合作開發(fā)房地產合同效力因素研究.pdf

1、房地產合作開發(fā)實際上是一種對土地、資金等房地產要素的整合,是合作開發(fā)的各方主體為完成房地產的開發(fā)、經營而通過合作開發(fā)房地產合同的方式將各自擁有的要素結合到一起的民事行為。合作開發(fā)房地產合同具有以下法律特征:共同投資、共享利潤、共擔風險;合作開發(fā)合同主體具有特殊的主體資質;合作合同目的具有營利性;合作合同中的土地主使用權主要通過劃撥或者出讓方式取得。合作開發(fā)房地產合同的社會實踐模式主要存在兩種類型:一種是項目公司型合作開發(fā),即合作合同約定

2、通過組建新的項目公司進行合作開發(fā)或以增資擴股的形式進行合作開發(fā);另外一種模式即合作合同約定以非項目公司型合作開發(fā),其主要方式是“聯(lián)建"和“參建”。合作開發(fā)房地產合同應當對以下幾個涉及房地產開發(fā)合同效力問題應當給予足夠的重視:房地產開發(fā)企業(yè)資質、以未經批準劃撥土地使用權出資、集體土地使用權出資、審批問題、擅自變更土地用途、辦理土地使用權過戶登記、未取得土地使用權證等對合作同效力的影響。在合作開發(fā)房地產合同中應當對幾種特殊的合作合同進行效力