北京市商品住宅價(jià)格研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展在很大程度上帶動和制約著城市和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的周期性波動。從一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房價(jià)變化歷史經(jīng)驗(yàn)來看(如日本地產(chǎn)泡沫和美國次貸危機(jī))，房價(jià)在短期內(nèi)上升過快容易滋生房地產(chǎn)泡沫，破壞金融系統(tǒng)，可能會帶來長時(shí)間的經(jīng)濟(jì)蕭條。房價(jià)持續(xù)快速上漲另一方面還會影響到居民的購買力，居住問題不能妥善解決會對社會穩(wěn)定造成很大的負(fù)面影響。如何更好地把握房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和運(yùn)行規(guī)律，對于運(yùn)用房

2、地產(chǎn)調(diào)控手段熨平房地產(chǎn)價(jià)格波動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展具有重要意義。
　　 本文首先從理論上分析了影響北京房價(jià)的供給和需求因素。需求分析包括購房群體的消費(fèi)特征、消費(fèi)水平、影響消費(fèi)的主要因素等；供給分析包括市場供給特征、供給規(guī)模、供給影響因素等。其次，在理論分析的基礎(chǔ)上，筆者針對北京住宅價(jià)格供求影響因素設(shè)計(jì)了計(jì)量模型，并進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者的研究成果，提取了影響商品住宅價(jià)格的主要因素，需求因素包括人口數(shù)量

3、、在職職工年平均工資額、年成交面積、住宅價(jià)格上漲預(yù)期等4方面，供給因素包括主要成本、住宅竣工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資等3方面，環(huán)境條件因素包括年人均GDP、人均GDP增長率和三次產(chǎn)業(yè)比例等3方面。在價(jià)格形成機(jī)制分析的基礎(chǔ)上，分別設(shè)計(jì)需求、供給和綜合因素影響下的商品住宅價(jià)格決定模型，并提出模型的估計(jì)和檢驗(yàn)方法。實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果表明，需求因素影響下，住宅價(jià)格上漲預(yù)期每增加1％，住宅價(jià)格增長124．584元/m2，對房價(jià)影響非常明顯，其他因素對房價(jià)影

4、響相對較小。供給影響下的商品住宅價(jià)格模型檢驗(yàn)結(jié)果表明，竣工面積每增長1萬m2時(shí)，房價(jià)將下降2．149元/m2；房地產(chǎn)投資每增長1億元，房價(jià)將下降1．056元/m2，成本每增1元/m2，對應(yīng)住宅價(jià)格增長1．097元/m2。從實(shí)證結(jié)果來看，成本因素對房價(jià)影響較小，說明開發(fā)商不是根據(jù)成本來定價(jià)的。因而作者提出目前房價(jià)與成本的“脫鉤論”，實(shí)際上，開發(fā)商是根據(jù)市場需求程度來決定住宅售價(jià)的，開發(fā)商的定價(jià)策略就是盡量榨取消費(fèi)者剩余，與住宅成本關(guān)系不大

5、。綜合因素影響下的商品住宅價(jià)格模型檢驗(yàn)結(jié)果表明，常住人口數(shù)量(萬人)、在職職工年平均工資(百元)、住宅價(jià)格上漲預(yù)期(％)、主要成本(建安成本、土地價(jià)格)(元/m2)、房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)、人均GDP增長率(％)等要素，每增加一單位所對應(yīng)的商品住宅價(jià)格(元/m2)的變化分別是13．932、0．421、105．320、0．640、-1．203、0．454單位。從結(jié)果來看，外來人口涌入是影響北京住宅價(jià)格上漲的主要因素之一，外地具有超強(qiáng)購買力

6、的投資客(如山西煤老板、溫州炒房團(tuán))，以“掃樓”的形式大肆搶購樓盤，供不應(yīng)求的假象造成房價(jià)節(jié)節(jié)攀高。研究結(jié)果還表明，住宅價(jià)格上漲預(yù)期對住宅價(jià)格的影響很大，北京房價(jià)存在明顯的“預(yù)期主導(dǎo)”效應(yīng)。房地產(chǎn)市場既有實(shí)業(yè)投資的性質(zhì)，也有金融投機(jī)的性質(zhì)，北京住宅市場的“預(yù)期主導(dǎo)”效應(yīng)表明，金融投機(jī)已經(jīng)居于住宅市場的主導(dǎo)地位，而房價(jià)上漲預(yù)期正是金融投機(jī)盛行的幕后“推手”。北京房價(jià)持續(xù)上漲不是供給絕對不足造成的，而是大量的投機(jī)需求導(dǎo)致供給相對不足。這一點(diǎn)

7、也可以從北京很多已售樓盤較高的空置率得到印證。
　　 由于我國在1998年才真正取消實(shí)物分房，房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史相對較短，市場化程度比較低，因此，對于房地產(chǎn)價(jià)格分布規(guī)律的研究起步很晚。目前，國內(nèi)該領(lǐng)域的理論研究還不夠系統(tǒng)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格分布規(guī)律的測度方法更是鳳毛麟角。本文在國外關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格分布規(guī)律研究成果的基礎(chǔ)上，建立了北京市房地產(chǎn)市場實(shí)際價(jià)格的線性回歸模型，并在此基礎(chǔ)上對一年間北京房地產(chǎn)市場價(jià)格分布進(jìn)行了量化分析和計(jì)算。筆

8、者的研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，北京房地產(chǎn)市場的價(jià)格并未如想象的那樣存在嚴(yán)重“偏離”問題，這一結(jié)論和某些學(xué)者認(rèn)為的觀點(diǎn)不一致。原因在于，僅從名義房價(jià)來看，北京的房地產(chǎn)市場價(jià)格似乎很高，但考慮到北京日漸增值的城市價(jià)值，北京住宅市場的價(jià)格并不算高。北京的城市價(jià)值目前在全國35個(gè)大城市中列第三位，2008年奧運(yùn)概念進(jìn)一步拉升北京的城市價(jià)值，房價(jià)亦水漲船高。所以，筆者認(rèn)為近幾年北京房價(jià)并不是毫無理由地瘋漲，房價(jià)總體水平上漲的部分原因是因?yàn)槌鞘袃r(jià)值拉升所致。<

9、br>　　 在上述研究基礎(chǔ)上，作者按四象限和扇區(qū)劃分對北京住宅樓盤進(jìn)行了市場調(diào)研，并根據(jù)調(diào)研情況對北京未來房地產(chǎn)市場走勢進(jìn)行了分析。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在房價(jià)分布上，環(huán)線效應(yīng)明顯，從城中心城區(qū)沿環(huán)線房價(jià)逐次遞減，體現(xiàn)出“地租效應(yīng)”；就整體而言，北京房價(jià)區(qū)域分布不均衡源自于地價(jià)分布不均衡，存在著“北高南低、東高西低”的現(xiàn)象；具體到各區(qū)域，房價(jià)卻與板塊特征關(guān)系緊密，學(xué)區(qū)房現(xiàn)象尤為明顯，投資性需求主要分布在熱點(diǎn)板塊，而自住性需求一般位于周邊地區(qū)；

10、此外，與國際大都市相比，北京房價(jià)絕對值較低，但住宅壓力指數(shù)偏高。
　　 雖然北京的房地產(chǎn)市場價(jià)格偏離問題還不太嚴(yán)重，但日本房地產(chǎn)泡沫破裂和美國次貸危機(jī)為我們敲響了警鐘。2010年4月份國家集中出臺了一系列的打壓一線城市高房價(jià)的政策，其中綱領(lǐng)性的文件是4月17日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(“國十條”)。在歷經(jīng)數(shù)年GDP增長率“保八”之后，中央政府已基本具備了與國際資本博弈的實(shí)力。中央調(diào)控的一方面是防止人

11、民幣升值導(dǎo)致國際熱錢涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，使中國重蹈日本80年代的覆轍；另一方面，也是引導(dǎo)資金進(jìn)入貿(mào)易領(lǐng)域，保證中國在國際貿(mào)易市場的競爭力。所以，此次新政有“舍棄房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)國際”的戰(zhàn)略考慮，所以，本輪政策不同于以往，來勢兇猛，且有不達(dá)目的誓不罷休之勢，我們應(yīng)當(dāng)嚴(yán)肅認(rèn)真地看待本輪政策波。最后，筆者結(jié)合此次新政，提出了保持房價(jià)穩(wěn)定的若干政策，以其對決策層有所參考。
　　 本文研究結(jié)果對促進(jìn)北京市房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，保持北京市房地