合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力因素研究.pdf

1、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)實(shí)際上是一種對(duì)土地、資金等房地產(chǎn)要素的整合,是合作開(kāi)發(fā)的各方主體為完成房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)而通過(guò)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的方式將各自擁有的要素結(jié)合到一起的民事行為。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同具有以下法律特征:共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);合作開(kāi)發(fā)合同主體具有特殊的主體資質(zhì);合作合同目的具有營(yíng)利性;合作合同中的土地主使用權(quán)主要通過(guò)劃撥或者出讓方式取得。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的社會(huì)實(shí)踐模式主要存在兩種類型:一種是項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā),即合作合同約定

2、通過(guò)組建新的項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)或以增資擴(kuò)股的形式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā);另外一種模式即合作合同約定以非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā),其主要方式是“聯(lián)建"和“參建”。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)以下幾個(gè)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同效力問(wèn)題應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、以未經(jīng)批準(zhǔn)劃撥土地使用權(quán)出資、集體土地使用權(quán)出資、審批問(wèn)題、擅自變更土地用途、辦理土地使用權(quán)過(guò)戶登記、未取得土地使用權(quán)證等對(duì)合作同效力的影響。在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)幾種特殊的合作合同進(jìn)行效力