特征定價(jià)法在商品房定價(jià)中的應(yīng)用.pdf

1、本文主要目的是對(duì)影響住宅定價(jià)的特征要素進(jìn)行研究,比較了房地產(chǎn)定價(jià)中比較常用的3種方法:成本導(dǎo)向定價(jià)法、市場(chǎng)競爭導(dǎo)向定價(jià)法和特征定價(jià)法的優(yōu)缺點(diǎn)和適用范圍,并就特征定價(jià)法的具體應(yīng)用進(jìn)行了比較深入的探討,提出住宅三大屬性區(qū)位,小區(qū)檔次和單元設(shè)計(jì)與住宅總價(jià)的關(guān)系方程式:
　　 Pt=(Pa+Pd)×A+S=(PL×C／Ca+Pd)×A+S
　　 為了確定在廣州具體的數(shù)據(jù),通過搜集廣州28個(gè)樓盤的信息和珠三角的典型城市順德某樓盤的

2、準(zhǔn)確信息,分步進(jìn)行實(shí)證研究。
　　 首先依據(jù)客觀調(diào)查結(jié)果,對(duì)住宅區(qū)位的相關(guān)屬性分級(jí)評(píng)分,經(jīng)過兩輪的相關(guān)性分析,最終確定以下因素:自然(含空氣,噪音,景觀),社會(huì)(含交通,商業(yè),醫(yī)療,教育,服務(wù))和發(fā)展對(duì)住宅的價(jià)格影響比較顯著。
　　 接下來通過以廣州36個(gè)樓盤為基礎(chǔ)比較的檔次值對(duì)這些區(qū)位價(jià)格進(jìn)行修正。經(jīng)過上面兩步,排除樓盤檔次的影響因素,把區(qū)位價(jià)格提取出來,然后再對(duì)相關(guān)屬性的值進(jìn)行回歸分析,得出區(qū)位屬性的價(jià)格方程。

3、>　　 第三步,以順德某樓盤的132個(gè)單位為樣本,研究單元設(shè)計(jì)因素對(duì)房價(jià)的影響,通過回歸,得出單元設(shè)計(jì)的價(jià)格方程。
　　 第四步,以廣州西部的具體某樓盤單元的價(jià)格驗(yàn)證方程的準(zhǔn)確性。
　　 為了理解實(shí)際的成交價(jià)格與定價(jià)價(jià)格之間的關(guān)系,本文第六章還就營銷因素對(duì)價(jià)格的影響進(jìn)行了探討,以解釋住宅價(jià)格變動(dòng)的因?yàn)椤?br>　　 最后,為了使本文的研究成果更具有地域上的通用性,在此還對(duì)影響地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的土地生產(chǎn)力,人口密度和居民