房地產(chǎn)財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)講義

1、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)講義房地產(chǎn)財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)講義出自房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)地址:thread828711.html一、房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)擁有房產(chǎn)的需要越來(lái)越高，這個(gè)需要推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在各行各業(yè)中以更快的速度發(fā)展。但是，在發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題。（一）房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問(wèn)題成為社會(huì)關(guān)心的熱點(diǎn)“2004中國(guó)內(nèi)地百富榜”中有45位富豪來(lái)自房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)，是涌現(xiàn)出最多富豪的行業(yè)。“福布斯2004中國(guó)富豪榜”中共有2

2、00位富豪入圍，其中有64位來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)，同樣是出現(xiàn)最多富豪的行業(yè)。但在國(guó)家稅務(wù)總局近期公布的“2003年度中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”中，沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)入圍，即便是房地產(chǎn)行業(yè)中的納稅狀元深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司，納稅額也不過(guò)是將近2億元，與全國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)中的最后一名（8.7323億元）尚有數(shù)倍的差距。更為嚴(yán)重的是，房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒(méi)有登上納稅榜名單，反而頻頻出現(xiàn)在近期的欠稅公告之中。北京地稅2004年第二期欠稅公告，包括北京崇建工程公司、北

3、京市第六建筑工程公司、北京市第五建筑工程公司等15家企業(yè)“榜上有名”，而15家欠稅企業(yè)絕大多數(shù)為地產(chǎn)企業(yè)、建筑公司，且欠稅金額巨大。相關(guān)消息的連續(xù)公布，引發(fā)了市場(chǎng)各界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的極大關(guān)注。（二）房地產(chǎn)企業(yè)的納稅檢查情況面對(duì)一系列的詳實(shí)數(shù)據(jù)，各界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在納稅問(wèn)題上的直接反映，就是該行業(yè)存在極為嚴(yán)重的偷逃稅款現(xiàn)象。在隨后的一段時(shí)間內(nèi)，全國(guó)不少媒體發(fā)了抨擊房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款的文章，后來(lái)的事實(shí)也印證了這一點(diǎn)。據(jù)資料介紹，去年下半

4、年，南京市地稅部門曾對(duì)全市十家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了稅務(wù)檢查，其結(jié)果令人大跌眼鏡。被查的十家開(kāi)發(fā)商均存在著偷稅行為，有的還特別嚴(yán)重。如果將查補(bǔ)稅款進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的累計(jì)，其總數(shù)再建十處商品房也不在話下。與此同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局也把房地產(chǎn)行業(yè)列為2004年度專項(xiàng)納稅檢查工作重點(diǎn)。此外，一些省市也紛紛出臺(tái)專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理規(guī)定，而這又進(jìn)一步助長(zhǎng)了社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)偷稅問(wèn)題的批判。在這樣的情況下，房產(chǎn)商們?nèi)绾瓮刀?，為何總是偷稅，且能?/p>

5、試不爽，又該如何堵上稅務(wù)黑洞……這一系列帶有思考性的問(wèn)題冷峻地?cái)S到了稅務(wù)官的案前。（三）房地產(chǎn)稅收檢查重點(diǎn)2005年，稅務(wù)機(jī)關(guān)仍然不約而同地將房地產(chǎn)行業(yè)作為檢查的重點(diǎn)，而在稅種上看，營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅都是檢查重點(diǎn)。在營(yíng)業(yè)稅方面，重點(diǎn)檢查企業(yè)有無(wú)按規(guī)定納稅申報(bào)、納稅申報(bào)是否真實(shí)準(zhǔn)確；預(yù)收款（預(yù)收定金）是否按規(guī)定納稅；以房換房、以地?fù)Q房、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、合作建房等行為是否按規(guī)定納稅等。在企業(yè)所得

6、稅方面，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的經(jīng)營(yíng)收入、其他業(yè)務(wù)收入、投資收益、營(yíng)業(yè)外收入、其他各項(xiàng)應(yīng)稅收入核算是否真實(shí)、準(zhǔn)確；各種收入是否全部按規(guī)定入賬，有無(wú)已實(shí)現(xiàn)收入不確認(rèn)或做賬外收入的情況；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)予稅前扣除項(xiàng)目金額支出是否真實(shí)、合法，重點(diǎn)是業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是否符合規(guī)定，重點(diǎn)是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、

7、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。個(gè)人所得稅檢查的重點(diǎn)，將放在房地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)人所得稅代扣代繳和自行繳納情況，特別將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者作為檢查重點(diǎn)。著重查處納稅人和扣繳義務(wù)人簽訂假合同、假協(xié)議，少報(bào)收入少納稅，共同實(shí)施偷稅的行為及扣繳義務(wù)人故意為納稅人隱瞞收入、進(jìn)行虛假申報(bào)，從而少繳或不繳個(gè)人所得稅的行為。二、部分房產(chǎn)企業(yè)偷稅的主要手段和問(wèn)題由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程與其他企業(yè)相比，存在自身的特點(diǎn)，所以也就使其具有特殊性。在這樣的情況下，

8、就鑄就房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的兩個(gè)主要手段：一打時(shí)間差，二打政策差。所謂時(shí)間差是指稅務(wù)局檢查稅收情況時(shí)，一般都以年度為單位。但事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)項(xiàng)目工程通過(guò)驗(yàn)收之后才能進(jìn)行。而此時(shí)，很多房地產(chǎn)與成本費(fèi)用要多列相反，建筑商們對(duì)工程收入則是盡量少列，現(xiàn)金能坐支的就坐支，能進(jìn)入小金庫(kù)的就絕不入賬，實(shí)在不行的還可以長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”或“其他應(yīng)付款”賬戶上。例如，一家具有二級(jí)資質(zhì)的建筑安裝企業(yè)“預(yù)收賬款”掛賬達(dá)1700多萬(wàn)元，其中已

9、竣工交付使用應(yīng)確認(rèn)工程收入的達(dá)80%以上，但企業(yè)仍以工程未結(jié)算為由而遲遲不轉(zhuǎn)收入。因此，以票控稅、誠(chéng)信做賬將是建筑市場(chǎng)一劑長(zhǎng)期服用的苦藥。（三）房產(chǎn)租賃市場(chǎng)偷稅嚴(yán)重在房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的偷稅問(wèn)題同樣也十分嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：其一，租賃變借用。部分出租人與承租人串通，將租賃行為說(shuō)成是借用行為，從而規(guī)避與租賃相關(guān)的稅收。這種情況往往發(fā)生在業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，兩家企業(yè)存在其他業(yè)務(wù)上的往來(lái)，同時(shí)雙方又有房產(chǎn)使用需求，即一方需要房產(chǎn)使用，而另一方正

10、好又有多余的房產(chǎn)待出租，于是，雙方達(dá)成協(xié)議，一方提供產(chǎn)品或者服務(wù)免費(fèi)，而另一方則以借用的名義向?qū)Ψ教峁┓慨a(chǎn)。雙方都取得了實(shí)惠，只有同家的稅款在這個(gè)交易過(guò)程中大量流失。其二，低價(jià)申報(bào)納稅。部分出租人與承租人串通，做兩份租賃合同，有意壓低租賃價(jià)格，縮小計(jì)稅依據(jù)。從而規(guī)避與租賃相關(guān)的稅收。目前下崗職工多，許多人都通過(guò)租賃的形式取得街面房做起了生意，但是與此相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅收卻沒(méi)有因此上升。雙方串通，低價(jià)承租，已經(jīng)成為目前租賃市場(chǎng)上的一

11、個(gè)公開(kāi)的秘密。其三，改變租賃用途。所租賃的房產(chǎn)本來(lái)是商用的，申報(bào)成民用，從而適用優(yōu)惠的稅收政策。實(shí)際上，租賃市場(chǎng)十分混亂，能夠以民用的名義來(lái)申報(bào)納稅，已經(jīng)使稅務(wù)人員很受感動(dòng)了，還有誰(shuí)會(huì)在意其還存在偷稅問(wèn)題？其四，轉(zhuǎn)租不申報(bào)。我們各地媒體上可以經(jīng)常看到房屋轉(zhuǎn)租的廣告，但是，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)申報(bào)納稅的人卻很少。（四）鉆法律漏洞避（偷）稅近年來(lái)，隨著人們改善居住環(huán)境要求的不斷攀升和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，一群通過(guò)買賣房屋賺取利潤(rùn)的“房蟲(chóng)”逐漸浮

12、出水面，為獲取更大的利潤(rùn)，他們中的不少人動(dòng)起了逃避稅收的腦筋。這里舉兩個(gè)小例：1、“低價(jià)合同”捅出稅收漏洞在京工作多年的小李最近有了買房安家的打算，算算手里的存款，他把目標(biāo)瞄向了二手房，經(jīng)過(guò)反復(fù)比較，終于選中了位于石景山區(qū)的一處住房。不料，在雙方商定了價(jià)格之后，賣房人劉某提出讓小李通過(guò)銀行卡直接把房款劃給他，而在簽合同時(shí)把房?jī)r(jià)寫(xiě)得低一些。劉某解釋說(shuō)：“這樣你我都能省下不少稅錢，雙贏啊。”心存疑慮的小李向石景山地稅局咨詢此事，了解到，“房

13、蟲(chóng)”劉某“制造低價(jià)合同”是典型的偷逃稅款行為。按照國(guó)家稅收規(guī)定，私人二手房屋交易需要繳納印花稅、契稅等稅款，而稅款的計(jì)算都是以雙方成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，再乘以稅法規(guī)定的比例稅率來(lái)確定的。“房蟲(chóng)”劉某正是想通過(guò)合同上的“低價(jià)”降低計(jì)稅依據(jù)，從而達(dá)到偷逃稅款的目的。石景山地稅局的工作人員還告訴小李，實(shí)際上即使沒(méi)有小李的舉報(bào)，“房蟲(chóng)”劉某的這個(gè)花招也不一定能得逞，因?yàn)橛嘘P(guān)部門會(huì)對(duì)成交價(jià)格明顯偏低的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以確定一個(gè)合理的價(jià)格，防止“低價(jià)合

14、同”攪亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)國(guó)家稅收。2、買賣“樓花”逃避應(yīng)繳稅收在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司工作的許某也是一個(gè)“房蟲(chóng)”，與專做二手房生意的劉某不同，他的交易更加隱蔽，逃稅行為也更難監(jiān)控，他管自己從事的這樁“副業(yè)”叫做“買賣樓花”。原來(lái)，許某所在的公司一直有一項(xiàng)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的政策，當(dāng)樓盤圖紙定下來(lái)后，就會(huì)面向內(nèi)部職工給予提前認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠。許某拿到的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格一般要比開(kāi)盤價(jià)格低3％－5％左右。許某就是利用了這樣一個(gè)有利條件，選取一些市場(chǎng)認(rèn)同度高的樓盤

15、，靠炒賣“認(rèn)購(gòu)權(quán)”賺取收益。在人們驚訝于他如何能夠有那么多的資金來(lái)支持這些數(shù)額不菲的房產(chǎn)交易，又怎么能夠在沒(méi)有取得房產(chǎn)證的情況下將房賣出去時(shí)，許某道出了他的“秘訣”：原來(lái)他是利用銀行個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)來(lái)從事他的“房產(chǎn)交易”。所謂個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款，是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，因原借款人出售作為抵押物的房屋，金融部門向新借款人發(fā)放的，用于其購(gòu)買作為抵押物的房屋的貸款。許某正是在開(kāi)盤前先交納了首付款的30％，簽訂購(gòu)房合同，然后利用轉(zhuǎn)按揭