基于商品住宅估價(jià)的項(xiàng)目?jī)?yōu)化模型研究.pdf

1、近年來(lái)，我國(guó)商品住宅市場(chǎng)受到住宅用地資源制約、國(guó)家住宅政策調(diào)控頻繁、廣大消費(fèi)者對(duì)商品住宅市場(chǎng)心理預(yù)期普遍不高等諸多因素影響，過(guò)去商品住宅企業(yè)大量囤地開(kāi)發(fā)的粗獷式盈利模式已經(jīng)難以適應(yīng)今天的市場(chǎng)環(huán)境。住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不“精打細(xì)算”，通過(guò)有效管理和高效決策讓項(xiàng)目變得更“好”來(lái)贏得激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在開(kāi)放的市場(chǎng)中，價(jià)格永遠(yuǎn)是基礎(chǔ)，競(jìng)爭(zhēng)是主題，如何科學(xué)地定價(jià)、如何“去粗取精”提升競(jìng)爭(zhēng)力，是每個(gè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著力解決的問(wèn)題。
　　論文利用科學(xué)

2、的商品住宅估價(jià)方法，以具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格作為“標(biāo)準(zhǔn)”去設(shè)計(jì)基于商品住宅估價(jià)的項(xiàng)目?jī)?yōu)化模型，尋找提升商品住宅在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，特別是區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中的競(jìng)爭(zhēng)力的方法。
　　論文將模糊數(shù)學(xué)法嵌入市場(chǎng)比較法，將二者結(jié)合作為模型的估價(jià)方法，通過(guò)對(duì)影響商品住宅價(jià)格的因素進(jìn)行分析，構(gòu)建特征模糊向量，通過(guò)計(jì)算研究對(duì)象和交易實(shí)例之間的貼近度選擇對(duì)比實(shí)例，同時(shí)，市場(chǎng)比較法在進(jìn)行因素修正時(shí)，也引用客觀的模糊向量值作為參考避免人工打分。在計(jì)算出研究對(duì)象估價(jià)后，論文

3、以?xún)r(jià)格為作為“產(chǎn)出”，以影響商品住宅價(jià)格的因素為基礎(chǔ)構(gòu)建“投入”指標(biāo)，通過(guò)數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型評(píng)價(jià)研究對(duì)象投入產(chǎn)出效率，分析研究對(duì)象在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)劣，以此提出優(yōu)化建議。
　　最后，論文將模型運(yùn)用于實(shí)際案例，用基于模糊數(shù)學(xué)的市場(chǎng)比較法為研究對(duì)象估算市場(chǎng)價(jià)格，再以研究對(duì)象的估價(jià)和各交易實(shí)例的交易價(jià)格作為產(chǎn)出，建立投入指標(biāo)體系并用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析計(jì)算各項(xiàng)目投入產(chǎn)出效率，根據(jù)計(jì)算結(jié)果為研究對(duì)象提出了有可行性和建設(shè)性的優(yōu)化建議，檢驗(yàn)了模型的科學(xué)性