德國住宅所有權(quán)問題研究.pdf

1、本論文主要是以《德國住宅所有權(quán)法》為核心，研究該法在德國住宅所有權(quán)問題上的具體應(yīng)用。此處的住宅，尤其是指個人高層住宅，而不是一般的獨立房屋。德國于1951年3月15日制定《住宅所有權(quán)暨永久居住權(quán)法》(簡稱為《德國住宅所有權(quán)法》)，由此建立了自己的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。該法共分四章、64條，內(nèi)容相當(dāng)詳盡。德國1951年《住宅所有權(quán)法》的實施，使得德國的建筑物區(qū)分所有權(quán)在20世紀(jì)60年代初期和中后期得到了急劇飛躍的發(fā)展，但是新的問題也隨之產(chǎn)

2、生。在《住宅所有權(quán)法》頒布20余年后，德國在1973年兩度對其予以修正，即1973年3月30日的修正和7月30日的修正。此后該法一直伴隨著歷史的腳步不斷的更新，2007年德國再度對其進行了修正，新的《住宅所有權(quán)法》于2007年7月1日正式施行，并已經(jīng)獲得各界好評。
　　 作為一部特別法，《德國住宅所有權(quán)法》一方面遵從了《德國民法典》物權(quán)編里的基本原則，另一方面也在建筑物區(qū)分所有權(quán)的具體問題上有更加詳盡的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)及其

3、構(gòu)成、專有所有權(quán)、共同所有權(quán)、成員權(quán)這些都是《德國住宅所有權(quán)法》里的重要概念，它們與《德國民法典》物權(quán)編里的所有權(quán)概念有著緊密的聯(lián)系，但因為其在所有權(quán)客體、所有權(quán)內(nèi)容以及所有權(quán)人的法律責(zé)任等方面的獨特規(guī)定而區(qū)別于一般意義上的所有權(quán)。業(yè)主委員會的設(shè)置和權(quán)限、業(yè)主之間的關(guān)系、管理者的職責(zé)權(quán)限，這些具體問題在《德國住宅所有權(quán)法》中也有明確的規(guī)定，在本論文中都會具體加以論述。此外，本人還單獨探討了一些較有爭議的內(nèi)容和對中國實踐有較大借鑒意義的內(nèi)

4、容，如《德國民法典》物權(quán)編與《德國住宅所有權(quán)法》在專有所有權(quán)問題上規(guī)定之矛盾，住宅所有權(quán)人大會以及住宅所有權(quán)人的多數(shù)決定權(quán)，管理人的權(quán)責(zé)等內(nèi)容。
　　 新近修改過的《德國住宅所有權(quán)法》和修訂前的法律在框架上是沒有根本性的區(qū)別的，只是結(jié)合了實際操作中的問題進行了必要的刪減和修改，更好地維護了住宅所有權(quán)人的權(quán)益并簡化了很多復(fù)雜的程序。在1973年的修正之后，德國法律界曾幾度想對《德國住宅所有權(quán)法》進行修訂都因為各方意見不統(tǒng)一而沒有實

5、施。2007修訂之前的《德國住宅所有權(quán)法》已無法適應(yīng)時代的需求。與此同時，在最近幾年里，德國房地產(chǎn)業(yè)的高投資回報率吸引了越來越多海外炒房團和投機商人到德國投資。目前在德國房地產(chǎn)投資市場上，海外資本總額已經(jīng)超過了德國本土的資本量，并且海外投資資本仍在逐年遞增。這樣的局面促使德國政府下定決心改革金融、法律等方面的政策，為國民購房掃清障礙，提供更多的便利。新的《德國住宅所有權(quán)法》就是在這樣的背景下產(chǎn)生。該法此次改革包括如下重點內(nèi)容：住宅所有權(quán)

6、人在更多的問題上獲得了多數(shù)決策權(quán)，住宅所有權(quán)人能夠更快更便捷地了解到與自己相關(guān)的法院判決、住宅所有權(quán)人大會決議，住宅所有權(quán)人與住宅所有權(quán)人共同體以及其債權(quán)人之間的關(guān)系得到了更加清晰的界定等。其中，本人著重關(guān)注了該次改革中兩項具有重大實際意義的內(nèi)容，即住宅所有權(quán)人共同體的法律地位定性問題和住宅所有權(quán)剝奪的程序簡化問題。
　　 由于新法于2007年7月1日剛剛正式施行，因此很難在短時間內(nèi)找到根據(jù)新法判決的具體判例，在本論文中采用的是

7、德國一則關(guān)于住宅所有權(quán)管理人的判例，該判例為2006年德國聯(lián)邦最高法院的判例，具有一定的時效性和代表性，本人希望通過該案例的分析能夠從實踐角度探討《德國住宅所有權(quán)法》的應(yīng)用，明確其地位和具體的操作流程。在綜合了該案幾次判決結(jié)果的基礎(chǔ)上，本人也結(jié)合了新法的內(nèi)容給出了自己針對該案事實構(gòu)成的幾點分析。
　　 值得關(guān)注的是，在剛剛實行的中國《物權(quán)法》中也有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定，即中國《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。

8、中國《物權(quán)法》拿出專門的章節(jié)規(guī)制建筑物區(qū)分所有權(quán)問題是與中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和長期的立法空白緊密相連的，這樣明確的法律規(guī)定對我國相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展具有重大意義。在結(jié)合法條的基礎(chǔ)上，本人研究了中國《物權(quán)法》在建筑物區(qū)分所有權(quán)問題上的具體內(nèi)容，如專有所有權(quán)的界定、業(yè)主大會的設(shè)定以及其權(quán)限等內(nèi)容，還關(guān)注了小區(qū)的停車場問題和物業(yè)管理問題，并在這兩方面與《德國住宅所有權(quán)法》進行比較分析，指出我國立法上的不足并提出《德國住宅所有權(quán)法》值得我國學(xué)習(xí)和借鑒

9、的經(jīng)驗。
　　 最后本人對全文進行了概括，總結(jié)了《德國住宅所有權(quán)法》改革發(fā)展的歷程。該法的這次更新雖然歷經(jīng)曲折，但是最終取得了很好的效果，因為德國立法者適時地關(guān)注了社會發(fā)展新變化并及時調(diào)整了相應(yīng)的法律規(guī)定，這樣的做法順應(yīng)了法制建設(shè)必須適應(yīng)社會發(fā)展的內(nèi)在要求，也確保了《德國住宅所有權(quán)法》是一部充滿生命力的“活法”。同時，本人也結(jié)合中國《物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)問題的規(guī)定，對比了中德兩國在該領(lǐng)域的發(fā)展，討論了《德國住宅所有權(quán)法》對