住宅小區(qū)業(yè)主權利的法律保護.pdf

1、“業(yè)主”，原意指“產業(yè)或企業(yè)的所有者”。但是作為建筑物區(qū)分所有形態(tài)下的專用概念，“業(yè)主”就是指房屋的所有權人。在我國由于對業(yè)主權利的理論研究不足和立法落后，使得業(yè)主權利頻頻受損而得不到有效救助。 第一部分說明了業(yè)主享有的權利。住宅小區(qū)的業(yè)主享有的權利根據其性質可劃分為三類：建筑物區(qū)分所有權、管理權和基于物業(yè)服務合同具有的債權。建筑物區(qū)分所有權是業(yè)主的基本權利。通過比較研究關于建筑物區(qū)分所有權的幾種學說，得出“三元論”里的“成員權

2、”實為團體組織的成員享有的權利，體現的是“團體主義”，更大程度上是一種身份權，與建筑物區(qū)分所有權這種物權是格格不入的。因此，建筑物區(qū)分所有權不應當包含成員權，它只由專有權和共有權構成。其中，前者權能與一般所有權相同，在建筑物區(qū)分所有權中居主導地位，它決定著共有權，建筑物區(qū)分所有權中的共有權，性質特殊，既非按份共有也非共同共有，綜合其特點，筆者認為可將其單列為一類新的共有形態(tài)。共有權的權能包括四個方面：對共有部分之使用權、對共用部分之收益

3、權、對共用部分有限事實處分權和物上追及權。管理權實際是含有人身性的混合性權利束，其內容主要有以下幾種：一是表決權；二是參與制定規(guī)約權；三是選舉權；四是監(jiān)督權；五是請求權。業(yè)主享有的第三類權是基于物業(yè)服務合同的債權。 第二部分是對業(yè)主權利的法律保護現狀進行的分析。首先較詳細的研究了不同層次法規(guī)對業(yè)主權利的規(guī)定。作為國家根本大法的憲法，具有最高的的法律效力。其中關于私有財產、住宅、公民權利等方面的規(guī)定和原則當然對業(yè)主適用，如第1 3

4、條：“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權?！钡?9條：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。”在法律層面上，如《民法通則》第7 1條的規(guī)定：“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利?！薄段餀喾ā返谝淮我悦袷禄痉ǖ男问綄ξ餀喾芍贫茸鞒隽税才?，在第六章開創(chuàng)性的確立了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，對業(yè)主權利義務關系進行了確定，其頒布和實施必將對

5、業(yè)主權利的保護產生深遠影響?！逗贤ā穼τ跇I(yè)主來說，是他們維護自己權利的一項重要的法律武器，因為業(yè)主同房地產開發(fā)商之間的購房合同，同物業(yè)管理公司之間的物業(yè)服務合同，都是受《合同法》調整的。《物業(yè)管理條例》作為行政法規(guī)更是明確規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的十大權利。其次，在具體指出了現行法規(guī)對業(yè)主權利保護的積極方面后，詳細評述了對業(yè)主權利保護的缺陷所在。 第三部分提出了完善我國立法，保護業(yè)主權利的十大法律對策：一、完善業(yè)主公約制度；