基于特征價(jià)格模型的南昌市商品住宅特征價(jià)格研究.pdf

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)在我國(guó)不斷升溫并逐漸成熟，同時(shí)也大大促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住宅產(chǎn)品市場(chǎng)上的剛性需求和投資需求都使得房地產(chǎn)交易量大大增加，因此這與每個(gè)人的根本利益息息相關(guān)。所以，對(duì)城市商品住宅價(jià)格的研究具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)城市住宅產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確、批量的評(píng)估也變得越來(lái)越重要。原有的三大評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法、成本法，它們?cè)诰唧w的實(shí)踐應(yīng)用中也存在一定的局限性。
　　住宅商品是一種非常典型的異質(zhì)品，而國(guó)外在進(jìn)行異質(zhì)品的各屬性特征

2、與其價(jià)格之間關(guān)系的研究時(shí)常用的方法是特征價(jià)格法。本文以南昌市為例，在三大傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估方法的基礎(chǔ)上提出了運(yùn)用特征價(jià)格模型進(jìn)行房地產(chǎn)批量評(píng)估，以彌補(bǔ)三大傳統(tǒng)評(píng)估方法的局限性。
　　本文首先明確了特征價(jià)格模型的理論基礎(chǔ)以及其在商品住宅市場(chǎng)運(yùn)用的前提條件，然后分析了相比于傳統(tǒng)的三大房地產(chǎn)評(píng)估方法，特征價(jià)格模型進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的優(yōu)勢(shì)。接著介紹了住宅特征價(jià)格模型的概念及特征變量的選取，包括鄰里特征，區(qū)位特征，建筑特征，以及函數(shù)形式的確定。然后

3、確定了研究區(qū)域?yàn)槟喜械陌藗€(gè)區(qū)，選取了影響南昌市商品住宅價(jià)格的12個(gè)變量，對(duì)各變量進(jìn)行相應(yīng)的量化，并在研究區(qū)域內(nèi)隨機(jī)選取了137個(gè)小區(qū)的有效樣本，利用收集的數(shù)據(jù)建立商品住宅特征價(jià)格模型的對(duì)數(shù)模型做進(jìn)一步的實(shí)證研究?；貧w結(jié)果表明，影響南昌市住宅價(jià)格的特征變量有住宅面積、總樓層、生活配套、公交線路、住宅年齡和到CBD的距離。其中反映小區(qū)鄰里環(huán)境的生活配套能夠最大程度的影響住宅的價(jià)格，其次是反映住宅小區(qū)區(qū)位特征的公交線路的條數(shù)。最后，本文隨機(jī)