農(nóng)民集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)研究.pdf

1、在國(guó)有土地使用權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓之后，農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問(wèn)題就引起社會(huì)各界的關(guān)注。本文是在對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)分類(lèi)的基礎(chǔ)上，結(jié)合《物權(quán)法》的規(guī)定來(lái)論述集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題。 集體建設(shè)用地使用權(quán)是指為建造并保有建筑物或其他附著物而在集體所有的土地上進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利，是用益物權(quán)。我國(guó)現(xiàn)行的法律是限制集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，但從現(xiàn)實(shí)情況例如深圳市寶安區(qū)等地方已有大量的集體建設(shè)用地

2、進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。故作者認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，人民已對(duì)土地的觀念發(fā)生了變化，土地作為一種生產(chǎn)要素應(yīng)流入市場(chǎng)，且基于物權(quán)的完整性，國(guó)家和農(nóng)民都是各自土地的所有者，以及現(xiàn)行建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的政策體系下消除城鄉(xiāng)差距的需要，應(yīng)該支持集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。首先應(yīng)從立法上賦予農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)平等的法律地位，其次要完善現(xiàn)行的土地征收制度和收益分配制度，最后還要制定集體建設(shè)用地入市的一系列法規(guī)，來(lái)調(diào)整和規(guī)范集體建設(shè)用地的入市條

3、件和秩序。 宅基地使用權(quán)具有身份性、從屬性、無(wú)償、無(wú)期限性以及有限性的特征，我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)也是采嚴(yán)格限制態(tài)度的。但是宅基地使用權(quán)的房屋是屬于農(nóng)民個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，可以自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫?huì)產(chǎn)生“房走地不走”的尷尬局面。有學(xué)者提出“法定租賃權(quán)”的構(gòu)思，但在實(shí)踐中的可操作性還須進(jìn)一步論證?；趯?duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)現(xiàn)狀的考察，以及對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的后果分析，筆者認(rèn)為宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)具備了流通條件和流通需求，且不會(huì)導(dǎo)致耕地減

4、少，也不是導(dǎo)致農(nóng)民失去社會(huì)保障的原因?，F(xiàn)行宅基地流轉(zhuǎn)模式存在“溫州模式”和“義烏模式”兩種，通過(guò)分析可知兩者實(shí)質(zhì)都是將集體土地先征為國(guó)有土地，再按國(guó)有土地相關(guān)規(guī)定辦理土地流轉(zhuǎn)，并沒(méi)有真正解決農(nóng)村宅基地的商品屬性，所以建議完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的有償使用制度、強(qiáng)制登記制度等來(lái)規(guī)范宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。《物權(quán)法》將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確定為物權(quán)性質(zhì)。筆者分析了為何確定為物權(quán)性質(zhì)的理由。繼而又對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)的概念、方式以及《物權(quán)法》頒布以前土地