德國住宅所有權問題研究.pdf

1、本論文主要是以《德國住宅所有權法》為核心，研究該法在德國住宅所有權問題上的具體應用。此處的住宅，尤其是指個人高層住宅，而不是一般的獨立房屋。德國于1951年3月15日制定《住宅所有權暨永久居住權法》(簡稱為《德國住宅所有權法》)，由此建立了自己的建筑物區(qū)分所有權制度。該法共分四章、64條，內容相當詳盡。德國1951年《住宅所有權法》的實施，使得德國的建筑物區(qū)分所有權在20世紀60年代初期和中后期得到了急劇飛躍的發(fā)展，但是新的問題也隨之產

2、生。在《住宅所有權法》頒布20余年后，德國在1973年兩度對其予以修正，即1973年3月30日的修正和7月30日的修正。此后該法一直伴隨著歷史的腳步不斷的更新，2007年德國再度對其進行了修正，新的《住宅所有權法》于2007年7月1日正式施行，并已經獲得各界好評。
　　 作為一部特別法，《德國住宅所有權法》一方面遵從了《德國民法典》物權編里的基本原則，另一方面也在建筑物區(qū)分所有權的具體問題上有更加詳盡的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權及其

3、構成、專有所有權、共同所有權、成員權這些都是《德國住宅所有權法》里的重要概念，它們與《德國民法典》物權編里的所有權概念有著緊密的聯(lián)系，但因為其在所有權客體、所有權內容以及所有權人的法律責任等方面的獨特規(guī)定而區(qū)別于一般意義上的所有權。業(yè)主委員會的設置和權限、業(yè)主之間的關系、管理者的職責權限，這些具體問題在《德國住宅所有權法》中也有明確的規(guī)定，在本論文中都會具體加以論述。此外，本人還單獨探討了一些較有爭議的內容和對中國實踐有較大借鑒意義的內

4、容，如《德國民法典》物權編與《德國住宅所有權法》在專有所有權問題上規(guī)定之矛盾，住宅所有權人大會以及住宅所有權人的多數決定權，管理人的權責等內容。
　　 新近修改過的《德國住宅所有權法》和修訂前的法律在框架上是沒有根本性的區(qū)別的，只是結合了實際操作中的問題進行了必要的刪減和修改，更好地維護了住宅所有權人的權益并簡化了很多復雜的程序。在1973年的修正之后，德國法律界曾幾度想對《德國住宅所有權法》進行修訂都因為各方意見不統(tǒng)一而沒有實

5、施。2007修訂之前的《德國住宅所有權法》已無法適應時代的需求。與此同時，在最近幾年里，德國房地產業(yè)的高投資回報率吸引了越來越多海外炒房團和投機商人到德國投資。目前在德國房地產投資市場上，海外資本總額已經超過了德國本土的資本量，并且海外投資資本仍在逐年遞增。這樣的局面促使德國政府下定決心改革金融、法律等方面的政策，為國民購房掃清障礙，提供更多的便利。新的《德國住宅所有權法》就是在這樣的背景下產生。該法此次改革包括如下重點內容：住宅所有權

6、人在更多的問題上獲得了多數決策權，住宅所有權人能夠更快更便捷地了解到與自己相關的法院判決、住宅所有權人大會決議，住宅所有權人與住宅所有權人共同體以及其債權人之間的關系得到了更加清晰的界定等。其中，本人著重關注了該次改革中兩項具有重大實際意義的內容，即住宅所有權人共同體的法律地位定性問題和住宅所有權剝奪的程序簡化問題。
　　 由于新法于2007年7月1日剛剛正式施行，因此很難在短時間內找到根據新法判決的具體判例，在本論文中采用的是

7、德國一則關于住宅所有權管理人的判例，該判例為2006年德國聯(lián)邦最高法院的判例，具有一定的時效性和代表性，本人希望通過該案例的分析能夠從實踐角度探討《德國住宅所有權法》的應用，明確其地位和具體的操作流程。在綜合了該案幾次判決結果的基礎上，本人也結合了新法的內容給出了自己針對該案事實構成的幾點分析。
　　 值得關注的是，在剛剛實行的中國《物權法》中也有關于建筑物區(qū)分所有權制度的規(guī)定，即中國《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”。

8、中國《物權法》拿出專門的章節(jié)規(guī)制建筑物區(qū)分所有權問題是與中國房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和長期的立法空白緊密相連的，這樣明確的法律規(guī)定對我國相關領域的發(fā)展具有重大意義。在結合法條的基礎上，本人研究了中國《物權法》在建筑物區(qū)分所有權問題上的具體內容，如專有所有權的界定、業(yè)主大會的設定以及其權限等內容，還關注了小區(qū)的停車場問題和物業(yè)管理問題，并在這兩方面與《德國住宅所有權法》進行比較分析，指出我國立法上的不足并提出《德國住宅所有權法》值得我國學習和借鑒

9、的經驗。
　　 最后本人對全文進行了概括，總結了《德國住宅所有權法》改革發(fā)展的歷程。該法的這次更新雖然歷經曲折，但是最終取得了很好的效果，因為德國立法者適時地關注了社會發(fā)展新變化并及時調整了相應的法律規(guī)定，這樣的做法順應了法制建設必須適應社會發(fā)展的內在要求，也確保了《德國住宅所有權法》是一部充滿生命力的“活法”。同時，本人也結合中國《物權法》對建筑物區(qū)分所有權問題的規(guī)定，對比了中德兩國在該領域的發(fā)展，討論了《德國住宅所有權法》對