收益法在商品房評估中的應用探究.pdf

1、中圖分類號：F233UDC：300密級：公開學校代碼：11832河北經貿大學碩士學位論文(專業(yè)碩士)收益法在商品房評估中的應用探究Theinvestigationofincomeapproachintheappraisalofcommercialhousing作者姓名：楊繹寧指導教師：馬學高級會計師學科專業(yè)名稱：資產評估論文完成日期：2016年4月摘要我國房地產市場經過了數年的飛速發(fā)展，其中尤其是商品房市場規(guī)律巨大，與商品房相關的出售、

2、轉讓、投資、抵押等業(yè)務非常頻繁，這些交易活動都對商品房的價值評估提出了較高要求。而目前市場法是評估商品房價值的主要方法，市場法一枝獨秀也是商品房評估行業(yè)的一大弱點。目前我國的實際評估活動幾乎不使用收益法，與此同時在國外收益法已經成為房地產評估實務的一大重要方法。盡快修正收益法并建立與之相關的數據收集體系，使之能適應國內商品房市場具有重要意義。本文旨在對收益法三大參數進行修正，從而使其具有操作性。本文將市場法的思想融入收益法中，將實際經濟

3、可能帶來的各種因素加入對收益法各因素的考查中，對三大參數分別進行了討論。首先，收益法中的收益額取自市場，而沒有考慮未來經濟可能的變動，經本文修正后的收益額加入了未來經濟情況和公眾心里預期帶來的增長。其中，使用行業(yè)發(fā)展態(tài)勢作為經濟增長因素的參數，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢具有一定的維持能力，通常不會出現巨幅變動，在對商品房進行評估時，商品房單位面積價格能在一定程度上反映行業(yè)發(fā)展態(tài)勢。使用CPI作為評估公眾心理預期的參數，CPI將人們日常商品、服務計入，

4、是人們接觸到的最直觀的商品價格變動，公眾通過這一參數對日常生活中貨幣價值有一個敏銳的感受，受此影響，公眾可據以做出對未來收益額的預測。其次，在計算折現率時，使用安全利率加風險調整值法計算出基礎折現率，同時考慮到國內目前利率市場化的推進，這一改革必然影響銀行等金融中介機構的利率，進而這一變動會從銀行傳遞至商品房市場，以此作為修正折現率的一個角度。最后，收益年限是目前失真最為嚴重的一個參數，人們對商品房的需求逐漸從剛性需求轉變?yōu)橥顿Y需求，越

5、來越多的人購置商品房進行投資，待價而沽，此時商品房的持有年限并非法律規(guī)定的土地使用年限的剩余年限。本文將商品房分為兩類：一類是住宅類商品房，在此引入二手房換手率這一概念，根據二手房換手率計算商品房的平均持有年限，以此作為商品房的收益年限：另一類是商業(yè)用商品房，由于商業(yè)用商品房之間的差別巨大，交易活動不頻繁，此時，將租賃合同簽訂雙方約定的年限作為收益年限。根據真實案例，分別使用市場法、收益法和本文使用的考查經濟因素的收益法進行評估，并對評