基于市場法的投資性房地產(chǎn)價值評估問題研究.pdf

1、隨著市場化改革的深入，房地產(chǎn)評估伴隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮逐漸發(fā)展起來。房地產(chǎn)評估是專業(yè)的評估師依據(jù)特定目的對房地產(chǎn)特定權(quán)益在某一特定時點的價值進行估算的行為。在該過程中，投資性房地產(chǎn)和其他類型房地產(chǎn)的評估有較大的差異。投資性房地產(chǎn)指企業(yè)為了對建筑物進行出租而收取租金或為了資本增值，或二者兼而有之而持有的房地產(chǎn)。在評估實務(wù)中經(jīng)常使用到的評估方法有市場法、成本法及收益法，由于投資性房地產(chǎn)市場價值波動較大，成本法一般不適合應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)

2、的價值評估，收益法由于受到估值參數(shù)的影響較大也不適合應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)的評估，所以在投資性房地產(chǎn)評估中經(jīng)常使用的方法是市場法。
　　本文在論述投資性房地產(chǎn)價值評估相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析了市場法的基本原理并闡述了市場法在投資性房地產(chǎn)價值評估中的應(yīng)用，進而通過分析投資性房地產(chǎn)評估中的具體案例，并結(jié)合投資性房地產(chǎn)評估的特殊性進行了影響因素調(diào)整，最后根據(jù)市場法的評估步驟得出評估結(jié)果。但是市場法中的因素修正主要依賴于評估師的經(jīng)驗與判斷，

3、沒有考慮到各因素的權(quán)重，所以為彌補市場法的不足，本文在對案例調(diào)查和研究的基礎(chǔ)上，從眾多影響因素中選取與待估對象相關(guān)的影響因素，在此基礎(chǔ)上建立和完善指標體系，然后用專家打分法給這些指標打分使其量化，最后用層次分析法計算出這些指標的權(quán)重并得出相應(yīng)的評估結(jié)果。結(jié)果發(fā)現(xiàn)利用層次分析法以及量化打分方法對市場法系數(shù)權(quán)重修正后，評估結(jié)果的誤差更小。
　　本文第一部分對文章的研究背景和意義進行了概括性論述，分析了全文的思路、框架、貢獻及不足。第二

4、、三部分討論了投資性房地產(chǎn)的相關(guān)理論、市場法的基本原理及在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，為文章案例分析部分奠定了理論基礎(chǔ)。第四部分是一個具體案例研究，為了將理論運用于實踐，本章選擇一個投資性房地產(chǎn)評估的具體案例，采用改進之后的市場法進行了案例評估，并對評估結(jié)果進行了比較和分析。第五部分為本文主要結(jié)論與政策建議，本部分綜合文章的研究成果，得到本文主要的研究結(jié)論同時提出政策建議。
　　本文的創(chuàng)新之處有兩點:一是結(jié)合評估對象的行業(yè)特征對投資