房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式探究——以綠城代建為例.pdf

1、隨著國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴厲調(diào)控以及消費者對房地產(chǎn)需求的日趨理性，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，產(chǎn)品溢價能力下降，土地紅利消失，利潤率出現(xiàn)加速下降。另外，在調(diào)控背景下房地產(chǎn)市場銷售周期拉長，庫存周轉(zhuǎn)率降低，應(yīng)收賬款回收周期加長，最終導致房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力和財務(wù)成本雙重增加。這意味著原有的開發(fā)流程，從購買土地、項目建設(shè)、物業(yè)營銷、物業(yè)管理都由一家開發(fā)商獨立完成的香港模式已經(jīng)不適應(yīng)當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。而從資金到規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、銷售及物

2、業(yè)服務(wù)，每個關(guān)鍵點都由高度專業(yè)化的公司單獨完成的美國模式逐步受到國內(nèi)房地產(chǎn)市場青睞。
　　房地產(chǎn)市場由香港模式向美國模式轉(zhuǎn)型，其中一些房地產(chǎn)企業(yè)開始探索注重品牌與運營等核心能力的輕資產(chǎn)模式。目前房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的三大路徑包括:以綠城為代表的代建模式，以鐵獅門為代表的小股操盤，以花樣年為代表的業(yè)務(wù)輕型化。這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型時期對輕資產(chǎn)模式的探索，有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)銷售凈利率降低，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，財務(wù)杠桿過高的問題。

3、r>　　本文的研究思路是將理論與實踐案例結(jié)合，選擇房地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式進行探討，并以綠城代建為例，分析綠城實施代建的宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、企業(yè)環(huán)境、動因以及代建的具體實施過程，通過對綠城實施代建模式財務(wù)效果和非財務(wù)效果分析，總結(jié)綠城代建模式的優(yōu)勢，提出代建模式應(yīng)用中應(yīng)注意的問題，目的在于為其他探索轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)提供輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型的借鑒意義。本文分為五個部分:第一部分引言。第二章是代建模式的概念及理論基礎(chǔ)。這部分主要從四個方面展開:首先，輕資

4、產(chǎn)模式的基本概念。包括闡述輕資產(chǎn)模式的含義，歸納輕資產(chǎn)模式的特征，分析輕資產(chǎn)模式的利弊。其次，介紹房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式的類型。再次，代建的基本概念。包括代建的背景分析、由代建的背景推出代建含義并歸納代建特征。最后，闡述委托代理理論、價值鏈理論的基本理念，及其在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略中的應(yīng)用。第三章為綠城代建的案例部分。首先，介紹綠城的基本情況。其次，分析綠城實施代建的宏觀背景、行業(yè)背景和企業(yè)背景。然后，分析綠城實施代建的原因，減輕融資壓力、減輕稅負

5、擔、規(guī)避政策風險、實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。最后，介紹綠城代建模式的前提條件、具體的流程、代建的形式及綠城代建的發(fā)展現(xiàn)狀。第四章是實施效果分析，從兩個角度展開:首先，根據(jù)綠城2010年以來五年的年報橫向和縱向分析綠城實施代建之后的財務(wù)效果。然后，分析實施代建之后的非財務(wù)效果，從專注產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量、擴展市場占有率，增加品牌價值展開。第五章是結(jié)論與啟示部分。主要對綠城實施代建的效果進行總結(jié)，并針對其不足之處給予啟示，提供其他房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型