的監(jiān)督審查，以求盡早的將問題暴露出來，并且應充分研究在技術上降低成本的措施。組織方面，對項目的組織結構，對項目的成本控制者及其負責的項目有清楚的了解，做到具體項目的成本控制能落實到個人。經(jīng)濟方面，應該對項目投資的實際值與計劃值進行動態(tài)的比較，實時分析預測并控制偏差

16、，對降低成本的部門或個人進行獎勵，提高全員的成本觀念。 </p><p>　　2.4招投標階段的成本控制 </p><p>　　為了有效地控制建設成本，項目應實行全過程的招標，包括設計、施工、監(jiān)理、供應、設備等，選擇性價比最高的單位，并在招標過程中的杜絕一切不正當競爭，這是成本控制的關鍵。 </p><p>　　嚴密的合同條款是成本控制的前提。投資的控制者應該在招標

17、文件與合同條文中，盡量的避免出現(xiàn)疏漏和文字上的含糊，以免因合同原因而產(chǎn)生糾紛造成成本浪費。 </p><p>　　2.5施工階段的成本控制 </p><p>　　房地產(chǎn)公司作為各施工單位的總體協(xié)調(diào)和指揮者，應根據(jù)項目規(guī)劃合理編制施工計劃，避免項目重復施工（尤其是室外土方的重復開挖、回填、倒運），多次計價，增加不必要的成本。 </p><p>　　施工階段的科學管理，

18、從項目施工開始至竣工。目前的施工單位一方面一味的追求利潤，偷工減料，所以造成大量不合格產(chǎn)品及施工質量問題，另一方面，就是施工單位沒有科學管理，造成人力和財力的多種返工浪費。只有在施工過程中真正落實科學管理才能使施工階段的成本得到有效地控制。 </p><p>　　做好項目成本預測與計劃，編制施工預算，明確目標，使每個人明白自己的責、權、利，嚴格按所簽定的合同執(zhí)行，自覺的履行個人的職責。加強材料管理，如果對材料疏于

19、管理，那么成本控制就是空談，所以要更加嚴格的加強材料管理，杜絕材料失竊、過量消耗等造成的浪費，同時要盡可能的采用新材料，強化材料計劃的嚴格執(zhí)行，從而達到節(jié)約成本的目的。 </p><p>　　2.6竣工階段的成本控制 </p><p>　　竣工階段項目的各項成本均已發(fā)生，所以重點應放在審核項目決算上，并將項目中各項技術經(jīng)濟指標的預測值與實際值進行對比、分析，總結出較為實用的經(jīng)驗，為以后其他

20、新開工的項目提供必要的參考。 </p><p>　　3.市場營銷階段成本控制 </p><p>　　隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，在產(chǎn)品推廣、銷售通路等各個銷售環(huán)節(jié)上的成本費用呈現(xiàn)日趨上升的態(tài)勢，銷售成本占整個房地產(chǎn)項目開發(fā)總成本的比例逐步增大。影響營銷環(huán)節(jié)成本的因素主要有兩方面：一方面是銷售方案策劃和廣告宣傳策劃費用；另一方面是售樓處建筑的建造費用和樣板間建造裝修費用。 </p>

21、<p><b>　　結束語 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本是工程設計、開發(fā)、建造、使用、維修和報廢等過程發(fā)生發(fā)的費用總和。在房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的成本控制，都要以成本最小化、效果最優(yōu)化為原 </p><p><b>　　則。 </b></p><p><b>　　參考文獻