期房買(mǎi)受人面臨的欺詐風(fēng)險(xiǎn)之法律問(wèn)題研究.pdf

1、隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,商品房預(yù)售已成為主要的商品房銷(xiāo)售方式。商品房預(yù)售不僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身廣籌資金、搞活經(jīng)營(yíng)、避免風(fēng)險(xiǎn)等起著重要作用,而且對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng),促進(jìn)居民住房條件的改善也有積極意義。
　　但近幾年在商品房預(yù)售過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題。商品房預(yù)售合同的標(biāo)的,實(shí)質(zhì)上是在房屋建成后依約交足房?jī)r(jià)款并獲得其所有權(quán)的一種“期待權(quán)”。在合同約定的期限屆滿(mǎn),房屋建成后,買(mǎi)受人才可憑這種“期待權(quán)”,要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依約交付所購(gòu)買(mǎi)的房屋

2、,向自己轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)。商品房預(yù)售合同標(biāo)的的非現(xiàn)實(shí)性、履行周期的長(zhǎng)期性以及買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際地位的不平等,決定了期房買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí),面臨著一定風(fēng)險(xiǎn),加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的欺詐行為,如無(wú)證開(kāi)發(fā)、重復(fù)預(yù)售、虛假?gòu)V告宣傳等,使這種風(fēng)險(xiǎn)大大提高了。本文對(duì)期房買(mǎi)受人面臨的欺詐風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行法律分析,目的是使人們弄清楚商品房預(yù)售市場(chǎng)中欺詐行為的表現(xiàn)形式和構(gòu)成要件,以便充分、全面地保護(hù)期房買(mǎi)受人的合法權(quán)益,完善防范欺詐行為的買(mǎi)受人的權(quán)益保護(hù)機(jī)制,以維護(hù)商品房

3、預(yù)售市場(chǎng)的正常交易秩序,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
　　本文共兩萬(wàn)余字,除引言和結(jié)論外,分為四部分,主要內(nèi)容如下:第一部分,首先介紹了商品房預(yù)售制度的由來(lái)、概念及其形式;肯定
　　了商品房預(yù)售的積極意義,也揭示了其自身蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)。其次,對(duì)商品房預(yù)售合同的性質(zhì)爭(zhēng)論作了闡述,將其界定為遠(yuǎn)期交貨合同,這有利實(shí)際操作中的法律運(yùn)用;對(duì)預(yù)售合同之買(mǎi)受人的基本權(quán)利進(jìn)行了分析,以對(duì)后文的期房買(mǎi)受人的權(quán)益保護(hù)之探討做理論鋪墊。最后,研究了商

4、品房預(yù)售欺詐的概念、特征及法律構(gòu)成要件,有助于對(duì)預(yù)售欺詐有一個(gè)總體的認(rèn)識(shí)。
　　第二部分,通過(guò)結(jié)合實(shí)例的方法對(duì)期房買(mǎi)受人在商品房預(yù)售中面臨的典型欺詐風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證分析;總結(jié)了開(kāi)發(fā)商欺詐行為給買(mǎi)受人帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)及造成的法律后果,對(duì)預(yù)售欺詐行為有一個(gè)清晰、完整的論證。
　　第三部分,對(duì)現(xiàn)有期房買(mǎi)受人的權(quán)益保護(hù)機(jī)制進(jìn)行了探討。首先從買(mǎi)受人的自我防范與保護(hù)入手,提請(qǐng)買(mǎi)受人提高自我保護(hù)意識(shí),針對(duì)預(yù)售中的欺詐行為積極采取自力救濟(jì)措施,買(mǎi)受

5、人合法救濟(jì)行為應(yīng)得到法律上的肯定。其次,闡述了我國(guó)商品房預(yù)售的制度安排,對(duì)預(yù)售主體市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、預(yù)售合同登記備案制度和預(yù)售款監(jiān)管制度的基本內(nèi)容作了介紹和分析,并在此基礎(chǔ)上指出了其在實(shí)際操作中的局限性。再次,在《合同法》對(duì)買(mǎi)受人權(quán)益保護(hù)方面,主要從格式條款規(guī)制的角度論述了其對(duì)期房買(mǎi)受人的權(quán)益保護(hù)。最后,對(duì)《物權(quán)法》中不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的定義、特征、適用范圍及效力幾個(gè)方面進(jìn)行解析,肯定了預(yù)告登記制度在預(yù)防“一房數(shù)賣(mài)”及維護(hù)期房買(mǎi)受人利益方面

6、的積極作用。
　　第四部分,對(duì)如何完善期房買(mǎi)受人權(quán)益保護(hù)機(jī)制進(jìn)行了深入思考。針對(duì)現(xiàn)存預(yù)售制度的缺陷和不足,從法律適用和相關(guān)制度及體系的健全方面,提出了完善期房買(mǎi)受人權(quán)益保護(hù)機(jī)制的意見(jiàn):第一,加大開(kāi)發(fā)商的違法成本,適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)期房買(mǎi)受人進(jìn)行保護(hù),明確期房買(mǎi)受人作為消費(fèi)者的法律地位,以彌補(bǔ)現(xiàn)有法律、法規(guī)對(duì)買(mǎi)受人保護(hù)力度不足的缺陷。第二,完善商品房預(yù)售的基本制度,一方面嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入,從而降低不合格開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的

7、各種風(fēng)險(xiǎn);另一方面加強(qiáng)商品房預(yù)售款的監(jiān)管,在借鑒香港預(yù)售款監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建議引入有公信力的第三方監(jiān)管的模式,以保障預(yù)售款的專(zhuān)款專(zhuān)用,防范買(mǎi)受人的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。第三,完善商品房預(yù)售市場(chǎng)信息系統(tǒng),以改善買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商信息掌握不對(duì)稱(chēng)的局面,制止預(yù)售中的不法行為。
　　目前,專(zhuān)門(mén)研究商品房預(yù)售市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商欺詐行為理論的文章不多。本文從保護(hù)期房買(mǎi)受人合法權(quán)益,促進(jìn)預(yù)售市場(chǎng)健康發(fā)展的角度出發(fā),針對(duì)期房買(mǎi)受人面臨的欺詐行為產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的