影響城市土地價格因素的研究——以江蘇省為例.pdf

1、近些年來，隨著城市人口的不斷增加、城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和城市化進(jìn)程的不斷加快，土地這一資源變得越來越重要，其稀缺性也日益明顯，土地資源的供求矛盾在城市化進(jìn)程中越來越尖銳。而在市場經(jīng)濟(jì)中，價格機(jī)制是市場經(jīng)濟(jì)運行的核心，它也是市場經(jīng)濟(jì)配置資源的最為重要的手段。因此，通過城市土地價格的變化，可以分析城市土地市場供求狀況和城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的變化。作為土地市場價值判斷標(biāo)準(zhǔn)和土地市場運作狀況重要信息的城市地價，在土地經(jīng)濟(jì)生活中處于核心地位，在優(yōu)化土地

2、資源配置和調(diào)節(jié)城市土地利用等方面都發(fā)揮著越來越重要的作用。
　　 本文以江蘇省南京、無錫、蘇州等9個城市為例，從人口、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位和政府等四個方面總結(jié)和概括了影響城市土地價格的基本因素，這些基本因素包括總?cè)丝跀?shù)、地區(qū)生產(chǎn)總值、政府財政收入額、職工平均工資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人均建筑面積、城市氣化率、教職工及專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、城市綠化覆蓋面積、人均擁有道路面積、公路里程、民用汽車擁有量、各項稅額、政府財政支出額和城鎮(zhèn)固定資

3、產(chǎn)投資額等，共15個具體指標(biāo)。通過收集和整理影響城市土地價格的以上因素的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，建立了城市商業(yè)地價、住宅地價和工業(yè)地價影響因素綜合回歸模型，借以揭示城市土地價格決定的內(nèi)在規(guī)律，對合理的利用土地，促進(jìn)城市土地市場健康穩(wěn)步發(fā)展，充實城市土地價格評估理論等方面具有較強(qiáng)的理論和現(xiàn)實意義，希望能夠為我國土地市場的健康發(fā)展提供一些借鑒。
　　 通過開展相關(guān)研究，本文主要取得了以下結(jié)論:
　　 (1)在城市商業(yè)地價影響因素綜合回

4、歸模型中有8個變量對城市商業(yè)地價有較為顯著的影響。而其中，城市人均建筑面積和政府財政支出額這兩個變量的系數(shù)為負(fù)數(shù)，分別為-0.525956和-0.948051，這表明以上兩個變量與城市商業(yè)地價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系;而余下6個變量與城市商業(yè)地價呈正相關(guān)關(guān)系。以上8個因素對城市商業(yè)地價的影響力度依序為:民用汽車擁有量＞政府財政支出額＞人均建筑面積＞總?cè)丝跀?shù)＞城鎮(zhèn)居民人均可支配收入＞職工平均工資＞城市公路里程＞綠化覆蓋面積。民用汽車擁有量這一變量的系

5、數(shù)為1.375340，這表明民用汽車擁有量每上升一個百分點，商業(yè)地價將隨之上升1.375340個百分點。
　　 (2)在城市住宅地價影響因素綜合回歸模型中有6個變量對城市住宅地價有較為顯著的影響。而其中，政府財政支出額這一變量的系數(shù)為負(fù)數(shù)，這表明政府
　　 財政支出額這一變量與城市住宅地價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系;而余下5個變量與城市住宅地價呈正相關(guān)關(guān)系。以上6個因素對城市住宅地價的影響力度依序為:職工平均工資＞城鎮(zhèn)居民人均可支配收

6、入＞城市綠化覆蓋面積＞城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額＞總?cè)丝跀?shù)＞政府財政支出額。職工平均工資這一變量的系數(shù)為0.637150，這表明職工平均工資每上升一個百分點，住宅地價將隨之上升0.637150個百分點。
　　 (3)在城市工業(yè)地價影響因素綜合回歸模型中有5個變量對城市工業(yè)地價有較為顯著的影響。而其中，只有政府財政支出額這一變量的系數(shù)為負(fù)，這表明政府財政支出額這一變量與城市工業(yè)地價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系;而余下4個變量與城市工業(yè)呈正相關(guān)關(guān)系。以上5

7、個因素對城市工業(yè)地價的影響力度依序為:政府財政支出額＞政府各項稅額＞民用汽車擁有量＞職工平均工資＞城市綠化覆蓋面積。政府財政支出額這一變量的系數(shù)為-0.6289，這表明政府財政支出額每上升一個百分點，工業(yè)地價將隨之下降0.6289個百分點。
　　 (4)在上述綜合回歸模型中，城市商業(yè)地價、城市住宅地價和城市工業(yè)地價影響因素有相同的，也有區(qū)別。雖然城市商業(yè)地價、城市住宅地價和城市工業(yè)地價有一些共同的影響因素，但是這些因素，對于不同