建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)問(wèn)題研究.pdf

1、建筑物區(qū)分所有是現(xiàn)代民法上一項(xiàng)基本的不動(dòng)產(chǎn)所有制形式。建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系按通說(shuō)包含三種法律關(guān)系：對(duì)專有部分形成的專有權(quán)法律關(guān)系、對(duì)共有部分形成的共有權(quán)法律關(guān)系以及因?qū)^(qū)分所有建筑物的共同管理而形成的成員權(quán)法律關(guān)系。其中，共有權(quán)法律關(guān)系尤其復(fù)雜，現(xiàn)實(shí)生活中因共有權(quán)而產(chǎn)生的糾紛占了建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的絕大部分。因此，有必要對(duì)我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)問(wèn)題進(jìn)行探討。 除引言和結(jié)語(yǔ)外，本文共分為五個(gè)部分 一、建筑物區(qū)

2、分所有權(quán)人的共有權(quán)基礎(chǔ)理論。建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)性質(zhì)既不是按份共有，也不是共同共有，答案在其本身，即建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有或者簡(jiǎn)稱為區(qū)分共有。共有權(quán)的根本特征具有復(fù)合性、廣泛性、復(fù)雜性、附隨性、禁分性。 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)內(nèi)容。建筑物區(qū)分共有權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系表現(xiàn)為建筑物區(qū)分共有權(quán)人對(duì)共用部分所享有的權(quán)利和所負(fù)擔(dān)的義務(wù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分享有的權(quán)利有：使用權(quán)、收益權(quán)、管理權(quán)、修繕改良權(quán)、處分權(quán)及物上追及

3、權(quán)；建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分負(fù)有的義務(wù)是：合理使用義務(wù)、費(fèi)用分擔(dān)義務(wù)、合理注意義務(wù)、禁止義務(wù)。 三、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)客體。共有權(quán)的客體，即區(qū)分所有建筑物中的共用部分。關(guān)于共用部分范圍的界定各國(guó)基本上采用的是兩種方法。一種是列舉法，另一種是排除法。綜合國(guó)內(nèi)外學(xué)說(shuō)，共有權(quán)的客體主要包括以下幾個(gè)部分：一是建筑物的基本構(gòu)造部分：二是建筑物的共用設(shè)施及其附屬部分(包括僅供部分區(qū)分所有權(quán)人所共有的部分)；三是建筑物的公共配套設(shè)

4、施；四是建筑物所占有的地基的使用權(quán)，在法律上歸屬于全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人所共有。此部分明確了共有部分的范圍和其界定方法。只有在明確界定了共有部分的范圍后，才能為解決現(xiàn)實(shí)中的共有權(quán)法律糾紛提供明確的依據(jù)。 四、建筑物區(qū)分共有部分焦點(diǎn)問(wèn)題。法律實(shí)務(wù)中，小區(qū)建筑物的專有部分因有房產(chǎn)證的明確界定，爭(zhēng)議相對(duì)較少。矛盾常集中在建筑物區(qū)分所有的共有部分，尤其是共有部分中的屋頂平臺(tái)、車(chē)位和小區(qū)綠地等部分。德國(guó)、加拿大等國(guó)家都有針對(duì)這些特殊客體的

5、特別規(guī)定。而我國(guó)，涉及這些客體的糾紛主要是綠地、樓頂空間和車(chē)位等的權(quán)屬以及電梯使用費(fèi)的繳納等焦點(diǎn)問(wèn)題。 五、我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)立法缺陷及完善。我國(guó)應(yīng)采取的理想的模式是建立單獨(dú)的建筑物區(qū)分所有權(quán)立法模式，而非民法或住宅法模式。因?yàn)檫@種模式更詳盡、更具操作性。并論述了我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法中的關(guān)于共有權(quán)法律制度的缺陷及其應(yīng)完善之處。結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》第六章的規(guī)定，分析了我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)法律制度的不完善之處，