影響城市土地價(jià)格因素的研究——以江蘇省為例.pdf

1、近些年來(lái)，隨著城市人口的不斷增加、城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和城市化進(jìn)程的不斷加快，土地這一資源變得越來(lái)越重要，其稀缺性也日益明顯，土地資源的供求矛盾在城市化進(jìn)程中越來(lái)越尖銳。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的核心，它也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源的最為重要的手段。因此，通過(guò)城市土地價(jià)格的變化，可以分析城市土地市場(chǎng)供求狀況和城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的變化。作為土地市場(chǎng)價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)和土地市場(chǎng)運(yùn)作狀況重要信息的城市地價(jià)，在土地經(jīng)濟(jì)生活中處于核心地位，在優(yōu)化土地

2、資源配置和調(diào)節(jié)城市土地利用等方面都發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。
　　 本文以江蘇省南京、無(wú)錫、蘇州等9個(gè)城市為例，從人口、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位和政府等四個(gè)方面總結(jié)和概括了影響城市土地價(jià)格的基本因素，這些基本因素包括總?cè)丝跀?shù)、地區(qū)生產(chǎn)總值、政府財(cái)政收入額、職工平均工資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人均建筑面積、城市氣化率、教職工及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、城市綠化覆蓋面積、人均擁有道路面積、公路里程、民用汽車(chē)擁有量、各項(xiàng)稅額、政府財(cái)政支出額和城鎮(zhèn)固定資

3、產(chǎn)投資額等，共15個(gè)具體指標(biāo)。通過(guò)收集和整理影響城市土地價(jià)格的以上因素的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，建立了城市商業(yè)地價(jià)、住宅地價(jià)和工業(yè)地價(jià)影響因素綜合回歸模型，借以揭示城市土地價(jià)格決定的內(nèi)在規(guī)律，對(duì)合理的利用土地，促進(jìn)城市土地市場(chǎng)健康穩(wěn)步發(fā)展，充實(shí)城市土地價(jià)格評(píng)估理論等方面具有較強(qiáng)的理論和現(xiàn)實(shí)意義，希望能夠?yàn)槲覈?guó)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展提供一些借鑒。
　　 通過(guò)開(kāi)展相關(guān)研究，本文主要取得了以下結(jié)論:
　　 (1)在城市商業(yè)地價(jià)影響因素綜合回

4、歸模型中有8個(gè)變量對(duì)城市商業(yè)地價(jià)有較為顯著的影響。而其中，城市人均建筑面積和政府財(cái)政支出額這兩個(gè)變量的系數(shù)為負(fù)數(shù)，分別為-0.525956和-0.948051，這表明以上兩個(gè)變量與城市商業(yè)地價(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系;而余下6個(gè)變量與城市商業(yè)地價(jià)呈正相關(guān)關(guān)系。以上8個(gè)因素對(duì)城市商業(yè)地價(jià)的影響力度依序?yàn)?民用汽車(chē)擁有量＞政府財(cái)政支出額＞人均建筑面積＞總?cè)丝跀?shù)＞城鎮(zhèn)居民人均可支配收入＞職工平均工資＞城市公路里程＞綠化覆蓋面積。民用汽車(chē)擁有量這一變量的系

5、數(shù)為1.375340，這表明民用汽車(chē)擁有量每上升一個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)地價(jià)將隨之上升1.375340個(gè)百分點(diǎn)。
　　 (2)在城市住宅地價(jià)影響因素綜合回歸模型中有6個(gè)變量對(duì)城市住宅地價(jià)有較為顯著的影響。而其中，政府財(cái)政支出額這一變量的系數(shù)為負(fù)數(shù)，這表明政府
　　 財(cái)政支出額這一變量與城市住宅地價(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系;而余下5個(gè)變量與城市住宅地價(jià)呈正相關(guān)關(guān)系。以上6個(gè)因素對(duì)城市住宅地價(jià)的影響力度依序?yàn)?職工平均工資＞城鎮(zhèn)居民人均可支配收

6、入＞城市綠化覆蓋面積＞城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額＞總?cè)丝跀?shù)＞政府財(cái)政支出額。職工平均工資這一變量的系數(shù)為0.637150，這表明職工平均工資每上升一個(gè)百分點(diǎn)，住宅地價(jià)將隨之上升0.637150個(gè)百分點(diǎn)。
　　 (3)在城市工業(yè)地價(jià)影響因素綜合回歸模型中有5個(gè)變量對(duì)城市工業(yè)地價(jià)有較為顯著的影響。而其中，只有政府財(cái)政支出額這一變量的系數(shù)為負(fù)，這表明政府財(cái)政支出額這一變量與城市工業(yè)地價(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系;而余下4個(gè)變量與城市工業(yè)呈正相關(guān)關(guān)系。以上5

7、個(gè)因素對(duì)城市工業(yè)地價(jià)的影響力度依序?yàn)?政府財(cái)政支出額＞政府各項(xiàng)稅額＞民用汽車(chē)擁有量＞職工平均工資＞城市綠化覆蓋面積。政府財(cái)政支出額這一變量的系數(shù)為-0.6289，這表明政府財(cái)政支出額每上升一個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)地價(jià)將隨之下降0.6289個(gè)百分點(diǎn)。
　　 (4)在上述綜合回歸模型中，城市商業(yè)地價(jià)、城市住宅地價(jià)和城市工業(yè)地價(jià)影響因素有相同的，也有區(qū)別。雖然城市商業(yè)地價(jià)、城市住宅地價(jià)和城市工業(yè)地價(jià)有一些共同的影響因素，但是這些因素，對(duì)于不同