商業(yè)房地產(chǎn)租金分析及投資價(jià)值評(píng)估.pdf

1、自2005年以來,中國(guó)已逐步發(fā)展成繼美國(guó)、英國(guó)、日本、德國(guó)和法國(guó)之后的全球第六大商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)。放眼未來,中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來十年將為全球貢獻(xiàn)29.4％的市場(chǎng)份額,預(yù)計(jì)增長(zhǎng)4倍。可以預(yù)見,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)恰逢起步期,將接棒住宅地產(chǎn),呈現(xiàn)高速發(fā)展。由此,商業(yè)房地產(chǎn)的估值和價(jià)值決定因素研究具有非常重要的意義。
　　本文主要從兩方面開展商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和租金價(jià)值影響因素研究。一方面,進(jìn)行租金內(nèi)在價(jià)值影響因素分析;另一方面,進(jìn)行商業(yè)房

2、地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。租金內(nèi)在價(jià)值影響因素分析部分,選取343個(gè)待租的英國(guó)寫字樓作為樣本,采用Hedonic價(jià)格模型,研究結(jié)構(gòu)屬性、鄰里屬性、租賃信息和區(qū)位屬性對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)租金和價(jià)值的影響,探究租金價(jià)值決定因素,挖掘內(nèi)在價(jià)值。實(shí)證結(jié)果顯示,能源標(biāo)識(shí)給寫字樓租金帶來負(fù)向影響;租賃方式與租金價(jià)值高度相關(guān);加權(quán)平均未到期租期越長(zhǎng),租金價(jià)格越高;到最近地鐵的越短,有更高的租金溢價(jià);到最近機(jī)場(chǎng)和垃圾填埋場(chǎng)的距離均對(duì)租金有著負(fù)向作用,但是結(jié)果并不顯著。

3、
　　市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估部分選取英國(guó)倫敦某待出售的寫字樓作為研究案例,采用收益法對(duì)該寫字樓進(jìn)行定量估值,同時(shí)采用敏感性分析和蒙特卡洛模擬分析法評(píng)估宏觀、微觀因素的不確定性給該項(xiàng)目?jī)r(jià)值帶來的風(fēng)險(xiǎn),結(jié)合定性分析,為該房產(chǎn)進(jìn)行投資價(jià)值進(jìn)行綜合分析并得出是否值得投資的結(jié)論。結(jié)果發(fā)現(xiàn),投資凈現(xiàn)值為￡10,818,647,內(nèi)含報(bào)酬率為9.38%。在風(fēng)險(xiǎn)分析部分,退出收益率和破產(chǎn)因素是最敏感的,其次是目標(biāo)收益率、市場(chǎng)增長(zhǎng)率和空置率。在考慮各個(gè)變量同時(shí)