房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制的探討

1、<p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制的探討</p><p>　　【摘 要】當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理提出了更高管控要求，因此，企業(yè)要在成本管控實(shí)現(xiàn)制度化的基礎(chǔ)上，通過(guò)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化管理水平的不斷提高，推動(dòng)成本管控的集約水平向更精細(xì)化程度提升。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；工程施工 </p><p&g

2、t;　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制，依賴于成本發(fā)生各個(gè)環(huán)節(jié)的控制，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段各環(huán)節(jié)主要工作內(nèi)容差異大，影響因素不同，對(duì)成本影響程度有異，因此，將項(xiàng)目目標(biāo)成本層層分解至各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，把目標(biāo)控制變成可執(zhí)行操作的切實(shí)行動(dòng)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)工作過(guò)程中重視成本目標(biāo)的落實(shí)，不斷進(jìn)行目標(biāo)與實(shí)際過(guò)程的對(duì)比，分析原因，找出偏差，制定改進(jìn)調(diào)整措施，主動(dòng)地開(kāi)展成本控制工作。只有在每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都嚴(yán)格控制其各環(huán)節(jié)步驟的發(fā)生成本，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體

3、成本才可能得到根本的有效的控制。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)策劃階段的成本控制 </p><p>　　（1）項(xiàng)目論證是項(xiàng)目成本控制實(shí)現(xiàn)的源頭，項(xiàng)目可行性論證做得好，項(xiàng)目的成本控制就有了一個(gè)良好基礎(chǔ)。立項(xiàng)階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本，土地成本主要指土地獲得階段形成的或合作開(kāi)發(fā)的各種費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)雀黝愌a(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在土地取得過(guò)程中，不管新征土地或買(mǎi)

4、斷項(xiàng)目，拿地后其項(xiàng)目的成本基本確定，一般不會(huì)有較大變化，因此控制土地成本關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析，精確的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略，嚴(yán)格分析、控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)土地費(fèi)用支出。（2）依據(jù)項(xiàng)目可行性報(bào)告及土地交易后的項(xiàng)目成本贏利測(cè)算目標(biāo)，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)和成本管理等工作，明確項(xiàng)目產(chǎn)品類型、產(chǎn)品檔次的定位，明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概念主體，明確項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)和成本測(cè)算及成本項(xiàng)目初步拆分，從而準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)，選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，以保證項(xiàng)目的收益最大化

5、。在產(chǎn)品類型策劃中，運(yùn)用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等決策技術(shù)以及線性規(guī)劃等方法，為項(xiàng)目產(chǎn)品研究進(jìn)行定性、定量的分析，為項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品合理定位提供科學(xué)可行的決策依據(jù)，為保證項(xiàng)目順利實(shí)施和制定針對(duì)性控制措施提供正確有效的工作方向。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制 </p><p>　　規(guī)劃設(shè)計(jì)階段決定項(xiàng)目建造的主要成本，應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)及定位的要求，選擇同類經(jīng)

6、驗(yàn)豐富、主創(chuàng)人員與團(tuán)隊(duì)有相關(guān)或相似經(jīng)歷，且其能滿足設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃的要求、配合度較高的設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。在方案設(shè)計(jì)階段，可采用方案競(jìng)賽或招標(biāo)的形式，選擇方案及其優(yōu)秀設(shè)計(jì)主創(chuàng)人員，從人的能動(dòng)因素上充分保證其設(shè)計(jì)質(zhì)量。對(duì)于設(shè)計(jì)管理，應(yīng)積極從自身管理出發(fā)，對(duì)具體設(shè)計(jì)項(xiàng)目，應(yīng)編制詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)各項(xiàng)工作提出具體的明確要求，如工作進(jìn)度安排、各階段圖紙表達(dá)范圍內(nèi)容和深度、各階段設(shè)計(jì)成果指標(biāo)等，以保證設(shè)計(jì)成果質(zhì)量。設(shè)計(jì)費(fèi)用成本，盡管相

7、對(duì)項(xiàng)目成本整體而言，只是其中很小的一部分，但其是控制設(shè)計(jì)單位工作的一個(gè)重要指標(biāo)，因而在目標(biāo)成中，應(yīng)按類進(jìn)行拆分，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品檔次標(biāo)準(zhǔn)相一致，費(fèi)用支付與設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果質(zhì)量、配合程度相連接，在實(shí)際操作中可在合同中詳細(xì)要求設(shè)計(jì)公司的工作成果應(yīng)控制工程造價(jià)、便于施工管理以及設(shè)計(jì)配合等要求，加強(qiáng)其成本控制意識(shí)，通過(guò)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，通過(guò)增加價(jià)值工程分析優(yōu)化的方案比選要求，通過(guò)設(shè)制限額設(shè)計(jì)指標(biāo)等，從一開(kāi)始就明確落實(shí)設(shè)計(jì)成本控制的要求。同時(shí)，加

8、大前期設(shè)計(jì)工作投入，在充分合理設(shè)計(jì)周期前提</p><p>　　三、房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制 </p><p>　　招投標(biāo)及合約階段是項(xiàng)目前期準(zhǔn)備，招投標(biāo)及合約階段工作的有序按計(jì)劃進(jìn)展，能夠有力保證工程項(xiàng)目實(shí)施的順利開(kāi)展。在項(xiàng)目招投標(biāo)采購(gòu)及合約階段，其文本文字工作量巨大，并且各項(xiàng)目?jī)?nèi)容復(fù)雜，涉及的環(huán)節(jié)多，許多成本隱患和管理難點(diǎn)、爭(zhēng)議也容易在此階段遺留產(chǎn)生，其對(duì)后續(xù)項(xiàng)目建造及成本控制影

9、響很大。因此，建立招投標(biāo)及合約文本庫(kù)，通過(guò)對(duì)招投標(biāo)及合約的管理內(nèi)容、協(xié)調(diào)事項(xiàng)的不斷完善，這樣既有利于招標(biāo)、評(píng)標(biāo)及合約工作本身的高效完成，更有利于通過(guò)招投標(biāo)及合約階段，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、特點(diǎn)，充分發(fā)揮招投標(biāo)及合約在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及項(xiàng)目管理的功能，取得包括成本在內(nèi)的管理工作事半功倍的功效，避免招投標(biāo)及合約工作的失誤而造成的管理困難，成本增加。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)總體進(jìn)度要求以及后期工程建設(shè)計(jì)劃，制定詳盡的招投標(biāo)及合約工作計(jì)劃，按照各項(xiàng)工程施工工期、

10、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、設(shè)備材料供應(yīng)周期、招投標(biāo)及合約工作時(shí)間、各分項(xiàng)工程施工范圍，有計(jì)劃的制定開(kāi)展招投標(biāo)采購(gòu)及合約簽訂工作。以目標(biāo)成本科目拆分為基礎(chǔ)，結(jié)合工程實(shí)際情況，有條不紊地開(kāi)展招投標(biāo)采購(gòu)及合約簽訂工作。 </p><p>　　四、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工階段的成本控制 </p><p>　?。?）在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，合同是相關(guān)締約者最高的行為準(zhǔn)則，是合同參與者經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、工程管理、爭(zhēng)議解決等相關(guān)事項(xiàng)的基礎(chǔ)

11、依據(jù)。因此在成本管理中，以每一合同為基本控制單元，做好每一目標(biāo)成本下的合同管控工作，并全面重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目系統(tǒng)的合同單元之間組織協(xié)調(diào)工作，保證各項(xiàng)目建設(shè)各分項(xiàng)內(nèi)容按期開(kāi)工、按計(jì)劃進(jìn)展、按期竣工、按目標(biāo)控制好成本，從而達(dá)到項(xiàng)目整體的成本管控目標(biāo)。（2）加強(qiáng)施工準(zhǔn)備階段的成本管控。施工前準(zhǔn)備工作，千頭萬(wàn)緒，現(xiàn)場(chǎng)管理情況復(fù)雜，必須全面統(tǒng)籌，按計(jì)劃與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況，進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置，臨時(shí)設(shè)施設(shè)建設(shè)及其控制工作，協(xié)調(diào)好各項(xiàng)開(kāi)工準(zhǔn)備工作，重點(diǎn)組織好開(kāi)

12、工項(xiàng)目的圖紙會(huì)審、合同交底工作及《施工組織設(shè)計(jì)》審查，從最開(kāi)始就使參建單位及人員明確、清楚各項(xiàng)工作目標(biāo)、任務(wù)、施工工藝、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、配合要求、責(zé)任范圍等。為工程建造總體目標(biāo)樹(shù)立良好開(kāi)端，對(duì)涉及工程現(xiàn)場(chǎng)七通一平等臨水、臨電、圍墻、道路、場(chǎng)地平整等臨時(shí)控制性費(fèi)用，應(yīng)加強(qiáng)各部門(mén)協(xié)調(diào)，分清各自職權(quán)范圍，嚴(yán)格按照工作步驟程序及時(shí)審批確認(rèn)，以保證各項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生的費(fèi)用合理、范圍清晰、程序合規(guī)、成本受控。（3）工程價(jià)款支付作為合同主要內(nèi)容之一及工程管控手段

13、，應(yīng)嚴(yán)格</p><p>　　當(dāng)前，房地產(chǎn)規(guī)?；目焖侔l(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)成本管理提出了綜合化的集約管控要求。依據(jù)我國(guó)成本管理水平，在全過(guò)程成本管理思想基礎(chǔ)上，在嚴(yán)格遵循項(xiàng)目開(kāi)發(fā)科學(xué)程序前提下，結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及成本管控現(xiàn)狀，建立并完善符合企業(yè)發(fā)展要求的成本管控組織、制度、流程體系，加大現(xiàn)代管理技術(shù)方法的科學(xué)推廣應(yīng)用，必將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)成本管理實(shí)現(xiàn)成本集約管控要求。 </p><p><b&