基于特征價(jià)格理論的長(zhǎng)沙市商品住宅估價(jià)方法研究.pdf

1、住房是人類(lèi)生活的必需品，近年來(lái)，強(qiáng)勁的消費(fèi)需求導(dǎo)致商品住宅的價(jià)格波動(dòng)大、上漲快，成為了社會(huì)各界共同關(guān)注的焦點(diǎn)。商品住宅的價(jià)格關(guān)系到居民消費(fèi)者的切身利益，但商品住宅具有異質(zhì)性，影響其價(jià)格的因素眾多，因此對(duì)商品住宅進(jìn)行合理地估價(jià)就顯得尤為重要。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)對(duì)二三線城市住宅特征價(jià)格的研究很少，而且研究者多針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究，沒(méi)有考慮到特定區(qū)域內(nèi)細(xì)分市場(chǎng)的存在所引起的價(jià)格影響因素產(chǎn)生的差異。本文試圖按建筑類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，以長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新

2、建高層商品住宅為研究對(duì)象，從消費(fèi)者對(duì)高層住宅特征的需求角度進(jìn)行估價(jià)。
　　 在對(duì)大量文獻(xiàn)進(jìn)行分析總結(jié)后發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者常采用的住宅特征變量是區(qū)位特征、建筑結(jié)構(gòu)特征和鄰里環(huán)境特征三大類(lèi)。本文根據(jù)長(zhǎng)沙市商品住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)作為一類(lèi)新的住宅特征，即品牌效應(yīng)特征。所以本文選用了CBD距離、交通便利性、建筑面積、容積率、相對(duì)樓層、朝向、車(chē)庫(kù)、生活配套、綠化率、物業(yè)管理、教育配套、文體設(shè)施配套、周邊自然景觀、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)作

3、為長(zhǎng)沙市新建高層商品住宅估價(jià)模型的自變量。
　　 根據(jù)收集的研究區(qū)域內(nèi)的交易實(shí)例資料，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)回歸分析軟件SPSS進(jìn)行回歸分析，通過(guò)對(duì)比線性、半對(duì)數(shù)、對(duì)數(shù)函數(shù)形式下方程的擬合程度的優(yōu)劣，發(fā)現(xiàn)對(duì)數(shù)函數(shù)擬合程度最高，最符合長(zhǎng)沙市商品住宅市場(chǎng)交易情況，所以選擇了對(duì)數(shù)函數(shù)構(gòu)建長(zhǎng)沙市新建高層商品住宅估價(jià)模型。實(shí)證證明該估價(jià)方法可以有效提高估價(jià)的科學(xué)性和可靠性，且容易操作，為政府制定政策、開(kāi)發(fā)商建設(shè)選址和樓盤(pán)設(shè)計(jì)以及購(gòu)房者選擇合適住房提供了