房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力研究.pdf

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)是一種極其普遍的經(jīng)濟(jì)活動，非項目公司型合作開發(fā)實際上是一種合同行為，由于其手續(xù)相對簡單，實踐中運用廣泛。在非項目公司型合作開發(fā)中，合同效力對于合同各方主體權(quán)利義務(wù)界定、收益分配有重要影響。當(dāng)前關(guān)于合作開發(fā)合同效力的研究主要在主體資質(zhì)、合同用地、保底條款、土地使用權(quán)變更登記對于合作開發(fā)合同效力的影響上。司法實踐采用強(qiáng)制性規(guī)范理論認(rèn)定主體欠缺資質(zhì)的合同無效，對用劃撥土地出資的合同效力進(jìn)行補正，否定有保底條款的合同的性質(zhì)及效力，

2、認(rèn)定土地使用權(quán)未登記的合同有效的做法是否恰當(dāng)有待研究。故文章對上述幾個因素進(jìn)行探討，在分析當(dāng)前存在的問題的基礎(chǔ)上，為合理的認(rèn)定合作開發(fā)合同的效力提出自己的看法。
　　引言闡述了寫作背景、寫作目的與意義、研究綜述、寫作創(chuàng)新點。
　　第一部分分析主體資質(zhì)對于合同效力的影響。首先通過分析法人主體地位限制和強(qiáng)制性法律規(guī)范這兩種觀點對主體資質(zhì)的性質(zhì)進(jìn)行界定，進(jìn)而運用案例分析法指出采用強(qiáng)制性規(guī)范理論存在的弊端，法院忽視房地產(chǎn)法規(guī)行政彩色

3、濃厚的特點，一味支持違反效力性規(guī)范的合同無效，造成了司法實踐中惡意抗辯現(xiàn)象的發(fā)生。最后，借鑒日本的“履行階段說”，提出根據(jù)合作開發(fā)合同的履行階段來區(qū)分認(rèn)定主體欠缺資質(zhì)的合同效力的觀點。
　　第二部分對以劃撥土地使用權(quán)出資的合同效力進(jìn)行分析。文章通過分析以劃撥土地使用權(quán)出資的合作開發(fā)合同效力的立法及司法現(xiàn)狀，認(rèn)為我國給予以劃撥土地使用權(quán)出資的合同效力補正的做法助長了以劃撥土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)之風(fēng)，助長了非公平競爭。文章論

4、證了以劃撥土地使用權(quán)出資的合同無效的合理性。進(jìn)而運用案例分析法提出了合同被認(rèn)定無效后，從限制責(zé)令拆除的情形、認(rèn)定當(dāng)事人之間的過錯、判斷建筑物歸屬等方面平衡當(dāng)事人之間的利益。
　　第三部分分析保底條款對于合同效力的影響。文章通過分析房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的性質(zhì)、存在保底條款的合同的性質(zhì)及效力的認(rèn)定現(xiàn)狀，對當(dāng)前法院采用合伙說的裁判路徑提出質(zhì)疑，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在判斷合同當(dāng)事人有無規(guī)避法律之嫌的基礎(chǔ)上認(rèn)定存在保底條款的合作開發(fā)合同的效力。