基于特征價格理論的長沙市商品住宅估價方法研究.pdf

1、住房是人類生活的必需品，近年來，強勁的消費需求導致商品住宅的價格波動大、上漲快，成為了社會各界共同關注的焦點。商品住宅的價格關系到居民消費者的切身利益，但商品住宅具有異質性，影響其價格的因素眾多，因此對商品住宅進行合理地估價就顯得尤為重要。國內學者對對二三線城市住宅特征價格的研究很少，而且研究者多針對整個房地產市場進行研究，沒有考慮到特定區(qū)域內細分市場的存在所引起的價格影響因素產生的差異。本文試圖按建筑類型進行市場細分，以長沙市內五區(qū)新

2、建高層商品住宅為研究對象，從消費者對高層住宅特征的需求角度進行估價。
　　 在對大量文獻進行分析總結后發(fā)現，國內外學者常采用的住宅特征變量是區(qū)位特征、建筑結構特征和鄰里環(huán)境特征三大類。本文根據長沙市商品住宅市場的現狀，將房地產開發(fā)商的資質作為一類新的住宅特征，即品牌效應特征。所以本文選用了CBD距離、交通便利性、建筑面積、容積率、相對樓層、朝向、車庫、生活配套、綠化率、物業(yè)管理、教育配套、文體設施配套、周邊自然景觀、開發(fā)商資質作

3、為長沙市新建高層商品住宅估價模型的自變量。
　　 根據收集的研究區(qū)域內的交易實例資料，運用統(tǒng)計回歸分析軟件SPSS進行回歸分析，通過對比線性、半對數、對數函數形式下方程的擬合程度的優(yōu)劣，發(fā)現對數函數擬合程度最高，最符合長沙市商品住宅市場交易情況，所以選擇了對數函數構建長沙市新建高層商品住宅估價模型。實證證明該估價方法可以有效提高估價的科學性和可靠性，且容易操作，為政府制定政策、開發(fā)商建設選址和樓盤設計以及購房者選擇合適住房提供了