房地產(chǎn)貸款知識

1、房地產(chǎn)貸款知識第一節(jié)基本名詞◆按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)?！糇》抗e金貸款：是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款.住房公積金貸款的類別有：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公

2、積金貸款等?！舭唇屹J款：就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔保的個人住房貸款業(yè)務?！舻盅嘿J款：指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是資本主義銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產(chǎn)、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權(quán)的單據(jù)。貸款到期，借款者必須如數(shù)歸還，否則銀行有權(quán)處理器抵押品，作為一種補償?！舴慨a(chǎn)抵押：是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。

3、房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。如債務人不能履行債務，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設(shè)定房屋抵押。◆抵押人：指向債權(quán)人提供一定的財產(chǎn)作為抵押物，用以擔保債務履行的債務人

4、或第三人。當?shù)盅喝藢⒆约旱呢敭a(chǎn)抵押后，本人只是部分喪失對抵押物的處分權(quán)，不能完全地行使對物所享有的權(quán)利?！舻盅簷?quán)人：是指對債務人享有債權(quán)，并在債務人不履行債務時得就抵押物優(yōu)先受償?shù)娜?。抵押?quán)人就是受抵押擔保的債權(quán)的債權(quán)人。抵押權(quán)是由債務人或第三人就其提供抵押的特定的財產(chǎn)所設(shè)定的物權(quán)?！魮Ｈ耍杭幢ＷC人，根據(jù)擔保法規(guī)定，第三人和債權(quán)人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任，這里的第三人即擔保人，包括具有代為清償債務

5、能力的法人、其他組織或者公民，這里的債權(quán)人既是主債的債權(quán)人。這里的按照約定履行債務或者承擔責任稱為保證債務，也有人稱保證責任。◆債權(quán)人：在債的關(guān)系中，有要求他的債務人實施一定行為或者不實施一定行為的權(quán)利的人，債權(quán)人主要是指預付款者，有權(quán)請求他方為特定行為的權(quán)利主體，是指那些對企業(yè)提供需償還的融資的機構(gòu)和個人，包括給企業(yè)提供貸款的機構(gòu)或個人（貸款債權(quán)人）和以出售貨物或勞務形式提供短期融資的機構(gòu)或個人（商業(yè)債權(quán)人）按我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，在民

6、間借貸關(guān)系中，將錢借給他人的人，稱為債權(quán)人；相對而言從別人手中借錢，欠別人錢的人稱為債務人?！魝鶆杖耍和ǔＶ父鶕?jù)法律或合同﹑契約的規(guī)定，在借債關(guān)系中對債權(quán)人負有償還義務的人。在財務會計學的術(shù)語中，債務人是指欠別人錢的實體或個人。債務人可以是公民，可以是法人，國家作為民事主體出現(xiàn)時也可以具備債務人的資格。◆買受人：又稱買方。買賣合同中約定支付價金的人?！舫鲑u人:指通過買受人購買商品房系為自己住用、通過出租獲得利潤或者在商品房升值時通過及時

7、轉(zhuǎn)讓獲得利潤，或者行使相關(guān)的所有權(quán)或用益物權(quán)以獲得利益的人?！衾剩河址Q利息率，表示一定時期內(nèi)利息量與本金的比率，通常用百分比表示，按年計算則稱為年利率。其計算公式是：利息率=利息量本金時間100%利率是借款人需向其所借金錢所支付的代價，亦是放款人延遲其消費，借給借款人所獲得的回報?！粼鹿涸鹿┲冈谝糟y行按揭方式購置商品房、機動車輛等時，根據(jù)貸款協(xié)議的規(guī)定，貸款人應當在還款期間內(nèi)，每月向貸款銀行支付的月還款額，包括本金部分和相應的利息。

8、目前，我國按揭貸款的還款方式包括：貸款期限在1年的一次性還款方式，貸外地人需暫住證和戶口本2.結(jié)婚證離婚證或法院判決書單身證明2份（原件）3.經(jīng)辦行認可的有權(quán)部門出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟收入證明或其他償債能力證明資料；4.合法的購買住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準文件5.借款人用于購買住房的自籌資金的有關(guān)證明6.資信證明：包括學歷證，其他房產(chǎn)，銀行流水，大額存單等7.如果借款人為企業(yè)法人的還必須提供經(jīng)年檢的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構(gòu)代碼證、企業(yè)

9、章程、財務報表。8.銀行規(guī)定的其他材料?？蛻糍J款流程客戶貸款流程客戶貸款流程客戶貸款流程（1）提出申請?？蛻粝蜚y行提出書面借款申請，并提交有關(guān)資料。（2）簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關(guān)貸款批準的通知后，要到貸款行簽訂借款合同及擔保合同，并視情況辦理公證、抵押登記、保險等相關(guān)手續(xù)。（3）開立賬戶。選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營業(yè)網(wǎng)點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要

10、在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。（4）支用貸款。經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。（5）按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。目前可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。（6）貸款結(jié)清包括提前結(jié)清和正常結(jié)清兩種。提前結(jié)清是指貸款到期日（一次性還本付息類貸款）或貸款最后一期

11、（分期償還類貸款）前結(jié)清貸款；正常結(jié)清指在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類貸款）結(jié)清貸款。如提前結(jié)清貸款，借款人須在清償應付各項款項后，提前10個工作日向貸款行提出提前結(jié)清申請。貸款結(jié)清后，借款人從貸款行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，取回房地產(chǎn)權(quán)屬抵押登記證明文件及保險單正本，并持貸款行出具的“貸款結(jié)清證明到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。第三節(jié)第三節(jié)第三節(jié)第三節(jié)個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款

12、個人住房公積金貸款住房住房住房住房公積金貸款公積金貸款公積金貸款公積金貸款的類別有的類別有的類別有的類別有：：：：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等。（注意：不是所有的公積金中心都提供以上類別的貸款，請先咨詢當?shù)刈》抗e金管理機構(gòu)）住房公積金貸款的住房公積金貸款的住房公積金貸款的住房公積金貸款的特點特點特點特點：：：：相對于商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款具有利率較低，還款方式靈活，首付比例低的優(yōu)

13、點，缺點在于手續(xù)繁瑣，審批時間長。公積金貸款額度公積金貸款額度公積金貸款額度公積金貸款額度大部分城市都規(guī)定了單筆住房公積金貸款的最高額度，比如成都個人單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元廣州市住房公積金貸款個人最高額度為50萬元，北京市住房公積金貸款額度最高是80萬，如果評級評到3A級別的話最高可以到80萬（130%）=104萬其次，住房公積金貸款額度最高不超過房款總額的70%住房公積金貸款額度公式住房公積金貸款額度公式住房公積金貸款額

14、度公式住房公積金貸款額度公式：：：：借款申請人及配偶公積金個人月繳存額之和實際繳存比例12(月)0.45(還款能力系數(shù))貸款期限(最長可貸年限)若夫妻雙方繳存比例不一致的按比例較高的一方確定實際繳存比例。不高于按借款申請人及配偶還款能力確定的貸款限額。申請公積金貸款還應滿足月還款月收入不大于50%(其中：月還款包括已有負債和本次負債每月還款之和)。貸款對象應當符合以下條件貸款對象應當符合以下條件貸款對象應當符合以下條件貸款對象應當符合以