房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)講義

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),王軍武 教授,緒言,房地產(chǎn)業(yè)是一個獨(dú)立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要一環(huán)，其基本學(xué)科定位應(yīng)是經(jīng)濟(jì)學(xué)（產(chǎn)業(yè)）范疇，歸屬于部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。是工程管理專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向的一門專業(yè)基礎(chǔ)課。從研究領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律為宗旨，是應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個分支學(xué)科門類。從研究對象來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)既研究經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也研究資源配置，通過資源配置研究來揭示反映經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

2、,緒言,同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)又是多學(xué)科的交叉，具有交叉學(xué)科的性質(zhì)：1、與城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉：城市土地的利用，城市住房，城 市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等；2、與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉：研究土地開發(fā)利用和土地資源合 理配置；3、與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉：房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展理論和生態(tài) 平衡理論的一致性；4、與金融學(xué)的交叉：房地產(chǎn)業(yè)天然需要金融業(yè)的支持；5、與理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉：受理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的

3、指導(dǎo)。,緒言,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)所涉及的理論不僅多而且復(fù)雜。其理論框架可分三個層次：,對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究可采用多種方法，比如：,講授內(nèi)容：,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)概述,1、房地產(chǎn)的概念2、房地產(chǎn)的特點(diǎn)3、房地產(chǎn)類型4、描述房地產(chǎn)5、房地產(chǎn)業(yè)的概念6、房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作過程7、房地產(chǎn)的特征8、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)概述,1、房地產(chǎn)的概念了解房地產(chǎn)的概念，首先需要對以下概念有清晰的認(rèn)識：（1）土地：土地是

4、地球的陸地（內(nèi)陸水域、海）表面范圍內(nèi)，有土壤、巖石、礦藏、水、氣、地質(zhì)、地貌，以及人類活動對上述要素產(chǎn)生的種種結(jié)果所組成的自然經(jīng)濟(jì)綜合體：我們可以從土地的自然形態(tài)、用途以及房地產(chǎn)開發(fā)等方面將土地劃分類型。,www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng),1、房地產(chǎn)的概念,1、房地產(chǎn)的概念,（2）地 產(chǎn)：土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。即土地財(cái)產(chǎn)或土地要素所擁有的所有權(quán)和使用權(quán)。（3）房地產(chǎn)：是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物或小區(qū)設(shè)施）和承

5、載房屋及其附屬物的土地，以及與他們相應(yīng)的多種財(cái)產(chǎn)權(quán)利?；颍航ㄖ貕K和建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑及其衍生的權(quán)力，根據(jù)房屋建筑的不同，可分為住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。（4）不動產(chǎn)：指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（建筑物附著物可以理解為動產(chǎn)的不動產(chǎn)化）,1、房地產(chǎn)的概念,（5）土地、地產(chǎn)、房地產(chǎn)及不動產(chǎn)之間的關(guān)系：,2、房地產(chǎn)的特點(diǎn),（1）不可移動性：不像其他商品那樣，可以運(yùn)輸。這

6、一性質(zhì)使得區(qū)位環(huán)境條件在房地產(chǎn)質(zhì)量、功能及交易價(jià)格的分析中格外重要。（2）耐用性：房地產(chǎn)是最具耐耗性的物品。（3）異質(zhì)性：不可能有兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。（4）高價(jià)值性：從個人或國家來看，其價(jià)值都比較高。（5）供給有限性：房屋可以建造，但土地資源有限。（6）投資與消費(fèi)的雙重性：居住使用（消費(fèi)性）；保值增值（投資性）。（7）房地產(chǎn)實(shí)體構(gòu)成的二元性：非勞動產(chǎn)品和勞動產(chǎn)品。,3、房地產(chǎn)類型,（1）居住類房地產(chǎn)：專供人們居住的房地產(chǎn)（

7、普通住宅、高級公寓、別墅）（2）商業(yè)類房地產(chǎn)：用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)（寫字樓、商店、旅館、酒店）（3）休閑類房地產(chǎn)：指娛樂、健身類活動用房地產(chǎn)（體育館、娛樂中心）（4）公共事業(yè)類房地產(chǎn)：指文教衛(wèi)、行政、社會福利、交通郵政等用途房地產(chǎn)（校舍、教堂、醫(yī)院、公園、政府辦公樓、養(yǎng)老院等）（5）工業(yè)類房地產(chǎn)：指生產(chǎn)活動用房地產(chǎn)（工業(yè)廠房、倉庫）,4、描述房地產(chǎn),（1）位置、四至、形狀（2）面積大小：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍行政管理部門依法確認(rèn)的

8、面積（3）建筑物層數(shù)和高度：住宅1～3為低層，4～6多層，7～9中層，10層以上為高層，30層以上或超過100米為超高層（4）建筑結(jié)構(gòu)：指建筑物中由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐屋面板等承重構(gòu)件組成的體系。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼混、磚混、磚木、木結(jié)構(gòu)）（5）建筑物構(gòu)成、建筑質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)狀況、采光、通風(fēng)等（6）使用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：包括用途、建筑容積率、建筑覆蓋率等,4、描述房地產(chǎn),建筑容積率：單位面積土地的建筑面積數(shù)（建筑總面積／土地總

9、面積）建筑覆蓋率：單位土地的建筑總面積數(shù)（底層建筑面積／土地總面積）（7）描述房地產(chǎn)的其他方面：,5、房地產(chǎn)業(yè)的概念,《中國國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》16個門類中，第五類（E）為建筑業(yè)，第十一類（K）為房地產(chǎn)業(yè)。聯(lián)合國《全部經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)業(yè)分類的國際標(biāo)準(zhǔn)》中，房地產(chǎn)業(yè)位于十大類經(jīng)濟(jì)活動的第八類。廣義的房地產(chǎn)業(yè)兼有第二、三產(chǎn)業(yè)的特征，俠義的房地產(chǎn)業(yè)則可列為流通領(lǐng)域的第三產(chǎn)業(yè)。從經(jīng)濟(jì)理論角度看，房地產(chǎn)業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營型產(chǎn)業(yè)，兼有第二、三產(chǎn)業(yè)

10、的特征，從核算統(tǒng)計(jì)管理來說，房地產(chǎn)業(yè)屬于流通領(lǐng)域或第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)的開發(fā)組織、經(jīng)營管理、買賣和租賃經(jīng)營以及中介、咨詢、評估等服務(wù)的行業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）。,5、房地產(chǎn)業(yè)的概念,房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)分為：（1）房地產(chǎn)開發(fā)組織業(yè)：組織城市的開發(fā)、再開發(fā)，主要是指開發(fā)公司（2）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)：買賣、交換、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)龋?）房地產(chǎn)中介：咨詢及評估服務(wù)業(yè)（4）物業(yè)管理業(yè)：物業(yè)管理業(yè)是作為商業(yè)模式運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)（5）房地產(chǎn)行政管理

11、,6、房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作過程,包括生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個環(huán)節(jié)（1）生產(chǎn)環(huán)節(jié)：通過對土地進(jìn)行勞動和資本投入，建設(shè)房屋和城市基礎(chǔ)設(shè)施的過程，包括通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)過程。（2）流通環(huán)節(jié)：供應(yīng)方與消費(fèi)者之間的買賣、租賃過程，即房地產(chǎn)的銷售與租賃過程。（3）消費(fèi)環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到使用者手中，進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)（進(jìn)行各種社會化管理，為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、經(jīng)常性維修保護(hù)）,7、房地產(chǎn)的特征,（1）基礎(chǔ)性：生產(chǎn)生活資料（2）先導(dǎo)性：進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，首先要有房

12、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營提供生產(chǎn)和生活的空間（3）關(guān)聯(lián)性：建筑業(yè)發(fā)展導(dǎo)致建材、冶金、設(shè)計(jì)等發(fā)展，進(jìn)而導(dǎo)致勞動的需求（4）地域性：位置固定性－－全過程具有地域性－－價(jià)格、發(fā)展因素、政策法規(guī)也有地域性差異（5）周期性：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)周期性波動的特征（發(fā)展復(fù)蘇、繁榮、危機(jī)、衰退蕭條四階段）（6）高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)性：價(jià)格水平是長期上漲趨勢，過量資金涌入（7）對金融業(yè)的依賴性：房地產(chǎn)高價(jià)值性使房地產(chǎn)開發(fā)購買都需要大量資金，必須有金融業(yè)的支持方能

13、持續(xù)發(fā)展,8、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用,在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)既是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是支柱產(chǎn)業(yè)，具有“雙重”產(chǎn)業(yè)地位。（1）房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)定位房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)活動的基本物質(zhì)前提，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證。房地產(chǎn)業(yè)是人口素質(zhì)提高和社會全面進(jìn)步的基本條件。房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)是社會財(cái)富創(chuàng)造的重要源泉。,8、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用,（2）房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)定位房地產(chǎn)業(yè)不論是占GD

14、P的比重，還是其增長速度，都具備支柱產(chǎn)業(yè)的條件。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，能直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于高新技術(shù)的應(yīng)用和擴(kuò)散。（3）房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)變量對國民經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)業(yè)增長率、效益增長率、信用規(guī)模、需求和供給水平等方面都能夠直接影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。,二、房地產(chǎn)市場,1、房地產(chǎn)市場類型2、房地產(chǎn)市場特點(diǎn)3、房地產(chǎn)市場的功能4、房地產(chǎn)市場的供給和需求5、房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制6、房

15、地產(chǎn)市場運(yùn)行特征7、影響房地產(chǎn)供求的因素8、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場9、分類房地產(chǎn)市場及運(yùn)行規(guī)律,二、房地產(chǎn)市場,市場：買賣雙方交易的場所 交易活動發(fā)生的過程房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易活動的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制1、房地產(chǎn)市場類型,1、房地產(chǎn)市場類型,（1）地產(chǎn)市場A、土地一級市場：是以讓渡一定時期土地使用權(quán)益為內(nèi)容的地產(chǎn)市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有

16、土地后出讓給使用者的市場， 兩種情況（國家－－開發(fā)商） ① 土地批發(fā)市場：開發(fā)企業(yè)或土地使用者向國家一次支出讓金 ② 土地租賃市場：土地使用者每年向國家交納地租B、土地二級市場：土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，放入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場，是指生地－－熟地 －－轉(zhuǎn)讓，或者直接建成商品房出售 （開發(fā)商－－消費(fèi)者）C、土地三級市場：消費(fèi)者之間的交易,1、房地產(chǎn)市場類型,（2）房地產(chǎn)物業(yè)市場,A、房地產(chǎn)開發(fā)市場：主

17、體房地產(chǎn)開發(fā)商 （指房地產(chǎn)從策劃 －－建造－－使用，直至拆毀的全過程）,1、房地產(chǎn)市場類型,B、建筑施工市場：主體是建筑商C、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場：主要是指出售和出租，主體開發(fā)商或代理商，主體在該市場中：① 獲取利潤；② 收集用戶的意見反饋從而指導(dǎo)以后的開發(fā)經(jīng)營活動；③ 多種出售和出租形式為用戶提供方便D、房地產(chǎn)金融市場：是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中貨幣資金融通的場所，貫穿于所有市場的各個環(huán)節(jié)。,2、房地產(chǎn)市場特點(diǎn),

18、（1）地區(qū)性：不能進(jìn)行調(diào)劑，因而房價(jià)存在極大差異,主要是由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性決定的。（2）供給調(diào)節(jié)過程滯后性：供不應(yīng)求時，供給的增加需要較長時間；供過于求時，多余的需要較長時間方能被市場消化。（3）壟斷競爭性：交易價(jià)格及交易信息多為非公開的，而且房地產(chǎn)投資決策受價(jià)格以外的因素影響較大。（4）投機(jī)性：僅次于金融市場（5）交易形式多樣性：買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)?，并且交易活動持續(xù)時間較長。,2、房地產(chǎn)市場特點(diǎn),（6

19、）交易復(fù)雜性：房地產(chǎn)交易從有初步意向到交易完成，需要進(jìn)行尋找買賣雙方、現(xiàn)場考察、查閱資料、簽訂契約、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定登記等等一系列活動。（7）受金融市場的強(qiáng)烈影響性：房地產(chǎn)價(jià)值大，其交易對信貸的依賴性較強(qiáng)（8）市場效率低：房地產(chǎn)形式多樣，很多方面存在較多差異，買賣雙方需要花費(fèi)相當(dāng)?shù)臅r間和費(fèi)用進(jìn)行了解（9）政府干預(yù)性：政府通過財(cái)政金融政策、土地利用政策、城市規(guī)劃以及環(huán)境保護(hù)等手段來鼓勵或限制房地產(chǎn)開發(fā),3、房地產(chǎn)市場的功能,房地產(chǎn)市場

20、的功能可以歸納為三個方面：資源配置功能、信息傳遞功能、價(jià)值實(shí)現(xiàn)和價(jià)值評價(jià)功能，是通過房地產(chǎn)的供求、競爭、價(jià)格機(jī)制及其相互作用表現(xiàn)出來的。（1）資源配置功能：房地產(chǎn)市場的首要功能，又可分為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求、優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置兩個層面。（2）信息傳遞功能：是連接房地產(chǎn)開發(fā)和需求的紐帶，也是連接社會總供給和總需求的橋梁。（3）價(jià)值實(shí)現(xiàn)和價(jià)值評價(jià)功能：房地產(chǎn)市場通過逐步建立健全的價(jià)格機(jī)制，對房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行客觀的評價(jià)，使得房地產(chǎn)業(yè)部門及

21、相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門都能得到合理的利潤和滿足自身發(fā)展的資金積累，從而促進(jìn)各產(chǎn)業(yè)部門的健康發(fā)展乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。,4、房地產(chǎn)市場的供給和需求,經(jīng)濟(jì)學(xué)中，供給是指在其他條件相同時，賣者在既定的時間和既定的市場上以不同價(jià)格所提供的一種商品或勞務(wù)的數(shù)量。需求是指在其他條件相同時，買者在既定的時間和既定的市場上以不同價(jià)格所樂意購買的一種商品或勞務(wù)的數(shù)量。4.1 房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求是指在一個特定時期內(nèi)，消費(fèi)者在多種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠

22、購買的房地產(chǎn)數(shù)量房地產(chǎn)的需求量是在一個特定價(jià)格下，消費(fèi)者愿意而且能夠購買房地產(chǎn)的數(shù)量房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)：多樣性、區(qū)域性、層次性、雙重性以及可替代性。,4.1 房地產(chǎn)需求,影響房地產(chǎn)需求量的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)者收入和消費(fèi)偏好、替代房地產(chǎn)的價(jià)格、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格的變動趨勢以及社會發(fā)展水平和人口因素等。房地產(chǎn)價(jià)格：在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格高，就會限制房地產(chǎn)的需求，反之依然。但是由于房地產(chǎn)這種特殊商品具有自身的特殊性，所以房

23、地產(chǎn)價(jià)格對房地產(chǎn)的影響又呈現(xiàn)出復(fù)雜的變化規(guī)律，如在投機(jī)性需求占據(jù)主導(dǎo)地位時，房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)價(jià)格往往呈現(xiàn)一種正向變動關(guān)系。消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)偏好：消費(fèi)者收入決定消費(fèi)者的消費(fèi)邊界，消費(fèi)偏好則決定其消費(fèi)結(jié)構(gòu)。消費(fèi)者預(yù)期：如果消費(fèi)者的預(yù)測是樂觀的，對房地產(chǎn)需求就會增加，反之減少。,4.1 房地產(chǎn)需求,社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平：房地產(chǎn)需求與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及城市化水平是一種正相關(guān)的關(guān)系。政策因素：政策因素可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化

24、、消費(fèi)者預(yù)期的變化以及融資困難度的變化等，從而影響房地產(chǎn)的需求。,4.2 房地產(chǎn)供給,房地產(chǎn)供給可以從微觀和宏觀兩個角度理解，宏觀角度的房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，其數(shù)量上應(yīng)該是微觀房地產(chǎn)供給的總和。房地產(chǎn)供給是指在一個特定時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在多種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量供給量是指在一個特定價(jià)格下，開發(fā)商愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)：缺乏彈性層次性滯后性。,4.2 房地產(chǎn)供給,影響某一房地

25、產(chǎn)供給的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)成本、建筑技術(shù)水平、替代房地產(chǎn)價(jià)格、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格變動以及政策因素等。房地產(chǎn)價(jià)格：按照供給定理，房地產(chǎn)供給與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān)，即價(jià)格與供給量存在著同向變動的關(guān)系，在其他條件不變的情況下，供給量隨著價(jià)格的上升而增加。房地產(chǎn)開發(fā)成本：即生產(chǎn)要素價(jià)格，包括土地價(jià)格、建筑材料以及人工費(fèi)等等。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用提高容積率以及縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開發(fā)進(jìn)度等措施應(yīng)對土地等生產(chǎn)要素的微升，但當(dāng)這些生產(chǎn)

26、要素價(jià)格上升較大時則會影響房地產(chǎn)的供給。,4.2 房地產(chǎn)供給,房地產(chǎn)開發(fā)商的未來預(yù)期：這種對未來的預(yù)期包括對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式、通貨膨脹、未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢、經(jīng)濟(jì)周期的預(yù)期、對國家房地產(chǎn)政策、產(chǎn)業(yè)政策等等的預(yù)期。政策因素：包括房地產(chǎn)政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等。,4.3 房地產(chǎn)供求均衡,房地產(chǎn)價(jià)格的形成是由房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)市場供給相互作用共同決定：,價(jià)格的變化與房地產(chǎn)市場均衡的形成,q0,,,,數(shù)量,價(jià)格,,,,,,p0,s,d

27、,p1,p2,,,s1,d1,,,需求曲線,供給曲線,4.4 房地產(chǎn)供求彈性,（1）概念彈性是一個變量對于另一個變量的敏感性的度量。房地產(chǎn)需求（價(jià)格）彈性是指房地產(chǎn)價(jià)格上升（下降）1％，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求量將會下降（上升）的百分?jǐn)?shù)，反映了需求量對于價(jià)格變化的敏感性。也就是指房地產(chǎn)需求量對房地產(chǎn)價(jià)格變動的反映程度。房地產(chǎn)需求（收入）彈性是指收入每增加（減少）一個百分點(diǎn)所引起的房地產(chǎn)需求量增加（減少）的百分點(diǎn)，即房地產(chǎn)需求量的變動對

28、收入變動的反應(yīng)程度。,4.4 房地產(chǎn)供求彈性,房地產(chǎn)供給（價(jià)格）彈性是指房地產(chǎn)價(jià)格上升（下降）1％，開發(fā)商對房地產(chǎn)的供給量將會上升（下降）百分?jǐn)?shù)，反映了供給量對于價(jià)格變化的敏感性。,,,Q,P,供給,,S,,,,,4.4 房地產(chǎn)供求彈性,（2）房地產(chǎn)供給彈性分析由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，所以房地產(chǎn)供給彈性在不同的時期具有不同的特點(diǎn)。一般來說，短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大。,,,Q,P,短期內(nèi)供給彈性較小,,,S,

29、,,Q,P,,,,S,長期內(nèi)供給彈性較大,,,,,,4.4 房地產(chǎn)供求彈性,此外，還有對完全無彈性、缺乏彈性、等彈性、有彈性、完全有彈性等情況的描述：,,,Q,P,,,,S0,S1,S2,,,S3,S4,5、房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制,（1）短期房地產(chǎn)供求：,,,,供求數(shù)量,P,,S1,,,b,a,,d2,d1,需求由d1增加到d2，供給調(diào)節(jié)滯后，短期供給不變，價(jià)格由a增加到b,,5、房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制,（2）長期房地產(chǎn)供求：,P,d2,d1,

30、,,供求數(shù)量,,S1,,,,,,,S2,S3,d3,長期供給曲線,經(jīng)濟(jì)日益增長的地區(qū)，需求穩(wěn)定增長，地價(jià)、勞動力成本、建材成本持續(xù)上漲，由于供求的相互影響，價(jià)格產(chǎn)生波動：a →b → c → d → e，在經(jīng)濟(jì)日益衰減的地區(qū)則呈現(xiàn)：e → f → c → g → a,d,b,a,c,e,f,6、房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征,（1）質(zhì)量、位置相近房地產(chǎn)，價(jià)格相近（2）供求均衡，價(jià)格穩(wěn)定（3）供過于求，價(jià)格下降，開發(fā)項(xiàng)目減少，市場成為買方市場；

31、供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，開發(fā)項(xiàng)目增多，市場成為賣方市場（4）市場利率下降，開發(fā)信貸成本降低，開發(fā)量增加，消費(fèi)信貸成本降低，需求量上漲了；反之亦然（5）需維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即空置率，因時間、地區(qū)不同而不同,7、影響房地產(chǎn)供求的因素,影響房地產(chǎn)供求的因素可概括為一下幾個方面：（1）人口：人口數(shù)量，特別是年齡組成、家庭構(gòu)成等（2）就業(yè)及工資水平（3）利率及抵押貸款條件：利率下降，貸款放松，需求和供給均會上升，反之亦然（4）稅率

32、，土地利用控制，租金水平控制（5）土地價(jià)格，建筑工人的工資，建材價(jià)格（6）建筑技術(shù)的變化，建筑質(zhì)量（7）售價(jià)、空置率,8、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場,房地產(chǎn)需求可以分為投資性需求和消費(fèi)性需求，相應(yīng)地，房地產(chǎn)市場也可以分為投資性供給和消費(fèi)性供給，這樣，房地產(chǎn)市場可以看作是由房地產(chǎn)投資市場和房地產(chǎn)消費(fèi)市場有機(jī)地構(gòu)成。房地產(chǎn)投資市場反映房地產(chǎn)投資性需求和供給之間的關(guān)系，價(jià)格是投資市場供求作用的結(jié)果房地產(chǎn)消費(fèi)市場反映房地產(chǎn)消費(fèi)性需求和供給之

33、間的關(guān)系，租金是消費(fèi)市場供求作用的結(jié)果在投資市場上，租金上漲會引起價(jià)格上漲，開發(fā)量增加，市場上的供給量增加；在消費(fèi)市場上，租金上漲，需求量減少，供給量增加，進(jìn)一步導(dǎo)致租金下降,8、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場,房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場的運(yùn)動是沿著租賃供求作用→租金→價(jià)格→開發(fā)量→消費(fèi)市場→供給量→租賃供求作用進(jìn)行的。,8、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場,投資與消費(fèi)市場運(yùn)行分析：A、經(jīng)濟(jì)增長，居民收入提高，房地產(chǎn)需求增加，在供給一定的情況下，租金上漲，導(dǎo)致

34、價(jià)格上漲，引起開發(fā)供給量增加，會增加消費(fèi)市場供應(yīng)量，降低租金，直至運(yùn)動達(dá)到新的均衡，租金價(jià)格、開發(fā)量較以前增加；如果經(jīng)濟(jì)萎縮，則出現(xiàn)相反情況。B、如果實(shí)施寬松的金融政策，投資需求上升，則在租金不變的條件下出現(xiàn)價(jià)格上漲，開發(fā)商會增加開發(fā)量，從而增加消費(fèi)市場供給，降低租金。C、開發(fā)成本的變動如果實(shí)施緊縮經(jīng)濟(jì)政策，貸款難度增大、資金成本增加或土地供給減少，使地價(jià)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本提高，在房地產(chǎn)價(jià)格不變的條件下，開發(fā)量減少，消費(fèi)市場

35、供給減少，租金上漲。,9、分類房地產(chǎn)市場及運(yùn)行規(guī)律,由于不同類型的房地產(chǎn)從投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能以及面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途分類，將其分解為若干子市場進(jìn)行討論。如：居住物業(yè)市場：含普通住宅市場、別墅市場、公寓市場等商業(yè)物業(yè)市場：寫字樓市場、商場或商鋪市場、酒店市場等工業(yè)物業(yè)市場：標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房市場、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房市場、研究與發(fā)展用房市場等土地市場，是指各種類型用地市場特殊物業(yè)

36、市場。,9.1 住宅市場,（1）住宅類型和特點(diǎn)類型：按照經(jīng)營方式，住宅分為租賃住宅和出售住宅按照價(jià)格構(gòu)成，可分為商品住宅和政策性住宅按照交房方式，可分為現(xiàn)房和期房按層數(shù)的不同，可分低層、多層以及高層等也可以按其他方式，比如新舊程度、銷售對象等。住宅特點(diǎn)：位置的固定性、消費(fèi)的層次性、需求的多樣性、房價(jià)的巨額性、購房的投資性，此外還有家庭性以及連續(xù)性等。,9.1 住宅市場,（2）住宅市場的特點(diǎn)與構(gòu)成特點(diǎn)：經(jīng)營對象的非物流

37、性市場范圍的區(qū)域性流通形式的多樣性構(gòu)成：新住宅供給體系的結(jié)構(gòu)組成主要有市場價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋等，組成成分的運(yùn)作方式各不相同。,9.1 住宅市場,（3）住宅市場的供求與運(yùn)行特點(diǎn)住宅市場的供求可從以下幾個方面來理解：潛在總供給與潛在總需求意愿總供給與意愿總需求實(shí)際總供給與實(shí)際總需求、有效總供給與有效總需求住宅市場運(yùn)行的特點(diǎn)：住宅市場供求在總量上難以達(dá)到均衡，但在一定時間、一定區(qū)域又可能達(dá)到在結(jié)構(gòu)上的平衡住宅供

38、應(yīng)的相對滯后性短期供求的不均衡性與長期供求的均衡性。,9.2 非住宅市場,非住宅房地產(chǎn)市場包括商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場以及其他類型的房地產(chǎn)市場。（1）商業(yè)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)與運(yùn)行特點(diǎn)：結(jié)構(gòu)：商業(yè)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)相對簡單，基本上是由用于商業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營辦公的寫字樓市場和用于商品服務(wù)的商貿(mào)娛樂中心房地產(chǎn)市場組成。運(yùn)行特點(diǎn)：需求彈性較大，且受到多種綜合因素的影響供給緊張，供給彈性較小對價(jià)格等因素較為敏感。,www.fdcew.c

39、om房地產(chǎn)E網(wǎng),9.2 非住宅市場,（2）工業(yè)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)與供求平衡的調(diào)整：結(jié)構(gòu)：工業(yè)房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)可以按照房地產(chǎn)服務(wù)的對象和工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型劃分，比如按工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型劃分為：勞動密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)技術(shù)密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整工業(yè)房地產(chǎn)供求平衡應(yīng)注意的因素：經(jīng)濟(jì)增長和工業(yè)房地產(chǎn)使用需求長期利率與工業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品的需求短期信貸、開發(fā)成本和工業(yè)房地產(chǎn)的新增供給。,三、房地產(chǎn)價(jià)格,1、地租理論2、土地價(jià)格3、建

40、筑物價(jià)格4、房地產(chǎn)價(jià)格5、房地產(chǎn)價(jià)格種類,1、地租理論,地租：是租地人為了得到使用自己資本的生產(chǎn)經(jīng)營場所（土地），要在一定期限內(nèi)按契約規(guī)定，支付給他所使用土地的所有者的一個貨幣額。租地人取得平均利潤，土地所有人取得超額利潤，即地租。地租包括絕對地租、級差地租、壟斷地租,1、地租理論,（1）產(chǎn)生地租的條件兩個直接條件：社會生產(chǎn)力有一定發(fā)展，出現(xiàn)剩余勞動；土地所有權(quán)與使用權(quán)分離原始社會→生產(chǎn)力低→沒有剩余勞動→土地統(tǒng)一公有→沒有

41、地租奴隸社會→有剩余勞動→土地所有權(quán)與使用權(quán)為奴隸主所有→也沒有地租封建社會→生產(chǎn)力提高→剩余勞動增加，農(nóng)民在地主所有的土地上勞動，產(chǎn)生封建地租資本主義社會產(chǎn)生現(xiàn)代地租社會主義：以前在農(nóng)村，土地所有權(quán)與使用權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有；現(xiàn)在，主要進(jìn)行承包，因此存在地租。,1、地租理論,（2）級差地租舉例：某國絕大多數(shù)工廠是用蒸汽機(jī)推動的，少數(shù)用自然瀑布。前者耗費(fèi)資本100的商品量取得的市場價(jià)格為115，利潤率為15％，后者生產(chǎn)同樣的

42、商品的資本耗費(fèi)為90，但按115出售，利潤率為25％。這樣就有10％的超額利潤，他不是產(chǎn)生于資本，而是產(chǎn)生于對一種能夠壟斷且已經(jīng)被壟斷的、數(shù)量有限的自然力的利用。10％的超額利潤落入瀑布者手中，轉(zhuǎn)化為地租。定義：這種產(chǎn)生于支配著可壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價(jià)格和投入該生產(chǎn)部門的一級資本的社會生產(chǎn)價(jià)格之間的差額，就是級差地租。來源：由于經(jīng)營較好土地企業(yè)的個別生產(chǎn)價(jià)格與由經(jīng)營劣等地企業(yè)的個別生產(chǎn)價(jià)格決定的社會生產(chǎn)價(jià)格之間的差額所產(chǎn)

43、生的超額利潤，是超額利潤的轉(zhuǎn)化形式。,1、地租理論,A、級差地租Ⅰ：是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的：,1、地租理論,B、級差地租Ⅱ：在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租,1、地租理論,（3）絕對地租（農(nóng)業(yè)）定義：由土地所有權(quán)存在所決定的不論租種什么樣的土地都必須交納的地租成為絕對地租。農(nóng)產(chǎn)品按劣等土地決定的社會生產(chǎn)價(jià)格出售，但實(shí)際是農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格是高于社會生產(chǎn)價(jià)格的，這樣，

44、劣等土地除能提供平均利潤外，還有一個余額，這個余額就形成了絕對地租，被土地所有者占有。形成原因：土地所有權(quán)的壟斷。,1、地租理論,（4）城市地租特性：以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)因位置而形成的級差地租是城市地租的主要形式商業(yè)地租是城市地租的典型形態(tài)城市地租具有相當(dāng)大的壟斷性城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的擴(kuò)散性比農(nóng)業(yè)地租更具積累性城市地租等于位置地租加上農(nóng)業(yè)地租。,1、地租理論,①、城市級差地租Ⅰ：由于土地位置引起的相對較高的利潤

45、轉(zhuǎn)化為地租。,②、城市級差地租Ⅱ：在城市一定面積的某土地上，在投資界限范圍內(nèi)連續(xù)追加投資，建筑面積由小到大，建筑產(chǎn)品的價(jià)值增加，由此產(chǎn)生的建筑產(chǎn)品總價(jià)值與總建筑生產(chǎn)成本之間的差額，轉(zhuǎn)化為地租，即為地租Ⅱ。,1、地租理論,③、城市絕對地租：城市土地使用者所必須交納的最低額度的地租，其基礎(chǔ)是農(nóng)業(yè)地租，即農(nóng)業(yè)用地時的全部地租，也是絕對地租和級差地租之和，其量的最低限則是作為農(nóng)業(yè)用地（優(yōu)等）時的全部地租。④、城市壟斷地租：像北京王府井，上海南

46、京路等極為稀缺的商業(yè)黃金地段上進(jìn)行經(jīng)營，可獲特別高的超額利潤。由于土地所有者對這種求過于供的珍稀土地的壟斷，這種超額利潤就轉(zhuǎn)化為壟斷地租。壟斷地租：來自于特別優(yōu)越的位置；不是來自于出售商品的壟斷價(jià)格。,1、地租理論,⑤、區(qū)位地租：城市居民對距城市中心不同距離位置土地的地租支付能力（意愿），稱為居住競租能力曲線：,2、土地價(jià)格,土地價(jià)格是購買土地所支付的貨幣數(shù)額。從土地價(jià)格的構(gòu)成來看，土地價(jià)格應(yīng)由三部分組成，真正的地租、土地資本折舊及

47、土地資本的利息，即三部分總和的資本化為土地價(jià)格。特點(diǎn)：土地價(jià)格是關(guān)于土地權(quán)益的價(jià)格，不同于一般商品價(jià)格的確定土地價(jià)格主要由土地需求決定土地價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢土地價(jià)格具有地域性及個案性,2、土地價(jià)格,（1）古典理論從賣方來講，土地價(jià)格是所出租或出售土地的地租資本化收入；從買方來講，土地價(jià)格是資本化的，因而是提前支付的地租，地價(jià)是地租受益的現(xiàn)值之和。,土地價(jià)格,第n年的地租,折現(xiàn)率,2、土地價(jià)格,（2）現(xiàn)代理論：地價(jià)直接由土地資

48、產(chǎn)的買賣所決定，地價(jià)不僅受到持有者土地利用收益的影響，還受到將來賣掉土地時所產(chǎn)生的收益（資本收益或土地增值收益）的影響。,,其中：PVR（n－1）為到n－1年后的土地利用收益R的現(xiàn)值之和,n年后的預(yù)期地價(jià),2、土地價(jià)格,（3）我國城鎮(zhèn)土地價(jià)格構(gòu)成：,3、建筑物價(jià)格,建筑物價(jià)格是指建成后建筑物的價(jià)格，不包括土地價(jià)格，由建筑生產(chǎn)費(fèi)用加一定的利潤等形成的。構(gòu)成：建筑物價(jià)格＝建筑工程費(fèi)用（土建、給排水等）＋設(shè)備及安裝工程費(fèi)用（機(jī)械、電器等）

49、＋其他費(fèi)用（設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、利潤等）,4、房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占用土地的價(jià)格，是房地產(chǎn)市場供求相互作用形成的。全國各地的商品房價(jià)格構(gòu)成：,4、房地產(chǎn)價(jià)格,（1）土地開發(fā)費(fèi)包括征地補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置費(fèi)、七通一平費(fèi)用，勘查設(shè)計(jì)、土地出讓金等（2）房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)（3）各種配套及稅費(fèi)包括公共建筑配套工程費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生綠化工程費(fèi)、兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)）以及管理

50、費(fèi)（4）開發(fā)商利潤一般情況下：土地費(fèi)占總價(jià)格的20％，建安工程費(fèi)占40％，市政公共設(shè)施費(fèi)占20％－30％，各種稅費(fèi)占10％－20％,4、房地產(chǎn)價(jià)格,目前房地產(chǎn)價(jià)格理論中存在的問題：A、土地出讓金內(nèi)涵界定問題(重復(fù)計(jì)算)；B、成本中沒有貸款利息。此外，政府價(jià)格管理部門對商品房價(jià)格的構(gòu)成界定：,商品房價(jià)格,成本,利潤,稅金,地段差價(jià),,應(yīng)該包括管理費(fèi)用與貸款利息,,并不是價(jià)格構(gòu)成因素，而且在土地費(fèi)用中已經(jīng)體現(xiàn),,4、房地產(chǎn)價(jià)格,

51、按理論價(jià)格計(jì)算商品房價(jià)格的基本構(gòu)成應(yīng)包括兩部分，即成本和利潤。成本是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所耗費(fèi)的物化勞動和活勞動的貨幣表現(xiàn)，利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程中所創(chuàng)造的全部剩余價(jià)值。縱觀房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程，商品房價(jià)格應(yīng)包括：,商 品 房 價(jià) 格,生 產(chǎn) 過 程,土地價(jià)格或土地出讓金,住房建造價(jià)格,流 通 過 程,,商品房銷售成本及利潤,農(nóng)地轉(zhuǎn)市地地價(jià),市地地價(jià),,,攤消費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息、管理費(fèi)、住房銷售稅、經(jīng)營利潤,,勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑材料

52、費(fèi)、建筑施工費(fèi)以及投資利息、管理費(fèi)以及房屋建筑利潤,,,耕地占用稅、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)以及投資利息、管理費(fèi)、土地開發(fā)利潤,拆遷安置費(fèi)、土地再開發(fā)費(fèi)以及投資利息、管理費(fèi)、土地開發(fā)利潤,,,4、房地產(chǎn)價(jià)格,4、房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的途徑一般有兩條：一是農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城市土地：,二是城市土地的再開發(fā)：,5、房地產(chǎn)價(jià)格種類,5.1 商品房價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格商品房價(jià)格：是房地產(chǎn)市場價(jià)

53、格，由完整的土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成，包括建筑物所有權(quán)和若干年的土地使用權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格：向中、低收入階層出售的住房價(jià)格，由建筑物價(jià)格和不完全土地價(jià)格構(gòu)成，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。,5.1 商品房價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格,商品房價(jià)格構(gòu)成具體包括：① 征地及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；② 勘查設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；③ 住宅建筑及設(shè)備安裝工程費(fèi)；④ 小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和非經(jīng)營性公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；⑤ 貸款利息；⑥ 稅金；⑦ 以①－④項(xiàng)費(fèi)

54、用之和為基數(shù)1％－3％管理費(fèi)；⑧ （3％以內(nèi)的）利潤。,5.2 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià),標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是以城鎮(zhèn)中低收入職工家庭經(jīng)濟(jì)承受能力確定的共有住房出售價(jià)格，不同買房職工還可享受不等的工齡折扣等。以其購買的住房，包括部分建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)，是一種過渡價(jià)格形式。成本價(jià)是向中低階層按優(yōu)惠的房地產(chǎn)開發(fā)成本出手住房的價(jià)格，以成本價(jià)格購買的房地產(chǎn)，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地的使用權(quán)。具體包括商品房價(jià)格構(gòu)成中的①－⑦項(xiàng) 此外還有廉租金、準(zhǔn)成本

55、（福利租金）、成本（標(biāo)準(zhǔn)）租金、市場租金等。,5.3 房地產(chǎn)租金細(xì)分,房地產(chǎn)市場價(jià)格相對應(yīng)的房地產(chǎn)租金細(xì)分為：① 維修費(fèi)；② 管理費(fèi)；③ 折舊費(fèi)；④ 投資利息；⑤ 稅金；⑥ 保險(xiǎn)費(fèi)；⑦ 經(jīng)營利潤；⑧ 地租。① 維修費(fèi)：是正常使用和定期維修的前提下，按年計(jì)算的平均維修支出，每月每平方米維修費(fèi)＝折舊費(fèi)×維修費(fèi)率（68％）② 管理費(fèi)：為維修房屋出租的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所付出的管理人員的工資、辦公經(jīng)費(fèi)等，每月每平方米管理費(fèi)＝折舊費(fèi)

56、15;管理費(fèi)率（12％）③ 折舊費(fèi)：對房屋使用過程中因自然或人為的損耗引起房屋價(jià)值減少的補(bǔ)償，直線法，每月每平方米折舊費(fèi)＝成本價(jià)格（1－殘值率）／折舊年限×12，折舊年限為50年，殘值率為2％,5.3 房地產(chǎn)租金細(xì)分,④ 投資利息：對商品房產(chǎn)權(quán)人在住房出租期間出讓資金使用權(quán)的一種補(bǔ)償⑤ 稅金：住房產(chǎn)權(quán)人向國家交納的稅收，評估價(jià)× 12％⑥ 保險(xiǎn)費(fèi)：將住房投保而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用， 月保險(xiǎn)費(fèi)＝（投保金額

57、× 年保險(xiǎn)費(fèi)率）／12⑦ 經(jīng)營利潤：商品房出租人在租賃經(jīng)營活動中應(yīng)得的經(jīng)營利潤⑧ 地租：商品房產(chǎn)權(quán)人向房屋承租人收取的土地費(fèi)用， 月地租＝（土地價(jià)格× 年利息率）／12其中：廉租金： ① ② 準(zhǔn)成本租金： ① ② ③成本租金： ① ② ③ ④ ⑤ 市場租金：全部,四、房地產(chǎn)投資,1、房地產(chǎn)投資概論2、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法

58、 2.1 確定性評價(jià)方法 2.2 不確定性評價(jià)方法3、房地產(chǎn)投資組合,四、房地產(chǎn)投資,1、房地產(chǎn)投資概論（1）一般房地產(chǎn)投資程序：,房地產(chǎn)開發(fā)程序中的八個步驟,,1、房地產(chǎn)投資概論,（2）房地產(chǎn)投資目標(biāo)投資目標(biāo)決定投資方向，并且是評價(jià)投資效果的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的目標(biāo)同一般投資項(xiàng)目投資目標(biāo)類似，一般來講，投資目標(biāo)分為以下幾種：a、最大投資利潤；b、投資本金的安全與保值；c、增值潛力；d、減少通

59、貨膨脹損失。,1、房地產(chǎn)投資概論,（3）房地產(chǎn)投資的類型從房地產(chǎn)投資的方式劃分，可以分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種，房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等一系列活動，建成可以滿足某種需要的房屋，然后通過租售給置業(yè)人士的過程。其目的是獲得最大化的投資利潤。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購買已經(jīng)建成的物業(yè)（包括新建和二手房）的行為，其目的是通過轉(zhuǎn)售或出租來獲取資本收益或者穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。此外，還可

60、以從其他角度來劃分房地產(chǎn)投資的類型，比如從投資對象上分為地產(chǎn)投資和房產(chǎn)投資，或者分為商業(yè)用房投資、工業(yè)用房投資以及住宅投資等等。,1、房地產(chǎn)投資概論,（4）房地產(chǎn)投資的一般風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)投資組合理論風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。,2、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)主要是指從財(cái)務(wù)角度對投資項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，從投資項(xiàng)目的運(yùn)作過程來看，應(yīng)主要包括預(yù)測性評價(jià)、建設(shè)期評價(jià)以及項(xiàng)目后評價(jià)。評價(jià)的方法大致分為確定性和不確定性兩種。這里重點(diǎn)介紹

61、事前預(yù)測性評價(jià)方法和評價(jià)指標(biāo)。,投資評價(jià),,預(yù)測性評價(jià),建設(shè)期評價(jià),項(xiàng)目后評價(jià),確定性評價(jià)：靜態(tài)或動態(tài),不確定性評價(jià),,2、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法,確定性因素的評價(jià)又有靜態(tài)評價(jià)方法和動態(tài)評價(jià)方法，靜態(tài)評價(jià)方法的評價(jià)指標(biāo)包括投資回收期、投資收益率、開發(fā)成本利潤率等，動態(tài)指標(biāo)包括凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期；不確定性評價(jià)方法主要是指敏感性分析、概率分析等。2.1.1 靜態(tài)方法靜態(tài)方法不考慮資金的時間價(jià)值，即資金流量不需

62、要進(jìn)行折現(xiàn)，故也稱為非折現(xiàn)法。這種方法簡單易行，但不能反映投資項(xiàng)目整個壽命期內(nèi)真實(shí)的現(xiàn)金流量，因此常用于短期、小型投資項(xiàng)目評價(jià)。,2.1 確定性評價(jià)方法,靜態(tài)評價(jià)的主要評價(jià)指標(biāo)：,2.1 確定性評價(jià)方法,例：,2.1 確定性評價(jià)方法,此外，還有投資利稅率和資本金利潤率：,2.1 確定性評價(jià)方法,2.1.2 動態(tài)方法動態(tài)評價(jià)方法在經(jīng)濟(jì)分析中考慮資金的時間價(jià)值，同靜態(tài)評價(jià)方法相比，動態(tài)評價(jià)可以對項(xiàng)目凈效益的判斷更準(zhǔn)確，同時能夠把各個可行

63、方案或項(xiàng)目進(jìn)行排序和比較，因此是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析的主要方法；缺點(diǎn)是計(jì)算相對復(fù)雜。,2.1 確定性評價(jià)方法,主要評價(jià)指標(biāo)：A、凈現(xiàn)值（Net Present Value）：凈現(xiàn)值有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值之分，這里只討論財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。,在計(jì)算期內(nèi)，將各年（期）的凈現(xiàn)金流量按預(yù)先規(guī)定的折現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率分別折算到項(xiàng)目實(shí)施開始時的現(xiàn)值之和，稱為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。,2.1 確定性評價(jià)方法,B、凈現(xiàn)值率（NPVR）凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目凈現(xiàn)值

64、與總投資現(xiàn)值的比率，它表示動態(tài)單位投資的凈收益的大小，在各方案總投資不同的情況下，應(yīng)采用凈現(xiàn)值率比選方案。C、內(nèi)部收益率（Internal Revenue Rate）：內(nèi)部收益率是在投資活動有效期內(nèi)，開發(fā)項(xiàng)目的逐年現(xiàn)金流入的現(xiàn)值之和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值總額，即凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。其意義在于他是一個項(xiàng)目能夠接受的最大貼現(xiàn)率。,2.1 確定性評價(jià)方法,一般采用插值法近似求解，公式如下：,用幾何意義（相似三角形）來說明這一公式求解過程：,2.

65、1 確定性評價(jià)方法,例：某項(xiàng)目在試算過程中，其凈現(xiàn)值由正變負(fù)只出現(xiàn)一次。當(dāng)i等于14％時，凈現(xiàn)值為86.45萬元，當(dāng)i取值16％時，凈現(xiàn)值為-66.71萬元，因此，該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率在14％－16％之間，通過線性插值公式計(jì)算得到：,在幾何圖形中，連接正負(fù)轉(zhuǎn)換時的NPV的直線與橫坐標(biāo)的交點(diǎn)，即凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率15.13％為所求的內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率大于或等于基準(zhǔn)收益率時，說明項(xiàng)目可行，否則，應(yīng)予以否定。,www.fdcew.co

66、m房地產(chǎn)E網(wǎng),2.1 確定性評價(jià)方法,D、動態(tài)投資回收期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零的時間即為動態(tài)投資回收期。計(jì)算公式：,2.2 不確定性評價(jià)方法,房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，存在許多不確定因素，比如，租金和售價(jià)、建筑成本、開發(fā)周期等，這些因素會影響到房地產(chǎn)投資利潤。所以不確定因素變動給投資收益帶來的影響，是投資決策的一個重要內(nèi)容。2.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評估的敏感性分析，是分析和預(yù)測房地產(chǎn)投資收益評價(jià)指標(biāo)對若干不

67、確定性因素變動的敏感程度的一種方法。如果某個因素的微小變動對投資經(jīng)濟(jì)效益造成較大影響，那么就說明該項(xiàng)目對這個因素敏感。步驟：①、確定分析指標(biāo)；②、確定可能發(fā)生變動的影響因素；③、設(shè)定不確定性因素的額變化范圍；④、根據(jù)設(shè)定的不確定因素的變化值，重新計(jì)算投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，找出敏感性因素。,2.2 不確定性評價(jià)方法,2.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析敏感性分析有單變量敏感性分析和多變量敏感性分析。單變量敏感性分析是基本方法。在

68、進(jìn)行單變量分析時，要假定各變量之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一個變量的變化，同時假定其他變量保持不變，觀察所選定的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的變化情況。多變量敏感性分析是分析兩個或兩個以上考察變量同時發(fā)生變動，選定的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)如何變動的一種方法。多個變量同時發(fā)生變化的情況非常普遍，所以，多變量敏感性分析方法有很強(qiáng)的實(shí)用性。,2.2 不確定性評價(jià)方法,例：一個投資者準(zhǔn)備投資一個工業(yè)廠房項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積2000平米，建造成本為200元每平米，年租金