區(qū)分所有權(quán)人自治制度概述.pdf

1、區(qū)分所有權(quán)人自治管理制度作為建筑物區(qū)分所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要途徑,在各國(guó)立法中均受到相當(dāng)?shù)闹匾?。我?guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)中,對(duì)業(yè)主自治組織(業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì))、自治規(guī)則(管理公約)等作了相關(guān)規(guī)定。雖然《條例》對(duì)業(yè)主自治組織的職能和作用有了充分的說明,但是對(duì)業(yè)主自治組織的法律地位卻仍然沒有明確。雖然《條例》對(duì)業(yè)主自治規(guī)則有一般性的原則規(guī)定,但從技術(shù)操作層面上卻還需要完善,《條例》將許多選擇性規(guī)范下放到各省市行政部門制定,也造

2、成了業(yè)主自治制度在各地制定和實(shí)施中良莠不齊的現(xiàn)象。近年來,開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛,以及業(yè)主間的糾紛不斷,折射出《條例》在指導(dǎo)具體物業(yè)管理問題中的不足,特別是關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人自治管理的制度設(shè)計(jì)尚還有檢討和完善的空間。
　　區(qū)分所有權(quán)人自治(俗稱業(yè)主自治)在當(dāng)前是一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn),其制度建設(shè)具有非常突出的現(xiàn)實(shí)意義。本文運(yùn)用歷史分析方法和比較分析方法,借鑒世界各國(guó)或地區(qū)的關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人自治管理的經(jīng)驗(yàn),主要

3、圍繞區(qū)分所有權(quán)人自治管理中所涉及的區(qū)分所有權(quán)制度、區(qū)分所有權(quán)人自治組織、區(qū)分所有權(quán)人自治規(guī)則等問題展開研究,簡(jiǎn)述如下。
　　導(dǎo)言:說明寫作本文的理由和目的。由于理論跟進(jìn)的不足,導(dǎo)致立法和實(shí)務(wù)中對(duì)區(qū)分所有權(quán)人自治管理的性質(zhì)、自治組織、自治規(guī)則認(rèn)識(shí)上存在偏差,未發(fā)揮應(yīng)有的功用。基于此,本文將對(duì)該制度的理論及立法實(shí)務(wù)進(jìn)行分析研究并提出完善建議。
　　第一部分重點(diǎn)對(duì)本文中幾個(gè)重要的基礎(chǔ)性概念如物業(yè)、物業(yè)管理、業(yè)主等進(jìn)行闡釋,為本論做

4、好鋪墊。“物業(yè)”指已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場(chǎng)地?！拔飿I(yè)管理”是一項(xiàng)依合同約定而進(jìn)行的委托服務(wù)活動(dòng)?！皹I(yè)主”指房屋的所有權(quán)人,但實(shí)務(wù)中更傾向于涵蓋包括所有權(quán)人的配偶、父母、子女及承租人在內(nèi)的房屋實(shí)際使用權(quán)人。
　　第二到第六部分是本文的重點(diǎn)。對(duì)區(qū)分所有權(quán)人自治管理制度所涉及的相關(guān)法律問題進(jìn)行分析研究,并將我國(guó)立法與各國(guó)及地區(qū)立法進(jìn)行比較,考察其得失,進(jìn)而提出全面見解、建議。
　　第二部分對(duì)區(qū)分

5、所有權(quán)人自治管理的法理基礎(chǔ),即建筑物區(qū)分所有權(quán)制度進(jìn)行了闡述,強(qiáng)調(diào)只有在準(zhǔn)確界定區(qū)分物業(yè)專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)的基礎(chǔ)上，才能做到產(chǎn)權(quán)明晰,自治管理才成為可能,區(qū)分所有權(quán)人自治管理制度才有了法理依據(jù)。
　　第三部分對(duì)區(qū)分所有權(quán)人自治的含義和性質(zhì)進(jìn)行了闡述。區(qū)分所有權(quán)人自治,是指特定區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,依照法律規(guī)定和共同約定,自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的一種自治自律管理模式。是業(yè)主實(shí)現(xiàn)其物業(yè)管理權(quán)的方式和渠道,是建筑物區(qū)分所有權(quán)得以

6、實(shí)現(xiàn)的基本途徑和制度。
　　第四部分對(duì)區(qū)分所有權(quán)人自治組織的職能及其法律地位進(jìn)行了研究。認(rèn)為目前我國(guó)對(duì)業(yè)主自治組織的法律地位約定不明確,提出應(yīng)予業(yè)主大會(huì)社團(tuán)法人資格,而業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具有非法人團(tuán)體的性質(zhì),是非法人組織。
　　第五部分闡述了區(qū)分所有權(quán)人自治規(guī)則的制定與施行。自治規(guī)則以管理規(guī)約的形式來發(fā)揮作用,包括了業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)章程等。
　　第六部分闡述了違反區(qū)分所有權(quán)人自治規(guī)則的責(zé)任